【未來 #內湖 一般住宅案開價百萬不遠了？土城5字頭將成常態？】
根據市調機構統計，今年截至9月20日，與去年同期相比，台北市新建案減少8％、新北大減31%、桃園減少27%，這與 #新建案 敢大膽開高價有什麼關聯性？
一般住宅 在 遠見雜誌 Facebook 的最讚貼文
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一般住宅 在 Ailan風水研究室 Facebook 的最佳貼文
今天來談風水外煞之｢鐵皮屋｣鐵皮屋，鐵皮屋建築，因為吸熱力強大，在夏天時屋內的溫度必定超過室外溫度達三到十度左右，實在不適合長久居住，在這種室內外溫差大的建築內，容易導致人情緒不穩、脾氣暴躁、主容易有口舌是非、不利人丁(孤陽不生)和身體健康欠佳的情形。
且鐵皮屋遇到下雨天時，會產生叮叮咚咚的噪音，久住必神經衰弱，容易久精神官能方面疾病發生。如果可以改善隔熱和隔音問題，可以將其效應大大減輕。
鐵皮屋，從科學角度來看，其主體為鐵皮所構成，無法隔熱保暖、隔音也不好，冬冷夏熱，鐵製的房子會干擾人體的磁場，長久居住於此種環境之下，身體會逐漸虛耗體弱多病，就算做好隔音隔熱設施，也比一般住宅多付出耗損相當多的能源才能維持基本的生活環境。
導致家運漸敗、財庫枯竭，也因為夏天過熱形成｢孤 陽不生｣導致人丁單薄，人也會情緒浮動，導致脾氣暴躁，容易與人口角、是非多。
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一般住宅 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的精選貼文
【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研
近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。
以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。
▌現行城規流程簡明透視
要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。
簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。
一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。
二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。
過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。
三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。
現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。
可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？
▌精簡程序 是否重疊 有否加快？
一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。
以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。
有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。
問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？
有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。
過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。
▌審批程序以外的建屋能力限制
現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。
過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。
業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。
以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。
▌犧牲質素的「精簡」趨勢？
政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？
以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。
有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？
對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。
有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。
透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。
▌公開補地價計算的雙面刃
發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。
現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。
但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。
因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。
而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。
▌最壞的還未到臨
最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。
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一般住宅 在 まとめまとめの Youtube 的最佳貼文
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友達A夫婦が有名な
建築家に依頼して作った家は、
確かにお洒落だけど実際
暮らすのは不便だろうなあ
…と感じる物件だった・
アラサーの若い夫婦で
子供もこれからなのに
なぜか間取りは平屋の2LDK
・LDKは約25畳、
天井は高くて斜め、
アイランドキッチン
・窓が沢山、というか
LDKの壁の一面が全部
窓で天窓もある
・正方形の敷地の、道路に
面する手前半分を家屋と
車庫で塞いで奥半分が庭
その車庫に自動車は
一台しか入らないので、
私たちが訪問した時は
ご近所の貸してくれた空き地
(坂道を徒歩で三分の
ぼったところ)
に車を置くよう言われる
ちなみに斜面に沿って
階段状に家が並ぶ新興
住宅地の結構上の方
嫁は電動自転車があれば
充分というけど、
子供が出来たら車ないと
厳しそうな雰囲気
・収納はWIC1つだけ
・トイレ、脱衣所、風呂が
それぞれ普通の倍は広く、
浴槽の傍の壁は
庭を眺められるように
大きな窓を設置A嫁は
「ガーデニングして室内
どこからでも庭を楽しめる
ようにする」
とウキウキだったけど
共働きだとゆっくり庭を
いじる時間ないだろうし、
ガーデニング以前に
草むしりが大変だから
家屋を敷地の奥に建てて、
手前半分をコンクリ打って
駐車場にしといた方が
良かったんじゃないの?
LDKと水回りを半分に
して部屋と収納を多く
作った方がいいのでは?
と胸の中で色々突っ込んでしまった
もちろんそんなことは
絶対口に出さず、
普通にお祝い渡して帰った
でもその後会うと、住み
始めて一年もしない頃から
光熱費が高い、
冷暖房が効かない、
日差しが辛い、庭の草が
どんどん生えてキリが
ないと愚痴るようになった
子供が出来ると嫁用の車が
必要だけど置く場所がない、
買い物が大変、収納が
足りないと家の
問題点に後からじわじわ
気付き始めたみたい
よほど不便を感じたのか、
5年くらいで家を売ろうと
したけど不動産業者から
「個性的な家は維持管理が
面倒だから買い手がつきにくい」
とはっきり言われて実際
全然売れないらしくて困ってる
今になって旦那の方が
「図面が出来上がった時に
親からこんな暮らしにくい
家を建ててどうすると言わ
れて難癖つけるなと怒ったけど、
親の言う通り普通の家を
建てればよかった」
と嘆いてたけど高学歴の
賢い夫婦がなぜそれを
建てる前に気づけなかった
のか謎最近お邪魔したら、
家中あちこちに布を
垂らしたり広いLDKを
間仕切りや棚で細々
区切って雑然としてた
窓の高い部分は手が
届かないからガラスが汚れてるし、
庭は草が伸びっぱなし
一般的な規格から外れた
お洒落なデザインの家って、
それを維持するための
業者を雇ったりできる
余裕がある人しか建てる
もんじゃないな、
とつくづく思った
オンリーワンにこだわったのかね…
駐車場もだけど土地自体も
良いとは思えないし、
これからどうするんだろうね。
引っ越し先に賃貸を探してる時に、
そういう個性的な家を賃貸
サイトで見かけて、
気になってその後も
ちょくちょく覗いたけど、
半年建っても借り手がつい
てなかった
賃貸でさえそうなんだから、
購入する人はさらに少ない
んだろうな
みたいな家うちの近所にある
安藤忠雄の弟子が設計
したらしくて、
一般住宅とは思えないお
洒落さだけどそこの奥さんは
「見た目重視で生活を考え
てないから毎日不便でたまらない。
普通の建て売りが良かった」
と愚痴ってた
そこも子供が出来たら
引っ越して家を売りに
出したけど何年経っても
売れる気配がない
中に入った方の話では
段差が多くて階段に
手すりがなくて怖いとか、
換気扇がコンロから遠く
離れた場所について
換気扇の意味がないとか
ドリームハウスみたいな
構造らしくて
安藤忠雄だか、そこら辺の
高名な建築家が実際には
自分で住んでいるのは
普通の造りの家だって、
何かで読んだな。
一般住宅 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
210704TVBS 禁帶看+屋主惜售 房仲喊苦「成交剩1成」
TVBS影片→https://youtu.be/uTswQyVInJ8
TVBS原址→https://news.tvbs.com.tw/life/1539626
疫情衝擊房仲業，有業者坦言三級警戒後，因為大多社區都不能帶看房，讓成交量降到只剩一成，業績大受影響，一般住宅房價也沒降價，除非有資金需求的屋主，才可能降價求售，店面和辦公室，則因為需求降低價格下調，而各大房仲業者6月成交量和上月相比，也大跌35%至39%。
記者 張蕙纖 / 攝影 華紹平 報導……↓
記者vs.房仲業者陳泰源：「像這棟社區，它就明白規定，仲介是不能進去看屋的。」
這間房不能帶看那間房也被禁止，三級警戒後內政部規定，公寓大廈可以自行決定，是否讓房仲帶看房，就怕成為防疫破口，很多社區都禁止帶看，讓房仲人員業績受到嚴重衝擊。
房仲業者陳泰源：「以過去平常沒有解封，和現在來相比，可以說是大減9成，就是現在實際成交量，大概只有1成左右而已。」
房仲業者陳泰源坦言，三級後幾乎沒有成交半件CASE，只能靠續約或是租房來度小月，但先前SARS流感來襲，重創房市讓房價降低，這次Covid-19情況更嚴重，房價有降嗎。
房仲業者陳泰源：「大家有SARS的經驗，會預期說是不是，房價又會往上漲。」
與SARS狀況不同，房仲說這次除非是店面或是辦公室，因為居家辦公後需求降低，辦公室價打8折，至於住宅，除非有資金需求，目前大部分屋主仍惜售，沒有降價意願。
房仲業者陳泰源：「住宅類型不動產，其實房價不太會降，除非是屋主，他本身是做生意，他可能資金周轉他虧錢，他必須要賠錢賣房子。」
疫情讓房市交易受嚴重影響，根據各房仲業統計6月最新交易量，比上個月大跌35%至39%，永慶房屋北北桃減4成，而住商機構企劃研究室統計，旗下加盟店和5月相比量縮35.1%，北市減41.8%、新北37.4%，中信房屋和上月相比，全台成交量減39.6%。
交易量大幅衰退也有房仲業者坦言，第三季房市表現可能不如預期，但還是得看7/12後疫情是否降級，是影響交易量的關鍵因素。
陳泰源YT→https://youtu.be/5fyEdNTTnoo
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210705tvbs-1.html
一般住宅 在 mabanua Youtube 的最佳貼文
Drumレコーディング第2回目。部屋の位置決め、キックのセッティング、キックのチューニング＆ミュートの仕方。マイクプリの紹介。スネアとハイハットは次回へ。今回の機材はこちら↓
Shure BEAT91a
https://www.shure.com/ja-JP/products/microphones/beta_91a
A&F Drum Co
https://www.anfdrumco.com
Universal Audio Apollo8
https://hookup.co.jp/products/universal-audio/apollo-x8
UAD 610-B
https://www.uaudio.jp/uad-plugins/channel-strips/610-collection.html
0:00 一般住宅の響き
1:47 スタジオ内の響き
3:42 録る場所の位置決め
5:25 場所によるキックの音の差
6:44 キックのチューニング
18:25 ミュートのコツ
23:13 プリアンプ
24:34 キックサウンドチェック
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