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210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html

買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html

閱讀 I will teach you to be rich 心得， 平凡人的理財方法 (2021 2月更新及贈書抽獎活動）

為了怕大家看不完我以下很長的心得文章， 先把贈書抽獎辦法寫到最上方 XD。
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這次感謝 采實文化 的邀請， 再次閱讀這本新書的中文版， 也順便複習一次作者的建議， 許多都是我看完後，目前持續在做的， 如果你對於理財很有興趣， 想要好好的為自己、家人做好財務準備， 並且不想要一開始有太大的壓力， 這本書會是一個很好的選擇。

謝謝采實文化提供 3 本書抽獎送給大家， 詳情如下

【活動辦法】
1. 在這篇文章按讚 ✅
2. 留言寫下任何你想要書的原因， 或是你想要和哪位朋友一起學習打造你的財務系統 ✅
3. 「公開分享」這篇貼文的話，多一次抽獎機會 ✅

台灣時間 2/8 中午截止， 我會抽出 3 位讀者， 由出版社寄出這本 2/4 剛上市的 “從0開始打造財務自由的致富系統：暢銷10年經典「系統理財法」，教你變成有錢人” （只能寄送到台灣的地址， 國外的朋友不好意思了）。

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更新版的心得：

我過去幾年曾在不同的 Podcast 聽到 Ramit Sethi 講到他對於一般人的理財建議， 過去都沒有特別的感覺，最近一次聽到後特別有感觸， 於是買了他的書 I will teach you to be rich （中譯版為《從0開始打造財務自由的致富系統：暢銷10年經典「系統理財法」，教你變成有錢人》）來仔細閱讀。 目前第二版是從10 年前第一版的各種讀者建議改進後的修訂版。

對於理財， 世界上大部分的國家都沒有在學校階段從小培養， 許多家庭也不會特別教育理財，所以普通人對於金錢有很多時候有不切實際的觀念。

在開始理財之前， 書中提到有兩個很重要的問題你需要問你自己：
1. 為什麼你想要變有錢？
2. 變有錢對你來說代表什麼？

每個人對於有錢目標不一樣，在追求財富的之前， 要先知道什麼可以讓你快樂， 你有錢想要改善什麼？

舉例來說， 我的物質慾望沒有很高， 我不太買衣服、鞋子、最新的電子產品。 我想要有錢，因為這樣可以提供給我的家人更好的生活品質， 我希望每年有幾次小旅行，到不同的地方增加視野及人生經驗。變有錢代表如果我和家人出去吃飯的時候可以不用太擔心每個菜單上的價錢， 在我們日常生活中， 如果有意外的開支， 我們不會捉襟見肘的付不出來。

Rich Life 是在你喜愛的事務上可以盡情地花費，但在你不那麼在乎的事務上極端的節省開銷。

如果你可以在大的方向上有極大的成果： 像是自動化你每個月的存錢、投資、有個你喜愛的工作、接下工作前談一個更好的薪水。 那麼你就不需要像許多書一樣要你每天省下你可能會需要的咖啡的錢。

建立你的財富系統包含了：
1. 正確使用信用卡
2. 正確使用銀行的帳戶
3. 準備好你的退休帳戶及投資帳戶
4. 在你喜愛的事務上可以盡情地花費，但在你不那麼在乎的事務上極端的節省開銷。
5. 自動化你的投資

1. 正確使用信用卡：
美國的信用卡不僅僅是一個付款工具，也是很好幫助你建立你的信用分數的方式。 如果你有正常的繳費， 你的信用分數可以穩定的增加！在美國，信用分數對於比較大額的貸款(像是房貸、車貸)利率上的差異會很大。 為了要有好的利率，最好早點開始累積信用。

此外，信用卡也有許多額外的福利，福利可能價值幾百甚至幾千美金(看使用的方式) 。舉例來說， 很多信用卡都可以幫你自動增加商品的保固， 如果你用信用卡買手機、電視、等等，在一般的保固(比如說一年) 過後， 還會幫你延長一年(依每張信用卡而定)。 許多信用卡還有買東西失竊的保險。 而最常見的福利還有累積點數換機票 (像是我之前分享的用最少的錢換美國亞洲來回機票，或是最省腦力的換機票方法，在給初到美國、或即將來美國的朋友的各式生活建議中我也提到許多我目前使用也推薦的信用卡)。

許多人用信用卡到非理智的消費， 後來付不出錢後得一直付高額的循環利息。 因為這個利息遠高於市面上一般的投資商品， 如果你有任何卡債， 最好多存錢，從生活中節省，並從利息最高的卡債開始還，早日還清擺脫負債。

2. 正確使用銀行的帳戶：
美國的銀行帳戶分為 checking 及 saving。 checking 是讓你可以開支票的帳戶，幾乎沒有利息， saving 是利息比較高的帳戶，鼓勵大家存錢， 許多 saving 帳戶也有像是一個月最多只能轉出 6 次的限制。

作者很不推薦大家在常聽到的大銀行像是 Bank of America、Wells Fargo 開戶 (怎麼我都有 XD)。 原因是這些銀行常常有許多條件， 常常一不小心就要扣你各種費用。 雖然好像在各地都有分行很方便， 但是有許多網上銀行也可以提供同樣的服務。

Checking account 作者推薦 Charles Schwab 的 Investor Checking。 這個帳戶不需要最低存款，也沒有費用，會給你免費的支票， 如果在任何 ATM 取款，當下有被其他銀行收的手續費都會退還給你。 雖然你需要也同時開一個 brokerage account (股票帳戶)，但是你可以開了股票帳戶後也不放錢進去。

我是上次回台灣使用 Capital One 的提款卡提款， 我以為我已經查好在國泰世華提款不需要手續費， 後來還是被收取高額的手續費。 回美國後立刻詢問朋友，大家也一致推薦 Scharles Schwab。 如果你還沒開戶的話，歡迎使用我的連結 http://bit.ly/3aQ0OlJ。一般直接找銀行的公開連結是沒有開戶獎勵，使用這個連結你可以得到 100美金（但我沒有任何獎勵，真奇怪！）。

(2021 2月更新) 最近我開戶也很推薦大家的旅遊提款帳戶 Sofi Money， 這個帳戶和上述 Schwab 有點像，不過更厲害， 一些特點像是: 1. 年利率 0.25%， 接近 saving account 的水準, 2.沒有帳戶最低金額限制， 拿到獎勵後把錢都領出也沒問題, 3. 沒有帳戶管理費, 4. 全世界 ATM 提款都免手續費， 不論是在美國或是出國旅行領錢都很方便 (如果是最近開戶的好像要選擇是它合作的 Network 才行了)， 而且開戶放 $500 就可以得到 $50 開戶獎勵， 還有不時會有活動，做 2 次 $500 美金薪水 diect deposit 就可以得到 $75 的獎勵，這是我的推薦連結，歡迎使用 http://bit.ly/3jlRsly（直接在 Sofi 網站上開戶還沒有獎勵呢）。

Saving account 部分作者推薦了 Ally Bank、Capital One 360、Marcus 等等。 我個人目前是有 Marcus， 年利息是 0.55% (2021 年 2月的狀況)。 作者建議除了利率外，也要考慮銀行的風評及可能的費用。 你也可以參考NerdWallet 這篇文章 11 Best Savings Accounts of February 2021 ，查詢利率及好的風評帳戶。

最重要的就是，盡可能避免被銀行收各種手續費。 如果有被收取的話，通常第一次打電話去和銀行談判都可以得回被收取的手續費。

3. 準備好你的退休帳戶及投資帳戶:
美國的退休金帳戶是 401k， 通常一般的公司都會提供。 401k 的好處是用稅前的錢放到帳戶內， 等於是當下少被扣了所得税（退休時領出才付稅）。 許多公司也有不同程度的 matching ，員工放一定金額，公司也會提撥一定的金額，等於是免費送錢給你，鼓勵大家存退休金。

另外也有像是 Roth IRA 等的帳戶， 好處是用目前稅後的錢進帳戶， 未來帳戶投資的資本利得是免稅的。

不論是當下免稅或是未來免稅， 都是藉由這樣的帳戶來累積你未來的財富！

4. 在你喜愛的事務上可以盡情地花費，但在你不那麼在乎的事務上極端的節省開銷:
為什麼許多人存錢都失敗呢？ 作者舉例到說很多人是因為生活型態改變太大，後來無法適應就放棄了。 如果有一個人每天早上要喝咖啡，才可以有好的精神工作， 硬要他不喝咖啡省錢，其實犧牲了他的工作效率，心情可能也不好。

重點應該是確認自己重視什麼， 可以犧牲什麼，並且來改變開支。 有些人不介意和人一起分租房子，在房租上節省。 有些人不介意一定要吃餐廳，可以省下外食費。 從了解自己的習性，並且在自己不需要的事物上省錢， 可以更容易的達到存錢的目標。

你每個月稅後的薪水， 大概 50～60% 是像房租、水電等固定開銷， 最好有10% 的錢存到退休及投資帳戶，另外 5～10% 存到像是你想要的旅遊、要買給家人朋友的禮物、未來的房子頭期款、或是緊急基金等等。 最後也安排 20～35% 是讓你可以自由花用，不會有罪惡感的錢。 因為你已經有系統的存錢了， 所以你每個月花錢可以花在任何讓你開心的事物上。

為了要達到上面的效果，你需要做個預算計畫， 規劃每個月在像是買食物、外食、娛樂等等開始的預算。 最好每一兩週確認一下花費， 如果已經花太多了， 在朋友邀約的時候就要堅守立場拒絕邀約。

省錢是有極限的， 薪水的往上空間則是無限， 如果你可以在工作上表現良好獲得升遷加薪， 存錢及花錢也會更容易。 書中也談到一些要求加薪的方法及技巧， 讓你和老闆事先訂好目標，並且有系統的追蹤進度。

5. 自動化你的投資:
報章雜誌上總是有許多專家發表對於接下來股市表現的意見，事實上， 沒有一個專家可以真的連續幾年成功預測市場的走向。這也是為什麼市面上的主動基金幾乎長期沒有可以打敗像是 S&P500 指數的績效。 台灣的綠角是指數化投資的擁護先驅， 他的部落格有許多指數化投資的好文章，大家可以參考他這篇詳細解說指數化的文章: 綠角財經筆記閱讀指引---指數化投資 。

作者最推薦大家投資像是 Target Date Funds 的基金。 Target Date Funds 像是 Vanguard Target Retirement 2055 Fund (VFFVX) 這種基金， 依據你大概退休的年紀來選擇目標年份。好處是這種基金會自動幫你平衡基金內的投資標的。 以今年 Vanguard Target Retirement 2055 Fund 組成來說， 近 90% 是股票， 10% 是債券， 如果股市漲很多的話， 基金會自動賣掉股票的部位，並增加債券來維持比例。 這種基金的組合有全世界的投資標的， 是最無腦省力又方便的投資。

另外還可以的投資像是低成本的指數型基金，好處是費用可能可以很低，但是要自己選擇哪些基金來投資， 管理上也需要自己多花時間來依據績效來再平衡投資組合。

許多人覺得房地產是很好的投資標的， 但事實上，加上房子的房屋稅、各種維修成本、買賣的交易手續費，在美國的房地產投資大部分時候並沒有比指數化投資有更好的報酬。

許多人會好奇哪時候會賣掉投資？ 作者說他是不賣的，從歷史上來說， 買進並持有比一直擇時進出的投資效益高。 大家常常因為股市波動而心煩氣躁，但像作者投資一個月不會花超過 1 個小時檢視投資狀況， 其餘時間都是快樂的過自己的生活。

看完這本書後， 我檢視了我的投資狀況， 我在書中前幾個章節部分算是有做好， 但在自動化投資的方面則是有待加強。 我的投資主要是買 VOO (Vanguard S&P 500 ETF)， 但是我一直都想要在股市跌的時候再進場， 在過去 3 年股市持續上漲的狀況下， 我的投資機會沒有很多，報酬也沒有很理想， 我想未來我也要自動化每個月的投資， 並且增加 target date funds 的投資。

亞馬遜創始人傑夫貝索斯給巴菲特曾打電話問巴菲特：「您的投資體系這麼簡單，您是全世界第二富有的人，為什麼別人不做和您一樣的事情？」巴菲特回答說：「因為沒人願意慢慢的變富。」。 許多人追求找尋當下最熱門的股票， 但是有可能今年漲了 300%， 明年績效跌了 80%， 把賺的收益連同本金都陪了。

巴菲特的10年賭局， 說名了S&P 500 指數績效比大部分的主動基金報酬都好，但大部分人都不想看起來慢慢的變有錢，追求刺激反而在投資的路上落後了。

總結來說，我要建立我自己的財富系統， 有效率的使用好的信用卡福利、利用好的銀行帳戶來存錢及處理開支、 建立預算及在不那麼注重的花費上省錢、在讓自己快樂的方面消費、及使用低成本的指數化投資或是 target date funds 幫助達到增加資產的目的。

如果你迫不及待想要先買書來閱讀， 以下是書籍連結， 今年因為疫情的關係，書展被取消了，讓許多出版社過的很辛苦， 剛好大家需要多待在家裏， 可以趁這個機會多投資自我， 多閱讀，多總結寫作 (參考之前文章: 為什麼我建議你開始寫文章、或是任何形式的內容創作)，不僅自我提升，也可以幫助一直很辛苦的出版業呢！

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從0開始打造財務自由的致富系統：暢銷10年經典「系統理財法」，教你變成有錢人，博客來中文版連結: https://bit.ly/3oM1ai9

部落格原文： https://brianhsublog.blogspot.com/2019/06/money-management.html

201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

200313非凡 來客跌3成 建商三不政策硬撐 房仲買賣雙方再陷僵持
影片網址→https://youtu.be/v9VblgXDFIs

過去建案廣告滿街跑，疫情期間恐怕會少很多，受到疫情影響，2月房市風向球的分數降到近1年來的新低，建商度小月，紛紛祭出三不策略。

記者/高昱晴、林家弘 採訪報導……↓

市場成交量縮，房貸需求也跟著降低，專家表示銀行滿手爛頭寸，為了衝刺不動產放款而自砍房貸利率。

像是永豐銀下殺到1.58%最高可貸85成，貼近央行1.56%的房貸利率地板，華南銀、國泰世華則針對優質客戶，最優到1.56%跟1.61%，渣打銀行也殺低到1.6%來搶客。房仲業者認為，降利率是一刀兩刃。

房仲業者/陳泰源 表示：「利率低成這樣，變成是說你真的是買房子比租房子來得划算，你甚至買房子拿來收租，現在普遍投報率是2%以上，所以2%扣掉房貸利率1.58%，你cover掉房貸的利息，你還可以cover掉部分的房貸的本金，站在屋主的立場他又會覺得說，因為利率這麼低，所以我的養房成本也很低，在我口袋夠深的情況之下，我沒有非得一定要在這個時候降價給買方買。」

房仲點出，降利率反映景氣真的不好，買賣雙方觀望期拉長、成交量萎縮，對房仲本身也是傷害很大。

專家認為北市民眾可能對市場消息相對敏銳，而以低總價自住為主的新北、桃、竹則較不受影響，顯示各地房市在疫情下呈現兩樣情。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/03/200313.html

131121年代 公股銀行好大方 VIP房貸 禮遇魏家買帝寶
影片網址→http://youtu.be/IPQlCtkdqj8

感謝記者 林筱凡 的採訪，關於頂新魏家買豪宅，雖然觀感差，但他們是合法的，而且是一種實力的展現。

當年(2009年)並無所謂的豪宅限貸令，所以貸款成數、利率當然比較鬆，何況換做我是銀行，我當然寧願九成貸，甚至全額貸、甚至還超貸給頂新魏家，總比貸款給不知名的小市民好，畢竟頂新魏家還款能力強，財力證明雄厚。

以下是新聞報導......↓

頂新魏家能大量購買帝寶豪宅，除了本身財力雄厚，銀行貸款可是幫了不少忙。

中信銀董事長 童兆勤：我們沒做這事喔！

民營金控馬上撇清，不過根據了解有9家銀行都曾經貸款給魏家買帝寶，包括第一銀行、兆豐銀、彰銀、永豐、國泰世華、台新、元大銀，其中有三家都是公股行庫，總貸款金額高達26億。

房仲業者 陳泰源 表示：現在政府有規定，總價超過8000萬以上認定就是豪宅，因此房屋貸款成數可能最高只有一半，甚至更低才3~4成而已，如果你是二屋以上，那房貸利率絕對是不可能才2%的，可能超過2.5%已上了。

一般民眾買豪宅，貸款成數頂多六成，利率絕對超過2%，但魏家買帝寶竟然可以貸到超過9成，公股行庫房貸把關不夠嚴，雖然當時還沒有所謂的豪宅限貸令，但社會觀感依然很差。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71363580