今天5/21/19（二）蘋果日報刊登我第28篇的專欄文章「容積發展權移轉對房市的影響」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下），敬請參閲分享。
本篇專欄主要探討台灣因爲公共設施保留地徵收而產生特有的容積發展權移轉（簡稱TDR）現象，在TDR商品化後，實證研究對房市影響。專欄內容提到的學術論文，有興趣進一步了解詳細內容可以參考下面論文連結：
https://ppt.cc/f5cQbx
"Commodification of Development Rights and What It Does to the Urban Housing Market in Taiwan"(Mi Shih， Ying-Hui Chiang，Hsiutzu Betty Chang和Chin-Oh Chang合撰)，Journal of Planning Education and Research(SSCI)，2017年接受，預計2019年刊登
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張金鶚專欄：容積發展權移轉對房市的影響
（張金鶚，政大地政系特聘教授）
台灣房地產開發不論新建個案、重劃區開發或都市更新都必須面臨「容積（建物樓地板面積）管制」，以兼顧都市發展的居住品質及土地利用效率。然而為了保存歷史建築，歐美地方政府在財源有限下，發展出「容積發展權移轉（Transfer Development Right，簡稱TDR）」機制，以補償地主的損失。除了歷史建物的保存外，台灣又將TDR應用作為解決公共設施保留地取得的主要手段，於1999年訂定「容積移轉辦法」，允許地主將移轉容積出售，開發業者得以於新建個案透過TDR方式購得額外容積來興建出售，這是台灣容積商品化的原始開端跟持續動力。
低所得家庭影響大
根據資料統計，從1999年到2011，台灣共有1673個TDR個案，我們關心這二十年來如此將TDR商品化的政策結果，到底會對房市產生何種影響？雖然國外學界有些相關TDR研究，但卻缺乏TDR商品化後對其周遭房價是否產生影響之研究。尤其台灣房地產嚴重的商品化，投資炒作盛行，TDR結果是否會產生對不同高低房價的不同波及效果？面對TDR的必要與衝擊，政府又有何因應配套政策？
史宓、江穎慧、張秀慈和我四位教授共同發表《TDR商品化對台灣房市的影響》論文，在2017年被國際著名的都市計畫學術期刊《Journal of Planning Education and Research》（SSCI）接受，並將在今年正式刋登。我們以新北市三重區為個案研究地區，針對2004年到2012年間333個（共計16.21公頃）TDR建案對於周遭1885個中古屋交易價格進行影響分析。
我們建立了三個計量經濟模型，包括傳統的特徴價格迴歸模型、空間相依迴歸模型及分量迴歸模型，分析TDR個案是否會對周遭房價產生影響。模型中控制了建物特徵包括面積、屋齡、樓層、建材等，區位特徵包括住宅區、商業區、重劃區、路寬等，鄰里設施特徵包括學校、捷運站、公園及交易時間等各種可能影響房價因素，並以半徑150公尺為範圍，檢視TDR個案及TDR面積總量對周遭房價是否產生顯著影響。
從理論與實務觀察，都認為高層與高端房價的開發個案將對周遭房價有提升影響。而TDR建案將增加樓地板面積，間接增加個案樓層，也會間接提升個案房價。實證結果顯示，三種模型都呈現TDR個案的確顯著影響周遭房價的提升，但TDR面積總量卻沒有顯著影響。其中TDR建案在空間相依模型對周遭房價的影響提升2.38%，交易房價平均約提升11萬7千元；更有趣的是根據分量模型結果，TDR個案對較低房價產生顯著提升影響，而對較高房價並沒有產生顯著影響，顯示TDR潛在對較低所得家庭影響大於高所得家庭的購屋負擔。
回顧台灣TDR的實施背景、政經條件、都計制度，以解決公共設施保留地的機制乃台灣所獨有，的確是一種制度性創意、市場性敏銳、政治性有效的創新。然而，容積原本是公共財，台灣容積移轉商品化除炒高房價外，另一影響是容積移轉的價值資訊不透明，欠缺市場機制，尤其大多是中間掮客介入，容積利益多流於私人口袋，産生公共財利益歸私的不公平現象。
再檢討商品化政策
有鑑於此，我在台北郝市府任內，首創「容積銀行」制度，努力推動施行，透過政府作莊的概念，未來開發商有增加容積需求，需繳代金向容積銀行購買，不能私下買賣容積，而政府的容積銀行取得代金，將統一運用購買公共設施保留地或補償歷史建築的地主損失，甚至興建公共住宅以減少較低家庭的購屋衝擊等。
地方政府在推動實施容積銀行的代金制度也遇到了困難，說明「容積商品化」已產生新的政經條件與環境限制，這是空間品質與可負擔房價所要面對的承擔與挑戰。
建議未來中央及地方政府在TDR政策上仍應全力推動容積銀行並重新檢討商品化政策，以避免TDR對周遭房價產生波及及房市利益不公平的負面影響。
https://tw.appledaily.com/forum/daily/20190521/38342043
台北新都會三重 在 [新聞] 二重區域驚人翻轉！左岸4住宅土地啟動合- 看板home-sale 的推薦與評價
https://bit.ly/3OGBzrq
二重區域驚人翻轉！左岸4住宅土地啟動合建招商
2023/05/29 16:24
好房網News記者林和謙／新北報導
行政院農委會農田水利署桃園管理處將於6月2日舉辦土地招商說明會，這次將推出位於新北
三重二重重劃區左岸的4筆住宅區土地，面積合計約262坪，採合建分屋方式辦理招商作業。
會中將就本案區位及招商方式向投資人說明，並藉由公開場合與潛在投資人進行意見交流，
作為後續正式公告招商的參考。此外，二重地區這幾年因新興重劃區的帶動，讓整體區域有
不小的翻轉。
高力國際指出，這次招商的4筆土地分別位於清傳街、五谷王北街45巷及五谷王街，距離捷
運先嗇宮站步行約 6～10 分鐘；考量投資人前期備標作業以及整體開發效益，本案將分3個
標案公告招商，並採綜合評選方式，甄選最優投資人。
二重重劃區左岸為三重新興發展重劃區，鄰近新北大都會公園，並有多條聯外橋樑可快速進
入台北市區，區位及交通具有優勢，未來本區將成為新北市政新核心，發展可期。
高力國際表示，二重疏洪道重劃區左岸為近年三重新興發展重劃區，鄰近新北大都會公園，
並有多條聯外橋樑可快速進入台北市區，區位及交通具有優勢，此外新北市政府第二行政中
心已正式進入開發階段，未來本區將成為新北市政新核心，將進一步帶動周邊商業及住宅發
展。
因三重鄰近台北市，居住人口多、又有就業機會，屬於新北蛋黃區，觀察金融聯合徵信中心
房貸彙整資料，2022年前三季年收入百萬元以上的民眾在新北購屋的情形，發現前五名就囊
括三重，鄰近台北市的三重有捷運機能、生活便利性佳，而二重左岸、右岸重劃區都為近年
購屋熱區。
三重資深房仲指出，二重重劃區左岸區域一直到先嗇宮捷運站、未來的三重第二行政中心所
在地的區域，近年其實小工廠已變少，反而有一些上市櫃大企業駐點，因此有工作人口的居
住需求，加上該區域新案推案量趨多、房價相較台北市及周邊蛋黃區便宜，預期會有更多在
地工作族群、北市民眾來此買房，對該區域來說有頗大的翻轉。而三重第二行政中心未來完
工後，將帶來更大正向改變，三重第二行政中心確定落腳此區域後，其實有不少人對於該區
域有更大期待，並提升居住吸引力，未來新北市府一些局處進駐後，對民眾洽公更方便。
農水署桃園管理處表示，此次招商土地為市地重劃後分回的土地，為提升本案投資效益，本
次將開放投資人提出與周邊土地整合後共同辦理開發，並整合基地納入評分項目，選擇對本
案開發最有利的投資人作為合作對象。
備註：
哇 小妹看到二重現在 484準備也要噴的不要不要啊？二重王到底484能夠解套啊？聽說他手
上很多本？應該要賺爛到流湯了吧？有沒有二重王要出來說話一下呢？
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