關於 房仲斡旋手法 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

210322蘋果 同業下黑手 電桿廣告栽贓吞罰單 唆弄屋主賣高價最常見
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210322/3LRIAINBB5COJONKVIPZCEQA6U/

高雄房仲陳先生投訴，他接受屋主委託要賣市區地標「長谷世貿聯合國大樓」頂樓景觀商辦，開價1.36億元，卻遭同業惡搞，擅自以他店裡名義手寫售屋廣告，還貼到郊區大寮農村周邊的電線桿，害他公司電話被高雄市環保局斷線3個月，和客戶失聯。各大房仲齊轟手法太惡質，很不上道，過去也不乏房仲互相廝殺，結果害到屋主的例子，建議同業自愛，回歸理性競爭，「夜路走多必然碰到鬼」，冤冤相報何時了。

（林佩萱／高雄報導）……↓

房仲跟同業競爭，能使出哪些奧步？《蘋果新聞網》詢問各家房仲，美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，經常見到例如屋主同時簽售委託的仲介不只一間，但在帶看的時候，其中一家品牌房仲在門口貼上「溫馨提醒，入內請拖鞋等字樣」、在桌上放有印上品牌房仲廣告的文件夾，裡面提供物件資料、或是在窗外張貼品牌房仲廣告，主要目的是讓客戶知道，這間房子其他仲介也有在賣。

住商不動產新市南科加盟店店長楊易達指出，同業競爭通常還會跟蹤別家房仲客人，私下挖客人並宣稱可以幫忙砍價、還有「削價競爭」手法，降低服務費趴數，因此就有買方分別向不同的仲介下斡旋，最後選擇服務費最少的仲介成交、另外還有房仲在戶外刊登的大型三角板招牌，遭同業拔掉，手法較為猖狂。

住商不動產中華青海加盟店店東李家豪表示，曾有仲介挑撥屋主和別家房仲的關係，還叫屋主和房仲解約，並誇下海口，宣稱可以賣到高價，要求屋主簽專約，這種作法也很不厚道。

屋比房屋總經理葉國華提到，房仲互相廝殺，導致屋主受害的例子也不少。市場就曾傳出屋主快要成交，結果半路殺出程咬金，被其他房仲唆弄，跟屋主說賣得太便宜了，然後謊稱有高價買家想看房，讓屋主先跟其他房仲解約，結果事後又說買家不買了，害屋主白白損失成交機會。

另外還有房仲被屋主解約，或沒有簽到委託，忌妒其他房仲，甚至跑去檢舉屋主有陽台外推的情況，引發相關單位到現場查核，增加屋主困擾和房仲售屋難度。葉國華強調，「夜路走多了必然碰到鬼」。業績不好應加強實力，不應使出宵小手段，想靠奧步走天下。他說，這行業總會有這種風氣，「都是一些不入流的手法，我希望這行業能導正，以專業和服務取勝，否則怎麼贏得客戶的尊敬和認同？」

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210322.html

201008蘋果 屋主當心 假買家出招 房仲幫你賣到捶心肝的破盤價
新聞影片→https://tw.appledaily.com/property/20201008/TUAUWDR7TVCVXOV53FMSTOWCF4/

想要賣房，別以為房仲都會良心的幫你盡力賣到好價錢。最近業內不具名人士向《蘋果》揭露，其實有房仲會利用屋主的信任「使出賤招」，利用「中人」假買方的伎倆，一次次打擊屋主信心，讓屋主心態減弱，以為大環境不好，大家出價都很低，看不到未來，房子賣不到好價錢，最後乾脆砍價以求速速成交。專家表示，這種手段不友善且不誠實，「大品牌其實也很常見」，甚至就有房仲在簽下屋主委託時並未提供區域實價登錄行情讓屋主知道，反而到房子快成交時才告知屋主。

（林佩萱／綜合報導）......↓

業內不具名房仲向《蘋果新聞網》揭露，仲介圈都知道黑心房仲的伎倆，其中一項是利用「中人」假裝買方先接觸屋主，出個超低芭樂價或裝可憐，目的就是要打擊屋主信心，「讓屋主洩氣」，而通常這種中人都是有車馬費的。而後，再派出另一組假買方出價，「出價會比之前的中人高一點，屋主會認為怎麼大家出價都這麼低，是不是這房子放越久越沒有未來？」很容易接受第二組假買方的出價並低價賣掉，這種耍手段的賣屋手法也常出現在專任約裡。

至於要如何預防房屋遭委託的房仲賤賣，該名房仲建議，屋主在與房仲簽約時，應該請房仲或經紀人告知區段實價登錄行情，讓屋主有概念，「而不是等到買賣雙方要簽約時才拿出來給屋主看」。

對此，屋比房屋總經理葉國華表示，這類不友善的業務動作時有所聞，尤其在過去實價登錄尚未透明會有業者這樣做，但現在市場情報越來越透明，這樣做的機會減少了，而且被屋主發現，反而會引發屋主反感，尤其名氣越大的公司， 消費者反而很容易信任，受騙上當的機率就很高，因此建議消費者要睜大眼睛，無論買賣房屋都要事先做功課，了解區段行情。

美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，這種手法還蠻普遍的，這是第一種打擊屋主信心的方式。另外還有第二種，其實根本沒有買方出現，連假買方都不用找，自己生出一個芭樂價的假斡旋，有時甚至找同事來幫忙演戲，房仲的同事假裝是買方，房仲會在屋主面前打電話給假買方，故意把手機開擴音， 電話那頭的買方就會配合演出，說自己預算有限，「我就是只能出這個價錢」，演給屋主看，藉此殺價。

至於如何防範遇到黑心房仲，陳泰源認為，現在實價登錄價格透明，只要屋主認定就是這價格才要賣，低了就不賣，堅持底線，仲介的花招和手法看看就好。不過，也可以拿這價格詢問不同品牌的房仲，例如信義出價，可拿去問永慶，永慶出價再拿去問住商，多比較多打聽，就會有一個參考範圍。「因為仲介之間存在競爭關係，會有不同的角度和房價資訊供你參考。」

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201008.html

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914