▊ 穎孟踏實服務.台北安心迎夢!第四會期問政報告
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春節假期咻地一下就結束了!大家是否有把握好天氣出遊走春呢?多虧大家齊心努力,落實防疫工作,我們臺灣人又平安地度過了一年,成為全球少數能夠活動、聚會的正常國家,能夠享受著假期與團聚的快樂。
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大家的平安、快樂,不只是防疫人員努力的目標,也是穎孟努力的目標。在開工的第二天,穎孟也要向大家報告過去半年的問政服務成果。在第四會期,穎孟不只會勘、協調多處公設改善,更持續監督三貓計畫、南環線工程與景美溪自行車道。穎孟希望,在新的一年,與大家繼續努力,一同打造更好的臺北、更好的大安文山!
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#市政質詢
▉ 持續把關雙城論壇
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2020年台北市持續舉辦雙城論壇,儘管台灣善意以待,但中國矮化台灣、統戰台灣的企圖卻從未止歇。柯市長對此卻毫無應對。雖然柯市長曾多次表示會採取對等尊嚴進行交流,但穎孟在施政報告質詢時,詢問柯市長是否支持九二共識,柯市長卻表示不知道九二共識定義是什麼,也沒有在施政報告中具體說明對等尊嚴交流的方式;在總質詢時,詢問柯文哲市長何謂一中原則?市長先是表示不知道,又說為什麼要這麼在意?你揮過來,我揮過去就好了。
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面對中國官媒藉雙城論壇吃臺灣防疫豆腐,柯市長也說不要太在意媒體寫的話。臺北市十二行政區都與上海簽備忘錄,中國卻藉此深入鄰里進行統戰。穎孟指出,雙城論壇交流是否確實讓台北得益,有許多值得商榷之處。而2020年視訊雙城論壇的費用,更是與2016年實體活動差不多!穎孟認為,雙城論壇在政治上、國際戰略上、在經貿文化民生上都有問題,同樣是雙城論壇,曾舉辦兩次的臺北巴黎雙城論壇更有實質效益,卻在林洲民局長離任後停辦。
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穎孟要求,市府應建立雙城論壇檢核標準、向比臺灣進步的城市學習、續辦臺北巴黎雙城論壇、評估世界城市論壇。市長除表示將研究與巴黎的進一步合作外,也允諾這四項要求。
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▉檢視無現金支付規劃
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臺北市預計在2025年達成無現金支付預計普及率90%的目標。穎孟認為,面對高齡社會,長者是否能夠適應無現金支付是個問題,需要檢視普及率目標是否過高:推動學雜費無現金支付,是否反而會令無法使用無現金支付的弱勢及隔代教養家庭受到歧視,需要關注;最後,穎孟也要求市府整合支付平台,使其更便民好用。
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▉推動都市計畫融入性別主流化
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在本會期的工務部門質詢中,穎孟指出都發局最新的108年性別平等設施成果報告中,社會住宅相關設施提及跟性別平等無關的空中跑道、屋頂農園,顯示都發局尚未將性別平等概念落實在都市計畫中。
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因此,穎孟建議都發局長應對不同性別的需求加以研究,重新規劃性別主流化的落實方案,編列實驗性或常設性的創新預算,和性別平等建築設計師共同規劃性平都市設計概念。穎孟也提出幾個國外的性別主流化都市規劃嘗試,尤其著重女性安全的夜間照明、安全廁所等,供都發局參考。
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#安心出行
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▉持續推動增設智慧公車站牌,搭公車不再枯等。
– 天恩宮、興隆公園、警專、興隆辛亥路口、景明街口、興隆國小、興隆山莊、海巡署、政大和墅社區等多處完成設置。
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▉增設停車格、停車場。
– 成功爭取辛亥生態公園周邊、木柵市場周邊增設停車格或停車場。
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▉推動設置友善視障有聲號誌。
– 成功爭取政大校門週邊設置。
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▉監督 YouBike 2.0
– 針對 YouBike 2.0 無法銜接 1.0 造成亂象,穎孟要求縮短轉換期、加強轉換期間宣導。同時也與交通委員會同仁,一同要求市府改善權利金契約。
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#安心社區
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▉推動電線、電箱、電桿清整,改善環境景觀
– 成功爭取萬寧國宅公車站、辛亥路四段101巷、景美街、木柵路二段161巷改善。
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▉改善夜間照明,讓大家夜歸也能安心。
– 羅斯福路五段97巷夜間照明不足,與萬盛里徐里長一同協調會勘改善。
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▉推動兒童街道遊戲。
– 大安區部份地區缺乏公園,穎孟協助民間於臥龍里、敦安里等地舉辦兒童街道遊戲,讓孩童就近享受暢快童趣。
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▉推動親子廁所設置。
– 台北市68座公園中有有28座沒有廁所,穎孟持續督促公園處檢討改善,並獲公園處承諾將景美運動公園納入優先施作公園。
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▉推動改善警察住宿問題。
– 台北市有800多位警察有住宿需求,卻僅有285戶警察宿舍,有高達65.4%的警察僅能自力租屋,對於外縣市調入的年輕警力帶來負擔。穎孟在質詢時要求市警局注意此問題,並協助解決,獲陳嘉昌局長允諾研議改善。
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▉推動友善人車環境。
– 部份區域商家卸貨需求大,標線型人行道淪為停車場,穎孟要求交通局確認違停熱點,並評估可行地區加設實體阻隔。
– 許多文山區公寓沒有停車場,長輩不得不在紅線上下車而被檢舉,穎孟要求交通局納入黃線評估。
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▉協助改善破損公設。
– 萬利街30巷旁綠地泥沙沖刷造成人行道泥濘,穎孟會勘協調改善,並檢查颱風過後樹木健康,避免樹倒危險。
– 捷運萬芳社區站人行道破損,協調相關單位修繕。
– 興德路傳統市場道路不平整,民眾憂慮長輩購物安全,穎孟會勘協調整平。
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#休閒迎夢
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▉振興貓空觀光
– 持續監督市府 #三貓計畫 及貓空纜車虧損問題。
– 要求市府三貓計畫做好網路、平面整合行銷宣傳、觀光巴士導覽以及串連當地茶農。
– 木柵嘻哈音樂興盛,如 MC Hotdog 、MJ116 等都出身木柵,穎孟要求市府推廣觀光時,也結合在地音樂文化進行行銷。
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▉爭取景美溪沿岸河濱自行車道
– 柯市府「十年自行車網計畫」惟有木柵景美溪岸段是沿著木柵路設置,恐造成車種混雜,也錯失水岸景緻。
– 穎孟爭取該段自行車道延河濱設置,安全分流,景緻更好!
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#交通迎夢
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▉監督捷運南環線
– 捷運南環線施工在即,穎孟持續監督施工交通維管計畫,降低交通衝擊。
– 臺北捷運發達,卻欠缺特色站點。穎孟爭取南環線站體藝術化,結合在地脈絡,打造臺北記憶節點。
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過去一年,承蒙大家的支持與鼓勵,讓穎孟能為大家完成這麼多的工作。新的一年,也希望大家繼續給予穎孟指教,一起讓台北、讓大安文山變得更好!
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問政快報電子檔: https://reurl.cc/WEDMqk
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#大安 #文山 #林穎孟
陳情與免費法律諮詢請洽 https://forms.gle/pG7YjamwHcN1735d7
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,920的網紅艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu,也在其Youtube影片中提到,「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊!房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎?! Ft. 台中商仲達人小紀 - #房地合一稅 #短期交易 #投資客 - 本篇影片是我們聚餐時的訪談,背景雜音多,敬請包含!以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高!而且非常實用,所以將影片分享給大家! - 訪...
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【丁權司法覆核案】上訴庭判詞大點評
今日高等法院上訴庭推翻原訟法庭嘅判決,認為政府賣地同為原居民換地起丁屋同樣合憲【註一】。換句話說,丁屋政策又「打回原形」,"business as usual",令唔少香港市民都幾詫異。喺研究判詞後,本研為大家點評上訴庭嘅判詞嘅幾個大疑點。
▍仍舊未處理歧視女性及非原居民嘅老問題
今次嘅判決依然冇正面處理到歧視女性同非原居民嘅老問題,而基本法同《香港人權法案條例》亦有保障香港人免受歧視。丁屋政策對於香港人嘅歧視係咪必要,以致是否正當(justified),及合乎比例(proportional),上訴庭係無處理到嘅。
若然案件上訴至終審法院,相信呢點會是焦點之一。上訴庭三位法官認為,只要狹義睇基本法第40條(而唔睇其他條文),討論究竟「合法傳統權益」包唔包丁屋政策已經足夠。
▍合法性:基本法草委無諗過丁屋政策會畀人JR?
關於丁屋政策嘅合法性(legality),判詞第92段講到上訴庭認為,換地 (land exchange) 同私人協約批地 (private treaty grant)呢兩種丁屋批地方式,喺1990年頒佈基本法時係被香港法律認可嘅(recognized as lawful)。正因為如此,上訴庭認為草委都應該無預過丁屋作為「合法」權益會被挑戰(the drafters did not intend to leave open the question of lawfulness to be determined by the courts)。
但現時根本無文件顯示,當年草委一致認為丁屋係傳統權益(如果是的話,為何不乾脆將「丁屋」寫入條文?),到底上訴庭點樣肯定當年嘅草委一致認為丁屋係傳統權益?值得商榷。
▍傳統權益:變咗質嘅丁屋仲係咪傳統??
就定義何謂傳統權益(tradition)而言,判詞第91段上訴庭法官認為傳統係會經歷演變(human experience shows that traditional rights and interests might evolve…),重點係演變過程中要保留咗當中嘅「重要元素」(without losing its essential feature),先能夠被稱爲「傳統」。
咁今日嘅丁屋政策,係咪仲保留到一百多年前嘅「重要元素」?唔好計佢哋嘅建築形態變成點(西班牙別墅、北歐簡約「豪宅」....),淨係睇歷來至少近四分一嘅丁屋已經變成疑似套丁屋苑【註二】,大量丁屋一起好就當一手樓盤販售,已經好清楚丁屋已經被濫用,當年原居民起屋「自住」嘅「重要元素」已經消失得七七八八。上訴庭似乎無考慮到丁屋政策現實嘅運行情況。
▍Justice delayed is justice denied
另一個令人比較詫異嘅判詞(判詞第132段),就係上訴庭接納咗政府同鄉議局一方嘅講法,認為司法覆核申請人喺丁屋政策實行後近50年、《香港人權法案條例》生效近30年之際,先提出司法覆核,係屬於超乎想像嘅嚴重"delay" (a phenomenal delay)。
而丁屋政策因呢個"delay"實行多年,如果突然遭到挑戰,好多人嘅利益將會受到損害(the prejudice caused to them (villagers) would on any view huge),例如可享用丁屋政策嘅原居民、以致政府嘅「良好管治」(!!)(good administration)都會受到影響,即係代表法官認為現在嘅丁屋政策係「行之有效」嘅。
由此可見,上訴庭採納政府及鄉議局嘅睇法,而完全冇理會新界現實上發生緊乜事,而香港人因丁屋政策遭到濫用而受到嘅傷害(損害法治、浪費土地等等),上訴庭一樣係無考慮嘅。
丁屋政策與人權法中歧視呢個潛在嘅憲法矛盾,其實早喺30年前已經有所討論,翻查英國解密檔案【註三】,90年代初時任港督衛奕信將呢個潛在嘅憲法矛盾盡量避而不談,因為未有一個權威嘅法律解釋(no authoritative interpretation yet),話需要等待日後法庭審判。但到了今日,正值處理呢個矛盾嘅當下,上訴庭竟將當日嘅推諉成為合憲嘅理據。
▍司法覆核的資格論:非原居民 have no stake?
最後最令人詫異嘅係,法庭指上訴人'no stake'。判詞第134段更提及司法覆核嘅申請人並唔係原居民,佢地冇意圖(intention)亦冇受到丁屋政策嘅優惠同利益,因此唔夠資格(no sufficient standing)對丁屋政策進行司法覆核。
原本丁屋政策不止關於原居民利益同資格,更涉及整個新界各種規劃、管治及法律問題。當判決認為換地及私人協約方式批地合憲時,會令到本來900多公頃可以拎出嚟發展嘅閒置丁地冇咗,當中更有塊成32頃嘅地係鄰近新市鎮係可直接作公共房屋供應【註四】,呢啲土地運用絕對係關乎公眾同市民嘅利益。
可見,判詞忽視丁屋政策對日後新界土地規劃、潛在房屋供應嘅潛在影響,所以非原居民都應有權向丁屋政策提出質疑同挑戰。
▍場仗未打完:或再上終審
雖然今次上訴庭判決重新合理化丁屋政策嘅存在,但判詞理據十分具爭議性,明顯見到判決有偏頗政府及鄉議局,可能案件將判決上訴至終審法院,所以丁權司法覆核案還未能下定論,本研會為你繼續狙擊丁權最新現況。
#同你鬥長命
#鄉紳唔好咁開心住
【註一】明報:丁權案上訴庭裁政府鄉議局上訴得直 私人協約、換地建丁屋合憲 https://bit.ly/3i7AUgi
【註二】本土研究社 《新丁再現:新界套丁研究報告2020》報告全文 https://bit.ly/2TmftN0
【註三】本土研究社:震驚英國外交部的丁屋問題 http://bit.ly/3qtE5SH
【註四】本土研究社《隱藏選項:香港臨時使用及閒置官地研究》http://bit.ly/2pfJr6j
▍延伸閱讀
端傳媒 深度 2019年2月19日 黃肇鴻【香港丁權案關鍵:「傳統權益」論述從何而來 ? 】 https://bit.ly/2Q5EhaB
【丁權司法覆核上訴前瞻】
https://www.facebook.com/localresearch/posts/3295688053860578/
【申請權 vs 建屋權】法官:政府能全權決定是否批准丁屋申請
https://bit.ly/2Dtd8eZ
明報 2020年1月1日 【丁屋政策爭議「留法院定奪」 英外交部批衛督不負責任】
https://bit.ly/35EGqls
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俗話說:慎終追遠、飲水思源!
神可以不拜,要拜可以去廟裡拜,但是祖先一定要拜!
✔神代表外人
✔祖先代表親人
拜神不拜祖先,由此可見:代表只重外人不重內人!
📍拜神和拜祖先哪個比較好?
當然是拜祖先比較好!
拜神祂不一定會幫助你,因為祂要幫有緣之人!
並非有拜神就會保佑!為什麼呢?
若是作奸犯科、殺人放火都拜神,神不會幫助他,神會幫助有積德的人。
拜祖先是最好的,祖先是沒有條件的會幫助你。
祖先就如同自己的父母親一樣,就算孩兒有困難或是壞事,父母親還是會想辦法救你!
所以拜祖先比拜神好!
🙋♀️什麼樣的情況在家需要安祖先?
✔有結婚
✔有生孩子
✔有自己的房子
半年之內在家中一定要安祖先,
祖先能夠庇佑家中健康、事業錢財的流動!
如果沒安祖先又會有什麼樣的狀況發生呢?
就算再會賺錢,錢財依然會留不住
神代表陽、代表事業
祖先代表陰、代表錢財且會影響女主人
🙇♀️家中若無祖先,每當五大節日,
女主人的健康脾氣就會特別差,錢會留不住,尤其會破財!
建議大家,只要符合
『結婚、有生孩子、有自己的房子』都要安祖先。
😨如果只安神不安祖先會有什麼現象?
只幫外人不幫內人,都在打江山給別人!
代表對外人都特別好,只教人家賺錢、幫人家賺錢、自己卻看不到錢!
就算賺再多的錢也會守不住。
祖先牌位一定要安,不能只安神不安祖先。
兩者皆安,稱為神主合供。
不安神安祖先可以嗎?可以的!
💡神主合供時,神不能小於祖先牌位,神代表男主人,祖先代表女主人!
神的高度要大於祖先牌位的高度。
一般客家人的祖先牌位跟閩南人的牌位不一樣!
客家人安祖先,幾乎牌位高度、體積、面積都高於神,那會有什麼現象呢?
代表客家女人都要當家要掌權,女人也會特別辛苦特別累。
所以當神主合供時,神像大要於祖先牌位,目的是不要讓家中的女人這麼辛苦。
女人只要會享福家中就會有錢!
女人若是勞碌家中就會沒有錢!
以前我的祖母她是客家人,她說的話是全家的聖旨,大家都要聽她的話。
以上安客家人的祖先牌位會造成這特別的現象!
哥哥有安,只要有人安祖先就行,其他人就不須安,這是不正確的!
閩南人有句話:一人一家代、公媽隨人拜
兄弟爬山各自努力!!
如同你有三個兒子,大兒子孝順、其他兩個可以不孝順嗎?
當然不行,全都要孝順!所以三個都要安祖先。
以為沒安祖先,祖先就不會來我家!
那就大錯特錯!
每個人一生下來都留著世世代代祖先的血緣,沒安祖先祂也會到你家坐,只是你沒位子讓他坐!
💰舉個真實例子:
在十年前有個李姓客戶,家中有五兄弟,各自有各自的事業!
老大沒安祖先,其餘四個弟弟都有安祖先。四個弟弟都過得很好又買房買車買土地!
但是只有老大租了一間小房子住。跟子女關係也不是很好。
奇怪的事情來了!四個弟弟做的生意沒有哥哥大,但是過的都比大哥好!
以前我不懂時也沒安祖先,賺了很多錢都是一場空,等到我懂了時候,就安了祖先。後來就開始賺了很多錢!
安祖先要特別留意,有安祖先有保佑,沒安祖先會修理你!
但是又有人說,安祖先保佑的沒有,搗蛋的比較多!
事實上:真的是在冤枉祖先!!
為什麼安了祖先沒安沒事,安了更糟糕?
為什麼會有這樣的狀況呢?
責任不在祖先!
在於安的人身上!
⚠️安祖先方向不對、位置不對、擺設不對都會讓祖先修理你!
💢祖先先後面不可有廁所!
💢後面不能有廚房!
💢後面不能有樓梯間....等等
不能隨便安祖先,以為有安就好。這是不對的!
【祖先位置很重要嗎??】
如果你是租的房子,
自己也會不好意思請父母親來!
但是,如果你是自己買的房子,就會請父母親到家坐坐。就算你不請他,他也一定會來!
到家中後,往往我們都會留孝親房!有來時,可以給父母住!
沒來時可以當書房!但是如果父母親來了之後沒房間睡,那你要他睡哪?
客廳沙發?浴室?還是門口?
若是當場沒發飆,那父母親回去一定會劈哩啪啦跟左鄰右舍抱怨,說你不孝順、不肖子等等~
如同祖先一樣!祖先來了沒位子坐。那一定也會很不開心!
有人問:那祖先在哪裡?其實祖先一直跟在你身上!
💁♂️古書記載:
人有三魂七魄,三魂去投胎,七魄留人間。
那七魄是留在哪?
留在你的身上的血脈、骨灰、墓碑、墓地....等等
血緣代表著中國人崇尚的倫理孝道,重視慎終追遠的精神!
如同你們買了房子留了孝親房他不一定會住。
但是他來了就能開心住下!
祖先牌位也是一樣的道理~~
當你成家立業之後就務必在家中一定要安祖先的牌位!
但是切記!
安祖先時有祂該要有的格局、方向、擺設!
如果方向不對,那也沒用!
讓祖先坐了不舒服,他如何幫助你?也一樣會修理你!
所以很多人在不順遂時都會怪祖先沒幫忙,其實是你自己沒把他放好,甚至沒安!
🙅♂️有人又問:天主教基督教沒安祖先就沒事?
其實你錯了!天主教基督教他們安的比你好!
天主教、基督教是把祖先安在心裡,起床、睡覺、三餐前,都要禱告!
感謝上帝賜我吃賜我穿賜我借錢不用還!
一天禱告還有五次!
他們的上帝指的是『天、地、親、經、師』,包含神、父母
所以天主教基督教天天都把祂們放心裡拜五次!
我們拜祖先拿香拜拜是早晚一炷!也才兩次
甚至有人一次都沒拜!
那祖先不修理你才怪呢~~
🙅🏼有人問,老家有安!我家不用安祖先!
那是不對的!一人一家代、公媽隨人拜。以前有分家二字,現在沒有分家,因為現在賺錢也不會給兄弟花,也不會全部交給父母。
以前都是大家庭社會,現今社會的不同,都是以小家庭為主!
沒安祖先錢財賺再多也會留不住,另外會傷害女主人,會讓女主人脾氣、情緒、健康不好,是因為沒有安祖先牌位!
以後,我們每個人都會當別人的祖先,如果今天不安,以後你的孩子也會不懂安祖先了!以後老了都會被送到養老院,跟子女就會比較沒緣也比較沒感情!所以慎終追遠、飲水思源!你做個榜樣給子女看,也會有孝道的傳承!現在人,越來越現代化,也比較不重視親情。
何謂尊師重道??
叫做尊敬長輩、尊敬長上、尊敬父母,都是因為以前人都很守規矩。該安祖先就安祖先,現在大部分的人眼中沒長輩只有自己,也是因為沒安祖先的關係!
🙌何種狀況需要重新安祖先?
現在祖先牌位都是許多用玻璃盒子裝起來,比較安乾淨比較好保養。
但凡被蟲蛀、裡面東西寫錯、或是祖先牌子太大(比神大),祖先金漆掉的嚴重、玻璃盒破損以上這些狀況都要重新安祖先!
中國文化的傳統習俗,『慎終追遠、飲水思源』,祖先都會追隨在自己的身邊庇佑我們的~
何謂損鄰 在 艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu Youtube 的最佳貼文
「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊!房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎?! Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談,背景雜音多,敬請包含!以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高!而且非常實用,所以將影片分享給大家!
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訪談主角:
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋:台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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何謂損鄰 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
《十大麻雀館點做生意? 你要知》相信是香港歷史上最詳盡關於麻雀館點做生意的影片。
第十: 香港麻雀館的歷史
第九: 麻雀館行業現況
第八: 麻雀館如何出牌?
第七: 麻雀館內設施
第六: 麻雀館規則
第五: 麻雀館員工如何分工?
第四: 麻雀館點賺錢?
第三: 麻雀館最大成本?
第二: 麻雀館如何防範老千?
第一: 麻雀館賺幾錢?
全文內容:
(旺角卡門電影開端) 這樣的電影已過時了! 已是30年前了。我並不是鼓勵你去賭錢,不過真的希望能夠跟你一起揭開麻雀館這個神秘面紗。我走遍港九新界七間不同的麻雀館,與不同的負責人私底下了解過他們如何運作。今天就跟你分享一下《十大麻雀館如何經營? 你要知》
第十: 香港麻雀館的歷史
麻雀館每月從中抽取利潤(俗稱抽水)超過千萬,是真的! 但成本高到你不能相信,為了留住客人,什麼都會送,成本十分驚人。一旦計錯數,隨時會蝕本。但要記住,是麻雀館,並不是麻雀會! 麻雀會只是普通「會所牌照」,不能抽水,牌照並不值錢。麻雀館就不同了,並不是有錢就能夠買得到。要了解麻雀館,先跟你講解一下相關的歷史。
麻雀館的歷史一定要先提雞記,與他的始創人:麻雀業鼻祖—林坤。1933年他於廟街經營了雞記士多專門售賣零食,當時如果沒事幹,便會於門口擺放幾張麻雀枱供街坊打麻雀耍樂,每人每日收一毫子。怎料來打麻雀的街坊越來越多,麻雀生意越來越好,便索性關閉士多業務,而其他士多又效法,法例又沒有監管,從此越來越多的麻雀館相繼誕生。
後來由於太過盛行,1955年港英政府決定立法全面禁賭,頭號目標就是要打擊全港成行成市的麻雀館,令麻雀業瀕臨滅絕的危機。
人稱雞叔的林坤,就組織了一個「港九麻雀商會」跟政府理論,指出打麻雀乃中國國粹,亦是平民百姓的消遣娛樂,有錢人可以去賽馬,但窮人又可以到哪裡消閒呢?
他認為香港人打麻雀就如外國人玩啤牌一樣, 如果要禁麻雀,不如一併禁啤牌。 再者,啤牌可以安安靜靜於家中耍樂,但麻雀噪音比較大,容易影響鄰居,因此於麻雀館內有規範的情況下會更好。經過他一連四個月的游說,終於能夠說服港英政府,於1956年刊登憲報,宣佈麻雀業合法化。並以一副麻雀牌的總數144隻作上限,發出144個牌照。 油麻地雞記亦因此而成為香港第一間持牌麻雀館。
當時港英政府為免鼓吹賭博,牌照上英文名稱是以Mahjong School (麻雀學校), 因此輸錢會被取笑為交學費。
第九: 麻雀館行業現況
麻雀館的現況? 以前麻雀用竹製造,因此麻雀館又名竹館。麻雀館一向予人感覺是江湖人物的生意—品流複雜,烏煙瘴氣,粗口橫飛,龍蛇混雜,打架霸地盤,刀光劍影,無法無天,動不動就拉去後巷拳打腳踢,沒有監管的九反之地。加上七八十年代,很多警匪/英雄/江湖電影中,麻雀館內的暴力情節為大眾洗腦,如果你未入過麻雀館的話,以上全部都可能是一個假像。
因此,2007年起業界就團結起來,全行通過不能夠再將麻雀館外借拍江湖片,免得形象再受損。
但老實說,形象已經負面便很難改善,令很多第二/三代皆不願意接手,再加上顧客群老化,最衰落的時候是2003年沙士一役令到很多間麻雀館倒閉。新牌又難以申請,舊的相繼倒閉,現在全港就只剩下大約六十間持牌的麻雀館。
沙士後鹹魚翻生,多謝 (1) 自由行,(2)新移民,(3)很多麻雀館都放棄廣東牌, 引入深圳牌的碰槓牌玩法,亦即全沖牌,俗稱「跑馬仔」以鬥快食糊為目標, 只可碰,不可上,不再浪費時間造牌及計番,除食糊能夠收錢外,開槓亦有錢收,以及 (4)自動麻雀機的盛行,縮短時間至每局三至五分鐘就完成,立刻付款。減少出千的機會。新玩法吸引了不少年青人以及大陸客,現在可以說是從返麻雀業界的黃金歲月。
第八: 黃金歲月? 麻雀館如何出牌? 現在的牌照正式稱為「麻將/天九牌照」,由民政事務總署發出。出牌條件包括:
. 不得於中午12時至午夜12時以外的時間營業
. 18歲以下人士不得內進
. 不能向客人提供任何貸款或賒帳
. 抽佣不能多於牌照列明的上限,一般是5%
. 持牌人必須親自經營管理,不能轉讓牌照等。
以上項目都比較容易執行,以下3項條件才是最難以執行:
(1) 你需要證明申請人是合適經營麻雀館;(2) 地區有確實的需要去開設多一間麻雀館(public demand);以及(3)充分考慮區內人士可能會提出的反對。如果我家樓下突然開了一間麻雀館,我也一定會反對。
難怪行外人想申請麻將/天九牌照根本上是不可能。即使是行內人,也起碼要申請一年至一年半。期間還要納空租,所以麻雀館若非自己的物業是相當難申請的。
還有請你留意一下,中環/上環/西環/柴灣/小西灣/赤柱/ 將軍澳/九龍灣/青衣/東涌/沙田/上水等等地方,皆沒有麻雀館。 並非因為以上各區均沒有public demand,而是政府根本不願意通過申請。
第七: 麻雀館內有什麼設施呢?一進入門口,先見一見關公。記住營業期間要持續上香,避免得失意頭而導致輸錢。除了傳統祭品之外,最緊要擺放足夠的生薑,何解呢? 因為「夠薑」(夠膽)。 我錄這一條片都可以算是夠薑了。
茶水間,全場閉路電視,當然是以防有人出千,以防員工中飽私囊。牌例介紹, 若然不明白便可以問人解釋到你明白為止。牌種吊牌則顯示每張枱的注碼,當抽水後員工會拍一拍吊牌表示已經抽水。牆上面會有水兜,兜著已抽水的細額面鈔及銀幣;而水箱則用來裝金大額面鈔。
賽馬有分草地及泥地。而打麻雀亦一樣。舊式廣東牌用的是酸枝木檯面,因是啡色,故行內稱之為「泥地」。而新式的全沖牌(深圳牌)改用的電動麻雀枱,一般是綠色絨布檯面,故行內稱之為「草地」。 由於流轉量快及抽水量多,因此絕大部分都會選擇「草地」。
第六: 麻雀館規則
不要想得太複雜,比起廣東牌簡單得多。Really?! 我是麻雀門外漢,但我去了七間麻雀館打麻雀,一入去我就會選擇最細注碼的枱,通常100/200,與另外三個陌生人打牌,並說明我是初哥,會比較慢。他們都是很友善的,還會教我打牌。如果不夠4人呢? 沒關係,他們還有「檯面」,即是穿著制服的「戥腳」,方便幫人客湊夠4人開枱。
我雖然前後支付了一千多元的學費,但其實我都有食糊的。再加上其中幾間,一進去便給我利是,足足100元,對於我這個「運吉」的客人來說也算不錯。
牌例? 打法為大陸碰槓牌(即跑馬仔),以鬥快糊牌為目標。不用造牌或計番數,只準碰牌(例如三隻九萬),不準上牌(例如一二三萬)。開槓即收錢 (例如4隻四萬)。以100/200為例,自摸明槓每位收100,自摸暗槓每位收200,打牌給對手槓,一人輸300,如槓後自摸或再槓就三家均需付款。出沖,一人輸200。自摸食糊每位收200,自摸之後再中獎馬,每位再收多200。何謂中獎馬呢? 意指你食糊後,會有一次機會,按你的位置要抽到以下的牌就可以贏雙倍錢。所有牌例要說也說不完,但基本上沒有什麼技巧可言。行內人會形容為八成靠運氣,兩成靠技巧。
試想想,我這個初哥,去了七間,也只是輸了一千多元。如果去澳門絕對不只這個數。與澳門不同的是,你是與賭場對賭。而麻雀館則純粹抽水,誰贏錢就抽水5%,可以說是沒有風險可言。
第五: 麻雀館員工如何分工?
持牌人—即是最終負責任人,任何責任均需由他來承擔。
頭排—即係店舖總管,通常會站在舖中間,一眼關七。
巡場—負責看守自己範圍內左右兩邊的麻雀枱
檯面—即是穿著制服的戥腳。麻雀館給他們的指引,一般都是「贏少少或是打和」,避免大輸大贏,以吸引客人繼續打下去。
圍場—即是穿便服的戥腳,又稱「特約客戶commissioned player」。免得讓人客有被三個制服人員包圍的感覺,好大壓力的!
後生—即是跑腿,幫人客買零食/交電費/買餸等等
茶水—即是斟茶遞水
水袋—即是拿著錢袋到處走,負責幫人客找零錢及抽水
櫃面—負責現金收支
庶務—即是打雜
賬房—即是管數
以一間三十張枱的麻雀館為例,員工足足有六十人以上。麻雀館的工作,一般都被認為是「筍工」。每一位員工都入職數十年都不願意辭職。何解呢? 雖然上班12小時,但通常都包括膳食時間及小息時間。零售業通常上班六天才放假一天,但麻雀館則是上班兩天便放假一天。
何謂資本主義? 我現在就展現一個最完美的典範給你看。麻雀館行規,如賺錢呢? 老闆分六成,員工分四成。我重複,老闆分六成,員工分四成。基本上除底薪以外,按職級分份數多少,頭排分兩至三份,後生分半份。以二線區的麻雀館為例,每月每份花紅約七千元至萬蚊,如果旺區,如旺角,一個普通女工的月入隨時高達六至八萬。 以前就會日日結帳分紅,不過由於太麻煩了,現在已改為每個星期分紅。是否好過一般上班族要等到年底才有分紅呢?為什麼我會知? 不是我編的,而是「鷄鳴報喜」這本書有寫!
第四: 麻雀館如何賺錢呢? 了解完行內的術語你便會明白了。
銀頭—每日開店時做生意的現金
水份—麻雀館每日抽水生意的收入,一般都是抽贏家的5%。
上數/下數—即是指員工落場戥腳,贏錢就是上數,輸錢就是下數。行內人士稱,一般都是輸錢的, 因為一家對三家,卻只玩一會,輸錢的機會率當然比較大, 平均約10-20%。
看看這張「上下數」更紙。最頂的數字就是員工圍客編號,上半紅色字是「上數」,下半藍色字就是「下數」。
還有:
大閘—就是每日固定支出,例如人工,租金,水電等
小閘—就是每日不固定的支出,例如人客的餐飲費,利是,日用品等
哪麼麻雀館如何賺錢呢? 好簡單,你就要睇「收實」。
收實—就是水份(即是5%抽水)減去大閘、小閘(即是固定支出及雜項)、再加/減上下數、即等於每天的盈利或虧蝕。
但要緊記,老闆只收六成,其餘四成會分給員工,這樣才能夠上下一心,真是良心企業。我還未做得到!
第三: 麻雀館最大的成本是什麼? 店舖通常都是自己的物業,因此並無租金可言。員工人工? 賺錢才會分多點給他們。
要吸引新客,留住舊客,最大的成本當然是顧客服務。來到麻雀館打牌,舖內固然有免費茶水及小食,想叫跑腿幫手買零食或者叫外賣都無問題,想吃得比較好?魚翅/鮑魚/燕窩,都無問題。交水費/電費/去街市買餸兼接小朋友放學呢? No problem! 最緊要是你留低打得開心。當然大家做生意,如果你打得細,便不要要求太多了。
對於大陸豪客而言,正! 專車口岸接送,包飲、包食、包住、包shopping。聽說,人客撞壞了別人的車,麻雀館都會負責維修費。成本是否很高呢? 行內人士稱,這些貼身客戶服務的成本已佔了水份的二至五成。但如果你不是這樣做,而其他行家做,你便會流失客人。真是生意難做,這也是業界最擔心的成本失控。
第二: 麻雀館如何防範老千?
這些情節,過氣了。雖然間中都有報道,稱麻雀館有人出千。但近年真的不太多。如何防範呢?
(1) 麻雀館的麻雀牌一般比較大隻一點,較難用掩眼法。現在碰槓牌的新玩法, 簡單,快,亦都比較難出千。
(2) 一般幾個朋友入去,都要分開枱坐,免得幾個串通。四周圍都是閉路電視, 加上幾十對員工的眼睛望實哪個熟口熟面的老千出現,一見到你打牌的方法出現問題,就會馬上請你走並跟你說:「外面有人找你」,你便明白了。
最後,第一,麻雀館賺多少錢呢?
現在香港最大的麻雀集團就是瑞興麻雀,包括瑞昌、瑞豐、誠興麻雀館等。由前探長石鑑輝創立,人人都知道他身家幾百億。代表麻雀館,肯定賺到錢。新玩法、新移民、新遊客、新設備,成為麻雀館近年的四大新動力,但政府現在又難發牌, 我自己親身去了好多間麻雀館,都要排隊打牌。往往旺足12小時。現在就要跟你計數。
以一間麻雀館有三十張枱為例,每局玩三至五分鐘,即是一小時就能夠玩12局,三十張枱,12小時,全場全日就有4,320局。我明白,未必由朝旺到晚,就打個七折,即是每日3,000局。
注額平則街坊100/200,貴則旺區10000/20000,開槓馬上付款,自摸三家付,中獎馬又雙倍,就當每局平均係300/600,明槓每位300,再自摸食糊每家收600,合共2,700,抽水5%即係135。
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