#今日疫情重點【新增286本土案例,其中包含總統府志工,總統緊急採檢確認陰性;5家醫院院內感染,專家:病毒防不勝防,醫院內確診或院內感染難避免,建議採檢陪病者;疫情在社區爆發,陽性率增37倍至2.2%,千名病例中7成來自萬華相關】
COVID-19(又稱新冠肺炎、武漢肺炎)疫情依舊嚴峻,除了各地方政府自行召開記者會之外,中央流行疫情指揮中心昨(19日)宣布,因全台升為三級警戒,會在每日午加開全國防疫會議後記者會,宣布每日防疫進度。
今日新增295例確診個案,其中286例本土、9例境外移入,新增確診個案中有一例死亡。本土案例中具萬華活動史者84例、台北茶藝館60例、獅子會7例、彰化水果盤商4例、宜蘭遊藝場2例、關聯不明者63例、其他已知感染源38例、疫調中28例。
今確診個案中,有一名是總統官邸負責照顧退役工作犬的志工,總統府緊急採檢總統蔡英文與其他幕僚、維安人員共25人,結果全數陰性。總統官邸昨日全面消毒,現也已經暫時停止志工相關支援作業。
此外指揮中心今日在記者會中證實,目前已有5家醫院出現病患在入院後確診、醫護在社區染疫,甚至院內感染的情形,包含北市和平醫院、板橋亞東醫院、高雄仁惠醫院、台北某洗腎中心,以及三軍總醫院松山分院。
■ 新增286例本土案例、其中一例死亡
今(19日)日新增的本土案例中,有155例男性、131例女性,年齡介於未滿5歲到90多歲,發病日/採檢日介在5月1日至19日。居住地新北市157例(中和區40例最多)、台北市87例(萬華區40例最多)、桃園市17例、宜蘭縣8例、彰化縣6例、基隆市5例、高雄市及台中市各2例、新竹市及雲林縣各1例。(見今日全台新增病例圖)
今日新增的本土案例包含總統府志工,總統府發言人張惇涵在晚間6點50分臨時召開記者會說明,表示該名總統官邸志工是負責照顧退役工作犬,平時住在新北市中和區,沒有萬華活動史,最後一次進入官邸在5月11日上午9點至下午5點40分,期間沒有進入過總統起居寓所,也沒有與總統接觸。張惇涵說,醫療團隊已經組成專案小組,緊急採檢包含幕僚與維安人員25人,目前皆為陰性。
張惇涵進一步說明,目前有84名總統府員工為這波疫情的相關接觸者,已採取居家辦公、自主健康管理等措施,正密切監測總統與相關人員健康狀況。
另外新北市多日以來成為新增病例最多的縣市,市長侯友宜在記者會中表示,今日確診數比起昨日上升,中和40例(註:因計算時間不同,新北市統計為41例)、板橋35例、新店21例為最多的三個地區,侯友宜坦言:「各區有上升的趨勢,新北市的疫情非常嚴峻。」
不幸的是,今天新增一起死亡個案,70多歲女性在萬華工作且獨居,平時有心血管疾病。指揮中心發言人、疾病管制署副署長莊人祥表示,此案15日出現虛弱無力、倦怠時,家人有去看她並聯繫防疫車輛送醫,但她拒絕就醫,因此最後家屬也僅協助提供生活物資後離開,兩天後(17日)去住所探視發現沒有生命跡象。目前家屬都沒有症狀,都會列為居家隔離,是台灣第15例COVID-19死亡案例。
■檢驗陽性率一週內暴增37倍至2.2% 1,286例本土病例7成來自萬華
行政院今天中午也召開院會後記者會,與會的衛福部疾管署署長周志浩進行簡報分析近日以來的疫情發展,他指出,一週前疫情控制平穩,通報陽性率(每檢驗100人中出現陽性的比率)僅為0.06%,上一週增加為2.2%,約增加37倍。自5月11日後,短短一周就累積1,286例本土病例,13縣市也都出現新增本土病例;其中萬華茶藝館相關者佔本土病例的7成,顯示各地區的案例大部分都來自於該處傳播而來。
周志浩也分析指出,這波本土病例中,40歲以上女性比例佔81%最多,數據比以前高,也擔心年紀比較大的人可能因慢性病而有比較高的機會產生重症。
■指揮中心再發布萬華區活動史細胞警訊
由於每日新增不少具萬華區活動史的確診者,莊人祥今表示,今天下午3點,會針對4月20日至5月19日之間在萬華熱區停留較久且有前往外縣市的民眾發送細胞警訊,提醒收到簡訊的民眾,如果近期有發生呼吸道症狀、腹瀉、嗅味覺異常等症狀,儘速聯絡當地衛生局進行採檢。指揮中心副指揮官、內政部次長陳宗彥補充,這次的簡訊是以上次發送萬華區60萬人作為基礎,經過數據分析後,針對還是有較高風險者所發出的警訊,匡列時間則延長至5月19日。
今日全國防疫會議亦要求各縣市政府確認轄內是否有熱區(較多確診者前往的地區、確診數達一定規模比例),盤點設置採檢站之地點和數量,並將資訊回報指揮中心,以利評估和協助。陳宗彥呼籲,採檢以身體有症狀、去過高風險地區的民眾為主要對象,「不是大家一窩蜂去,效果不大,」且採檢站設置於熱區,無疑似症狀者勿前往,以免增加感染風險。
■增加各縣市熱區快篩站點 避免高風險者移動
指揮中心醫療應變組副組長、疾病管制署副署長羅一鈞說,因應這次疫情加開的社區篩檢站,有台北市5個、新北市4個、桃園市2個、彰化縣1個(行動採檢站、其餘設在醫院內)等,其中雙北與彰化是使用快篩試劑,其他則是PCR檢驗。
至於是否由指揮中心每日統一公布各地採檢站的位置和數量,陳宗彥表示將與地方政府討論後再視情況處理,原則上尊重地方政府對疫情的判斷和考量。另外,指揮中心將儘速訂定採檢後送就醫之作業流程,供地方政府依循,原則上採檢後先至防疫旅館或檢疫場所等待,若確診,接到通知後6小時內要移至集中檢疫所或醫院。
陳時中也表示,觀察雙北目前設置快篩站的狀況,台北市快篩陽性率從10%以上,到昨天4.6%,篩檢人數也都有1,000至1,200人,找出來的確診個案有58人,快篩站的地點選擇得很恰當。新北市的部分,篩檢量能原本較少,昨日增加到一日可檢驗600人左右,陽性率也從5.5%下降到2.9%。不過陳時中說,板橋區的篩檢人數較多,陽性率也較高,加上新北市的範圍較大,建議可以再多設置篩檢站,避免高風險者大範圍移動。(見台北市、新北市快篩陽性率圖表)
因此,新北市長侯友宜也宣布再新增三處社區篩檢站,加上原有板橋、土城、永和、樂生四處篩檢站,總篩檢量能可達1,700人。新北市新增三處社區篩檢站如下,預計明日(21日)啟用:
〔泰山輔大篩檢站〕
*負責醫院:輔大醫院
*服務區域:新莊、泰山
*篩檢量能:每日300人
*地點:新北市泰山區貴子路69號
*服務時間:08:00發號碼牌,09:00開始依序篩檢
〔中和社區篩檢站〕
*負責醫院:永和耕莘醫院
*服務區域:中和、永和
*篩檢量能:每日200人
*地點:山北市民活動中心(新北市中和區莊敬路49巷29弄2號)
*服務時間:08:30發號碼牌,09:00開始依序篩檢
〔新店耕莘篩檢站〕
*服務醫院:新店耕莘醫院
*服務區域:新店、中和
*篩檢量能:每日200人
*地點:新北市新店區中正路362號
*服務時間:08:30發號碼牌,09:00開始依序篩檢
■5間醫院出現院內感染,和平醫院全面停診
由於近日多家醫院傳出院內確診與院內感染消息,羅一鈞今在指揮中心統一說明,他表示,院內感染的醫院共有5間:
〔新北板橋亞東醫院〕
5月13日指標案例確診,陸續有同病室、病房病患、家屬、看護,以及在急診隔壁床的病患確診。目前一共有14例確診,確診者都是在指標個案出現後匡列的範圍內,目前177人匡列中,中間也會不斷採檢至5月29日。
〔台北和平醫院〕
5月13日,和平醫院2名有萬華活動史的病人住院,19日新增2名確診病患、1名看護,前者與13日確診者之一為同病房病患,後者是同病室其他床的看護,總計5人屬於院內感染,和平醫院全面停診到5月28日。此外,有3人在全院800名員工篩檢時確診,他們都有萬華活動史,研判是在社區被感染,並非在院內傳染。
〔台北某洗腎中心〕
目前1人確診、4人快篩陽性,指標個案的護理師有萬華活動史,院內11名工作人員、71名病患居家隔離中,現已完成10名工作人員檢驗,等待結果。
〔台北三軍總醫院松山分院〕
14日1名門診護理師因參與進香團確診,而18日、19日陸續檢出居家隔離中的1名醫師、1名護理師確診,一共3名醫護感染。
〔高雄仁惠醫院〕
維持2人確診,指標個案具有萬華活動史的行政人員,在全院擴大採檢後確診1名護理師,目前93人持續隔離中。
其他院內確診事件:
〔台北台大醫院〕
昨(19日)傳出10名工務人員確診,在全院進行抗原快篩後,傳出10名醫護抗原快篩陽性。羅一鈞說,為了解決偽陽性的問題,醫護篩檢時還會同時驗病毒核酸PCR,要等PCR陽性才會列入確診,目前先等結果再進行評估。
〔台北萬華社福機構〕
1機構住民曾在5月10日至13日在和平醫院住院,與和平醫院的最早兩名確診個案之一為同病房病患。13日該病患確診,衛生單位要匡列這位住民,當時他已發燒送醫確診,因此對機構進行匡列採檢。昨日一共採檢22人,包含3位住民、19位工作人員,PCR皆為陰性,會持續居家隔離。
〔台北榮總醫院〕
1名手術房清潔工確診,目前匡列接觸者採檢均陰性。
〔花蓮鳳榮醫院〕
1名護理師14日前往亞東醫院陪病,因此被匡列,在亞東醫院隔離,目前一採快篩陰性、二採陽性,後續會在進行第3次採檢,但初判應該算在陰性,居家隔離47人已解除隔離。
林口長庚醫院兒童感染科教授級主治醫師、傳染病防治醫療網北區指揮官黃玉成表示,這確實是目前最困難的挑戰之一,社區出現許多確診案例,有各種可能會進到醫院,很難即刻找出個案。如果民眾有住院需求,已要求各醫院要篩檢病人陰性後才能住院,「但其實陪病者沒有篩檢,而且陪病者就算限縮成1人、採取實聯制,還是有風險,且陪病者不可能永遠固定同一人,是不是換了人就重新篩一次,這些都是執行困難的地方。」
此外醫護也有在社區染疫的風險,他坦言很難預防,「原本專家小組討論要讓醫院針對醫護每週都採檢一次,但大醫院全院就7、8,000人,執行上很有困難;目前是針對高風險病患的照護醫護,每5到7天採檢一次,只是病毒若從社區來,其他醫護染疫的風險也是一樣高的,現實跟實際還是有執行落差。」
黃玉成提醒,「我們現在最擔心的,參照國外的經驗,安養中心、護理之家還是最難處理的地方。這些住民幾乎沒有行動能力,在院內病毒若傳散出來會非常可怕,一定要小心謹慎。」而有沒有辦法積極預防?他表示美國針對公家機關、醫院等機構都採每2週篩檢一次,但台灣若要做到每2週採檢一次,就很難用病毒核酸PCR採檢,而得改用快篩,而且篩檢的頻率要更高,才能讓準確率提升,這樣或許就能達到防範院內感染的效果。
■ 全國防疫會議:公布中央、地方共同政策,澄清防疫假訊息
因疫情升溫,自今(20)日起每日上午固定召開全國防疫會議,由指揮中心與22個縣市政府之副首長和衛生局局長共同商討抗疫對策。指揮中心副指揮官、內政部次長陳宗彥表示,未來將確保中央與地方防疫資訊和作法一致。
陳宗彥說明,與各縣市的防疫會議後記者會重點是讓民眾知道中央與地方政府的共識和決策,並澄清假訊息和錯誤資訊;若有急迫事項需要即時通知,亦會在上午公布,但與疫情最新進展之有關資訊仍留待下午記者會說明。陳宗彥重申,近期假訊息增加,危害整體防疫的措施和策略,將影響民眾正確了解疫情。指揮中心本日更正2則錯誤資訊:
●惡意人士冒用疾管署和疾管家名義成立社群,指揮中心呼籲疾管家LINE官方帳號(有盾牌標誌)僅有一個,民眾勿受騙加入冒名社群。冒名詐騙行為可能違法《刑法》第339條之4的加重詐欺罪,可處1年以上、7年以下有期徒刑,併科100萬元以下罰金。
●並無網路流傳之「政府不願購買某公司3,000萬劑COVID-19疫苗」一事,請民眾勿轉傳不實訊息,以免觸犯《嚴重特殊傳染性肺炎防治及紓困振興特別條例》第14條或《社會秩序維護法》第63條第1項第5款規定,最高可罰300萬元或3年以下有期徒刑。
指揮中心強調,若民眾不確定消息正確性,應保持「多疑、多查、不亂傳」的原則,可透過第三方查證工具(MyGoPen、美玉姨、台灣事實查核中心、LINE訊息查證)確認,或到疾管署官網澄清專區(http://at.cdc.tw/3pGv10)、地方衛生單位網站查詢。目前中央也請刑事警察局成立專責隊伍,與地方政府合作對抗假訊息。
■ 北市即日起飲食攤商改外帶或外送 強化篩檢並增設加強版防疫旅館
昨日台北市萬華區4個社區快篩站共檢測1,271人,陽性58人,佔4.6%。柯文哲說明病情潛伏期有2到7天,「現在看到的其實是一個禮拜前的狀況」,但至少顯示目前作法有效,疫情並未擴散,不過在全面施打疫苗前不可輕忽放鬆。
台北市發布行政命令,即日起超市、夜市、地下街、攤販和市場的飲食類攤商全面改採外帶或外送,避免接觸傳染,市府將加派人力稽查。黃珊珊也說明,針對佩戴口罩的取締,衛生局已授權各機關自行開單。
在篩檢方面,市府已要求醫院急診應同時進行快篩和PCR檢測,快篩陽性者搭乘防疫巴士送至集中檢疫所和徵用的「加強版防疫專責旅館」,以防PCR檢測者有2到3天的等待期,讓民眾緊張不安或確定PCR陽性後再耗費系統能量通知及後送。
加強版防疫專責旅館目前增加2家業者約250間房間,明中午後會繼續加開。防疫專責旅館安排醫護人員監測健康狀況,也有警察值班確保安全,並請國軍化學兵支援,在入住者離開後馬上消毒,提升房間週轉率並確保環境衛生。
昨日,台北市徵召退休醫護人員投入防疫前線,報名者有1,121人,市府將安排安心檢疫所人員提供訓練,完整訓練期原為1星期,將縮短時程,儘快到防疫專責旅館服務。
柯文哲表示,在全國防疫會議中主要向中央確認疫苗供給狀況,知道時程和數量才能安排施打進度。他也向市民解釋,疫情應會再延燒一段時間,但避免群聚就可阻斷傳染鏈,不過「疫苗才是最終解決辦法」。
■下一批疫苗何時再來? 五、六月皆有可能
COVAX平台配送的41.04萬劑AZ疫苗昨日抵台,外界關心再下一批疫苗何時來?
周志浩表示,衛福部每週都跟國外保持密切聯繫,努力進行磋商,希望儘早或是供應更多,還未簽約的部分是否能採購「談成一件事情其實很不容易,」他多次強調,疫苗還沒上飛機之前都是未知數,一旦確定會第一時間告知國人。
衛福部次長薛次元表示,台灣已採購訂有合約的部分,AZ疫苗有1,000萬劑、國產疫苗1,050萬劑,莫德納疫苗505萬劑,COVAX平台則有476萬劑,「五月有可能(來台),六月可能性更高,但多少(量)沒有把握。」
國產疫苗目前第二階段臨床實驗尚未完成,如何採購?周志浩表示,國外的疫苗也是採用預購制,買的時候也還在進行臨床實驗中。國產疫苗要等國內藥政機關許可後,才能交付。
莊人祥表示,昨(19日)接種1萬7,132劑AZ疫苗,也有較多的疑似嚴重不良反應通報,共有8件,其中一例接種41天後昏倒,診斷腦幹出血,現仍在加護病房。莊人祥記者會後表示,該案是一名60多歲男性,本身有高血壓病史,接種後沒有不適症狀,但41天時昏倒,送醫診斷為腦幹出血。「疫苗沒有類似的機轉,一般而言不會認為是接種疫苗導致腦幹出血,比較可能是個體本身的潛在疾病導致,因此初步研判跟疫苗無關。」他也表示若家屬有疑慮,同樣可以申請VICP(預防接種受害救濟),由專家來研判。(文/陳潔、林雨佑、陳德倫;設計與資料整理/江世民、何柏均 ;攝影/楊子磊、余志偉、蘇威銘、鄭宇辰)
#延伸閱讀
【守住醫院、才能守住更多人:雙北疫情外溢全台,社區聯防如何儘速補位】https://bit.ly/3uZVaWG
【清院不封院、防疫更細緻,從SARS到COVID-19,和平醫院為何仍是台灣疫情關鍵槓桿?】https://bit.ly/3uQGgC8
【從武漢到世界──COVID-19(武漢肺炎)疫情即時脈動】http://bit.ly/2HMR2T6
#報導者 #COVID19 #本土案例 #確診 #社區篩檢站 #集中檢疫所 #院內感染 #快篩 #假訊息 #疫苗
同時也有10000部Youtube影片,追蹤數超過2,910的網紅コバにゃんチャンネル,也在其Youtube影片中提到,...
刑法 339 1 案例 在 元照出版 Facebook 的最佳解答
📘#裁判時報第105期
📌月旦系列雜誌,學生 #專屬優惠:http://qr.angle.tw/gyj
本期裁判時報公法欄位部分,#劉宗德 教授針對高等行政法院有關勞工退休金條例連續處罰之最新判決,援引豐富之本國與外國文獻,詳細評析行政處分連續處罰時第一次處分之拘束力範圍難題,亦即法院是否須受第一次裁罰處分之構成要件效力所拘束之重要實務問題。
民商法欄位部分,#葉新民 教授針對物之所有人受不法侵害致無法使用其物,惟受損期間客觀上並無使用需要時,是否仍得請求賠償物之抽象使用利益損害之難題,撰文評析最高法院判決;#姚志明 教授以一則最高法院判決,援引豐富德國文獻再訪附隨義務之內涵範圍及違反效果,釐清此一在我國重大民事實務之爭論難題。#吳從周 教授則從法學方法論角度觀察程序法,撰文探討客觀訴之合併中一訴訟標的專屬管轄之管轄權決定,暨違反專屬管轄時最高法院之處理方式。
刑法部分,#許絲捷 教授則以最高法院實例參考比較法之豐富文獻,分析刑法第339條第1、2項規定之詐欺取財罪及詐欺得利罪,在德日繼受之不同特徵上如何區分適用於我國之難題。#張天一 教授則檢視最新賭博罪之修正草案,深入檢討新型賭博行為在法律適用上之困難與未來方向。
在其他欄位,#林臻嫻 法官的「毒品條例第24條施行生效前應如何適用」、#馬新國 教授的「從商業案例中略談公司的刑事合規」,對實務運作均具啟發作用。此外,「法苑‧法觀」專欄,#施慶堂 檢察官的法律小品「我要的是一個真誠的道歉」,亦值得本刊讀者品味。
【本期精彩內容】http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2710
《裁判時報》
ℹ論連續處罰中先前裁罰處分拘束力之合憲性與合法性——以臺北高等行政法院109年度簡上字第75號判決為楔/劉宗德 教授
ℹ因物之使用可能性喪失而生賠償責任的法律效果──評最高法院108年度台上字第2338號民事判決/葉新民 教授
ℹ附隨義務之違反──兼評最高法院106年度台上字第1736號民事判決/姚志明 教授
ℹ客觀訴之合併中一訴訟標的專屬管轄之管轄權決定──評最高法院102年度台抗字第67號裁定、108年度台抗字第51號裁定/吳從周 教授
ℹ取財、得利差很多?——評最高法院108年度台上字第4127號刑事判決/許絲捷 教授
ℹ對賭博罪修正草案之檢視與評析──兼論最高法院109年度台上字第2850號刑事判決/張天一 教授
【司律評台】
👩⚖毒品條例第24條施行生效前應如何適用?——兼評最高法院109年度台上大字第3536號裁定效力/林臻嫻 法官
【司法論壇】
✒從商業案例中略談公司的刑事合規/馬新國 教授
【實務法學】
🔳刑法競合論首須判斷行為屬行為單數或行為複數(109台上3437)/#林鈺雄 教授、#王士帆 教授
【法苑、法觀】
🔳我要的是一個真誠的道歉/#施慶堂 檢察官
📚開學季,購書季,團購85折:http://www.angle.com.tw/event/schoo
📕 訂閱#月旦雜誌,實體講座免費參加:http://qr.angle.tw/gyj
👨🏫#月旦講座, #增進職能實力👉http://qr.angle.tw/9tb
🏫【月旦精粹之選】▪網羅 #修法重點論述👉http://qr.angle.tw/ki0
📖#月旦知識庫 優惠方案👉http://qr.angle.tw/bpn
#政府採購法、#家事實務爭議、#鑑定制度、#家族企業傳承
【#3月新書推薦】
👉http://qr.angle.tw/w75
【#2月新書推薦】
👉http://qr.angle.tw/dkh
刑法 339 1 案例 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導,多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶,讓買家可以把錢匯入,等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念,對雙方來講都蠻有保障的。
只是,有了「履約保證」機制,買房的交易流程是否就真的萬無一失?除了履約保證,還有一種制度叫「價金信託」,這兩者之間究竟又有何不同?
【案例1】
2018年1月的新聞,安新建經被一狀告上法院。根據原告表示,勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣,委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證,並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。
殊不知在進行交款過程中,安新建經公司委託的毛姓代書,竟以要繳1.3億元土增稅為由(事實上稅款只有三千多萬元),自安新建經申請了這筆款項,而安新建經不知因何緣故,在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書,導致勤德公司遭受損失,因此依法向安新建經求償。
相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html
【案例2】
2018年7月的新聞,中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法,至少13人被害,不法獲利超過2億元。
檢方查出,陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員,尋找低於行情、急欲求售的房屋,先由沈姓代書(沈咨凡)出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」,並在買賣合約書的內容做手腳,騙走賣家房子,再以人頭名義貸款取走現金,讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。
相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240
【履約保證與價金信託的差別】
看完上述兩個案例之後,是否發現,無論是「履約保證」還是「價金信託」,只要遇上黑心代書,其實都有漏洞可鑽。
究竟哪種制度比較好?且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。
《帳戶有別》
履約保證:由四方成立的契約書,上面清楚記載著委託人是「建經公司」,受託人是銀行,買賣雙方只是被保證人,而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢,進的是建經銀行的價金信託帳戶。
價金信託:單純扮演「管理價金」的角色,買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司(沒有建經公司的存在),錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。
《便利性》
履約保證:因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶,因此在簽約當下就能立即給帳號戶,比較便利。
價金信託:銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶,因此帳戶通常需隔一天才能給,最快也是上午簽約、下午給帳號,這的確是稍微麻煩一點的地方。
《撥款效率》
在撥款文件事先準備好的前提下,
履約保證:代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。
價金信託:代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。
小結:看起來履約保證多了一道程序,實則不過就是多一通電話通知而已,所以其實差不多。
《簽約形式》
履約保證:建經公司100%不會派專員到簽約現場,都是代書直接處理,因此,只要碰上黑心代書,漏洞便出現。
價金信託:銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係,因此會派專員到現場,至於派哪家分行的專員去,代書無法事前掌握,而且,簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外,也會多1方(銀行)見證,這樣的簽約形式,對黑心代書多少有震攝的效果。
《買賣契約書》
履約保證:由建經公司出,契約書內的條文採統一格式,較難在內容做手腳。
價金信託:銀行沒有「買賣契約書」,所以,若找A代書簽約,就會採用A代書事務所版本的買賣契約書;若找B代書簽約,就會使用B代書事務所的買賣契約書,因此,倘若出現黑心代書,漏洞便出現。
《代書代繳稅的方式》
履約保證:代書將撥款單交給建經公司,建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶,通常是代書事務所或代書的個人帳號,也因為代書能經手到錢,倘若代書黑化,漏洞便出現,這也是上述案例1會發生的主要原因。
但自從案例1事件發生後,建經公司開始有了新規定,一旦稅金超過50萬元,會改出到代書就近的分行,請代書直接在分行繳納,不入代書指定帳戶。
價金信託:請代書把稅單交給信託銀行,由信託銀行繳納,或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行,直接到分行窗口繳稅;換句話說,代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可,代書在全程是碰不到錢的。
《收取相關費用》
履約保證:費用通常為總價的萬分之6,買賣雙方各付萬分之3。
價金信託:因為少了建經公司這一層的「服務」存在,價格會比較便宜,費用通常不到總價的萬分之3,有的甚至才幾千塊錢而已,至少便宜一半以上。
《服務有別》
履約保證:一旦發生交易糾紛,能提供主動調解的服務。例如,買家延遲不匯款,這時建經公司就會代替賣方,提供相關的法律行動,比方說催告(寄存證信函)、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解,建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之,建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。
價金信託:單純管理價金,發生糾紛時銀行亦不介入,買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好,若真進行訴訟程序,銀行就得等法院判決下來,再依照結果執行價金去向。
小結:這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。
【買房,你該這樣做】
無論是「履約保證」還是「價金信託」,概念都是把錢放在銀行保管,可一旦出事了,差別就會出現。但強調,履約保證提供的並非「保證」而是「服務」(法律面的催告程序、主動調解交易糾紛),這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。
再回頭細讀案例1與2,不曉得讀者注意到了沒?遇到「履約保證」,只要一名黑心代書即有漏洞可鑽;但遇到「價金信託」,由於代書全程碰不到錢,因此,除非買家亦是共犯,才能破解。
再試問大家:銀行跟建經公司,誰的資本額比較大?誰比較容易出現財務危機?誰承擔風險的能力比較強?誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉?採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶,還是用「價金信託」制度把錢存進銀行,到底哪個讓人覺得比較安心?答案呼之欲出。
不過,你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務,假設此次的交易金額不大且相對單純,你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的,基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」(如果仲介公司能讓你選擇的話);但如果交易金額龐大且案件本身較複雜,委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟,或許選擇履約保證可能比較好。
話又說回來,兩種制度皆有漏洞可鑽,與其這樣,不如採用「雙代書制」,找你信任的代書陪同,並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序,這樣更能萬無一失。
===法律教室:台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法律教室】
依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定,銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時,對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定,賣方於產權移轉登記與買方後,買方未依約結清尾款或辦理代償時,建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。
代書(地政士)受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續,因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應依地政士法第26條之規定,因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時,對買賣方負損害賠償責任。
【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】
買房是人生大事,誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約,就有不履約的可能性。因此,越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險,保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現,才能做到「有事無恐」,除向違約方求償外,若可歸責於銀行或建經公司,也可連帶請求損賠。
【履約保證增添違約處理簡易流程】
買賣契約簽訂後,最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記,或買到凶宅、海砂屋,身為買方的你,該怎麼辦?辦完產權移轉登記後,但買方遲遲不付尾款或辦理代償,身為賣方的你,又該怎麼辦?
遇到上述情況,最怕就是違約一方避不見面、置之不理,尋求法律訴訟途徑,耗時冗長,徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託,非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定,不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」,若買賣之任一方發生違約情事,一般經他方七日以上催告未履約,再經建經公司最終催告仍未履約,亦未提起訴訟,未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司,得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收,以維持買賣契約之公平性,並提昇交易糾紛解決效率。
【慎選合法代書】
在上述案例1、案例2中,受任代書因一己私心,觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應負起相關損害賠償責任。
然,在現行不動產交易制度下,無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證,買賣雙方通常都需委任代書,協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外,若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者,買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書,可獲得較好的制度監督及保障。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html