劉女不滿向《上報》投訴，基於信任才會先提供房仲斡旋授權書，並告知其價格須與婆婆確認後才可生效，但房仲卻先一步和賣家談價，顯然不夠誠信，並質疑信義房屋仲介未提供不動產說明書、周邊物件成交行情。
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#信義房屋 #仲介 #消費者權益
不動產說明書斡旋 在 上報 Facebook 的最佳貼文
同時也有2部Youtube影片，追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師，也在其Youtube影片中提到，191201中視 屋主沒點頭同意賣 斡旋金可以全拿回 影片網址→https://youtu.be/EuE_9tV3ktE 主播/蕭惠文：「很多商品都有審閱期，買房子也有審閱期嗎？那如果付了定金、斡旋金，這錢拿得回來嗎？」 主播/蕭惠文、攝影//陳時煉 採訪報導……↓ 2017年一項調查...
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不動產說明書斡旋 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
191201中視 屋主沒點頭同意賣 斡旋金可以全拿回
影片網址→https://youtu.be/EuE_9tV3ktE
主播/蕭惠文：「很多商品都有審閱期，買房子也有審閱期嗎？那如果付了定金、斡旋金，這錢拿得回來嗎？」
主播/蕭惠文、攝影//陳時煉 採訪報導……↓
2017年一項調查，名下有房的上班族有3成2的人後悔買房，買房後悔了怎麼辦？中古屋，賣掉、出租還是自己住都是方法，該選哪一個可以參考房是景氣。
房仲業者/陳泰源 表示：「房地產趨勢是往上的，那說實話，你可以一邊自住而且一邊慢慢賣，賣到一個好價錢。」
真心想賣就不建議出租，因為房客通常不喜歡被打擾，沒辦法實際看屋，會增加買賣難度。
還沒簽約前，真後悔了，不想有損失，屋主有沒有同意是關鍵。
住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「後悔的這個時間點是在屋主同意之前，他當然可以把這部分去做撤回。」
屋主還沒點頭同意，買房後悔了，斡旋金可以拿回來，但要記得，反悔第一時間立刻通知房仲，用簡訊、LINE留下紀錄，避免以後有紛爭，而且斡旋期不要拖太久，建議時間最多7天，屋主同意後才反悔，數十萬的斡旋金可能被沒收。
如果簽的是內政部要約書，要付3%違約金，1000萬的房子要付30萬違約金，沒得商量。
看合約不用花錢，不要嫌麻煩，每個字都要看仔細，因為一旦你簽了約之後呢，想要後悔就要付出一些代價。
買賣契約不動產說明書跟房屋買賣相關的文件，每個條文都要看仔細，條文中沒寫的，像貸款額度要註明，萬一貸款下不來，才能解約不賠錢。
住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「貸款的金額如果沒有達到這樣子的所謂成數可以去做解約，那買方不用負擔任何責任，關鍵在於強調的是房貸，因為過去曾經有把所謂的信貸也把它去做合併計算。」
買預售屋，違約賠償金更高，總價的15%，1000萬房子要付150萬違約金，不想付就要把握5天以上的合約審閱期，簽了約才反悔，解套方法就是工程期間趕緊轉賣。
房仲業者/陳泰源 表示：「交屋之前，房子在蓋的過程當中，這兩年甚至是三年的時間，你隨時只要有買方願意承接，你都可以落跑。」
房價好或許可以小賺，但萬一房價跌也要有心理準備會賠錢，另外建商蓋屋坪數有誤差，才可能不賠錢。
房仲業者/陳泰源 表示：「100坪的結果實際上換給你的是97坪或者是103坪，你有多退少補的這個部分超過2%的話，你也可以反悔，而且沒有任何違約的罰則。」
買房代價高，少的百萬，多的幾千萬，所以下手前想清楚不要衝動，不然後悔了，萬一又碰上房是不景氣，真的只能賠錢避免更大損失。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/12/191201.html
不動產說明書斡旋 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
190519蘋果【賤招拆招】房仲黑心話術升級 房產3名師重砲破解
影片網址→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190519/1567301/
買房是人生大事，要仔細思考，但招架不了仲介的話術攻擊，倉促下斡旋只會後悔莫及，《蘋果新聞網》邀請美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源、屋比房屋比價平台創辦人葉國華、房市達人SWAY共3位房地產名師，以及5位仲介，破解房仲糖衣話術下的真正用意；看清話術、得體回覆，絕對是購屋必學的一門深奧功課。
陳筱惠、唐家儀／連線報導……↓
《看房時》
仲介話術 這個物件是買給子女的，他們不喜歡所以便宜賣！／屋主年紀大，子女搬出去所以要賣房換房。
真相：避免屋主被認出是投資客的物件。
破解：買賣雙方皆不想面對投資客，除先查好行情價格之外，可以觀察屋內的建材，若是新穎建材、家具換新又重新粉刷裝潢，大部分都是投資客的物件，如果喜歡不如直接點破，準備砍價。
仲介話術：是屋主的起家厝，希望遇到有緣人，之前有客戶出價漂亮也不賣，不過我看您跟屋主的感覺很合得來，不然先跟屋主碰個面，談談看？
真相：測試買方的誠意，以及非買不可的態度，也讓買家知道屋主挑客戶，不敢隨便殺價。
葉國華神回覆：「我是很喜歡這一間屋子，但另一間屋主，價格比較彈性，我想這間還是先暫停好了」，或是將看房決定權推給家人，表示自己無法作主，還得經過家人同意。
仲介話術：仲介無法準確回答買家的問題，不靠專業，而是另闢話題，拉近感情，使出讚美大絕，並分享這附近好吃、好逛的店面。
真相：對專業不甚了解，藉由獻殷勤博取好感度，讓買家更容易對自己掏心，聊的心花怒放時，就簽下去了。
SWAY神回覆：「你告訴我我要的資訊就好，不用幫我買便當、綁鞋帶，我有男／女朋友了！」
《營造搶手氛圍》
仲介話術：把有興趣的買家，集中在同一個時段看房，真相營造房子很熱門，有競爭、搶著買的氛圍，甚至有一組是請朋友扮的假買家；這通常是買方已顯露出自己喜歡這個物件，才讓房仲有7成把握打算進一步說服。
陳泰源神回覆：先觀察對方為真假買方，所謂「嫌貨才是買貨人」，若其他買家一直讚美，站在仲介立場，有很大機率是假買方；再找理由回覆仲介「買房又不是買菜，我才剛開始看，還沒比較夠，想再看個幾十間再決定」。
《下斡旋前》
仲介話術：屋主人在國外／屋主明天要出國，要不要先下斡旋？
真相：房仲求快速成交，且可以避免買方直接與屋主接洽。
破解：先迂迴躲避後，問問左右鄰居與管理員物件狀況，再偷問屋主的真實情況。
仲介話術：前一組斡旋出價1000萬，跟屋主沒談成，所以你出的價格應該拉高一點，可能1100萬或1200萬比較有機會。
真相：買家無法辨別，前一組斡旋是真是假，仲介會報相對高一點的價格，影響買家判斷。
陳泰源神回覆：反向操作，向下出價，猜測屋主心態應是後悔，「現在不是很多人，是今天買明天就被套牢嗎？」1000萬沒有談成，現在也隔了1~2個月，屋主應該挺後悔吧，那我現在往下出價也很合理啊，房市不好，時間又拉長，本來就是越晚買越便宜。
仲介話術：公司規定談價依下斡旋順序，而非金額高低，有一組買家也在考慮，只怕你晚下斡旋，最後被別人買到，要不要先下斡旋，優先幫你談？
真相：暗示你有另外買家也在考慮，互爭談價第一順位，促使買家趕快下斡旋。
陳泰源神回覆：「那就先讓他考慮，讓他談沒關係，如果沒有談成再通知自己。」不過「還要看我那時候，對這房子還有沒有興趣。」將主導權拉回自己身上，暗示仲介自己不會因競爭者，衝動下斡旋。
仲介話術：屋主說他可賣、可不賣，現在也同時在招租，若房客入住就來不及了，搞不好等1~2年之後才再釋出，開價還會更高。
真相：別再猶豫了，一旦出租就來不及了，趕快下斡旋。
陳泰源神回覆：「沒關係，我也來看看這裡的租金行情，如果2萬租出去，價格1000萬我出，這個投報率我接受。但如果之後只用1.7萬租出去，我想這房子的價值，應該也不值1000萬。」
仲介話術：看來您很喜歡這間房子，現在屋主開價很硬，賣1000萬，雖然超出預算，但還在行情內，買房子不應期待「物超所值，而是要買物有所值。」
真相：用同理心「看房子真的很累」，讓買家覺得就是這間了，接著說服買家，用一個行情區間，但稍微偏高的價格出手。
陳泰源神回覆：狠酸「屋主價格不能討論，那請問仲介的價值在哪呢？」再以仲介「服務費」利誘，如果房價1000萬不給砍，總成本落在 1010萬， 服務費付1%；如果購屋金900萬，總成本是918萬，給2%服務費，仲介等於多賺8萬元，「你可以幫我跟屋主談談看嗎？」
《斡旋後》
仲介話術：只差一點點，要不要加價？
真相：就是要你加碼，能追高就追高！
破解：用哀兵政策，抬出上有父母、下有幼童要扶養，且自備款就這麼多，讓房仲端不要從自己下手，進轉向屋主議價，或是直接表示「我查好就是這個價格，再高就不買了」，拿出查好的實價登錄等數據，適合功課做得仔細的顧客。
仲介話術：我會試著跟屋主談看看，您可參考同地區的物件／專門在半夜或深夜與買賣方聯絡。
真相：除了營造房仲辛苦的一面外，同時房仲可能認為此筆交易不容易成交，或趁機想銷售其他物件。
破解：可以抬出其他同業因應，表現出真的想出價購買，但並非只有該仲介一間房仲競爭，此舉也能讓業務員更積極談價格。
仲介話術：維持原價賣，但屋主要送冷氣、沙發、電視、冰箱、洗衣機等家電。
真相：附贈的家具可能也不好或老舊，與想像中有落差，重點是想要維持賣方價格。
破解妙招：反而直說這些我都不需要，希望把價格砍低，讓議價空間拉大。
資深仲介表示，買方傾聽比回應更重要，進入價格磋商時，也能找好黑白臉的角色居中協商，以「自己很喜歡，但價格家人有意見」等理由，用力殺價或取得討喜價格，又不至於擦槍走火；即便看到了喜歡的物件，價格也不能隨房仲起舞，還是要考慮清楚負擔能力，以房貸壓力太大，影響生活品質。
美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源表示，面對仲介話術，只要謹記「無欲則剛、房子這麼多，有錢不怕買不到，下一個會更好」，切忌衝動購屋。
屋比房屋比價平台創辦人葉國華提醒，「不管物件多搶手，都不影響決定房子的速度跟價格」，若想要仲介黏功時，謹記「不要買、不出價、不配合」，不輕易攤底牌，最忌一氣呵成簽下去，要先冷靜一下，下次再回來談。
房市達人SWAY說，「房仲只是一個不動產資訊的服務者，買房操之在己」，建議買家，屋況自己看，不動產說明書一定要索取，不懂得問房仲，問到清楚為止。在合約書簽名前，認清每一個字，這樣才不會受騙。
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191201中視 屋主沒點頭同意賣 斡旋金可以全拿回
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主播/蕭惠文：「很多商品都有審閱期，買房子也有審閱期嗎？那如果付了定金、斡旋金，這錢拿得回來嗎？」
主播/蕭惠文、攝影//陳時煉 採訪報導……↓
2017年一項調查，名下有房的上班族有3成2的人後悔買房，買房後悔了怎麼辦？中古屋，賣掉、出租還是自己住都是方法，該選哪一個可以參考房是景氣。
房仲業者/陳泰源 表示：「房地產趨勢是往上的，那說實話，你可以一邊自住而且一邊慢慢賣，賣到一個好價錢。」
真心想賣就不建議出租，因為房客通常不喜歡被打擾，沒辦法實際看屋，會增加買賣難度。
還沒簽約前，真後悔了，不想有損失，屋主有沒有同意是關鍵。
住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「後悔的這個時間點是在屋主同意之前，他當然可以把這部分去做撤回。」
屋主還沒點頭同意，買房後悔了，斡旋金可以拿回來，但要記得，反悔第一時間立刻通知房仲，用簡訊、LINE留下紀錄，避免以後有紛爭，而且斡旋期不要拖太久，建議時間最多7天，屋主同意後才反悔，數十萬的斡旋金可能被沒收。
如果簽的是內政部要約書，要付3%違約金，1000萬的房子要付30萬違約金，沒得商量。
看合約不用花錢，不要嫌麻煩，每個字都要看仔細，因為一旦你簽了約之後呢，想要後悔就要付出一些代價。
買賣契約不動產說明書跟房屋買賣相關的文件，每個條文都要看仔細，條文中沒寫的，像貸款額度要註明，萬一貸款下不來，才能解約不賠錢。
住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「貸款的金額如果沒有達到這樣子的所謂成數可以去做解約，那買方不用負擔任何責任，關鍵在於強調的是房貸，因為過去曾經有把所謂的信貸也把它去做合併計算。」
買預售屋，違約賠償金更高，總價的15%，1000萬房子要付150萬違約金，不想付就要把握5天以上的合約審閱期，簽了約才反悔，解套方法就是工程期間趕緊轉賣。
房仲業者/陳泰源 表示：「交屋之前，房子在蓋的過程當中，這兩年甚至是三年的時間，你隨時只要有買方願意承接，你都可以落跑。」
房價好或許可以小賺，但萬一房價跌也要有心理準備會賠錢，另外建商蓋屋坪數有誤差，才可能不賠錢。
房仲業者/陳泰源 表示：「100坪的結果實際上換給你的是97坪或者是103坪，你有多退少補的這個部分超過2%的話，你也可以反悔，而且沒有任何違約的罰則。」
買房代價高，少的百萬，多的幾千萬，所以下手前想清楚不要衝動，不然後悔了，萬一又碰上房是不景氣，真的只能賠錢避免更大損失。
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160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc
主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。
【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。
【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。
【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。
「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。
舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。
【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體
給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事
資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理
【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？
若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問
【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%
陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？
【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！
【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。
2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。
【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。
2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/
遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日
曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導
立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。
銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。
昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。
陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。
【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252
不動產說明書斡旋 在 【賞屋說說】 不動產說明書你索取了嗎?! | 交易糾紛| 仲介| 代銷 的推薦與評價
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