【長遠有發展的雅生活】
雅居樂雅生活服務股份有限公司
A-LIVING SERVICES CO., LTD.
股票代號:3319
市盈率:26倍
每股盈利:$1.03
市值:$400億
業務類別:地產相關
集團主席:黃奉潮、陳卓雄
主要股東:雅居樂集團(3383)(內資股及其他)(54.0%)
集團網址:http://www.agileliving.com.cn
5年業績
年度:2015/2016/2017/2018/2019
收益(億人民幣):9.34/12.4/17.6/33.8/51.3
毛利(億人民幣):1.49/3.11/5.91/12.9/18.8
盈利(億人民幣):0.65/1.61/2.90/8.01/12.3
每股盈利(港元):0.11/0.24/0.42/0.71/1.03
每股股息(港元):--/--/--/0.34/0.50
毛利率:15.9/25.0/33.5/38.2/36.7
ROE:118/87.5/33.1/23.2/21.2
--企業簡介--
雅居樂雅生活服務股份有限公司(雅生活)是中國物業管理服務供應商,2018年由雅居樂集團(3383)分拆上市,雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。
雅生活行中高端路線,名列中國物業管理企業品牌價值第12名,在中國數十個城市提供物業管理服務,管理物業總面積超過2億平方米,服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。
--業務發展--
【圖1】--雅生活上市前的物管版圖
雅生活成立1990年代,管理雅居樂集團開發的絕大部分物業,並引入香港式的物業管理模式,2015年除管理管理雅居樂集團的物業外,亦管理獨立第三方的物業。
到2017,雅生活收購了綠地物業,並引入綠地控股作為戰略股東,依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商,提供了一定的生意,並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。
到近年,進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業,令業務進一步擴大。
--業務3大類別--
【圖2】--雅生活主要業務
雅生活的主要業務,可分為3大類:「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」,當中以物業管理服務為最大貢獻部分。
物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶,以及其他物業管理公司,提供一系列物業管理服務,其中包括為中高端住宅物業,以及非住宅物業(包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等),提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司,提供顧問諮詢服務。
雅生活主要按照包乾制,收取物業管理服務的管理費,即是收取一個費用,經營盈虧均由物業管理公司負責,與業主無關。
外延增值服務。提供房地產全面的服務,包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務,如物業營銷代理、房屋檢驗等。
社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務,包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理,以及運用線下物業管理服務,及線上服務平台的其他服務。
--行業分析--
在中國,物業管理費收費模式包括兩類:包乾制與酬金制,前者較為普遍,特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別,逐漸開始採用酬金制,使業主更深入地參與其物業管理,且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。
近年,隨著中國不斷城市化,以及人均可支配收入增加,物管行業所管理的物業面積,正快速增長。根據調查機構中指院的資料,物管行業的百強企業,管理物業的總面積,每年都以1、2成的速度增長。
當中的住宅物業,仍佔最大比例,但物業管理公司追求管理物業類型的多元化,這是行業的情況。
過往,中國對物業管理的概念並不多,但隨著城市化,同時更多屋苑、大廈類的物業,加上人民對生活質素追求的提高,都令物業管理行業發展快速。
行業的優點是持續性,當物業管理公司取得某大廈的合約時,這生意就會一直持續,除非該公司做得不好,否則居民就會不斷支付費用,對企業來說,絕對是持續而穩定的現金流。另外,若該企業獲取物業的數目,長遠能保持增加,這就是更有利的情況,雅生活的背景因素,正影響這企業長遠的發展。
--背景因素--
雅生活由雅居樂集團分柝,現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東,持股50%以上,過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理,到近年,雅生活則主動開拓其他市場。
這裡簡介一下雅居樂集團,這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商,除主打住宅物業發展外,亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模,每年的營業額超過500億人民幣,同時有一定的品牌,由於有這背景因素,令雅生活擁有管理的物業不斷增長,而且憑這背景而增長。
另外,由於雅居樂集團本身行中高端路線,因此雅生活所提供的物業管理質素,都行中高端路線,以中國平均的物業管理收費計,雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化,市民對物業管理的質素要求都有所提高,相信以較高端定位會較有利。
2017年,雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟,其後收購了綠地物業,而綠地控股成為雅生活的第二大股東(綠地控股是一家《財富》世界500強公司,業務有地產、能源、金融、酒店等,每年營業額過千億)。這策略令雅生活擴展了物管的版圖,同時這個背景因素,很大機會令往後有持續性的生意。
--競爭優勢--
正正由於背靠雅居樂集團,以及綠地控股兩大主要股東,這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上,都有一定的優勢。
由於這兩間企業都有房地產業務,當不斷建成物業時,就需要物業管理,很大機會就會為雅生活提供生意。
雖然這兩間企業,並不是必然提供物管生意給雅生活,但憑著上述所講的背景因素,加上雅生活已建立了品牌,相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上,服務及品牌的統一性,因此,雅生活不斷獲得這兩間企業的生意,都是合理的事。
另外,中國的物業管理行業,企業化發展的時期不算很長,雅生活算是較早期走進行業的企業,因此有一定的經驗及品牌,同時行中高端路線,這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源,在管理上更能標準化及專業化。
隨著中國人的生活質素提高,要求亦有所提高,雅生活推出更多延伸的服務,例如「管家服務」、「全方位服務」等概念,滿足住戶日常生活中多方面的需求。
--財務數據理想--
從上述的財務數據可見,雅生活的賺錢能力不錯,同時增長處於高水平,這是由於近年不斷進行收購,令業務不斷擴展,但正常情況下,這企業增長雖不差,但不會如過往般爆炸性增長。
由於上市前後的股構結構不同,因此ROE出現了較大的下跌,而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。
毛利率處增長水平,這是由於業務的規模效益,令人工佔比的成本有所減少,這亦是雅生活在規模上的優勢,反映賺錢能力比行業較好。
另外,這企業的負債不高,比一般內房股理想得多,因為中國不少房地產商的負債,都處於過高水平,但雅生活就穩健得多,負債水平健康,加上業務十分穩定,都反映這企業擁有投資價值。
現金流強勁是這企業另一優點,業務穩定、收現金能力強、業務持續性,從這企業的經營活動現金流量,就能見到這企業的現金流相當好,保持理想的正數。
--發展前景--
中國的城鎮化,以及人均可支配收入增長,成為物業管理行業的主要增長原動力,而雅生活近年積極進行併購活動,帶動業務不斷增長,相信管理層仍有野心,這企業仍會保持一定的增長力。
雅生活表示,將進一步擴大業務規模及市場份額,通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇,拓展物業管理服務組合。
另外,中國政府已發佈指導性意見,以加強物業管理服務質量的標準化,相信長遠對較有規模,以及較高端的物管企業有利。種種因素,都反映雅生活發展仍然正面。
--投資策略--
綜合來說,雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景,都是理想的,反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素,以及行業的發展,相信這企業的前景不差,有長線投資的價值。
整體來說,相信雅生活長遠能保持中速增長,長遠發展正面,只要股價不是在熱炒的時期,投資者都可考慮這股。
由於盈利變化較大,投資者要以較合理的盈利去計算(股票班有詳細講述)。現時這股大約處合理區的中上部,由於行業及企業仍處發展階段,因此投資者宜長線持有,慢慢等更佳的收成。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過29萬的網紅35線上賞屋,也在其Youtube影片中提到,0:00 開場 3:47 基本資料 4:21 交通與生活機能 5:02 環境公設與工法 17:36 實品屋參觀 29:01 優劣勢分析 賞屋專線:02 22456655 豐河在左岸的位置極佳 串聯跨堤天橋外 更有眺望台北101的景觀 不管運動休閒娛樂一應俱全 附近更是有國小國中以及好市多 #中和...
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【長遠有發展的雅生活】
雅居樂雅生活服務股份有限公司
A-LIVING SERVICES CO., LTD.
股票代號:3319
市盈率:26倍
每股盈利:$1.03
市值:$400億
業務類別:地產相關
集團主席:黃奉潮、陳卓雄
主要股東:雅居樂集團(3383)(內資股及其他)(54.0%)
集團網址:http://www.agileliving.com.cn
5年業績
年度:2015/2016/2017/2018/2019
收益(億人民幣):9.34/12.4/17.6/33.8/51.3
毛利(億人民幣):1.49/3.11/5.91/12.9/18.8
盈利(億人民幣):0.65/1.61/2.90/8.01/12.3
每股盈利(港元):0.11/0.24/0.42/0.71/1.03
每股股息(港元):--/--/--/0.34/0.50
毛利率:15.9/25.0/33.5/38.2/36.7
ROE:118/87.5/33.1/23.2/21.2
--企業簡介--
雅居樂雅生活服務股份有限公司(雅生活)是中國物業管理服務供應商,2018年由雅居樂集團(3383)分拆上市,雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。
雅生活行中高端路線,名列中國物業管理企業品牌價值第12名,在中國數十個城市提供物業管理服務,管理物業總面積超過2億平方米,服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。
--業務發展--
【圖1】--雅生活上市前的物管版圖
雅生活成立1990年代,管理雅居樂集團開發的絕大部分物業,並引入香港式的物業管理模式,2015年除管理管理雅居樂集團的物業外,亦管理獨立第三方的物業。
到2017,雅生活收購了綠地物業,並引入綠地控股作為戰略股東,依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商,提供了一定的生意,並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。
到近年,進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業,令業務進一步擴大。
--業務3大類別--
【圖2】--雅生活主要業務
雅生活的主要業務,可分為3大類:「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」,當中以物業管理服務為最大貢獻部分。
物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶,以及其他物業管理公司,提供一系列物業管理服務,其中包括為中高端住宅物業,以及非住宅物業(包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等),提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司,提供顧問諮詢服務。
雅生活主要按照包乾制,收取物業管理服務的管理費,即是收取一個費用,經營盈虧均由物業管理公司負責,與業主無關。
外延增值服務。提供房地產全面的服務,包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務,如物業營銷代理、房屋檢驗等。
社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務,包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理,以及運用線下物業管理服務,及線上服務平台的其他服務。
--行業分析--
在中國,物業管理費收費模式包括兩類:包乾制與酬金制,前者較為普遍,特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別,逐漸開始採用酬金制,使業主更深入地參與其物業管理,且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。
近年,隨著中國不斷城市化,以及人均可支配收入增加,物管行業所管理的物業面積,正快速增長。根據調查機構中指院的資料,物管行業的百強企業,管理物業的總面積,每年都以1、2成的速度增長。
當中的住宅物業,仍佔最大比例,但物業管理公司追求管理物業類型的多元化,這是行業的情況。
過往,中國對物業管理的概念並不多,但隨著城市化,同時更多屋苑、大廈類的物業,加上人民對生活質素追求的提高,都令物業管理行業發展快速。
行業的優點是持續性,當物業管理公司取得某大廈的合約時,這生意就會一直持續,除非該公司做得不好,否則居民就會不斷支付費用,對企業來說,絕對是持續而穩定的現金流。另外,若該企業獲取物業的數目,長遠能保持增加,這就是更有利的情況,雅生活的背景因素,正影響這企業長遠的發展。
--背景因素--
雅生活由雅居樂集團分柝,現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東,持股50%以上,過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理,到近年,雅生活則主動開拓其他市場。
這裡簡介一下雅居樂集團,這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商,除主打住宅物業發展外,亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模,每年的營業額超過500億人民幣,同時有一定的品牌,由於有這背景因素,令雅生活擁有管理的物業不斷增長,而且憑這背景而增長。
另外,由於雅居樂集團本身行中高端路線,因此雅生活所提供的物業管理質素,都行中高端路線,以中國平均的物業管理收費計,雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化,市民對物業管理的質素要求都有所提高,相信以較高端定位會較有利。
2017年,雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟,其後收購了綠地物業,而綠地控股成為雅生活的第二大股東(綠地控股是一家《財富》世界500強公司,業務有地產、能源、金融、酒店等,每年營業額過千億)。這策略令雅生活擴展了物管的版圖,同時這個背景因素,很大機會令往後有持續性的生意。
--競爭優勢--
正正由於背靠雅居樂集團,以及綠地控股兩大主要股東,這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上,都有一定的優勢。
由於這兩間企業都有房地產業務,當不斷建成物業時,就需要物業管理,很大機會就會為雅生活提供生意。
雖然這兩間企業,並不是必然提供物管生意給雅生活,但憑著上述所講的背景因素,加上雅生活已建立了品牌,相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上,服務及品牌的統一性,因此,雅生活不斷獲得這兩間企業的生意,都是合理的事。
另外,中國的物業管理行業,企業化發展的時期不算很長,雅生活算是較早期走進行業的企業,因此有一定的經驗及品牌,同時行中高端路線,這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源,在管理上更能標準化及專業化。
隨著中國人的生活質素提高,要求亦有所提高,雅生活推出更多延伸的服務,例如「管家服務」、「全方位服務」等概念,滿足住戶日常生活中多方面的需求。
--財務數據理想--
從上述的財務數據可見,雅生活的賺錢能力不錯,同時增長處於高水平,這是由於近年不斷進行收購,令業務不斷擴展,但正常情況下,這企業增長雖不差,但不會如過往般爆炸性增長。
由於上市前後的股構結構不同,因此ROE出現了較大的下跌,而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。
毛利率處增長水平,這是由於業務的規模效益,令人工佔比的成本有所減少,這亦是雅生活在規模上的優勢,反映賺錢能力比行業較好。
另外,這企業的負債不高,比一般內房股理想得多,因為中國不少房地產商的負債,都處於過高水平,但雅生活就穩健得多,負債水平健康,加上業務十分穩定,都反映這企業擁有投資價值。
現金流強勁是這企業另一優點,業務穩定、收現金能力強、業務持續性,從這企業的經營活動現金流量,就能見到這企業的現金流相當好,保持理想的正數。
--發展前景--
中國的城鎮化,以及人均可支配收入增長,成為物業管理行業的主要增長原動力,而雅生活近年積極進行併購活動,帶動業務不斷增長,相信管理層仍有野心,這企業仍會保持一定的增長力。
雅生活表示,將進一步擴大業務規模及市場份額,通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇,拓展物業管理服務組合。
另外,中國政府已發佈指導性意見,以加強物業管理服務質量的標準化,相信長遠對較有規模,以及較高端的物管企業有利。種種因素,都反映雅生活發展仍然正面。
--投資策略--
綜合來說,雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景,都是理想的,反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素,以及行業的發展,相信這企業的前景不差,有長線投資的價值。
整體來說,相信雅生活長遠能保持中速增長,長遠發展正面,只要股價不是在熱炒的時期,投資者都可考慮這股。
由於盈利變化較大,投資者要以較合理的盈利去計算(股票班有詳細講述)。現時這股大約處合理區的中上,由於行業及企業仍處發展階段,因此投資者宜長線持有,慢慢等更佳的收成。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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雅居樂雅生活服務股份有限公司
A-LIVING SERVICES CO., LTD.
股票代號:3319
市盈率:26倍
每股盈利:$1.03
市值:$400億
業務類別:地產相關
集團主席:黃奉潮、陳卓雄
主要股東:雅居樂集團(3383)(內資股及其他)(54.0%)
集團網址:http://www.agileliving.com.cn
5年業績
年度:2015/2016/2017/2018/2019
收益(億人民幣):9.34/12.4/17.6/33.8/51.3
毛利(億人民幣):1.49/3.11/5.91/12.9/18.8
盈利(億人民幣):0.65/1.61/2.90/8.01/12.3
每股盈利(港元):0.11/0.24/0.42/0.71/1.03
每股股息(港元):--/--/--/0.34/0.50
毛利率:15.9/25.0/33.5/38.2/36.7
ROE:118/87.5/33.1/23.2/21.2
--企業簡介--
雅居樂雅生活服務股份有限公司(雅生活)是中國物業管理服務供應商,2018年由雅居樂集團(3383)分拆上市,雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。
雅生活行中高端路線,名列中國物業管理企業品牌價值第12名,在中國數十個城市提供物業管理服務,管理物業總面積超過2億平方米,服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。
--業務發展--
【圖1】--雅生活上市前的物管版圖
雅生活成立1990年代,管理雅居樂集團開發的絕大部分物業,並引入香港式的物業管理模式,2015年除管理管理雅居樂集團的物業外,亦管理獨立第三方的物業。
到2017,雅生活收購了綠地物業,並引入綠地控股作為戰略股東,依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商,提供了一定的生意,並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。
到近年,進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業,令業務進一步擴大。
--業務3大類別--
【圖2】--雅生活主要業務
雅生活的主要業務,可分為3大類:「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」,當中以物業管理服務為最大貢獻部分。
物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶,以及其他物業管理公司,提供一系列物業管理服務,其中包括為中高端住宅物業,以及非住宅物業(包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等),提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司,提供顧問諮詢服務。
雅生活主要按照包乾制,收取物業管理服務的管理費,即是收取一個費用,經營盈虧均由物業管理公司負責,與業主無關。
外延增值服務。提供房地產全面的服務,包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務,如物業營銷代理、房屋檢驗等。
社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務,包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理,以及運用線下物業管理服務,及線上服務平台的其他服務。
--行業分析--
在中國,物業管理費收費模式包括兩類:包乾制與酬金制,前者較為普遍,特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別,逐漸開始採用酬金制,使業主更深入地參與其物業管理,且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。
近年,隨著中國不斷城市化,以及人均可支配收入增加,物管行業所管理的物業面積,正快速增長。根據調查機構中指院的資料,物管行業的百強企業,管理物業的總面積,每年都以1、2成的速度增長。
當中的住宅物業,仍佔最大比例,但物業管理公司追求管理物業類型的多元化,這是行業的情況。
過往,中國對物業管理的概念並不多,但隨著城市化,同時更多屋苑、大廈類的物業,加上人民對生活質素追求的提高,都令物業管理行業發展快速。
行業的優點是持續性,當物業管理公司取得某大廈的合約時,這生意就會一直持續,除非該公司做得不好,否則居民就會不斷支付費用,對企業來說,絕對是持續而穩定的現金流。另外,若該企業獲取物業的數目,長遠能保持增加,這就是更有利的情況,雅生活的背景因素,正影響這企業長遠的發展。
--背景因素--
雅生活由雅居樂集團分柝,現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東,持股50%以上,過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理,到近年,雅生活則主動開拓其他市場。
這裡簡介一下雅居樂集團,這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商,除主打住宅物業發展外,亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模,每年的營業額超過500億人民幣,同時有一定的品牌,由於有這背景因素,令雅生活擁有管理的物業不斷增長,而且憑這背景而增長。
另外,由於雅居樂集團本身行中高端路線,因此雅生活所提供的物業管理質素,都行中高端路線,以中國平均的物業管理收費計,雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化,市民對物業管理的質素要求都有所提高,相信以較高端定位會較有利。
2017年,雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟,其後收購了綠地物業,而綠地控股成為雅生活的第二大股東(綠地控股是一家《財富》世界500強公司,業務有地產、能源、金融、酒店等,每年營業額過千億)。這策略令雅生活擴展了物管的版圖,同時這個背景因素,很大機會令往後有持續性的生意。
--競爭優勢--
正正由於背靠雅居樂集團,以及綠地控股兩大主要股東,這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上,都有一定的優勢。
由於這兩間企業都有房地產業務,當不斷建成物業時,就需要物業管理,很大機會就會為雅生活提供生意。
雖然這兩間企業,並不是必然提供物管生意給雅生活,但憑著上述所講的背景因素,加上雅生活已建立了品牌,相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上,服務及品牌的統一性,因此,雅生活不斷獲得這兩間企業的生意,都是合理的事。
另外,中國的物業管理行業,企業化發展的時期不算很長,雅生活算是較早期走進行業的企業,因此有一定的經驗及品牌,同時行中高端路線,這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源,在管理上更能標準化及專業化。
隨著中國人的生活質素提高,要求亦有所提高,雅生活推出更多延伸的服務,例如「管家服務」、「全方位服務」等概念,滿足住戶日常生活中多方面的需求。
--財務數據理想--
從上述的財務數據可見,雅生活的賺錢能力不錯,同時增長處於高水平,這是由於近年不斷進行收購,令業務不斷擴展,但正常情況下,這企業增長雖不差,但不會如過往般爆炸性增長。
由於上市前後的股構結構不同,因此ROE出現了較大的下跌,而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。
毛利率處增長水平,這是由於業務的規模效益,令人工佔比的成本有所減少,這亦是雅生活在規模上的優勢,反映賺錢能力比行業較好。
另外,這企業的負債不高,比一般內房股理想得多,因為中國不少房地產商的負債,都處於過高水平,但雅生活就穩健得多,負債水平健康,加上業務十分穩定,都反映這企業擁有投資價值。
現金流強勁是這企業另一優點,業務穩定、收現金能力強、業務持續性,從這企業的經營活動現金流量,就能見到這企業的現金流相當好,保持理想的正數。
--發展前景--
中國的城鎮化,以及人均可支配收入增長,成為物業管理行業的主要增長原動力,而雅生活近年積極進行併購活動,帶動業務不斷增長,相信管理層仍有野心,這企業仍會保持一定的增長力。
雅生活表示,將進一步擴大業務規模及市場份額,通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇,拓展物業管理服務組合。
另外,中國政府已發佈指導性意見,以加強物業管理服務質量的標準化,相信長遠對較有規模,以及較高端的物管企業有利。種種因素,都反映雅生活發展仍然正面。
--投資策略--
綜合來說,雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景,都是理想的,反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素,以及行業的發展,相信這企業的前景不差,有長線投資的價值。
整體來說,相信雅生活長遠能保持中速增長,長遠發展正面,只要股價不是在熱炒的時期,投資者都可考慮這股。
由於盈利變化較大,投資者要以較合理的盈利去計算(股票班有詳細講述)。現時這股大約處合理區的中上,由於行業及企業仍處發展階段,因此投資者宜長線持有,慢慢等更佳的收成。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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房屋管家驗屋費用 在 Re: [閒聊] 在驗屋公司驗200間房子心得分享- 看板home-sale 的推薦與評價
說一下自己的經驗
我也是不動產從業人員,從仲介到代書
大大小小房子也看過幾百間
之前買在雙北市的新成屋,我也是找驗屋公司驗
可能我不夠專業吧 (笑~)
回到主題,為什麼找驗屋公司呢
原因大概是以下幾點
1.省時間
拿驗空心磚這點來說
要在短時間內把每片地磚磁磚,都敲遍5點
我自己做是做得到,但就是累跟花時間
驗的項目也不止這項那麼多,一群人幫你敲跟紀錄
一下子就搞定,我覺得很方便
其他包括漏水測試跟排水坡測試
在那邊排水蓄水放水
我自己在那邊一個個測,還不如一群人一起做
一下就完成
2.不會疏漏
人的注意力有限,交屋當天驗屋的事項
以及操作說明的事項很多
一不小心注意力就會被拉走
有人幫你測量跟做記錄,就比較不怕遺忘
也容易專注在自己覺得重要的事情上
(像我自己還抓出一個,驗屋公司也疏忽沒驗到的,排水管密合度不夠滲水的地方)
3.需要儀器的檢查
有些像是內視鏡跟熱顯像儀,我就真的沒辦法
我是買雙北市的房子,陽台排水管驗屋公司就用內視鏡看到有水泥塊
當然馬上請建商處理
後來交屋一年後,在社區群組聽到有住戶抱怨洗衣機排水不良
發現裡面有水泥碎塊導致
4.有人當壞人
驗屋當天如果驗到有問題的項目
想當然建商或代銷一定會先用一些藉口安撫
有些不懂的消費者,一下就被唬爛過去
就算我是稍微懂的消費者,實在也沒有興致一個個項目跟建商去揮
找驗屋公司就簡單多了
一本報告書丟過去請建商改善
屋主還可以裝無辜跟不懂事
"我也不懂餒~~都是驗屋公司說有問題的....你跟驗屋公司講好了"
驗屋公司畢竟是一時的,當個壞人一次就退場
後續消費者還要跟建商繼續為伴十幾年
盡量不要直接正面衝突比較好
5.早期發現,早期處理成本最小
我有親戚,跟建商買房後過幾年
家裡的(空心)地磚膨共,建商也很負責的幫忙處理
這樣看起來沒問題啊
問題可大了,雖然建商有處理
可是家具裝潢都已經進駐
要把所有的餐桌椅 茶几 電視 書櫃 書桌等等先搬走
搬不走的做包覆
現場打掉地磚,粉塵到處飛散,後續清掃麻煩
當天屋主還要請假在家
如果驗屋當天就能驗出問題,在裝潢家具進駐前就處理好
其實不管是對建商還是屋主,處理成本都是最小的
最後也是要感嘆一下
在國外買新房子,房價都比台灣便宜
像木地板 收納空間 等等
都幫你裝潢得好好的,跟裝潢教科書的圖一模一樣漂亮
也不用擔心黑心裝潢 甲醛等問題
即使以最嚴格的驗屋標準檢查
幾乎不會有甚麼問題,家具電器買一買就可以入住
國外的人力材料也都不便宜,甚至比台灣更貴
台灣的新成屋建案,貴的一點價值都沒有
每個都用簡單裝潢打發消費者,而且台灣消費者也都買單
然後消費者都會找設計師,又花個幾百萬重新裝潢
真是不正常
消費者還需要花錢請驗屋公司,來檢查這些"簡單裝潢"
還可以驗到一堆項目不合格
像牆壁油漆有裂紋 門片刮傷 空心磚等
我認為雖然大多消費者之後可能會重新上漆、地磚敲掉裝潢
但是本來要求這些東西的品質,就是消費者的權利
就像你去餐廳點餐,餐點上來後你不吃倒掉
只要你付錢,那也是你的權利
餐廳也不能以你付了錢後不吃為由,就把餐點的品質亂做
身為餐廳主廚(或是建商),都沒有一點身為職人的驕傲與堅持嗎?
大多數人一輩子買房也沒幾次
不需要跟建商在那邊耍麻吉
被當奧客就當奧客
該堅持的品質跟權利,還是應該多多堅持
--
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youtube也有不少國外華人開箱新成屋的影片
我想搜尋一下應該有很多
他的新家在大阪也是RC的房子,台幣1100萬(現在日幣跌更便宜)
https://www.youtube.com/watch?v=UWlKxjjdJBY
1+1房型當初在賣的時候不到台幣1000萬 (現在當然漲了,但當時也比台灣便宜)
現在網路上有youtuber介紹
你可以想像一下大概把家具搬走就是交屋的樣子
你看整個裝潢品質、社區公設、生活機能等等
https://www.youtube.com/watch?v=fsORJQFZ9Gw
另外你少打了,溫哥華還有海外買家稅
不動產有差異性,不同地區的產品都可以舉出優缺點
像是利率,外國人的貸款成數、年限跟利率
跟當地人也有差異
既然要多比一點
不如也一起把物價指數、最低基本薪資、工作條件也比一下
當然人口密度、就業機會與法規保障,附近公設綠地等也請加進來
這裡是以數年前我當時看的新成屋價格(3X萬加幣)舉例對比當時台灣新成屋
現在再比,感覺台灣也沒進步多少
甚至應該說很合理
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