關於 價格上限黑市 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

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根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

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今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

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附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

施永青：比特幣缺乏貨幣應有的特質

日前，比特幣一度升破4萬美元關口，引起不少原本沒太關注的人興趣。有讀者問我應否在投資組合中加入比特幣？我的答案十分直接清楚：我一定不會。原因是比特幣雖稱作「幣」，但它卻缺乏貨幣應有的特質，完全發揮不到貨幣的功能，甚至可被列為偽幣，隨時可能被政府取締。
貨幣最基本的特質是它可以用來交換其他商品與服務，而且普遍地為大多數人所接受。貨幣有穩定的交換價值，才會有它的儲存價值。比特幣不是完全沒有交換價值，但時至今天，絕大部分商品與服務提供者都不肯接受比特幣。肚餓了想食碗雲吞麵也不可以。很難叫店主為了賣碗雲吞麵，就先去查比特幣的市值，研究收取比特幣的電腦程式。
用比特幣來購物可以衍生出來的問題很多，這裡不一一細列了。簡單說，就是絕大多數人都不接受。比特幣缺乏普遍的流通能力，缺乏貨幣的最基本特質。
有人說，比特幣自面世以來，基本上在不斷升值，只要把它換成貨幣，要食雲吞麵，一點不成問題。問題是比特幣的價格並不穩定，大上大落，隨時可招來重大損失。如果在摸頂價入了市，可能守幾年都未「返到家鄉」。
再者，比特幣的交易方法複雜，亦不夠透明，它的成交價有多大的真實性，並非人人信服。所以要套現的時候一定要接受大幅的折讓。這些缺陷，都會令比特幣不容易普及起來。
有人說，比特幣的價值，來源於它的稀有性。比特幣會限量發行，不會像聯儲局那樣搞無限QE。但聯儲局發鈔有一整套經濟理論作基礎，且獲立法授權，有美國的國力作支持；比特幣有甚麼做基礎呢？除了區塊鏈技術，與程式設計者的承諾外，根本沒有官方背書。
現實是這個世界，除了有比特幣之外，還有人搞以太幣、畢達幣、萊特幣……多不勝數。它們雖然各自有發行上限，卻沒法限其他人推出新的數碼貨幣。所以數碼貨幣的供應絕非有限。再者區塊鏈的技術日新月異，以後推出的數碼貨幣，可提供的保障一定好過今天的數碼貨幣。新幣取代舊幣的機會很大。
比特幣的設計者故弄玄虛，要人在電腦上以「挖礦」的形式去創造比特幣。其過程除了要花精神、花時間與
花電力外，一點實質有用的價值都沒有創造出來。簡直
就是浪費。其最大的功用就是做黑市交易，逃避政府監察。因此，比特幣遲早會招來政府干預，不宜用來作長線投資工具。

［社會實驗］價格管制導致乜後果？其實教科書一早講咗啦。

TLDR：柏林左翼政府要凍租5年，仲要強制房東減租。結果？咪租盤大跌四成，房東自己捽老泥都唔租畀你。仲有，簽陰陽合同，第時如果裁定租管違憲，唔該你交返晒之前嘅差價。仲有，價格管制當然造就黑市，平租畀你可以，不過唔該幫我用十皮嘢買咗個雪櫃先，靚嘢嚟的。唔係雪櫃賣幾錢都管下話？

1. 本人唔係經濟學家，但呢個故事係非常典型嘅經濟學現象

2. 背景是咁的，話說香港樓貴租貴，近年唔少人都提租務管制。而好多時就會講起德國，特別係柏林。冇人炒樓，甚至冇乜人買樓。因為保護租客，業主好難加租云云。所以柏林就吸到好多人才，成為歐洲Start up之都云云（但我見啲朋友個個都係去英國）

3. 事實如此，柏林年頭甚至要求凍租5年。另外有啲仲要強制減租，最多減40%。嘩。違犯嘅？唔使坐監（好似），罰款啫，五十萬，歐元。

4. 呢啲，就似乎係無產者比較鍾意嘅，負擔比率低，左翼恩物（＊）。至於「原教旨市場L」。當然就反對。但發生咁嘅事相當合理，首先歐洲向來都比英國美國「左」，而德國同亦係比較「左」，而家柏林市政府就更加「左」

5. 咁其實，「左」「右」嘅嘢，好難話對錯，都係睇時勢，況且物極必反，而中間又有好多空間（＊＊）。基本上，你係包租公，咪反對租管。你係租客，咪贊成。而如果講學術，正路地經濟學家應該90%甚至99%都反對租管（＊＊＊），無論佢地係咪租客（呢個就係經濟學家可愛嘅地方，認真的，自己係租客都可以反對租管架！）

6. 埃汾呢？其實唔關事，但利申下。只有一層自住樓嘅，應該就係中性，我唔使交租，但亦冇租金收入。不過嚴格嚟講，「我可以放層樓收租然後自己搬去台東住的，聽講幾好洗」

7. 我地比較關心嘅，係到底租管有乜影響？經濟學家經常畀人話只得理論，咁今次係一個好好嘅社會實驗。結果證明，現實情況係同理論預期一樣嘅。

8. 價格管制，十分簡單，當然就會短缺。最極端嘅，你有薪酬上限，迫我只可以拎一千蚊人工，我咪唔返工。

9. 柏林嘅情況，亦係差不多。你租金管制嘅，係架，租金會低—但你搵到樓租先算啦。柏林嘅租盤，就大跌40%。如果計受租管影響嘅（2014年前起嘅），更加大跌60%。當然唔係跌到零，但就大副減少。同預期差不多啦。極端啲講，原本我自住，但可能租間房出去畀人嘅，收一萬蚊租幫補下。但而家你收得兩千蚊租，我就索性唔租好過啦，唔值得兩千蚊搵個街外人返嚟嘈住自己。我自己霸多間房又好，或者叫返個仔搬返嚟住都得

10. 更有趣嘅係，當然今年有百年一遇嘅肺炎疫情。咁你話，係因為肺炎冇人租屋啫，至少冇晒啲遊客，商務客都近乎冇。但，又係好好嘅社會實驗！其他德國城市嘅租務市場，係比舊年同期更活躍嘅—唯獨柏林唔係。而柏林就有租管。十分好嘅對照實驗

11. 另外，除咗唔租出去，仲有一個玩法：我索性賣走佢，亦得。你迫我收咁低租，我咪賣（當然理論上，租金回報低咗，會拖低樓價）。結果？亦係多咗人買樓。柏林就由一個冇乜人買樓（80%人租樓）嘅城市，慢慢越嚟越多人買樓，aka做樓奴（而全德國，大約係一半一半）

12. 好啦，仲有更制嘅。經濟學者會話你知，價格管制除咗會令人地索性唔交易，仲會衍生一樣嘢，一樣我短期都會寫嘅嘢：黑市。

13. 大家聽黑市聽得最多，就係匯率（雖然而家你去外國好少可會見到）。你官方將個價格定在不合理嘅水平，啲人咪唔會跟官方價買賣—即係，我收貴租你可以打靶，但唔租出去應該未咁惡到可以打靶掛。而除咗唔交易，另外就係可以黑市，唔跟你個官方價，用其他嘢巧立名目。黑市實在太偉大，因為話畀你知市場力量幾咁大。

14. 而某程度上，以前七折的八折的一樣係「黑市」—你個價定得太高，的士司機咪冇工開，寧願收平啲搶客。 「我覺得大陸啲官貪污都係黑市，因為官方人工太低，大家都知要靠其他嘢」

15. 柏林嘅租務市場啦喎，又唔係完全「黑市」，亦唔係完全「陰陽合同」—我懷疑「陰陽合同」都係一種「黑市」。即係，租約我寫收五千蚊租，但你實交一皮嘢呀下！守法嘅德國人（WireCard同福士在笑）唔會咁大膽。況且，如果租約咁玩，到時個租客堅持交五千蚊租，你告法庭都幾難。

16. 但聰明嘅德國人，梗係搵到第啲方法啦。記住，價格管制一定會導致呢啲古惑嘢。你有最低工資下話，咁我咪要班人變自僱（唔止香港無良僱主係咁，外國咩共享經濟都係，都話UBER司機搵得少過麥當勞，睇少啲林保怡溝周家怡啦）。你有最高人工限制下話？咁我咪畀福利佢，或者平租個單位畀佢做宿舍（變相房屋津貼），一定好多呢啲貓捉老鼠兒，沒完沒了。

17. 柏林房東嘅玩法係點？加個合約條款咯—因為，有房東告上聯邦法院，話柏林政府呢個租管係違反憲法。仲打緊官司。個條款就係，如果最後裁定租管係違憲，唔該交市值租金　—　但有追溯期喎！之前嘅都要追返。

18. 更加簡單嘅，可以點做？好簡單啫，原本一皮嘢租金你要我收五千嘅，得，「你要租屋就要買埋我個書櫃，價值六皮嘢」，「你管租金之嘛，你冇管理我書櫃賣幾錢下話？」，甚至乎我想像到，可以享用房東叫床服務，每日盛惠兩百。「唔係叫床幾錢都要管下話？」。唔要叫床咪唔租畀你

19. 當然，我估租客又會舉報呢啲友，到頭嚟就係浪費社會資源，益咗律師同公務員。更甚者，真係畀人告嘅，我咪唔租間屋出去咯，或者只租畀啲相熟嘅人。

（＊）講明先，呢度嘅「左」，指經濟。照計經濟上左同右好易分，冇乜好混淆，唔識嘅自己Google．但其他方面嘅「左」「右」就好難分，我甚至話根本唔應該講「左」「右」，因為你發現啲人互插一大輪大家都唔係講同樣嘅嘢。例如一個智力題：民進黨係「左」定「右」？維基百科有答案。但在經濟上，去到柏林呢種租金管制就梗係「左」，唔使點討論

（＊＊）但真係要講嘅，過去幾十年當然係「右」係王道，去到甚麼列根戴卓爾克林頓Milton Friedman更加係高峰—然後近十幾年係向返「左」啲啲。

（＊＊＊）但當然又有個問題，有人話經濟學本身，至少係近幾十年，本身就已經係一個「右傾」嘅學問，所以近幾十年近乎唔存在真正「左傾」嘅經濟學家。呢啲就留畀專家講。

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