Search
中央當然不會「蓋」社會住宅！
社會住宅的設置原則，是由中央政府規劃、地方政府興建，如果地方政府有窒礙難行的部分，可由中央協助處理。
簡單說就是地方政府負責蓋房子，遇到土地、經費等等的困難時，中央政府協助地方政府解決問題。
柯文哲挑起的這個爭論，好比是建築師、營造廠、業主、泥水工、板模工在爭論房子是誰蓋的一樣毫無意義。
例如2018年7月，中央政府當時釋出25處國有土地、3處國有房地，總面積將近20公頃，約新台幣175億元。這些包含18處位於台北與新北精華地段的區域，就是協助地方政府社會住宅興建之用。
瞭解這樣的中央、地方分工合作的模式後，再看看柯文哲嗆中央政府的社宅興建數量不如台北市時，是多麼荒謬可笑的一件事。
當民眾黨在臉書吹捧「柯文哲市長上任來已經完工3513戶社宅，還有近1萬戶正在興建中，總數達18928戶」時，其中都有著中央政府協助的影子；另外在2020年12月時，北市府就以六張犁社會住宅地點處於國有土地為由，要求中央主導規劃興建。
無視中央、地方合作的事實，一邊把問題推給中央協助解決，一邊又嗆中央房子蓋的不如台北多，這是不了解業務的市政外行？或是惡意呼嚨的政治鬥爭？
去年2020年12月11日參加安富財經科技五週年研討會，我在研討會的演講完整內容如下YouTube 網站連結。
《自動估價模型在公私部門的應用》
專題演講文字內容摘要
張金鶚博士
清華大學科管院榮譽講座教授
安富財經科技榮譽顧問
I.公部門的應用
1、實價登錄檢核
實價登錄制度的問題，包含非即時、模糊化、易操弄。實價登錄資料往往有1至2季的落差，預售屋資訊的落差更長達2至4年，因此「即時性」有加強的空間。「模糊化」的問題，在實價登錄2.0正式上路前，區間門牌一直無法提供使用者有效的資訊。而實價登錄的關鍵問題在於「查核」機制，目前雖然裁罰金額提高，但被查到的機率如果太低，還是會有心人士鋌而走險，因為「機率 x 金額 = 期望值」，導致實價登錄容易「被操弄」。以新北市政府為例，安富財經協助新北市的時加登錄申報案例，透過「好時價」模型查核所有案例，幫助新北市透過大數據補齊資料的缺失欄位，同時掃描每一筆價格資訊，若價格異常則需要查核並要求申報人限期改善。此外，還協助其他中央及地方政府，延伸應用模型在租金估價、樓層別效用比、重複交易配對等方面。
2、地價模型建置
地價模型建置的部分，因為台灣的制度是「房地分離」分別課稅，不像美國的財產稅（property tax）是房地合併計算，所以需要分別取得房屋價格及土地價格，但是受限於土地交易的資料較少，因此安富財經已經連續三年協助內政部以自動估價模型，把房屋交易的資料，分離出土地價格，藉此擴充土地的價格資訊，再透過電腦來劃設「地價區段」，以及篩選出基準地並進行估價。在自動估價模型的表現上，無論在房屋或是土地模型，安富財經都已經取得相當好的成果，符合國際標準對於估價模型的檢核要求。
3、房價指數
安富財經同樣協助內政部編製全台的房價指數，以「季指數」的方式提供社會大眾及相關單位了解房價的變動情形，作為房市調控政策的參考。此外，安富財經和清華大學安富金融工程研究中心合作，共同編製「清華安富房價指數」，以「月指數」的方式，每月更新提供全國、各縣市及六都行政區的房價指數，同時即時預測（Nowcast）到當月的指數。
II.私部門的應用
1、房價熱點
過去金融機構在做房貸，受限於行政資訊或地理資訊的限制，都是以行政區界線設定放貸標準，無法精確反映房價，例如信義區內的六張犁及台北101，就會被設定為同個標準，但房價差異很大。因此，透過地理資訊系統，配合房價模型，可以協助金融機構以更精準的方式，突破傳統行政區的界線，以更細緻的標準承作房貸業務。
2、新建案及社區
因為預售屋的價格資料屬於先行指標，會帶動中古屋的價格走勢。透過國泰建設的新建案資料庫，結合實價登錄資料庫，補充現行資訊的不足。目前在好時價的網站上，已經有新建案及社區的資料庫，提供過去到現在的預售屋資訊，以及全台5萬個社區的成交行情、建設公司、營造廠商、戶數、完工時間等資訊。
3、房貸資訊
房貸資訊的部分，好時價整理了十餘間金融機構的房貸方案，提供使用者快速搜尋、比較哪些銀行提供的方案適合自己的需求，也提供銀行之間互相參考。
III.未來展望
在實價登錄制度的精進上，應用不動產自動估價模型，協助實價登錄資料有效查核、正確揭露，增進資訊的即時性及正確性，並延伸應用至住宅資訊的透明化，揭露社區行情（實價資訊、價格趨勢、完整履歷、宜居指標），建立樓層別效用比的客觀資訊，以利計算區分建物的市值。最終將估價結果科學化，建置住宅不動產資料庫，以精進房地價格查估，並提升登記業務效能。同時系統性自動化房地分離作業，使各別宗地有其土地價格。
https://youtu.be/HMz9SotyMDI
#我們要的居住正義 #不是口號蓋房
沒有人想要像花敬群次長說的「吵這種低級下流的架」，但因為蔡英文總統曾經宣示：「 2016年一步步體現居住正義」，所以我們想要很務實地探討政策的可行性和目前進度。
中央的國家住都中心昨天表示，已於雙北地區發包社會住宅1915戶，明年將大規模在全台18縣市推動社會住宅，預計明年底前累計發包1.5萬戶。
國家住都中心在107年8月1日成立，距今超過兩年，目前才發包不到兩千戶，如何保證未來一年時間，就能突飛猛進發包到1.5萬戶？如果可以達成的話，那請問過去兩年的「效率」狀況，可以解釋一下嗎？重點是，目前講的都只是發包階段，完工數能否估一下？
台北市政府過去幾年的社宅興辦案件已經超過2萬戶，佔全台數量的一半。就是因為知道規劃和興建過程的不容易之處，所以柯文哲市長才會要求中央對於喊出的數量「畫押」給承諾！不然中央總是淪為「口號蓋房」，當作國人都不知道嗎？
至於花次長所說的北市府放棄六張犁D、E基地，這並不是不負責任，而是中央的土地租金費用實在太龐大，北市府每年要繳給中央6000萬元的土地租金，社宅年限55年就要繳33億！蔡英文總統之前說的「社宅由中央、地方政府共同合作」，這個精神真的有在落實嗎？
就像蔡總統今天在臉書上寫的一樣，相信中央和地方核心目標都堅定。其實也沒人想要刻意唱衰，但在實際操作層面，又是否願意給予「做實事的人」更多的肯定和鼓勵？而不是中央抓到地方政府的一個點，就往死裡打，這樣的政策討論方式，對於年輕人的居住問題，並不會有實質的幫助。
（台灣英文新聞／社會組綜合報導) 原本預定民國112年6月完工的台北市六張犁社會住宅工地今（24日）凌晨1時許發生火警，火勢在30分鐘內撲滅，未造成傷亡 ... 隱私權說明 ... ... <看更多>
（台灣英文新聞／社會組綜合報導) 原本預定民國112年6月完工的台北市六張犁社會住宅工地今（24日）凌晨1時許發生火警，火勢在30分鐘內撲滅，未造成傷亡 ... 隱私權說明 ... ... <看更多>
六張犁社會住宅完工 在 六張犁社會宅大火原定今年完工恐延期 - YouTube 的推薦與評價
社會 宅#火災# 完工 日期台北市一處正在興建中的公宅，在今（24）日凌晨1點左右傳出火警，這起火災發生在台北市信義區信安街15巷。 ... <看更多>