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#鴉片戰爭日誌 林維喜案事件簿
·日期：1839年8月23日 ·地點：尖沙嘴、香港島 ·人物：義律
義律從澳門退往尖沙嘴，專差又送往船上，義律仍堅拒不收。
義律率眾佔領了當時人口稀少的香港島作為基地，滯留在該地的英國商船達五十多艘……
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https://www.mychistory.com/a001-2/a0011/y0235
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（《鴉片戰爭日誌》取材自林則徐親撰的銷煙日記，每天帶你了解當年今日的歷史事件。本文由「國史教育中心（香港）」授權「知史」發佈，特此鳴謝。）

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【收息股陽光房託】

陽光房地產投資信託基金
SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0435
股息率：5.8%
每股股息：$0.27
業務類別：地產業
集團主席：歐肇基
主要股東：李兆基（21.7%）

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：7.70／7.88／8.17／8.50／8.55
可分派收入（億）：4.15／4.34／4.51／4.67／4.67
資產淨值（億）：8.26／8.49／9.03／9.68／8.89
每單位派息：0.24／0.33／0.27／0.27／0.27
（截至30/6為一個財政年度）

--企業簡介--

陽光房地產基金（陽光房產）是2006年成立的房地產信託基金（REIT），並在同年於聯交所上市，發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息，因此是一個不錯的收息工具。

持有房託就如同持有物業收租一樣，而內裡包含著一個多元化的物業組合。

陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業，寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地，而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例，以估值計大約各半。

【圖1】--陽光房產各類型物業組成

--物業長期增值--

香港地少人多，所以土地必然是有價值的資產，長期持有物業已經有不錯的回報，而包裝成房託的物業組合，往往都有一定的投資價值。

但要注意的是，不少房託在上市時都會定較高的價位，令投資價值減低。不過，只要不在上市時的首兩年投資，房託的股價漸漸就會返回真實價值，價格會較為合理。

陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售，寫字樓有甲級及乙級，甲級有灣仔的陽光中心，而乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。

零售物業方面，包括市區如北角、紅磡、尖沙咀，以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說，物業的質素雖然不是最優質，但都算是中等的優質程度。

雖然陽光房產的物業組合並非最優質，但回報都不差。自2006年上市，陽光房產有物業收入淨額的複合增長，每年為8%，而資產淨值的複合增長，每年則為9%，兩個數字均處於高水平。

這反映香港的商業區不斷擴展，而由於市場供不應求，乙級寫字樓租金亦有相當增長，而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產，回報自然不俗。

--陽光中心--

【圖2】--陽光中心財務數據

整個房託由多個物業組成，陽光中心佔比最大，貢獻了收入約4分1，物業為一個甲級寫字樓，位處灣仔，地點絕對不錯，多年來的租用率都處極高水平。

從上圖可見，租金每年都有理想的上升，除了反映大環境帶動外，亦反映物業質素不差。同時，就算不斷加租也沒有影響出租率，反映市場能承受租金水平。加上約有30%的收入貢獻，來自政府及相關機構，能提供穩定的租金收入，都是這物業加分的地方。

--陽光房產質素提升--

【圖3】--陽光房產估值及物業收入

陽光房產多項數據都能持續增長，無論是租金收入及可分派的股息，都有不錯的增長，而資產淨額同樣有理想的升幅。

成本對收入比率則能保持下降，2011年的比率為23.5%，近年已降至21.0%。資產負債比率方面，多年來持續下跌，由2011 年的30.6% 跌至近年的21.8%，財務情況健康，可見陽光房產質素不差，並且在提升中。

陽光房產的租用率甚高，多年都保持在98%，處於甚高的水平。可見在市場需求，以及物業地點不差、管理不錯的因素下，租金回報理想。

不過投資者要明白，房託的增長主要源於內部，而向外擴展的能力則有限，這令升值的潛力不會太大，因為難以創造出再投資的效果。

由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的資金很少，所以發展有限，這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業，但最主要的回報都是現有物業組合，而當中核心物業的變動不大，故往後若要提升收入，很大程度依賴組合內的租金提升。

【圖4】--物業組合數據

--投資策略--

從長遠及超長遠的角度看，香港的寫字樓及零售市場仍有一定的需求，雖然近年興起在家工作，但無法完全取代傳統寫字樓，最多只能成為輔助角色。因此，在家工作會影響需求的增長，令租金不會如過往般大升，但長遠仍會平穩向上。

綜合上述的各項財務數據，以及陽光房產所持有的資產，都反映其資產質素保持上升，雖然其中的資產質素不是最高級，但都是有質素的。

而隨著香港的商業區不斷擴展，擁有乙級寫字樓的陽光房產反而更有增長的動力，令此房託有穩中求勝的效果。

投資策略方面，會以收息為先，股價增值為輔，雖然預期股價在長遠都會平穩上升，但投資者最好以收息的角度來評估此房託，始終這房託都不會有很大的升幅，因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。

由於房託的市場估值基於租金及物業市場，中短期必定有上落，因而會令陽光房產的股價有上落，投資者要避免在過高的價位買入，因這會拉低股息的回報。因此，若股息回報少於5%，反映股價過高、回報率有限，投資者可利用這作為其中一個評估平貴的指標。

現時股息率約5%、6%，反映這房託處合理水平，對追求收息的投資者，已經可以分注投資，長期持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【收息股陽光房託】

陽光房地產投資信託基金
SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0435
股息率：5.8%
每股股息：$0.27
業務類別：地產業
集團主席：歐肇基
主要股東：李兆基（21.7%）

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：7.70／7.88／8.17／8.50／8.55
可分派收入（億）：4.15／4.34／4.51／4.67／4.67
資產淨值（億）：8.26／8.49／9.03／9.68／8.89
每單位派息：0.24／0.33／0.27／0.27／0.27
（截至30/6為一個財政年度）

--企業簡介--

陽光房地產基金（陽光房產）是2006年成立的房地產信託基金（REIT），並在同年於聯交所上市，發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息，因此是一個不錯的收息工具。

持有房託就如同持有物業收租一樣，而內裡包含著一個多元化的物業組合。

陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業，寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地，而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例，以估值計大約各半。

【圖1】--陽光房產各類型物業組成

--物業長期增值--

香港地少人多，所以土地必然是有價值的資產，長期持有物業已經有不錯的回報，而包裝成房託的物業組合，往往都有一定的投資價值。

但要注意的是，不少房託在上市時都會定較高的價位，令投資價值減低。不過，只要不在上市時的首兩年投資，房託的股價漸漸就會返回真實價值，價格會較為合理。

陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售，寫字樓有甲級及乙級，甲級有灣仔的陽光中心，而乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。

零售物業方面，包括市區如北角、紅磡、尖沙咀，以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說，物業的質素雖然不是最優質，但都算是中等的優質程度。

雖然陽光房產的物業組合並非最優質，但回報都不差。自2006年上市，陽光房產有物業收入淨額的複合增長，每年為8%，而資產淨值的複合增長，每年則為9%，兩個數字均處於高水平。

這反映香港的商業區不斷擴展，而由於市場供不應求，乙級寫字樓租金亦有相當增長，而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產，回報自然不俗。

--陽光中心--

【圖2】--陽光中心財務數據

整個房託由多個物業組成，陽光中心佔比最大，貢獻了收入約4分1，物業為一個甲級寫字樓，位處灣仔，地點絕對不錯，多年來的租用率都處極高水平。

從上圖可見，租金每年都有理想的上升，除了反映大環境帶動外，亦反映物業質素不差。同時，就算不斷加租也沒有影響出租率，反映市場能承受租金水平。加上約有30%的收入貢獻，來自政府及相關機構，能提供穩定的租金收入，都是這物業加分的地方。

--陽光房產質素提升--

【圖3】--陽光房產估值及物業收入

陽光房產多項數據都能持續增長，無論是租金收入及可分派的股息，都有不錯的增長，而資產淨額同樣有理想的升幅。

成本對收入比率則能保持下降，2011年的比率為23.5%，近年已降至21.0%。資產負債比率方面，多年來持續下跌，由2011 年的30.6% 跌至近年的21.8%，財務情況健康，可見陽光房產質素不差，並且在提升中。

陽光房產的租用率甚高，多年都保持在98%，處於甚高的水平。可見在市場需求，以及物業地點不差、管理不錯的因素下，租金回報理想。

不過投資者要明白，房託的增長主要源於內部，而向外擴展的能力則有限，這令升值的潛力不會太大，因為難以創造出再投資的效果。

由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的資金很少，所以發展有限，這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業，但最主要的回報都是現有物業組合，而當中核心物業的變動不大，故往後若要提升收入，很大程度依賴組合內的租金提升。

【圖4】--物業組合數據

--投資策略--

從長遠及超長遠的角度看，香港的寫字樓及零售市場仍有一定的需求，雖然近年興起在家工作，但無法完全取代傳統寫字樓，最多只能成為輔助角色。因此，在家工作會影響需求的增長，令租金不會如過往般大升，但長遠仍會平穩向上。

綜合上述的各項財務數據，以及陽光房產所持有的資產，都反映其資產質素保持上升，雖然其中的資產質素不是最高級，但都是有質素的。

而隨著香港的商業區不斷擴展，擁有乙級寫字樓的陽光房產反而更有增長的動力，令此房託有穩中求勝的效果。

投資策略方面，會以收息為先，股價增值為輔，雖然預期股價在長遠都會平穩上升，但投資者最好以收息的角度來評估此房託，始終這房託都不會有很大的升幅，因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。

由於房託的市場估值基於租金及物業市場，中短期必定有上落，因而會令陽光房產的股價有上落，投資者要避免在過高的價位買入，因這會拉低股息的回報。因此，若股息回報少於5%，反映股價過高、回報率有限，投資者可利用這作為其中一個評估平貴的指標。

現時股息率約5%、6%，反映這房託處合理水平，對追求收息的投資者，已經可以分注投資，長期持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

第28青年快閃清潔⚡高Sir不慎受傷❣?但仍堅持把昔日軍事要塞舂坎角炮台還原?

今日網民瘋傳照片，有近百年歷史，昔日軍事要塞赤柱舂坎角炮台被人塗上大量政治標語和抹黑警察的塗鴉。有見及此，青年快閃社區清潔大行動的發起人高松傑當晚與義工冒險到場清潔，他期間雖然不慎受傷，但也堅持把現場還原回復。

高松傑表示:舂坎角是香港二級歷史建築，不能因為任何政見而破壞它。愛惜歷史遺跡是每位香港市民的責任，不應破壞和塗鴉。

今晚我見尖沙咀碼頭有人舉起「寒冷並不可怕，人心冷卻才更可怕」字句，但希望大家勿再本「本末倒置」，在疫病期間應該放下成見，一人出一分力同心抗疫，不要增加一線抗疫工作者的任何負擔。

舂坎角為昔日軍事要塞，是1930年代末期英國為加強香港島防衛而增建的炮台之一，亦是二次大戰時香港的重要防衛基地。二次大戰前夕，英軍曾在此設防以防日軍從南面水路登陸港島。現時部分已改建為市民的郊遊地點。

#男人幫大聯盟 #華記 #黑超哥 #Man哥 #暴龍 #大衛Sir #冲san #馬池 #高Sir

#青年快閃社區清潔大行動
#人間記者會
#青年護旗手

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五星正能量?  真係爆哂燈?

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10.29 大興行動基地放出毒氣!!
屯門建生居民落街聲討!!
最近既浮屍案可能同冰廠有關!?
#屯門建生#大興行動基地#浮屍案

(3分鐘左右有廣告，多謝支持)
10.10 尖沙咀戒嚴!! 通街都是green object!! 海港城變海吉城!! 攬炒戰術略有小成!!
https://www.youtube.com/watch?v=5zX0NovJQ-o

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多謝網友一直支持
也收到很多網友既email
始終溝(真命天女)是一門大學問
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