【高雄車站超冷清？從歷史脈絡看過去與現在】
最近PTT有一篇文章這樣說：「最近這幾天去高雄玩啦！住在車站附近一家飯店，晚上搭公車去逛夜市，但是發現高雄車站周邊超冷清欸，遇到的外籍移工還比台灣人多，為什麼一個直轄市的火車站人會這麼少，何況是假日，還是因為周邊有施工才有這景象？有高雄人能解答嗎？」
很有趣的是被記者抄去後，摘取的重點不同，例如聯合擷取網友意見強調「施工太久」，而Nownews擷取的意見集中在「高鐵不進高雄站」，到底這些因素是不是所謂「高雄車站冷清」的主因呢？我們就從歷史發展軌跡來看看！
#高雄車站其實根本沒成為主要商圈過！
很多人沒意識到，在日治時期西部七大城市（高雄、台南、嘉義、台中、新竹、台北、基隆）中，高雄車站是唯一整個位置大搬遷過的車站。在1936年高雄州發表的「第三次大高雄都市計畫」中，將當時仍屬未開發地帶、腹地寬廣的大港設置「高雄新驛」，作為新市區中心；另外也一併將將周邊整體規劃，由內而外為商業區、住宅區與工業區，並以設計作為貨運輸送骨幹的環狀鐵路（今高雄臨港線）作為市區界線。
然而，高雄車站在1941年搬遷後，日本還未來得及實現此一計畫就戰敗撤出台灣，在戰後到50年代，高雄車站前的發展都還是遠落後於「市區（鹽埕）」，甚至還可看到農田與魚塭。
直到60年代，站前後開始爆發建築潮，1965年西北電影院在同愛街35巷30號落成，帶動八德路形成商圈，後續更有數家戲院，與1975年的藍寶石大歌廳設立。然而，較複雜的業種甚至成人行業，也讓此區成為「西北幫」盤據地，出入複雜。也一直沒有主要百貨設點，並未形成過闔家適合的商圈。90年代西北與藍寶石陸續歇業，後續也沒有其他業者想要再進駐車站。而後也只有遠百因三多愛買改建大遠百短暫進駐站前，和五福、三多、甚至文化中心等商圈發展不同。
#那施工太久是商圈沒落主因嗎？
高雄車站從1998年老車站關閉遷移，切換至臨時站，一直到2024年預定全區完工，中間相隔26年，整整一代人的時間。
在1980年代，車站旁形成的成衣街、電子街、皮鞋街等分眾商圈，一方面確實因為工程工期漫長，切割來往動線，使得人潮擴散不易；但更重要的是，由於新站一直無法完成，在沿街商圈受百貨與購物中心競爭、電商興起、人口轉移等因素挑戰下，車站站區缺乏持續更新的動力，也吸引不到新的商業機能進駐。就算不施工，如舊市區夜市或專門性商圈沒落的狀況一樣會發生。
因此施工太久確實是有影響，但重點不在工程的不便，而是新站遲遲沒能蓋好，沒能創造吸引人潮的新據點。
#高鐵不進高雄車站
高鐵採BOT興建，契約並不含高雄站，若要延伸須採政府自建，影響了高鐵延伸的可行程度。2010年時曾有延伸高雄車站的討論案，但葉匡時與毛治國主掌交通部時，認為：1. 高鐵南延高雄、屏東財務不可行 2. 若要採共軌降低成本，涉及不同營運單位整合亦不可行。因而否決相關討論，於馬政府主政期間也從未再被提起。
高鐵不進高雄車站，確實讓高雄站區出入站人口被左營拉開，但左營除了三越以外，並未形成外溢的商圈。換個角度想，台南、新竹、桃園車站一樣沒有和高鐵共構，但站前商圈一直存在。而大阪、神戶新幹線均不進舊市區，但梅田與三宮一帶仍然是主要商業區。能否留住搭乘高鐵的人潮在地消費，城市結構才是主要問題。高鐵固然能帶來相當運量，但能否創造高雄站區的吸引力，會比高鐵更重要。
#怎樣能救高雄車站
既然高雄車站從未成為主要商圈，高雄車站發展，就不要侷限在「振興」，而是要改造整個市區的發展結構。高雄車站位在北高雄的巨蛋-凹子底，和南高雄亞洲新灣區兩大未來高雄發展核心之間，又因鐵路地下化騰出大量腹地，成為市中心少見大規模再開發土地，重點就在於混合機能引進、動線串聯、大眾運輸網路的提升，這些TOD發展的基本原則。
陳其邁2018年競選時就曾提出以美麗島大道串聯橫向道路，打造一豎六橫「表參道造街計畫」，並要透過電動公車補充捷運路網，將一豎六橫表參道範圍內的八個商圈（大連皮鞋街、長明成衣商圈、3C商店街、後驛成衣商圈、三鳳中街、六合夜市、南華商場、手機街）串聯起來。在計畫沈寂兩年後，又看到重新執行的契機。
然而，台鐵在招商與商圈規劃上步調仍緩慢，而站區設計中，立體動線串聯規劃不足，難以跨越車站範圍，這些都會影響未來大高雄車站人潮聚集。離最後完工還剩3年，有關單位就得好好努力了！
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土地整合ptt 在 Re: [請益] 土地開發業務- 看板Salesperson - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
※ 引述《lin10th (Johnny)》之銘言：
: 最近都是專注房地產相關業務的工作尋找。一般房仲已經排除在外，另外有面試過
: 商仲、廠辦、都市更新、土地開發等業務。目前是屬意土地開發。但是新人沒資歷的情況
: 下，不要說上市櫃的建設公司，就連中小型建商大概都沒機會，所以大多只是土地開發
: 仲介公司為主，運作模式大概就是找尋道路用地、整合私人土地，賣給建商，從中賺取
: 利潤，業務員就從中抽佣。
土開的話…我自己也沒做得多好，大家交流交流啦
: 面試了幾間下來有幾種感覺：
: 1、大多數土地仲介公司都有點武市(閩南語)的作風。
→ 煙、酒、檳榔都要會。酒量、膽識都要練
那一天碰到自然就用上了
→ 民國38年，國民政府遷台。
民國42年，實施 耕者有期田
我跑過的地主多以3、4、5年級這層次
儘管受過講國語的教育，但母語多是閩南話
以本省籍的地主居多，還是要講台語
中南部客家話較吃香，桃竹苗一帶
: 2、感覺他們都說土地金額高，抽佣很可觀。
服務費 或是 賺價差 合建另外算
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→ 和房仲一樣，最成交價的賣4買2趴，但往往拿不到
6趴。當然總價高，服務費就高。
→ 生意要天長地久就不要搞暗盤這檔事。
: 而自己也有幾點疑問：
: 1、那種土地仲介公司，會不會最核心的簽約關鍵，最後卻讓業務員無法賺到表定的合理
: 佣金？
→ 我是看老闆的誠信，先講好。
: 2、是不是真能接觸許多中大地主、或是建設公司？
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跑久了都碰得到，但他們
一定也碰過很多土開專員
也會被他們過濾。
→ 大地主、小地主，你怎會知道他到底有多少實力。
主要是地主有沒有信認你，你再自己從中判斷
有些是用自己親戚、親信當人頭，低調;
有整座山頭的地主夠大吧，但賣不掉啊;
有只買不賣的地主
有一生只賣一次的地主.....
地主有一塊apple精華地段，交給你賣就夠了。
→ 建設公司很多，自己可以去拜訪，但拿什麼去訪
，最好身上有幾塊肥肉(好案子)，它們或許才會
和你聊聊。要不然他們可不會理你。
銀行經理、襄理也可以去碰碰看，了解土地貸款。
: 3、未來是否有機會借此踏入建設公司的開發部門？
要當一輩子開發嗎？還是當建商，或投資客
→ 周圍幾位前輩的路徑
做代銷起家→當建商
本身是地主→當建商
做土地開發→當建商
去澳洲打工殺牛肉，我也覺得OK，靠集資募
個幾億出來，找個專業人事當顧問執行，也
可以當個建商董事
自己是偏向賺幾桶金做投資
: 4、土地開發人員是否要像房仲一樣用機車代步，還是用汽車呢？
→ 汽、機車都重要。
同心圓內機車，外汽車。有時候還要帶客人
: 目前有比較屬意的一間公司，是今年6月初創的，目前規模不大，老闆感覺不會太油，
: 是個有心想要經營的樣子，以前也待過建設公司，現在自己出來做土開公司。給的條件
: 算不錯，以普專來說，一個月含油費補貼給3萬底薪共6個月，抽佣10%，高專7000補貼，
: 抽佣45%。周休二日，表定上班時間9~18。
: 家人是覺得土地買賣時間會比其他物品更久，不容易做的起來。我自己是怕老闆或公司
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真的
: 前輩藏私過多，只是要你拉地主或case回來，學不到真正的土地開發核心，或是不讓我們
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是的，要不然給pay是？ 邊學邊做
可以找課上
補充專業知識
前輩要藏私什麼是他家的事，頂多縮短你經歷痛苦的路徑，那是經驗談
該碰的去碰一碰，自己經歷過就會身經百戰。
每個人個性都不一樣，前輩那招也不一定適合你，所以自己
去磨比較重要。
: 業務員接觸建設公司（這些是詢問別人得知有些土開公司會這樣）。
: 版上只有少數十多篇相關文，而且大多偏舊，想詢問是否有相關同業，或是離開的前輩
: 來分享這行業的甘苦談呢？
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→找不到地主 常常
→找到不給賣 有信任的業務或中間人了
→給賣賣不掉 出價太高，沒議好
→賣掉有糾紛 產權沒調查清楚
→糾紛打官司 地主或買方出爾反爾
→官司還打輸 沒碰過
→黑道也要分 背景夠力誰怕誰 輸贏啦
大家交流交流
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.24.33.135
※ 編輯: tritonchang 來自: 114.24.33.135 (09/14 01:22)
※ 編輯: tritonchang 來自: 114.24.33.135 (09/14 01:31)
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