關於 小火定義 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

JOYCE.
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🐔 ＃養泉常態團之終於開學（一起補好補滿！）
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人就是需要放假，放完回來就更有動力工作，恢復正常的規律生活，運動、飲食、看書、追劇，各種日常都持續進行。上週身邊好多媽媽發文：「＃暑假終於放完惹！」無論全職或職業婦女的媽媽真的都很偉大，好比上週剛打完疫苗的可愛夥伴就說：「比起生孩子的痛，打完疫苗不舒服的症狀真的是沒什麼XDDD」
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胎胎放風回來整個神新氣爽，這三天調整「恢復飲食＋繼續提斯＋懂吃動ㄘ」 ，目前已恢復狀態啦！真新感謝自己，也感謝每天必吃的雞腿排，有養泉也有自己醃～ 前幾週已陸續不斷有朋友私訊確認：「胎胎9/6真的會開養泉齁？會準時開嗎？」會阿，這就來啦XD
　
這次我一樣要下單四組雞腿排，兩組給爹娘，兩組自己吃。上次有新朋友第一次購買，吃了後立刻私訊跟我說：「＃買一組真的太少了養泉真的很好吃誒！」開團養泉快三年了，真的到現在都沒有吃膩，只是我很堅持不買冷凍庫，所以家裡一次最多就是買兩組，其他沒有開團的時間，我都自己醃雞腿排，跟養泉輪流交換吃～
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▌＃胎胎最推薦的口味
我真的都喜歡，除了芒果奶油 外XDDD 每個口味我每次都會買，像「＃椒麻椒心雞、＃坦都里咖哩、＃羅勒紅椒、＃柚子胡椒」這四款，我自己跟爹娘、巨嬰都很喜歡，而香水檸檬是我一直以來的愛～ 所以大家不用擔心，不管雞腿排或雞胸，都是讚的！＃但我還是熱愛雞腿排多很多XD
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▌＃這次要開始來買一組有料湯包惹
雖然現在白天還是挺熱，但依照節氣來說，也是要開始慢慢來煲湯的季節，所以這次除了雞腿排外，我應該會買一組七入組的雞湯包，這次想以高湯為主，想直接加入滴雞精＆一些蔬菜，直接燉煮蔬菜湯來喝，這是今年自己秋天想要幫自己包湯的小目標，但水還是要每天三千噢！
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▌＃養泉雞腿排就是多吃又吃不膩的紅羽土雞
口感不像土雞那麼扎實（咀嚼絕對不會國字臉XD），也不像肉雞吃了軟趴趴（個人最不喜歡肉雞），紅羽土雞就是「Ｑ彈、多汁、嫩」，非常啾系～ 怎麼吃都不會膩的居家冰箱常備食品，有養泉雞腿排和雞胸肉，每天都可爆炸安心，巨嬰的午餐便當、晚餐、減醣瘦身餐、我的186等等，雞腿排真的就是我們的命！
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這三年來我們家「不變＋方便」的冰箱必備，沒有養泉我會非常苦惱，因為有雞腿排巨嬰回家隨時都可上菜，超級方便～ 再次提醒，我們家吃雞腿排習慣把外層煎熟後去皮，但必須說：「＃養泉的雞皮真的非常乾淨！」我則是因為不喜歡整塊咬，因此每次煎到兩面金黃後會切塊繼續煎，這樣比較好食用，裝便當也比較方便。
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⭕️ ＃養泉無添加風味去骨雞腿排
◑ 口味：香水檸檬／椒麻椒心雞／坦都里咖哩／羅勒紅椒／柚子胡椒／奶油芒果
◑ 每包容量：250 公克±10 克
◑ 冷凍保存12個月
◑ 建議食用方法：
1. 解凍後隔水加熱約10～20分鐘後，即可食用。
2. 解凍後，可直接用平底鍋加少許油熱鍋，直接將雞腿排放入鍋中乾煎至熟，即可食用。（雞腿排包裝內的醬汁以也可一起倒入鍋中做為收汁食用）
3. 解凍後將雞肉取出切塊後裹上少許麵粉，放入鍋中煎或炸，熟後將餘油瀝乾，也就是好吃的下酒點心一口雞腿排啦！
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⭕️ ＃養泉雞風味鮮嫩雞胸肉
◑ 口味：義式香草羅勒／匈牙利紅椒／清爽海鹽
◑ 重量：130公克±10克
◑ 保存期限：12個月
◑ 建議食用方式：
1. ＃平底鍋：先將產品解凍完全，平底鍋中倒入少許沙拉油，放入本產品，開中小火慢煎至全熟即可（時間約10-15分鐘）
2. ＃烤箱：先將產品解凍完全，烤箱預熱，上下火溫度約170℃，放入本產品燒烤時間約12-15分鐘
3. ＃氣炸鍋：先將產品解凍完全，將解凍後的產品放入氣炸鍋內，溫度設定：180℃，時間約：12-15分鐘
4. ＃熱水隔袋加熱：先將產品解凍完全，將解凍後的產品放入水鍋內，保持水溫微沸騰狀況，時間約：15-18分鐘
＃我個人習慣用煎的或烤的居多
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⭕️ ＃養泉雞高湯系列
◑ 有料：何首烏／姬松茸／牛蒡雞／紅燒牛若(素食可) ／百菇杜仲(素食可)
◑ 無料：特濃／無鹽／鮮菇／蒜香／鮮蔬
◑ 使用雞肉：特別精選紅羽雞最受歡迎的腿肉部位，細心去骨，肉質Q彈軟嫩新鮮
◑ 每包容量：500g（無料）／600g（有料）
◑ 冷凍保存12個月
◑ 當成湯底時可兌入0.5～1倍的水稀釋（＃每個人對鹹淡口味定義不同，請依個人喜好調整）
◑ 除無鹽口味外，其它四款都是有加鹽的，若是燉粥或做成副食品給嬰幼兒食用，請選無鹽口味且酌量加入。（如果是給3-5歲的小朋友煮粥、燉湯的話更適合。
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✅＃冷凍免運建議常溫盡量跟冷凍一起
① 去骨雞腿排任選七件組合價910元（原價每隻170元，組合平均130元）
② 有料雞湯煲任選5件組合價899元（原價每包250元，每包平均180元）
③ 鮮嫩雞胸任選七件組合價910元（原價每份170元，每份平均130元，＃可與雞腿排混搭）
④ 雞高湯/有料素食湯任選7件組合價899元（原價每包150元，每包平均129元）
＃溫馨提醒：冷凍免運費宅配到府再贈送「滴雞精試喝包」市價210元
　
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★ 9/27 開始陸續出貨
★ 收到貨後的 ＃重要注意事項於下單連結中，請務必詳讀，謝謝：）

大麥町說不想每天都吃肉，不吃肉那要煮什麼樣的料理讓口味豐富？

來道北非口味的 「燉蔬菜」。

北非料理 應該是什麼樣的味道？

北非 我不熟，但是吃過摩洛哥塔吉鍋料理，還有庫司庫司北非小米，對於這味道有一些概念。

今天就來做。北非蛋🥚。

北非蛋 主要就是在燉煮的蔬菜中加入雞蛋，對於素食者補充蛋白質。

食材可以很簡單，甜椒🫑、茄子🍆、櫛瓜🥒…都可以應用。

家裡正好有一包長型甜椒、還有一節櫛瓜，洋蔥、番茄糊…正好解決部份食材。

食材：
3支⋯長甜椒。切丁
3-5顆⋯青辣椒切環
1顆⋯洋蔥。切丁
3顆⋯蒜瓣。切碎
4大匙⋯橄欖油

3顆⋯雞蛋

調味：
500g⋯番茄泥（鋁箔裝）
1/2大匙⋯番茄糊
1/2大匙⋯凱莉茴香粉
1/2大匙⋯匈牙利甜椒粉
1小撮⋯肉豆蔻粉
1/2小匙⋯糖（用來平衡番茄的酸味）
鹽、黑胡椒粉

巴西里

作法：
1、熱鍋加油。放入洋蔥、青辣椒、蒜末..略炒至洋蔥呈現透明。
2、放入蔬菜丁炒至柔軟之後…加入蕃茄糊、匈牙利甜椒粉、凱莉茴香粉翻炒均勻上色，加入番茄泥、少許糖、鹽，蓋上鍋蓋煮至蔬菜柔軟，打開鍋蓋嘗試味道做最後調味。
3、在蔬菜上以小湯匙做出凹狀，打入一顆蛋，（依照人數決定需要的雞蛋數量。）。

4、蓋上鍋蓋轉小火將蛋燜至喜歡的熟成度。火力控制不要太強，避免蔬菜汁滾動噴濺、雞蛋變形。

5、最後灑上新鮮的巴西里。完成。

可以搭配pita餅，或是白麵包。或是庫司庫司北非小米。

這一餐大麥町很滿意！😄
不騙人，這一大鍋他一個人吃完。

#北非蛋
#沙卡蔬卡
#shakshuka
#無肉料理
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聯合國定義的「北非」，是指撒哈拉沙漠以北地區，包括；埃及、利比亞、阿爾及利亞、突尼西亞、摩洛哥…。（維基）

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如果有任何一款機車可以定義一條鐵路，那就一定是大吉嶺喜馬拉雅鐵路的B型機車。多年來，這些車體小但馬力強的機車在山區的黏著式鐵路上牽引列車，從印度西北部的平原開始向上攀登，穿過茶園直抵山頂上的大吉嶺（Darjeeling）車站。這條路線風光明媚、景色如畫，有許多極富詩意的描述，包括「天堂路上」（halfway to heaven）和「通往雲端的列車」（railway to the clouds）。

#終極鐵道百科
#這台長好像湯瑪士小火車

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#楊桃美食網

古早味蛋餅
材料：
A
中筋麵粉 2杯/ plain flour 2cups
水 1.5杯/water 1.5cups
蔥花 50公克/scallion 50g
白胡椒粉 1/2小匙/white pepper powder 1/2tsp.
鹽 1/2小匙/salt 1/2tsp.
油 1大匙/oil 1tbsp.
B
蛋 2顆/eggs 2pcs

古早味蛋餅粉漿
2杯麵粉搭配1.5杯水 口感最剛好
(各品牌麵粉吸水率略有不同，可視情況調整)

作法：
1. 中筋麵粉、鹽、白胡椒粉和水先混合均勻，再加入蔥花、油，混合拌勻。(加油保水，麵糊更軟Q)
2. 熱鍋，倒入1大匙油，舀入適量麵糊攤平。用小火煎約4分鐘至麵糊變色、底部焦香。
3. 翻面，再煎約3分鐘至雙面皆焦香後盛出。
4. 原鍋倒入蛋液，煎至半熟後蓋上作法3的餅皮，將蛋煎熟後再翻面，把蛋包在裡面後捲起。
5. 切片後淋上醬油膏一起食用即可。


蔬菜大蛋餅
材料：
A
麵糊 適量/ batter q.s.
B
高麗菜絲 200公克/cabbage 200g
胡蘿蔔絲 50公克/carrot 50g
蔥花 30公克/scallion 30g
鹽 1/2茶匙/salt 1/2tsp.
雞蛋 3顆/eggs 3pcs
白胡椒粉 1/2茶匙/white pepper powder 1/2tsp.
作法：
1. 所有材料B混合拌勻成蔬菜蛋液。
2. 熱鍋倒入適量油，舀入麵糊，鋪滿鍋底，用中火煎至餅皮變色半熟。
3. 倒入所有蔬菜蛋液，蓋上鍋蓋，轉小火燜煎約10分鐘。
4. 開蓋，轉中火煎約3分鐘至餅皮焦香。
5. 餅皮對折將蔬菜蛋液包起，再切成扇形即可。


韓式蛋捲
材料：
A
雞蛋 6顆/eggs 6pcs
胡蘿蔔末 10公克/carrot 10g
蔥末 10公克/scallion 10g
鹽 1/4茶匙/salt 1/4tsp.
B
油 適量/oil q.s.
起司條 適量/ cheese q.s.
作法：
1.雞蛋和所有材料B混合拌勻成蛋液。
2.熱鍋，噴上少許油，選擇小火，倒入約1/4的蛋液，攤開。
3.稍微將蛋液往內撥，成長方形狀，煎至半熟，放入起司條。
4.將蛋由下往上慢慢將起司條捲起，稍微整形，推至下方，再倒入1/4的蛋液。
5.將蛋捲稍微鏟起，讓蛋液流入下方，再煎至蛋液半熟，繼續捲起。
6.重複作法至蛋液用完，再將煎好的蛋捲整形成長條狀，取出切塊即可。


灌蛋餅
材料
A
中筋麵粉 500公克/ plain flour 500g
鹽 1茶匙/salt 1tsp.
溫水(65℃) 320公克/65℃ water
B
豬油 1/2茶匙/lard 1/2
麵粉 2茶匙/ flour 2tsp.
C
雞蛋 1顆/egg 1pcs
蔥花 5公克/scallion 5g
鹽 少許/salt q.s.
28757162 0900091554
作法：
1. 將溫水、鹽、中筋麵粉放入攪拌盆中。選擇9-慢速和麵，拌至成糰。再蓋上蓋子靜置20分鐘醒麵。
2. 再選擇11-自定義和麵，揉至光滑。
3. 取出切割成8個麵糰，滾圓後蓋上保鮮膜，靜置鬆弛10分鐘。
4. 將鬆弛好的麵糰桿開成長方形，邊緣留約1.5~2cm的距離，在中央抹上豬油、撒上麵粉抹勻。
5. 將上下兩側的麵皮往中央疊起，用手輕壓，將空氣擠出，再用桿麵棍將左右兩側桿緊封口，再往中央折起。
6. 蓋上保鮮膜，醒約10分鐘。
7. 將醒好的麵糰輕輕桿開成長方形。
8. 材料c混合拌勻成蔥花蛋液。
9. 熱鍋，加入3大匙油，開小火，放入麵糰，煎至餅底部略金黃，翻面，再煎至餅澎起，戳孔，灌入蛋液，讓蛋流入餅中，再翻面煎熟取出切片即可。

馬鈴薯香腸捲
(2捲份量)
材料
馬鈴薯 300公克 potato 300g
雞蛋 2顆 egg 2pcs
鹽 1/2茶匙 salt 1/2tsp.
德國香腸 2條 sausage 2pcs
起司片 4片 cheese slices 4pcs
作法
1.馬鈴薯去皮後切細薯條，加入鹽抓勻放置約3分鐘至出水。
2.將馬鈴薯的水分稍微擠乾後備用。
3.德國香腸在表面劃刀。
4.平底鍋加熱，倒入少許油，放入德國香腸以中火煎約5分鐘，至兩面焦香後取出。
5.原鍋再加1大匙油，鋪上150公克的馬鈴薯絲，攤平至比德國香腸寬的大小。
6.淋入1顆量的蛋液，煎至馬鈴薯底部上色，表面在放上起司片與煎過的德國香腸。
7.將馬鈴薯捲起成捲狀即可。



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材料
A
中筋麵粉 500公克/ plain flour 500g
鹽 1茶匙/salt 1tsp.
溫水(65℃) 320公克/65℃ water
B
豬油 1/2茶匙/lard 1/2
麵粉 2茶匙/ flour 2tsp.
C
雞蛋 1顆/egg 1pcs
蔥花 5公克/scallion 5g
鹽 少許/salt q.s.
28757162 0900091554
作法：
1. 將溫水、鹽、中筋麵粉放入攪拌盆中。選擇9-慢速和麵，拌至成糰。再蓋上蓋子靜置20分鐘醒麵。
2. 再選擇11-自定義和麵，揉至光滑。
3. 取出切割成8個麵糰，滾圓後蓋上保鮮膜，靜置鬆弛10分鐘。
4. 將鬆弛好的麵糰桿開成長方形，邊緣留約1.5~2cm的距離，在中央抹上豬油、撒上麵粉抹勻。
5. 將上下兩側的麵皮往中央疊起，用手輕壓，將空氣擠出，再用桿麵棍將左右兩側桿緊封口，再往中央折起。
6. 蓋上保鮮膜，醒約10分鐘。
7. 將醒好的麵糰輕輕桿開成長方形。
8. 材料c混合拌勻成蔥花蛋液。
9. 熱鍋，加入3大匙油，開小火，放入麵糰，煎至餅底部略金黃，翻面，再煎至餅澎起，戳孔，灌入蛋液，讓蛋流入餅中，再翻面煎熟。
10. 取出切片即可。



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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬


買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?

香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?

簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。

我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。

希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。

我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。

我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。

呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。

如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。

一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。

要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。

市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。

好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。

(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?

咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:

租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。

Summary: 

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準

(2) 私人發展商
市價、天價、賤價

(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

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#香港有史以來最詳盡的收購計算影片，#收購舖和樓如何計數，#舖樓收購基本知識