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營造成本上升 在 我要做富翁 Youtube 的最佳貼文
過去幾年市場一直炒美國加息預期，2015年及2016年12月都分別加過一次息，但基於時間相隔太久，仍未有個真正加息周期出現。去到明天3月15日再次有機會加息，中間有甚麼影響，有甚麼要留意，今天會跟大家一一分析。
在分析前先重提一下上星期提到的股票IGG(799.HK)，近期有很多粉絲同學提問，技術上在上星期提到後不斷向上，累計升幅已有8至9%，整體大趨勢已作出一個突破，但仍可以做出部署。暫時雖然出現射擊之星，策略上可以留意$7.03，未跌穿的話整個短線走勢到不至於太淡，如明天出現今早跌穿，我想大家都會知道應該怎樣做。有可能是止賺離場或其他部署。若覺得長線是仍然可以繼續持有的話留意6.47這個支持，跌穿$6.47有可能整個升浪都會完結，粉絲朋友只有一注朋友的話便要小心，因為若跌穿這個位置整個帳面獲利便會蒸發，相反明天再次出現陽燭向上下一關目標$8.3。
回到正題，今天會跟大家分析美國加息。首先跟大家分析一下利率期貨現時市場預期美國明天加息機率是100 ，證明市場非常樂觀明天絕對會加息，而聯儲局反而過其行的機率是較少。早前聯儲局主席耶倫出來演說是亦透露今次加息機率非常高， 加上早前經濟數據全部指向允許加息，同一時間96%會認為加0.25%。
超低息借貸成本完結
若明天真的加息的話跟上次加息時間只有三個月，證明很大機會再次進入加息週期。過去一個超低息的借貸成本有機會完結，雷曼之後很多公司因通過低息貸款，亦令殭屍企業出現，當然亦有部份公司成功把握這次機會翻身，例如Amazon等其他高借貸公司，Amazon 本身都是高，只是可以透過借貸營造出高增長。除了公司之外其實個人的需要留意，我們做了一個按揭計算，樓宇借貸方面現時按揭利率約只有兩厘， 例如480萬的樓宇月供30年每月還款需要14,000多，若來加息加至5厘，每月還款可以去到21000 雖然眼看只是增加3厘利息但你的供款負擔而增加五成。
存款利率逐步上升
因為港元跟美元掛鉤關係，很多時候訂下的貨幣政策香港亦會跟隨美國， 因為現時存款利率已近乎零，其他人都不太願意將資金放在銀行中。存款利率上升代表吸引市民將資金放到銀行中， 而對投資要求方面要求亦要越來越高。
美國三十年債券
美國利率三十年來都下跌，令國債都有下行壓力。美國利率向上，30年債券
在加息週期很大機會會觸發升浪。
貨幣戰出戰
當一個國家貨幣本身已在加息，其實已對該國的貨幣需求增加。更何況買的是美金貨幣在防守力上已相當不錯。若美國真的進入加息週期，美金上升機率並會較大，但同樣對美國自身經濟有不利因素，例如進口方面，而狂人特朗普一直在實行保護政策，有機會繼續指責中國或歐洲是貨幣操縱國， 最後亦會形城貨幣戰
聯邦儲備利率
過去30年，聯儲局總共有三次加息週期， 分別在1994至1995.﹑1999至2000年﹑2004至2006年，到底之後利率會否爆升？耶倫之前做了很多鴿派的事情，然而一直都在拖沓，假如長期不加息的話通脹便會瘋狂向上。很多時候我們說通脹是有利一個國家，詰個臬說是不一定， 比如說一些非洲國家，通常過急的話，經濟都會爆破，所以才需要加息。
我們根據過30年三次加息週期當中都是升市，現時部就是一步步將止賺位推高，以捕捉這個加息週期的升浪。
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連結：
https://tw.appledaily.com/property/20210521/SDQ2DPZR6ZCYTBP7EFPAZCOREE/
內文：
漲！漲！漲！全台各區房價不斷上揚，也讓民眾買房難度提升。房價變貴感受在這波全台
房市不斷創價潮中，例如近2年南台灣地價更呈現翻倍漲，原物料漲幅至少3成，都讓購屋
族感受特別深刻。專家分析，中南部各區大型建設不斷，如產業園區設置雖帶動就業機會
，也拉抬工資，房價難跌成定局。
房價近年漲幅有多驚人？可從內政部公布數據看出端倪，《蘋果新聞網》統計近10年六都
平均房價，台北市每坪均價從52萬元提升至59.2萬元，漲幅約13.8%，其他新北、桃園、
台中、台南與高雄等五都，去年房價則均創歷史新高，與10年前相比漲幅落在34.3~59.8%
，可見房價變貴對於中南部民眾感受相對北部深刻，主因是過去屬低基期房價，但目前基
期持續拉高。
房價持續創新高，與建商推出的新建案房價越來越貴有關，由於建案成本包括土地取得成
本，以及各類營建成本、管銷、利潤，當成本高漲時，房價勢必也大幅上揚。
依據內政部地政司公布近3年各都會區地價總指數發現，若以2018年3月底為基期，至2020
年9月底六都全部呈現提升，其中台南地價總指數更提高到104.34。
台南地價漲幅的離譜，可觀察歸仁高鐵特區，該區位屬武東段，近年因受中央大力發展沙
崙智慧科學城下而地價爆漲，依據實價登錄揭露，近4年每坪土地均價分別為8.77萬元、
16.08萬元、22.92萬元與31.23萬元，從2018年起每年地價平均每坪成長6~8萬元，近4年
地價漲幅達256%。
地價大漲已成事實，但建商礙於經營不得不高價購地，然後轉嫁成本給購屋族已成常態。
從過去幾年各地方政府依法標售抵費地，往往標脫率都超過9成，甚至出現百分百標脫，
如遠雄建設為卡位楠梓高雄大學特區，以高於底價53%搶地；上揚國際所屬清景麟建築團
隊以溢價8成，購入台南東區新都心精華地；春福建設以溢價115%搶下台南歸仁高鐵特區
土地等。
除地價大漲，營建成本不斷上升也導致建商難評估未來房價精準度。高雄市不動產開發商
業同業公會理事長黃烱輝指出，營建成本不斷飆高，加上缺工缺料問題已發生很長時間，
甚至雙北近年來最大公共工程、捷運南北環出現沒人投標現象，主因就是營建成本難以估
計。
從土地成本大漲，到營建成本包括模板、泥作、水電等價格均上揚，光銅線漲幅就達5~6
成，黃烱輝表示，「以過去2年為例，中南部土地地價翻倍，營建成本至少漲3成，造就新
屋房價不斷提高。」
《蘋果新聞網》查詢行政院主計處包括營造工程物價、工資與設備指數也發現，近年包括
水泥、砂石、金屬、木材、塑膠、油漆、機電、雜項等指數均挑戰新高，甚至再創新高，
而工資與機具設備租金也在今年首季創下歷年高點。
高雄市不動產開發商業同業公會統計，跟3年前相比地下室連續壁施工費漲8成，模板費大
樓每坪已來到1萬元；鋼筋綁紮每公噸工資從3000元來到4500元；土方每立方從200元漲至
500~650元；鋼筋每公噸1.4萬漲至1.8萬元；混泥土每立方1300元漲至2100~2400元；砂石
漲幅從每立方450元增至650~750元；機電與水電工程因原物料上漲及工資增加約3~5成。
上揚國際高雄業務四處總經理施棟瀝指出，房價無法下跌主因是原物料與營建成本上漲，
過去10年各類建材每年平均有5~8%漲幅，而目前全台灣各區都有許多產業園區建置，勞工
需求量大，以台南為例南科效應因台積電而起，但當台積電設廠勢必工人需求大幅提升，
而廠房設置有著精確施工期，為搶到勞工勢必要調高薪資才能有工班進駐。
這類現象也會發生在高雄富邦人壽龍華國小BOT開發案、「義享天地」B館等大型工程，施
棟瀝表示，「目前低利環境加上地價與原物料高漲，短期難有房價下修空間，民眾若要購
屋如礙於高房價，可透過選購預售屋，在工程期以存錢心態繳納期款，降低購屋負擔。」
（葉家銘／綜合報導）
心得：
CECA大開釋過了房價未來只漲不跌
還沒入場的要小心跟不上未來漲幅
因為疫情代銷/建商/房仲禁止看房
想要買房子的人物件提早鎖籌碼了…
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