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2020年7月5日 ·
【我如何運用法律與經濟學在投資決策:營業中斷保險】
2004年左右我就曾為文記錄如何從消費者保護法中的「科技抗辯(state of art)」判斷當年因止痛藥Vioxx瑕疵陷入集體訴訟法律風險、股價腰斬的默克藥廠,其實真正面臨的風險並不高,並大膽$26美元危機入市,兩年半後$50多美元陸續獲利了結。
這部份可以參考後來2018年寫得更清楚的【效率市場假說是錯誤的】一文。
這是一次靠法律專業知識的價值投資操作。
近日因Covid-19在美國失控的疫情,我們又看到新一波影響更廣的法律爭議浮出抬面:營業中斷(business interruption)。
美國各州政府的封城(lockdown)措施使得許多中小企業面臨無法營業、營收中斷、現金流鎖死的倒閉危機。原本這些中小企業購買的商業保險,幾乎都有「營業中斷條款」,此條款大概涵蓋範疇如下(以Allstate公司為例):
1. 預期收入損失(For lost income from the destroyed merchandise (minus expenses you may have already paid, such as shipping).Your pre-loss earnings are the basis for reimbursement under business interruption coverage. Lost earnings, also known as the actual loss sustained, are typically defined as revenues minus ongoing expenses. )
2. 額外支出( For extra expenses if you must temporarily relocate your business because of the fire (for example, the cost of rent at the temporary location).)
然而近日上百萬家申請保險賠償的中小企業卻遭到保險公司拒付,理由是:「Covid-19疫情並未造成實質物理損失(actual physical loss)」。
什麼?賠到當內褲還叫沒有損失?這是怎麼一回事?
一、美國商業保險營業中斷(business interruption)條款法律爭議
多數保險公司紛紛於近日在各自網站上強調「實質物理損失(actual physical loss)的存在是申請保險支付的先決條件」。實質物理損失在保險公司方面的定義為:真實損害(damage)造成營業設備、不動產失去部分或全部原本功能/效用,造成商業收入損失。
換言之,目前美國保險公司的態度是 -- 病毒並未造成中小企業保戶物理上營業設備或不動產失去運作能力,病毒讓人致病又不讓機器廠房店面生病,當然不構成支付賠償金的條件。
中小企業主的立場顯然相反 -- 病毒與政府封城措施造成營業上之不可能,我當初買保險不正是為了這種不可預期之風險?沒了收入但租金、工資與各項支出依然照付,損失哪裡不真實不存在?
為何保險公司可以如此狹隘限縮解釋?這是因為此類商業保險的營業中斷條款最早源自於美國南北內戰時期,當時的商家因戰爭破壞或徵調的關係,其所擁有的商業設備或店面因此不再能持續生產失去收入,在此侷限條件下商界所應運而生的保險制度。故,美國保險法律與習慣上,對實質物理損失的看法是有歷史累積,而因循前例恰恰是普通法(common law)的核心邏輯。
可是現代世界與南北戰爭相差100多年,難道法律上都沒有可以擴張或改變的突破口?
有的,而此問題的法律突破口在一個我想台灣讀者大概都想不到的關鍵點 -- 「附著與污染」。
⟪附著與污染⟫
附著概念在1980、1990年代都已經有州法院判決提供了初步概念,但最標誌性、最多後來者引用的則是2002年康乃迪克州聯邦地方法院的⟪Yale University v. CIGNA Ins. Co.⟫一案。
此案中耶魯大學於1980年代的建築外牆塗漆後來證實含有重金屬鉛與石棉,造成第三人健康受損。耶魯大學根據產物保險條款,要求保險公司支付賠償金。保險公司稱:「塗漆又不影響建築物原本功用,不構成物理性實質損害。」拒絕賠償。
官司先在康乃迪克州州法院打,州法院也是採取與保險公司相同的限縮解釋。
但後來官司打到聯邦地方法院,聯邦地院卻採取擴張解釋:「附著」於耶魯大學建築物上的油漆,實質上「污染(contaminated)」了建築物,使其一部或全部失去了原本功用,因此構成實質物理損害。
此觀點在2009年也於⟪Essex Ins. Co. v. BloomSouth Flooring Corp.⟫案得到位於麻州的聯邦第一巡迴法院支持,認為附著於財產上的「惡臭(odor)」也是種能造成實質物理損害的汙染。
這也是為什麼目前我們看到針對Covid-19相關幾百個保險訴訟案中,最活躍的佛羅里達州律師John Houghtaling II主張:「『附著』於建築物、商業設施表面的冠狀病毒也是一種造成實質物理損害的汙染」。即便事實上多數公衛專家均指出目前科學證據顯示,Covid-19主要還是透過人傳人機制傳染,透過附著物體表面傳染案例屬於極少數特例。
因為熟悉英美法的人都知道,common law的先例是一個比較可能勝訴的框架,律師多盡量把訴之主張想辦法塞進成功框架裡,即便看起來很彆扭。要是跳脫既有框架另創新法律見解,則勝訴機率很可能大減。
但前述「附著與污染」見解並非每個法院都買單,例如紐約州州法院在2002年與2014年不同判決中都否定此擴張見解,堅持南北戰爭留下的狹義解釋。
可這就進入我們第二個重點...
二、經濟學角度切入:
各州法院之間對於營業中斷(business interruption)的法律定義不同勢必會增加各州中小企業與保險公司各自在營運上的不確定性。當然,這也會增加再保險公司的不確定性。
依據美國法架構,各州法律見解不同牽涉到跨州商務,是有高度可能最後進入聯邦最高法院以求一統一見解。然而法律訴訟程序的曠日廢時將使得中小企業不見得有足夠資金支撐到訴訟結果,但反之,希冀減少損失的保險公司們卻有相當高誘因要把戰場拖到最高法院。
從經濟學競爭(competitiveness)的概念切入,中小企業方也必將嘗試繞過既有遊戲規則,即法律程序,試圖建立有利於自己的新遊戲規則。
於是乎我們就見到美國知名四大主廚--Daniel Boulud (米其林兩顆星), Thomas Keller(米其林三顆星), Wolfgang Puck(米其林一顆星) 以及 Jean-Georges Vongerichten(米其林三顆星)-- 結盟,並於今年3月底去電美國總統川普,要求逼迫保險公司支付停業的商業損失。
川普果然也在4月份內部會議上提出:「他知悉保險公司對多年支付保費的餐廳業者雨天收傘一事,雖然他也知道保險公司保單涵蓋範圍有限,但如果支付賠償金是公平的,則保險公司就應該支付。(... saying restaurateurs had told him they paid for business-interruption coverage for decades but now they need it and insurers don’t want to pay. He said he understood that some policies have pandemic exclusions, adding: “I would like to see the insurance companies pay if they need to pay, if it’s fair.)」
熟悉制度經濟學的朋友都知道,當「無主收入」出現時,意味著租值消散(rent dissipation),也代表著整體社會的浪費。租值消散是整個經濟學最難掌握的高級概念,許多有名的經濟學家或教授,甚至某些諾貝爾獎得主,也不見得能正確理解並掌握此概念,本文並不打算詳談,請有興趣的讀者自行參考我過去幾篇舊文。
就我所知,一般經濟學者未曾討論「準租值消散(rent dissipation on depend)」狀況 -- 在法律定義未由最高法院統一見解前,被保險人無從得知是否可以取得保險賠償金;保險人雖暫時對保費有所有權,但一旦訴訟發生依會計原則也必須劃出一部分作為賠償準備金。可是在真實世界,我們目前不存在比曠日廢時的司法或所費不貲的政治遊說(包含政治獻金/賄絡),更有效率且廣為接受的制度來安排這樣的權利衝突。
(此處on depend概念類同於英美財產法中的on depend概念,我就不岔題解釋)
這是說,從經濟分析角度看,在統一法律見解未出現前,此狀況是一種社會費用,以租值消散形式暫時存在。
這就轉到本文的第三個重點,身為證券市場投資人,怎麼看怎麼應對?
三、投資人角度
在日常法律爭議上,此類「未有最終判決前,權利範圍或收入歸屬處於未定狀態」的狀況實屬常見。換個角度說,其實這些案件多屬於個體性風險,即便在系統內會產生一定權利範圍/未來收入預期影響,可幾乎都不會構成「系統性風險」。
但此次對「營業中斷」定義爭議卻碰上歷史罕見的大規模被迫停業狀況,根據美國普查局 (United States Census Bureau)的資料顯示,截至今年5月8日,因被迫停業而申請Paycheck Protection Program (PPP)的中小企業高達360萬家,借款金額達$5370億美元。4月26日~5月2日該週資料更是超過51.4%企業受到疫情影響(見圖)。
有保險公司代表說得清楚:保險原理是基於「大數法則」,亦即平時由多數人分別出資一小部分,於個別性風險實現時支付賠償金彌補其風險。但若「近乎所有出資者的風險都實現」,保險公司根本不可能同時支付所有被保險人賠償金,這已經不是個別性風險而是系統性風險,保險公司只能宣告破產。
2008年金融風暴主因之一也是原本以為透過大數法則建立的CDOs,包裹大量不同債信的房貸債權很安全,結果不堪系統性風險實現而崩潰。
我在今年五月份【美國失業人數破2千萬為何股市上漲?再來怎麼看?】一文中特別強調我們應該多關注CLOs(Collateralized Loan Obligation)潛在違約危機,也是著眼於此類別個別性風險轉為系統性風險的可能性激增。
同樣的,前述營業中斷保險條款無論美國法院最終見解為何,都很可能發生二選一結果:「大規模中小企業因封城出現流動性枯竭引發的大規模倒閉風險」對上「保險公司支付如此大量賠償金恐陷大規模財務危機」。
即便是繞過法律程序,透過政治遊說施壓美國行政單位,依然繞不開上述兩項風險必然實現其中一種的局面。
根據富國銀行(Wells Fargo)的推估,美國目前含有營業中斷條款的保險金額約$8千億美元,其中50%透過再保險方式轉嫁。值得慶幸的是我並未查到此類保險有轉化為其他衍生性金融商品,這表示風險可能未如CDO、CLO般倍數放大。富國銀行認為美國商業保險公司應該有能力吸收$1500億左右的賠償,但根據美國普查局資料受影響商家超過5成,意味著假設$4千億索賠發生時,即便能移轉$2千億至再保險公司,依然還有約$500億的差額。
我們要特別注意的是保險公司收到保險金後必須轉為投資方能獲利,這表示當股市下挫時保險公司的資產也會跟著縮水,償付能力也會隨之下降。例如巴菲特的Berkshire Hathaway旗下保險集團於今年第一季因支付保險賠償金淨損$4.89億美元,但同時集團資產卻也記入$550億資產減損。
故,我前述二擇一風險實現時,會不會引發股市下挫傷害保險公司資產也值得注意。
另一方面,有誘因把法律戰拖到聯邦最高法院的保險公司即便此策略成功執行,流動性短缺的中小企業恐怕提早實現第一種風險,對整體經濟乃至於股市同樣不利。
身為投資人還要再小心的,是本屆Fed主席Jerome H. Powell屢破歷史紀錄的灑鈔救市風格,也很可能在前述因保險爭議而生之系統性風險可能實現時再度開啟瘋狂印鈔機制,而在經濟學上會有什麼效果,我在【美國失業人數破2千萬為何股市上漲?再來怎麼看?】一文已經講得清楚,簡言之:
a. 證券資產價格將局部出現嚴重通貨膨脹。尤其這段時間持有美國資產者獲利率可能超越持有其他國家資產者。
b. 各國因貨幣政策多少掛著美元,而將出現輸入性通膨。
c. 寬鬆貨幣產生的貨幣幻覺(money illusion)將埋下更多錯誤投資地雷。
d. 每次寬鬆貨幣救市都是以美元地位為代價。當美元地位跌破均衡點,人民幣等主要貨幣不再支撐美元,美國將出現全面性嚴重通貨膨脹,美國債券價格將大跌,許多州政府、市政府有破產可能。此時,持有美元與美國境內資產者恐受相當傷害。
結論:
我批評過很多次,坊間常見的「價值投資」多半只是拿幾個財務數字挪來搬去,從嚴謹的經濟學角度看這只是看圖說故事的自我欺騙行為。我認為真正有效的價值投資,是依據如經濟學這類具備科學解釋力的理論架構,蒐集真實世界的關鍵侷限條件與條件轉變從而預測未來,並嘗試從中獲利。
掌握真實世界的關鍵侷限條件必須:a. 累積大量、多範圍的各種知識,其中法學、經濟學、基礎物理/化學/醫學乃至於某些工程實務等都是必須;與b. 有足夠的能力從無數侷限條件中分離出「關鍵」。
我也談過,Benjamin Graham以降至巴菲特的傳統價值投資法最大缺失在於「忽略貨幣因素」,一旦出現極端貨幣現象時,價值投資幾乎失效。這部份價值投資者必須自行強攻以價格理論出發的貨幣學來彌補。
巴菲特老夥伴Charlie Munger認為投資者需具備各種不同知識體系,吾人深以為然。此文為一又牛刀小試。
參考資料:
✤ Yale University v. CIGNA Ins. Co., 224 F. Supp. 2d 402 (D. Conn. 2002)
✤ Matzner v. Seaco Ins. Co., 1998 WL 566658 (Mass. Super. Aug. 12, 1998)
✤ Arbeiter v. Cambridge Mut. Fire Ins. Co., 1996 WL 1250616, at *2 (Mass. Super. Mar. 15, 1996)
✤ Essex Ins. Co. v. BloomSouth Flooring Corp., 562 F.3d 399, 406 (1st Cir. 2009)
✤ Roundabout Theatre Co. v. Cont’l Cas. Co., 302 A.D. 2d 1, 2 (N.Y. App. Ct. 2002)
✤ Newman, Myers, Kreines, Gross, Harris, P.C. v. Great N. Ins. Co., 17 F. Supp. 3d 323 (S.D.N.Y. 2014)
✤ The Wall Street Journal, "Companies Hit by Covid-19 Want Insurance Payouts. Insurers Say No." June 30, 2020
✤ Steven N.S. Cheung, "A Theory of Price Control," The Journal of Law and Economics, Vol. XVII, April 1974, pp. 53-71
✤ Willam H. Meckling & Armen A. Alchian, "Incentives in The United States," American Economic Review 50 (May 1960), pp. 55-61
✤ Milton Friedman, "Money and the Stock Market," Journal of Political Economy, 1988, Vol. 96, no. 2
✤ Irving Fisher, "The Money Illusion," 1928
文章連結
https://bit.ly/3gsJK6l
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หุ้น Alibaba : ecommerce ยักษ์ใหญ่ของจีน ที่กำลังจะตื่น กับมูลค่ามหาศาลที่ซ่อนอยู่
BABA - Alibaba Group Holding Limited
Price : 219.02$
PE(FWD) : 21.27
Market cap : 5.9 เเสนล้านเหรียญ
Alibaba หุ้นค้าปลีกออนไลน์ ที่เป็นยักษ์ใหญ่ตัวนึงของจีน เเละ ของโลก ที่สามทรถทำรายได้ไปในปี 2021 ถึง 109,468 ล้านเหรียญ ทำให้สามารถทำกำไรไปได้ 22,980 ล้านเหรียญ จึงมีกำไรต่อหุ้นที่ 8.49 เหรียญ
ซึ่งตัว ธุรกิจหลักที่ Alibaba ทำ หรือที่เรียกว่า Core bussiness คือ
•การทำ ecommerce ในประเทศ....
ฝั่ง ค้าปลีก เช่น Tmall , Taobao , Freeshippo เเละเริ่มมารุกสายการเเพทย์คือ Alihealth
ฝั่งค้าส่ง คือ 1688 เเละ Lingshoutong
•การทำ ecommerce นอกประเทศ...
ค้าปลีก เช่น Aliexpress , Lazada , Kaola
ค้าส่ง คือ Alibaba.com
•Consumer Service อย่าง ele.me ที่ทำเกี่ยวกับ delivery อาหาร คู่เเข่งหลักของ Meituan Dianping
เเละมีการกระจายตัวธุรกิจไปใน Alibaba media สื่อให้ความบันเทิง
Alibaba innovation เพื่อสร้างนวัตกรรมอย่าง amap.com ,Diagtalk , Tmall genie
Alibaba cloud ที่เป็นผู้นำในจีน เเละครองส่วนเเบ่งในจีนถึง 40%
Ant group ที่ให้บริการในเรื่องธุรกรรม เเละการเงิน โดยเป็นที่รู้จักในชื่อ Alipay
โดยมีรายได้ย้อนหลังดังนี้
2017 22,985 ล้านเหรียญ
2018 39,893 ล้านเหรียญ
2019 56,148 ล้านเหรียญ
2020 71,967 ล้านเหรียญ
2021 109,468 ล้านเหรียญ
คิดเป็นค่าเฉลี่ยการเติบโตของรายได้ที่ 48.6% (2017-2021) เเละนั่นก็คือ การเติบโตถึง 5 เท่าตัวของรายได้ ภายในระยะเวลาเเค่ 5 ปี
เเต่ถ้าไปดูในส่วนของ Gross profit margin
2017 62.96%
2018 57.55%
2019 45.84%
2020 45.21%
ตัว GPM มีการปรับตัวลงมานับตั้งเเต่ปี 2017 เกือบ 20% นั่นก็เพราะ เมื่อ Alibaba ต้องการขยายการเติบโตเพิ่มเข้าไป จะทำให้ ต้นทุนการขายสูงขึ้นเรื่อยๆ
เเต่เราพบว่า Alibaba
จะทำให้มี PE ณ ปัจจุบันเพียง 25 เท่าเท่านั้นเอง มีอะไรผิดปกติไปในหุ้นนี้หรือเปล่า....
จากสิ่งที่ Alibaba ทำ คือการรุกตลาดไปในหลายๆ ส่วน เพื่อทำให้เกิด ธุรกิจครบวงจร น่าจะนังสามารถทำให้ เกิดการเติบโตในระดับ 30% ต่อปีได้อย่างสบายๆ เเต่การมี PE (fwd) ที่เพียง 20 เท่าเทียบกับการเติบโต 30% คงไม่ใช่เราคนเดียวที่เห็นเเน่ๆ
นั่นก็เพราะ ตลาดมีความกังวลในเรื่องปัจจัย ของ การเเทรกเเซงจากภาครัฐ ดังที่ Alibaba ได้เคยโดนในปีที่เเล้ว (2020) ที่ทาง Ant group โดนสกัดดาวรุ่ง ภายในชั่วข้ามคืน จากตอนนั้นยังมี PE ที่ 30 เท่า ก็ทำให้มูลค่าหายไปหลายล้านล้านบาท เเละนั่นตลาดก็รับข่าวเข้าไปเเล้วจนราคาตกมาราวๆ 220 เหรียญ ในปีที่เเล้ว
นอกจากนี้ ยังโดยปัจจัย การมาเล่นธีมเปิดเมือง ไปสู่หุ้นคุณค่า ของสถาบัน จากปัจจัย การมาของเงินเฟ้อประกอบด้วย ก็ทำให้เกิดเงินไหลออกไปจากหุ้นเทคไปสู่หุ้นกลุ่มอื่น ก็ยิ่งทำให้ หุ้น Alibaba ตกไปในระดับ 200 เหรียญต้นๆ
ในมุมอง ของเเอด ก็มองว่าตอนนี้ Alibaba ได้รับข้าวร้ายไปหมดเเล้ว ถ้าจะร้ายกว่านี้ก็คงต้องหมายถึง จีนสั่งปิดบริษัท หรือ สงครามโลก เเล้วหละ
ถ้าคุณมองเห็นการเติบโต ในระดับ 30% ต่อปีไปอีก 5 ปีข้างหน้าของ Alibaba ก็นับว่าไม่เเพง เเละ มีเเต้มต่อค่อนข้างมาก
*บทความนี้ไม่ได้มีเจตนาชี้นำหุ้นเเต่อย่างใด
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ติดตามข้อมูล เศรษฐกิจ การลงทุนในต่างประเทศ ในไทย ได้ที่คุยการเงินกับที
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REF :
Alibaba: On The Eve Of The Jump
https://seekingalpha.com/article/4432611-alibaba-on-the-eve-of-the-jump
Trin T
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台股遇到黑天鵝了,在過去經驗,於現在這個經濟擴張階段,遇到黑天鵝時,台股的跌幅會是多少?
近期股市受到亞洲新冠疫情、科技股重挫的影響,指數波動較大,以科技類股思柏達科技指數ETF(XLK)為例,2019年XLK指數報酬達47.9%、2020年新冠疫情情間,指數再漲41.8%,而今年科技類股受到公債殖利率影響而呈現修正,但我們也統計過,以過去經驗,10年期公債殖利率上漲或下跌,理論上對科技股影響應不太大,但這次市場將公債殖利率與科技股掛勾聯想在一起,主要是科技股過去漲幅過大,加上科技是新冠疫情受惠股,等到市場預期新冠疫情逐漸緩和,部份相關電子需求下降。而價值類股是新冠疫情受害者,過去因疫情受影響股價呈現下挫,一旦疫情逐漸控制,需求回升,股價自然呈現反彈,所以,可以看得到近期科技與價值類股表現呈現兩極的現象。
此時更要掌握景氣的趨勢,之前說過「老人遛狗理論」,小狗即是股市,會因為黑天鵝事件(如2010年歐債危機等事件)而跑來跑去,最後,在老人的呼喚下小狗會跑回主人身邊。所以,我們要看過去經濟表現與大盤波動的情況,如表1所示以美國經濟循環為基礎,統計經濟在擴張時期與收縮時期大盤的表現,而台灣是淺碟經濟,台股大盤除了國內政策影響,也容易受到美股漲跌的影響。以下統計分析不同時期大盤表現。
經濟處於收縮時期,觀察美股、台股大盤的變化,如圖1以2000年網路泡沫化時期為例,在1999年當時美國經濟已經有過熱的現象,以美國產出缺口(附註1)來衡量,實際產出已經過超潛在產出,顯然美國有物價上漲壓力,於是1999年6月前聯準會主席葛林斯潘開始升息,利率從4.75%一路攀升至2000年5月的6.5%。此時,泡沫標地-網路公司,市場評價以未來成長性來看,不管公司是否有獲利,以「本夢比」(附註2)來評價公司,資金一窩蜂流入.COM的公司,例如,亞馬遜公司(Amazon),公司獲利從1995〜2002年都是負值,而股價在1999年底達到最高106.6美元,之後泡沫被戳破後,2001年9月股價僅剩5.97美元。此時,S&P 500指數從2000年3月的1552,下跌至2002年11月的768,跌幅約5成。而台股大盤跟隨美股下挫,從2000年2月的10393下跌至2001年9月的3411,跌幅約67%。而過去經濟處於收縮時期的還有2008年美國次級房貸風暴與2020年全球新冠疫情擴散。
經濟處於擴張時期,觀察美股、台股大盤的變化,如圖1以2011年8月美國債信評等被調降為例,當時美國總統歐巴馬為了提高債務上限(附註3)問題與國會協商,但在協商過程中兩黨各有不同的意見,直到最後一刻白宮與國會達成預算協議,化解債務上限危機。但也顯示當時美國政府的效率、穩定性與政策可預測性偏低,所以,國際信評公司標準普爾(Standard and Poor’s ,S&P)調降美國債信評等,將美國長期債信評等由「AAA」調降為「AA+」,債信展望「負面」。此時,S&P 500指數從2011年7月的1345,下跌至2011年10月的1099,跌幅約18.0%。而台股大盤跟隨美股下挫,從2011年7月的8817下跌至2011年12月的6633,跌幅約24.5%。而過去經濟於擴張時期,因黑天鵝事件造成股市跌幅較大的有2003年SARS危機、2010年歐債危機、2015年人民幣大幅貶值引發市場動盪、2018年美中貿易戰等。所以即使經濟處於擴張期,還是會有許多黑天鵝事件來影響市場。
我們統計自2000年以來,若經濟處於收縮時期,S&P 500指數在此時期,高低點測量平均跌幅約5成(台股大盤平均跌幅約6成),除了2020年新冠疫情期間,歐美國家採大量財政與貨幣政策,促使股市大幅V型反彈,當時美股跌幅約34.5%(台股大盤跌幅約3成)。若經濟處於擴張時期,遇到黑天鵝事件,造成股市的動盪,S&P 500指數在此時間,高低點測量平均跌幅約16%,台股大盤平均跌幅約2成,最大跌幅約25%。
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附註:
1. 產出缺口:經濟發展當中,景氣上下起伏波動,通常稱為「經濟周期」,我們不僅關心景氣起伏波動,還關心一個國家中長期經濟發展的潛能。景氣起伏波動大小以GDP(Gross Domestic Product)來衡量,即為國內生產毛額,又稱之「實際產出水準」,美國經濟分析局(U.S. Bureau of Economic Analysis) 每季都會公佈GDP成長,而台灣則是主計總處公佈,大約落在每年1、4、7、10月月底,公佈上季GDP成長的情況。而一個國家中長期經濟發展的潛能即為「潛在產出水準」,美國國會預算辦公室(Congressional Budget Office)會去設算,而台灣則是央行在舉行理監事會議時將會公佈GDP長期趨勢值與實際值之間的走勢。所謂的產出缺口即為「潛在產出水準減實際產出水準」之間的差距,可以想像當一個國家實際產出已經超過潛在產能的水準,則物價上漲的壓力就會比較大,反之亦然。以目前數值來看,美國產出缺口正在縮小但仍為負值,而台灣在3月18日央行理監事會後記者會簡報中描述台灣經濟成長由「Nike型」復甦轉呈「V型」復甦,台灣產出缺口趨於零。
2. 本夢比:顧名思義是與本益比PE(Price to Earning Ratio )來做對照,所謂「本夢比」是形容公司沒有獲利還處與虧損狀態,僅靠未來成長想像空間,推升股價走勢,在2000年網際網路盛行時所發展出來的名詞,形容當時一堆網際網路公司沒有獲利,市場資金卻一窩蜂流入.COM的公司,等到泡沫被戳破,這些公司不是消失,就是股價僅剩個位數。
3.債務上限:債務限額(debt limit)或稱債務上限(debt ceiling),美國國會為了限制美國政府浮濫支出,將會限制總債務額度。但每當美國政府達到總債務上限,就會要求國會提高上限,否則將會無法取得足多的資金支撐美國政府的運作或償還債務。自1960年以來,美國國會已經採取78次來提高債務上限。
全文參考:
https://www.pressplay.cc/link/16449465AD?oid=AE5E0E9AB0
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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
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gross price 在 Imagine Scent Youtube 的精選貼文
Parfums Quartana Review, in this video I’m going to give you an overview of the house, going through the scent and giving you my quick thoughts on them. First I’ll start off with the ones that I fell in love with and will definitely be getting, next are the ones that I enjoyed but won’t necessary buy, and lastly are the ones that I didn’t really like.
FRAGRANCE MENTIONED
- Mandrake- Mandrake is a very amazingly juicy and tasty fragrance, this was love at first sniff for me. Great for hangouts and any outdoor events because of how piercing and strong it is. You’ll definitely get notice with this one.
- Wolfsbane- Wolfsbane is a dirty gourmand, it has an earthy green vibe to it that I don’t particularly enjoy but I do, however, really enjoy the gourmand aspect of the fragrance, which I could only get when I smell the silage. Up close this scent is not so appealing.
- Hemlock- Hemlock is another favorite of mine. It’s such a beautiful powdery white floral that gives off such a calming effect. I would really love to own this but the reason I won’t be buying this is because I simply cannot figure out a good time to wear it other than before bed, which I don’t really feel like it would be worth the $145 price tag if that’s all I’m using it for.
- Digitalis- This is a very simple clean and green scent. Derives mostly of cucumber and basil, this scent gets brighter and brighter as it goes, which is very strange because usually scent gets duller as time passes. Since I’m not a fan of green scent this one doesn’t appeal to me too well, still not a bad scent, it’s just not for me.
- Blood Flower- This is very similar to Bull’s Blood by Imaginary Authors. It has a very rosy vibe with a touch of blood like accord. It smells of irony resembling what real blood smells like but not in a gross way at all. The licorice in this adds a nice candy vibe that I do enjoy, but personally, this is probably the hardest one to wear and for that reason alone, I can’t see myself buying it.
Overall Parfums Quartana is fairly unique on how they approach their scents and the product that came out are prove of their creativity. The only downside to them is really just how daring the scent are. A lot of them are simply hard to wear.
MUSIC BY- Jordyn Edmonds
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