明天7/16(四)蘋果日報刊登我第53篇每月專欄《如何面對人生的換屋困境》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登,提前分享,其內容如下連結(副標為編輯所下)。由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記,為方便大家閲讀,我也將全文轉貼如下。
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張金鶚專欄:如何面對人生的換屋困境
(張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授)
面對當前的高房價,許多人感嘆根本買不起房子,年輕首購族只能望屋興嘆,抱怨自己身不逢時,世代居住的不公平。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飈漲之前,就已購屋擁有人生第一棟房屋。這十多年來,雖然這棟自住的房價也不斷上漲,但房子屋齡卻逐漸老舊,品質越來越差;在此同時,家庭小孩也不斷增加長大,房屋空間越顯不足,必須思考是否要換屋才能改善生活品質。
我自己去年退休,最近很順利的將原有的二戶房屋賣出,同時將父親現住的第三屋抵押貸款,才能擁有現在退休居住的新屋,算是很幸運的完成人生最後一次的換屋經驗,開始享受我退休後山居歲月的第三人生。
危老重建或重新再裝潢
過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文「第二屋購屋行為的實證研究」,共同發表於2001年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共222萬6400多筆存量資料,比對因買賣取得僅有二屋住宅的有效樣本14898筆進行分析。我們進一步透過戶籍地址與房屋座落地址比對,判斷第二屋是自住或非自住標準,其中第二屋換屋自住占44%,非自住占56%。
我們再進一步建立二項選擇邏吉特模型,實證研究結果發現,第二屋換屋自住較非換屋自住者相比,自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高,換言之,第二屋較第一屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋,顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外,換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短,也說明自住相對於投資住宅的支出,會優先將預算花在自住上,改善生活品質,行有餘力,才會進行投資行為。
當然,此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象,或許與近年房價大幅飈漲,面臨許多換屋困境,過去與現在情況未必相同,值得後續進一步實證研究。
雖然換屋族比首購族要來的幸運,但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時,突然發現較為理想房子的價格,遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。換言之,老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋,若還想要提升換屋品質,除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加,否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。
當然也有這十多年來,自己和另一半共同努力打拚,賺取足夠的換屋資金,或是是上輩子修來福份,繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢,不論如何,換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前新冠疫情趨緩,又開始擔心房價是否會再度飈升?目前是否是換屋的好時機?有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應?
首先,面對第一屋出售資金不足換屋困境,你有兩種選擇:一是積極整合鄰居,進行都更或危老重建。只要原本第一屋區位條件還不錯,且鄰居的整合規模不算太大或複雜,可以積極找専業者協助處理。
另一是都更或危老重建複雜,遙遙無期,就積極找建築專業者,將自己家裡重新整修裝潢。雖然可能無法像「日本住宅改造王」般,大肆改造,但透過建築専業者的協助,絕對可以大幅改善居住空間品質。
時間換空間朝外圈換屋
其次,若換屋資金不夠雄厚,可以考慮以「時間換取空間」。若原本第一屋的區位條件不錯,原本住在第一圈,可以朝第二圈方向換屋,若原本住第二圈,可以朝第三圈換屋。因為房價中都市大區位占的比例最多,若透過便捷的交通,稍遠離原本較好區位,這樣可以換得較大面積、較新屋齢、且較好管理的新社區好產品,如此還是可以透過換屋改善生活品質。
第三,如果因為個人過去長期努力或上輩子修得福份,換屋的資金較沒有壓力,則應考慮換屋區位,除非工作或就學的考量,否則仍應在原本居住地點附近,如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境,重建鄰里人際關係。其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寛敞、通光採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好,並重視室內設計、相關傢具、燈光、色彩及裝潢佈置都要更重視居住品質與品味。至於價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可,議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量,因為涉及有買有賣的換屋行為,好壞時機可以相互抵消,換屋不必太過在意時機了。
最後,期待在不同的生命週期階段,包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族,不論租屋或買屋,都能擁有住房自由的快樂人生!
https://tw.appledaily.com/forum/20200715/Q7GQXXPWVLGFCXBYXQD3P7PNI4/
同時也有69部Youtube影片,追蹤數超過0的網紅nariwaCh 75歳成羽のチャンネル,也在其Youtube影片中提到,皆様何時も成羽の動画を視聴していただきありがとう御座います💕 実年齢は76歳に成りましたが先日の動画でお話した通り日常生活はもっと若いつもりで 日々暮らそうと思っています🤗 今後とも応援何卒宜しくお願いします🌱 65歳【年金生活】迄にやっておく10の事 https://youtu.be/llcY...
後期高齢者 在 我は何しに香港へ? Facebook 的精選貼文
👼猶如踏進千與千尋嘅真實版世界咁🌈日文うしろ
佢嘅興趣世界同日常世界喺呢個空間入面完美地融合
宍戸san幫我整茶同茶菓子🍵 我坐低將脚鑽入日本傳統暖具炬燵入面
飲一口熱騰騰嘅茶 鬆一口氣時💨 讓我感到一種欣慰同安心感✨
呢度嘅空間 有種魔力✨讓我對外界嘅警惕心完全放低曬
讓我徹底relax 讓我忘記時間嘅流逝
經營「古道具屋」嘅宍戸san 由細開始對充滿懷舊 鄉氣嘅東西感到興趣 又喜愛地方方言
52嵗時 開始收集古董 尤其對江戶時代後期嘅食器特別感興趣
佢裁縫又叻 叻到自己整衫 佢話同朋友一齊圍住炬燵一邊傾計一邊玩裁縫時感到好開心♪
間房入面 充滿著佢鍾意嘅食器 玩具 裝飾品 佢design嘅衫 仲有佢朋友嘅作品
但係 佢嘅愛心世界不只限於鋪頭入面
佢喺呢度人口只有1300幾十人嘅七ヶ宿長大
出生直到而家無離開過呢個地方
呢一區近年面對嚴重嘅高齡化問題 人口越來越少 但獨居嘅老人家越多
佢嘅街坊84嵗嘅朋友 因爲去年老公去世而變成一個人生活
佢有個仔 不過喺城市生活 不能成日返到來照顧佢
宍戸san每日探訪呢位朋友,傾計,有時帶d嘢食比佢,如果有時間仲會去探訪其他街坊朋友度。
我當初以爲佢係比較只顧自己興趣世界,同街坊,外界少接觸嘅怪癖藝術家類型嘅人
但其實唔係 佢好清楚地知道自己鍾意乜 愛乜 好尊重自己内心世界 同樣尊重他人嘅世界 去關心人 充滿愛心好溫暖嘅人
如果大家有興趣 我希望你來呢度屋企式鋪頭「古道具屋」
親身感受下獨特又安心又溫暖嘅宍戸san嘅幻想世界~🌈
包保你會忘記曬香港嘅匆忙生活時間~✨
#七ヶ宿古道具屋 #古董 #古董玩具 #古美術店 #昭和
#江戶後期食器 #伊万里焼 #Fireking
「古道具屋」地址: 宮城縣刈田郡七ヶ宿町字東島田原30
宮城県七ヶ宿にある素敵な「古道具屋」さんにお邪魔させて頂きました
いえ兼お店、どこまでが宍戸さんの趣味の世界でどこまでが日常の世界なのかその境界線が見えず、この空間内でその二つの世界が心地よく織り交ざっていて、宍戸さんの頭の中にあるファンタジーワールドに入ってきたような不思議な感覚とここに居てとても心地よい安心感を覚えました。
先ずは炬燵を囲んでお茶と茶菓子、それが宍戸さんのおもてなし、というか呼吸をするようなその動作がとても自然で素敵でした。
失礼ながら最初、僕の勝手な思い込みで、宍戸さんは自分の世界観を大切にする、他人や外界とはあまり接触を好まないちょっと癖のある芸術家気質の方なのかな~と思っていたのですが、一人暮らししている近くの84歳のお友達の所には毎日通い、周辺のお友達のところにも時間があれば顔を出している。
84歳のお友達は昨年、旦那さんを無くし、息子さんも都会に仕事で出ていてなかなか戻ってこれず、一人暮らしになり、最近元気がないという、七ヶ宿は人口1300人程度、高齢化、高齢者の孤立化が深刻な問題になっている。
助け合うことが大事と宍戸さん、高齢になっても彩りのある自分の世界を追求し、自分の世界をしっかり愛すると同時に、周りの人にもその愛とやさしさを自然に届けられる姿がとても素敵だった。
後期高齢者 在 SOKO 和泉素行 Facebook 的精選貼文
TVB新節目【網絡挑機】記招(日本語はうしろです)該一系列由節目由11月30號周一10點30分開波,作爲外籍日本藝人能參與到今次節目真的好開心,如果無公司和朋友的支持,我就不會出現在這度,我要對這個事實感謝下~高興下~興奮下先~! Arigato~!!!我就同小爲,易劉的creamy同jackie一起在第二個禮拜會出現。我記得今次節目編劇的個名(棽應san)是因爲之前看過盛女愛作戰,她留比我一些印象,我覺得她操刀的節目同TVB以往的風格有d不同,可能因爲她之前做過新聞部的關係,切入,訪問都有一定的深度,作出來的節目里有種Documentary的真實感覺同劇本設計出來的把戲成分同時存在,混爲一起,產生一種令到觀衆較難捉到真假分界綫在哪的感覺咁,釀出獨特的質感。選材時令,而且還識得用麽野方法料理這些時令菜就會勾起到觀衆的食欲和注目。今次TVB邀請網絡名人讓他們各展所長,從構思,編劇,執行到後期,讓我們親自操刀,而且我們還可以請到TVB演員一起共演,擦出火花。我在這不談及每個節目質素的好與壞先(因爲我都未看過(笑)但我肯定,毋庸置疑的一點就是該節目一定起到不少Noise同話題,我念這也是棽應想要的point,而且她會成功做得到這一點,希望這個Noise帶比香港的電視界同網絡界良好的影響。究竟TVB點樣將成個節目包裝出來剪輯(*youtuber節目部分,TVB不會參與剪輯)都幾有興趣。
香港TV局TVBの【網絡挑機】という新番組の記者会に出席。粗訳すると【ネット界からTVBへの挑戦状】とでも訳せるかな。11月30日の10時30分から約二週間にわたってTVBHDチャンネルで放送。僕は第二週目に出演させて頂きました。有難や~。TVB他ネットMyTVでも見られるのでよかったら見てください。近年主にネット界で活躍するYoutuberやアーティストをTVBに招き、インタビューし、自由に番組を制作させ、TVBの俳優陣らと共演、テレビで放送するというもの。Youtuberの個性あふれる番組あり、制作過程等を追ったインタビュー有りのドキュメンタリータッチバラエティ。記者会では第一週に放送されるダイジェスト版を放送、TV俳優とネットアーティストが同じ空間に立ち共演する、興味深い空気を醸し出していました。TVBの視聴者は近年ネットにはわりと疎い、年齢層の高い層が主流となってきていると言われている。TV界とネット界が交錯するおもしろい試みです。良くも悪くも様々な反響が起こることは間違いなし、香港のTVとネット界へのいい刺激になればいいなと思っています
後期高齢者 在 nariwaCh 75歳成羽のチャンネル Youtube 的最佳解答
皆様何時も成羽の動画を視聴していただきありがとう御座います💕
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誤解のないように言っておきますが年齢詐称はしていませんよ😁笑
何時迄も健康で元気で居たいから自からいかにも自分が高齢だと暗示を掛けて暮らさない方が良いと言うことに気付いた訳です🌱なので良い方向に暗示をかけて日々暮らそうと思ったのです٩( 'ω' )و
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