關於 低密度住宅定義 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

6/12「農地農用及農舍」論壇 ＠台大農經系
http://youtu.be/J7qE5Oo6cZo

6/12上午去台大參加的論壇
以我的理解
目前政府的方向並尚未朝全面限建與禁建發展

只是農民身份的審核會更明確
起造與轉讓的農民身份也要被確認

目前已有農地的諸君
只要是有實際在從事農業生產
理當起造資格不會受到影響

我聽在場多數意見是認同未來應朝產活分離去規劃
或是透過農村再生計畫將舊農村土地再做統整滿足居住需求

或許也會規劃部分區域為低密度住宅區
以滿足希望能擁有如鄉村的生活空間的居住需求
但是是建在合法的建地上
減少農地被破碎與消失

另有提到土地儲備制
是未來可以研議的方向

我有在會議中提問請教在場官員：

到底「農舍」如何定義？
是滿足耕作需求（停放農機具等）？
耕作期間的暫歇需求？
還是農民的居住生活起居需求？

農舍的定義不清
造成目前這些爭執
到底營建署對於農舍的容積與高度等規定是否合理
與其相關建築、稅率或排污的管理等
便難以被檢討

但這個問題在現場未獲答覆

再者，
農委會強調興建農舍是「特許」(special permit)
而非「權利」(right)
這部分是在立法之初已確立
只是審核時有沒有落實

過去監察院亦有提出糾正
因此持續有修法動作

我另有提出：
中央應將農舍違規的稽查與地方來研議
（違建拆除的權責在營建部門不在農業部門）
不然以宜蘭一年僅50萬的違建拆除預算與稽查人力
恐怕要確實落實管理有相當的困難度

再者更重要的是：
未聽說政府部門在提高農民收入的部分
有什麼樣的政策規劃？
以解決農民因所得過低
面臨必須賣地的窘境
（可惜這個問題也未獲得回覆T_T"）

會後我也有針對前兩天有民眾提到農會擔心農地崩盤
造成農會貸款呆帳導致反彈等問題
水保局林副局長回覆說根據農委會的計算
這部分問題其實並沒有那麼嚴重
請農會放心

我便有提醒說那這可能要再加強溝通
以免造成地方不必要的恐慌
林副局長有同意這個部分會加強宣導 :)

【#滑滑輪、#法意房市地產研究部】【HouseFun專欄】各面向難支撐　泡沫隨時準備破裂...

上期的文章，談到價格方面的變化，提醒讀者台北市已經出現跌訊。

本期從三方面，來談談目前房地產的情形。

資金面─資金豐沛　留意央行動作

從資金面上來看，中央銀行公布10月金融概況，廣義貨幣供給M2的年成長為5.99％。

中央銀行對2013年設下的貨幣成長目標區位在2.5％～6.5％。 5.99％已經逼近上限6.5％（紅線），市場上資金充沛；然而，正因為已經來到警戒區，央行勢必得做一些調控。

若是央行要調控，房貸端的資金，也會受到影響，勿忘彭總裁的利率風險叮嚀。

國際資金上，美國聯準會的QE政策，在新的主席葉倫上台後，維持原本QE到2014年，這場資金盛宴仍在持續當中；但別忘了近期公布的會議記錄中，有提到可能提前減碼QE。

資金面－整體是如履薄冰；

供給面－空屋過剩　泡沫風險高

從供給上來看，我們從空屋率來談。 空屋率，在定義上採用的是低密度使用住宅佔住宅總數的比率，而低密度住宅指的是透過房屋稅藉資料和台電用電資料，用電60度以下就屬於低度使用（用電）住宅。

營建署公布的空屋數字，請見以下表格 一般來說，空屋率3％～5％，是屬於合理的範圍；台灣全國的空屋率是正常水準的兩倍之多。

雙北市、台中、台南、高雄、桃園，空屋率的水準也都是不及格。 對照鄰近的香港（私宅空屋率4.3％）、新加坡（私宅空屋率6.1％）【縱使計算的方式有所不同，但還是用來作為一個類似的比較基準】，台灣的空屋率還是較為嚴重。

空屋率這麼高，意味著房市的供給一直都很高，只有賣不賣得掉的問題。

除去建商蓋好的房屋，剩下的空屋持有者，可以肯定的是那些資金多的人所持有的，可能是有錢人（EX:台商）、投資客。

這些人作為房地產市場的玩家，握有重金，銀行端又能支持他們大量買賣房地產，正如新聞報導，頂新魏家能只用１％的資金就可以買到帝寶，還買了９戶。

而在賣房獲利比股票操作還高的今日，持續把房價炒高，是他們能獲利的要件。 手中囤積這麼多貨源，最怕的就是房價反轉走跌之時。泡泡很大，逐漸戳破、消去，多殺多的危機會逐漸浮現，看看雙北市以外的縣市，後續的狀況，令人不敢想像。


需求面─人口紅利不支持

房地產是個長期的市場，漲跌都需要一段很長的時間，除非真的再碰到像是金融海嘯這種黑天鵝事件，導致房地產市場的快速下跌，不然房地產還是偏向長期面。

資料來源：經建會 長期來說，台灣的人口紅利在2015年達到高峰，之後就步入衰退期（以勞動人口做代表）。

勞動人口（綠色線）是國家財富的主要擁有者，這段期間舉凡結婚、生育、投資，都會觸及房地產這個話題。

隨著勞動人口持續的下滑，以及幼年人口（紅色線）下滑，未來房地產的需求端是堪憂的。

配合前面空屋率過高的現象，這些空屋要賣給誰？

另外，政府目前相關的政策，像是租屋政策的建置，若是朝向更為完善的規劃，買房的需求也會跟著下降。

從資金面（ＱＥ已到尾聲，謹慎以對）、供給面（偏空），需求面（偏空），整合三方面，房地產整體的格局走向中立偏空的看法，讀者們若是現在要買房，真的要留意自己的買房資金以及後續的貸款，是否可以持續承擔；未來換屋再賣出獲利的狀況，很有可能不會再現，請謹慎三思而行，千萬別中了＂現在不買，以後會更貴的圈套＂。

本文同步刊登於法意好房專欄