時代不同了,7年級生買房談何容易......嗚嗚嗚
Tags: 房貸利率可以談嗎
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時代不同了,7年級生買房談何容易......嗚嗚嗚
最近某委員提到學貸的事情,
說對不起青年人,讓他們一上大學就要背學貸,
不過沒關係,
只要降低到18歲以上可以投票,
就可以改變這個情況。
然後就被砲轟了。
一堆人說你是不是嘲笑窮人,昧於現實?
難道唸書不用錢嗎?錢從哪裡來?
嗯我的想法是:
1.大學不是義務教育,國家沒必要幫你那麼多。
甚至「父母」也不一定有那個義務讓你念大學,
世界上沒什麼理所當然的事情,
爸媽願意幫忙,很好,
爸媽沒辦法幫忙,那就自己想辦法,
自己要念大學的,
背學貸,學習對自己負責,也是很好。
2.就算國家要幫忙,
補貼銀行利息
讓學貸利率比較低,讓你晚點還錢,
已經是幫忙了。
3.資源有限,國家預算也有限,
我們繳的稅,要買戰鬥機、飛彈,公共工程,
能撥給教育的就那麼多,
如果要全民低學費、免學費,
那我們先來討論要加多少稅的問題。
一堆人羨慕北歐政府福利多好,
卻都不談他們稅率多高,
這不是自助餐嗎?
4.在不加稅情況下,
學貸能夠照顧的學生人數最多,
如果要讓一些學生全免,那其他學生怎麼辦?
這就是預算有限的現實。
5.人生本來就是一堆貸款的過程,
學生時有學貸,買車有車貸,買房有房貸,
人生就是不斷借錢、不斷還錢的過程啊!
你遲早要貸款的,為什麼不早點貸?
【停滯型通膨即將來臨嗎?】
我認為我們即將在一兩年內經歷全球大部分地區的停滯型通膨(stagflation)。我認為投資的方向也會因此微調。
1. 濫發通貨的後果比我們想像中嚴重
我在《後疫情時代中國面對的經濟環境》一文中預測的通貨膨脹現象,已經從資本市場、房地產市場逐漸拓展到美國一般消費市場。
從媒體報導或社群網站上的照片記錄看來,普遍性的消費商品價格上漲已然發生。(見圖)
如同諾貝爾經濟學獎得主F. A. Hayek曾以蜂蜜形容貨幣的流動,在注入貨幣的過程,會造成某部分價格上漲,然後才慢慢拓展出去。而以當今Fed的貨幣干預手段,我們可以看到美國國債利率的下跌與股票、衍生性金融商品市場的價格上漲為常見的起點。而最後,亦如另一位諾貝爾獎得主M. Friedman所言:「通貨膨脹始終是貨幣現象」。
我相信讀者也在許多財經媒體上看到有關通貨膨脹的警告或討論了。
經濟學家Joseph Carson指出,美國在1970年代的CPI統計是包含房地產價格,因此1979年CPI成長11.3%中有相當比例是因為當年房地產價格激增。但現今的統計卻排除了房地產價格。而新冠疫情之後美國房地產價格因濫印貨幣而飆漲,故即便美國官方公佈的過去12個月CPI增長5.4%,但如果採取1970年代的標準計入房地產價格因素,則實際CPI漲幅應該是兩位數!
這也表示,Fed聲稱通貨膨脹只是暫時且不嚴重的論點,很可能是基於刻意被低估的統計方法。另一個值得一提的,是Fed自疫情封城後每個月都買入$400億美元房貸為基礎的金融證券(mortgage-backed securities),但我們也都清楚2008年美國金融危機的一大肇因就是美國聯邦政府轄下兩個專門替房貸信用擔保的房利美、房地美機構(Fannie Mae and Freddie Mac),其相當於政府干預市場的行為扭曲並蒙蔽了市場對真實風險的判斷。
更值得警醒的是如顧問公司MBS Highway指出美國Fed實質買入的房貸基礎證券金額恐怕高達$1000億美元每月,硬生生人為壓低房貸利率0.25~0.35%。
綜合來看,Fed刻意濫發通貨不但眾所周知,很可能實際規模超越我們理解。而美國政府的CPI統計卻因排除房地產與股票等資產,無法正確地理解真實通膨現狀。
2. 政府引發通膨並非萬靈丹 -- 菲利普曲線早已失效
美國上班族實質週薪相較去年同期收入下降了1.7%,製造業員工更是下降了2.2%。
然而根據總體經濟學的菲利普曲線與相關理論認為,通貨膨脹引發的實質薪資下降理論上應該可以提高就業。可事實上我們看到的是五月份高達900萬份職位仍空懸找不到勞工。根據華爾街日報報導,六月份失業率5.9%竟仍高於新冠疫情前的3.5%。
為何如此?早幾年我已經多次撰文談過,菲利普曲線只是基於紐西蘭某一小短時期的統計數字,從經濟理論上就存在內在矛盾與瑕疵,根本不是個普遍可適用的通論,頂多算是個「特例」。因此我們常看到經濟學家質疑此曲線失效實屬正常。
從制度經濟學角度觀察,貨幣政策的確可以引發通貨膨脹造成實質薪資下降,但工作機會與適任員工二者的媒合本身並非不存在交易費用,這意味著並非實質薪資下降馬上需求曲線丟進來,交易量(即就業人數)立即增大。
美國Fed的達拉斯分行4月份報告就指出:30.9%因疫情失業的勞工並未重新回到他們原本的舊工作,此數字還高過去年7月的19.8%。
根據美國人力網站ZipRecruiter近日研究發現幾個目前美國就業市場現象:
a. 本來在娛樂或餐飲旅館行業的就業人士,被疫情的強迫停業嚇怕了,高達70%欲轉行,但多數卻因為行業專業不同難以順利轉換跑道。
b. 過去幾個月來新開出的職缺與失業人數竟然同步上升。
c. 因為疫情許多人跑去城市郊區甚至鄉村避難,結果開出職缺的區域與求職者所在區域出現明顯分離。
d. 同樣因為疫情封城管制造成的後果,紐約市區星巴克的今年五月來店人數相較兩年前同期下降65%,工作機會也隨之發生改變。
e. 每週$400美元的失業補助讓許多失業者不急於找工作。溫蒂漢堡、必勝客、Applebee's、Taco Bell等知名連鎖餐廳提供額外的獎金補貼也依然找不到員工。
而這一些因交易費用增加產生的就業市場成交量下降,從制度經濟學角度來看難以依靠貨幣政策改善,而是必須透過放寬就業市場法規來協助降低交易費用。可是我們看到卻是迷信政府管制的新一任Biden政府。
3. Biden總統的行政命令
今年7月初美國總統Biden簽署了一系列行政命令,新增了橫跨農業、健康產業、物流、交通、科技產業、勞工...等各種管制,聲稱可以透過政府干預帶來產業競爭狀態的改善與消費者/勞工權益。
我們可以從Biden總統的發言看到他對基礎經濟學概念的嚴重無知與缺乏:“Capitalism without competition isn’t capitalism. It’s exploitation,” ... “Without healthy competition, big players can change and charge whatever they want, and treat you however they want. And for too many Americans that means accepting a bad deal for things that you can’t go without.”
經濟學認為競爭無處不在,而不同的侷限條件會導致競爭的態樣改變。某些侷限條件下的競爭會有較高的租值消散,某些則較少。純粹市價競爭的自由市場是理論上完全無租值消散的一種競爭態樣。
因此,政府管制往往帶來的只是更多租值消散與尋租空間。誠如雷根總統說過:「政府本身就是問題,而不是解答。」
所以我們不難發現試圖以更多管制措施、更多政府干預來「使市場健康競爭」的Biden政府,必然是一場徒勞無功且弊病叢生的白工。只是所增加的交易費用,依然是由美國人民來承擔,這對通貨膨脹烏雲蓋頂的底層百姓而言,恐怕雪上加霜。
還記得中美貿易戰多篇文章我均指出,從正確的經濟學邏輯角度來看,時任Trump政府對中國的各種關稅或非關稅貿易壁壘,最終的成本承擔者只會是美國消費者。
我們看到前任Fed主席,現任美國財政部部長Janet L. Yellen也於7月中旬接受紐約時報採訪時鬆口承認Trump時代對中國的關稅障礙結果是在傷害美國消費者。("Tariffs are taxes on consumers. In some cases it seems to me what we did hurt American consumers, ...")
這樣的錯誤,美國政府百年來犯了無數次。例如我們曾談過Milton Friedman 與George Stigler 兩位諾貝爾經濟學獎得主共同撰寫的知名論文「Roofs or Ceilings? The Current Housing Problem」以1906年甫大地震後225,000人無家可歸的舊金山市為研究對象,發現當時無力管制的市政府放任市場自由定價,結果是多數人很快找到新家,即便是十分貧窮者,也有與之對應的廉價房屋提供(1906 advertisement “Six-room house and bath, with 2 additional rooms in basement having fire-places, nicely furnished; fine piano; … $45.")
但到了1946年,舊金山因人口增長而推出租金管制,明明房屋短缺嚴重性遠不如1906年大地震後的慘狀,但卻發生多數人租不到房子的窘境!
根據二位經濟學大神研究,1906年每一個想租屋的人,大約有10間房子供選擇;但租金管制後的1946年,每375個求租客對應10間房子供給。
更嚴重的實例還有1970年代石油危機期間,美國政府出台的各種價格與非價格管制干預措施的結果,反而更抬高國內石化產品價格,加劇石化產品短缺現象,不但各地加油站大排長龍,不少妙齡女子以身體為代價與加油站老闆員工上床以取得汽油的新聞不絕於耳。
因此我推斷,美國如不放寬對中國的制裁,只會加重自身通膨惡果,同時惡化真實失業狀況。
一方面,管制會加重人民負擔提高交易費用這點已經敘明不再重複;另一方面,中國是美國過去二十年瘋狂印鈔卻未引發嚴重通貨膨脹現象的最大助力。
這點不僅我這樣看,如經濟學名家張五常教授、前任美國聯準會主席Alan Greenspan於2005年美國國會聽證會發言,乃至於經濟學人雜誌2004年10月份的特別報告「Unnaturally low -- China is helping to keep down global interest rates」也做如是想,且不說還有許多經濟學家也持一樣的觀點。
誠如Greenspan於前述聽證會上發言指出,對中國貿易制裁結果必然導致美國民生物價上漲與人民生活品質受損,但卻無任何經濟學理與客觀證據支撐政客謬論 -- 制裁中國並無法改善美國就業率。
可即便Greenspan早在2005年國會上已言者諄諄,顯然後來十幾年美國政客們是聽者藐藐。因為政客利益往往不等同於人民利益,這是民主國家最大的侷限條件。
回過頭看,Biden政府上台以來,不但沒有放寬Trump時代對中國的諸多基於污衊指控而實施的貿易制裁,甚至有變本加厲的態勢。但如此舉措對美國自身其實極為不利。行文至此我們已經可以確定實質經濟成長停滯與通貨膨脹雙擊的「停滯性通膨」將來臨。
4. 歐美國家與日本普遍高負債結果只能以提高稅率或利率為結果。
所謂的「現代貨幣理論(MMT)」根本是一套無視成本的胡扯,違背了「凡有選擇必有代價」的經濟學最基礎侷限。各國瘋狂印鈔當然最後會出現通貨膨脹,不負責任的政府只能以提高稅率或提高利率為代價。
只是每個國家面對的侷限條件不同,使得代價發生的時程或「閥值」有所不同。
通貨膨脹現象說到底是個「貨幣增長率對上經濟成長率」的過程 -- 當貨幣增長率追不上實質經濟成長率,通貨收縮會發生;當貨幣增長率超過實質經濟成長率,則通貨膨脹會發生。注意,我這裡指的「實質經濟成長率」是「真實」的經濟成長,而不是GDP、凱因斯經濟學那套錯誤的觀念。這部分我以前就為文批評過,有興趣的讀者請自行查找。
故,同樣因應新冠疫情而寬鬆貨幣的俄羅斯,其面對的國際經貿環境不比美國日本,自然很快就承受不住通膨壓力於近日宣布一口氣調升利率100個基點至6.5%。(見圖)
美國聯邦政府2021年政府負債$28.5兆美元,是GDP的128.31%。僅利息支出達$4025億美元,佔年度預算5.3%,佔聯邦稅金收入9.8%。如果美國無法成功抑制通貨膨脹,則隨之而來的利率飆升將造成美國財政風險。畢竟市場利率始終是由「無風險利率+風險貼水+預期通貨膨脹率」組成。
我們可以注意到1980年代初期,美國國債淨利息支出增加的時期,其相對應的10年國債利率也大幅攀升。
同樣地,在高通膨率的1980年代初期(藍線),市場利率也曾一度飆升至近20%(黑色虛線)。(見圖)
再看看目前世界主要經濟體的債務狀況(見圖)
新冠疫情之後,世界主要國家的債務風險只增不減。
英國經濟學家,前英格蘭銀行與英國貨幣政策顧問Charles Goodhart警告:「中國帶給全世界的經濟紅利若因其人口結構老化而逐漸消失,則世界必將面對通貨膨脹衝擊。」("...as aging populations in China and other nations spend more of their savings, average interest rates will rise higher than governments have bargained for...China’s greatest contribution to global growth is now past. This great demographic reversal will lead to a return of inflation.”)
通膨來襲加上實質生產力成長受損的停滯性通膨夾擊下,歐洲與日本等主要經濟體不得不面對更棘手的債務危機。這些國家未來政治與社會的動盪將會是常見的現象。
美元20多年來快速通貨成長下而無明顯國內通膨的一個重要因素,在於其做為世界最主要國際貿易交易結算貨幣的角色,使得世界整體經濟成長大於等於美元通貨成長時,通膨率不易上升。就如Greenspan 2005年在美國國會作證所闡釋,中國作為1990年代以來美國成長最快且體量非常大的貿易夥伴,中國對美元的需求本身就保證了美元的購買力,同時物美價廉的中國製造產品也大幅壓低了美國國內物價增長率。
上個世代扮演此角色的是日本,因此我們也看到日本與中國分別是目前美國國債最大持有國。(Foreign governments owned US$7.053 trillion of US debt in November, including China's US$1.063 trillion, and Japan's US$1.260 trillion, US Treasury data showed. )
然後在此次疫情重創且血虧的奧運會之後,其逐漸衰退的整體生產力與相當惡化的債務狀況,我懷疑日本還有多少殘存力量支撐美元。
因此我們不難理解為何美國新任Biden政府上台後汲汲營營地尋求與中國高層會面。
結論
人民幣國際化的推進與中美經貿脫鉤二者都會帶來美元實質購買力的衰退與美國通膨惡化。因此美國政府如要避免財政危機,必須做到二件事:a. 解除貿易壁壘,尤其是針對中國的貿易制裁;b. 確保中國繼續願意大額購買美國債券以及使用美元為主要國際貿易結算貨幣。
中國數字人民幣推展與歐洲也開始積極發展數字貨幣的背後,都是直接對美元在國際貿易、金融體系的競爭。一帶一路若越成功也越能協助人民幣國際化。
這些都是美國非常不樂見。因此我們可以看到美國不斷在造謠污衊中國的一帶一路與科技後門監聽等事項,就算明明被抓包踢爆監聽全世界的是美國自己。
然而如同我多次解釋過,美式民主制度下政客的利益與人民利益往往不一致。當鼓動對中仇視有利於競選時,美國政客很難選擇與中國和平、更深度交流的道路;當增加更多政府管制干預與有利於尋租時,政客也是毫不猶豫地如此選擇。所以我們會在未來相當長時間看到精神分裂的美國 -- 又不希望中國在世界經濟影響力增加而欲打壓,但自己又不能真的因打壓中國與之脫鉤。
這種人格分裂狀態恐怕未來十幾年都會是美國政壇主旋律。
因此站在投資人的角度,我選擇把財產壓在美國利率終將上漲這一大方向上。
文章連結:
https://tinyurl.com/58hauwkf
參考資料:
WSJ, "How Much Are Prices Up? Here’s One Family’s Day-to-Day Expenses." July 9, 2021
WSJ, "Job Openings Are at Record Highs. Why Aren’t Unemployed Americans Filling Them?" July 9, 2021
WSJ, "Governments World-Wide Gorge on Record Debt, Testing New Limits" July 12, 2021
范一飞, "关于数字人民币M0定位的政策含义分析" 2020年09月15日
元毓, "宏觀經濟學的尷尬—菲利普曲線死了嗎?" May 8, 2018
NYT, "Yellen Says China Trade Deal Has ‘Hurt American Consumers’" July 16, 2021
WSJ, "Biden Targets Big Business in Sweeping Executive Order to Spur Competition" July 9, 2021
WSJ, "The 2021 Olympics Are Turning Into a $20 Billion Bust for Japan" July 20, 2021
Bank for International Settlement, "CBDCs: an opportunity for the monetary system" BIS Annual Economic Report | 23 June 2021
Barron's, "The Housing Market Is on Fire. The Fed Is Stoking the Flames." July 23, 2021
Barron's, "Disco Inferno: The U.S. Could Be Headed Back to ’70s-Style Stagflation" July 16, 2021
Reuters, "Russia raises key rate to 6.5% in sharpest move since 2014" July 23, 2021
Milton Friedman & George Stigler, "Roofs or Ceilings? The Current Housing Problem" September 1946
Alan Greenspan, "FRB: Testimony" June 23, 2005
The Economist, "Unnaturally low -- China is helping to keep down global interest rates" Oct 2nd 2004
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https://youtu.be/jvzkaSLSrSo
【理財教室】薪水怎麼存!「3個步驟」躺著賺錢就會變多!feat.焦凡凡
https://youtu.be/IRSLqHa34TM
【無痛存錢法】一年多存12萬!上班族「4種理財法」也能致富
https://youtu.be/5kUb9FjalqM
【理財教室】宣告破產!從「吃吐司邊到買房」存錢之路!feat.小賴賴晏駒
https://youtu.be/O8LS5a63bKM
【23歲存到100萬】負債50萬學貸不要怕!「規劃收入」拚第一桶金
https://youtu.be/cqovWIyPTe0
【錢該怎麼存】60%、30%、10%「理財配置」無腦學會!feat.那那大師
https://youtu.be/iDoZdCM_GZI
【一次做4份工作】23歲存100萬:1份正職、3份打工,公開「存錢血淚史!」
https://youtu.be/1hxskneaSbI
【理財教室】教你存到第一桶金!關韶文「21天私密帳本」公開
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【理財教室】一個月5900元就能「住進蛋黃區!」一坪16.8萬心動房型公開
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... 一棟透天無貸款,前年貸款600萬買了總價800萬的房子,利率我記得是1.5x的軍公教利率,但最近發現ptt 一堆人談利率談到1 - 房貸,利率,買房. ... <看更多>
目前手邊有一間房屋貸款約800萬自住簡稱A房大約3年前買的,當時貸款利率1.64(當時的地板利率應該是1.56左右) 現在央行降息一碼,上個月查詢A房利率 ... ... <看更多>
這次台灣理財通為大家整理8個技巧,教你如何跟銀行談房貸利率,無論是想降低利率, ... 延伸閱讀:當保人還能貸款嗎?8個重點一次彙整,當保人必看!
#2. 房貸談判功課要做足想找優惠就要主動出擊P2 | 好房網雜誌NO.49
但事實上,Mandy不只是靠好運氣而已,她在跟銀行談貸款利率之前,下了許多功夫。到底該怎麼做呢? 如何成為銀行眼中的好咖? 1擁有穩定收入. 職業、 ...
(4)知名上市公司→ 看在你公司的面子上,利息也是能談得很漂亮。 (5)穩定的中小企業→ 看起來薪資收入不差,勉強勉強,但是談低開始有點難。
#4. 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點 - 工商時報
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不 ... 假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。
#5. 無負債,房貸利率卻仍拿不到1.31%...專家點出:5原因讓你吃 ...
各家銀行都會設定「借款金額低標」,主要原因在於,低利使得銀行沒有太多利潤,只能靠拉長時間或其他金融產品來賺取客戶手續費用。 即使年收入高,但申貸 ...
#6. 6個訣竅教你跟銀行談出好利率
6個訣竅教你跟銀行談出好利率房貸少1%,1000萬的房貸,利息一年可以省10萬,20年下來最少上百萬,但有些人一聽到要跟銀行打交道,就會退避三舍,其實跟銀行爭取好的 ...
「這確實有可能發生,如果客戶信用良好還款準時,就算利率上漲,也有機會能和銀行協調調降利率,若真的談不攏,也常會有別間銀行願意以更低利率『接收貸款 ...
#8. 和銀行談房貸利率有技巧房市專家:多跟銀行往來「三師最受 ...
除非現金充沛或有父母的奧援,否則一般年輕購屋族仍需仰賴房貸,這時跟銀行談好利率就很重要,因為房貸若少1%,等於1000萬房貸,利息一年可省下10萬。
#9. 目前房貸利率最低的是?2022各家銀行試算、比較(首購族必看)
這篇文章中我們有談到, 買房最重要的2 筆錢分別為:頭期款與每月貸款。 目前可以貸到額成數則由 ...
#10. 2022 升息有什麼影響?房貸利率如何計算?升息後房貸變化 ...
還是銀行真的在默默行善,因應高房價,為了讓民眾可以比較買得起房子才這麼做呢? 房貸利率計算. 了解房貸利率為什麼無法永遠這麼低之前,我們要先弄清楚 ...
#11. 買房貸款條件怎麼談?怎麼談才能房貸利率最低與提高過件率?
信用正常有收入時也可以選擇融資公司房屋貸款條件比銀行寬鬆。 ... 怎麼談才能房貸利率最低與提高過件率 ... 辦理民間房屋貸款合法嗎??5個因素給你參考合不合法. 利率 ...
#12. 寬限期越長越好嗎?申請房貸寬限期的注意事項?
對第一次購屋的人來說,最在意的無非是房貸利率、還款年限等,在申辦房屋貸款時, ... 期限約1~3年不等,部分政府優惠的房貸專案,甚至可以申請長達5年的寬限期。
#13. 房貸利率太高要怎麼降低利息?89%的人房貸轉貸降息靠這4招
4 哪邊找的到低利息的民間房貸方案呢? 4.1 想把民間房屋貸款轉銀行貸款可以嗎? 4.2 想了解更多房貸 ...
#14. 房貸利率最低多少?2022各家銀行房貸利率比較看這裡!首購族 ...
須留意的是,並非所有人都能使用寬限期,銀行會視個人信用狀況、還款能力及房屋價值等去評估。 辦房貸需要保證人嗎?提供房貸保證人的優勢. 申請房貸時, ...
#15. 我選該固定利率還是機動利率? - 台慶不動產
一般房貸利率的計算方式分為固定及機動兩種:固定利率在貸款期間不會隨市場利率 ... 剩下的利率是採取何種方式計算,有的是採用「機動利率」或是可以繼續使用「固定 ...
#16. 買房子影響房貸成數與房貸利率的關鍵| Money101.com.tw
買房子這檔事,除了花時間挑選適合物件,最關鍵的臨門一腳,莫過於跟銀行申請房屋貸款!別小看貸款這個步驟,萬一沒把條件談好,這個如同加入黑社會般 ...
#17. 房貸轉貸30年利率多少?房貸轉貸總整理篇 - 二胎貸款
原30年房貸利率好高、想拉長還款期限,能跟銀行談嗎?或是轉到別家?其實可以選擇房貸轉貸。讓二胎專家為您提供房貸轉貸試算、房屋轉貸利息與流程說明,協助評估自己 ...
#18. 2022年房屋貸款申辦流程7步驟,7分鐘搞懂! @ 黃大偉理財 ...
根據銀行所給的優惠利率的不同,民眾可選擇任二種方案組合,當然(2)是首選,但因為有期間及收入條件限制,不見得能申辨的到。至於(2)和(3)的方案,如貸款 ...
#19. 房屋增貸好難辦?申請房貸增貸前你一定要知道的7個重要技巧!
2021年7月5日 — 有考慮增貸代表有資金需求,那我們如何知道貸款出來的成本是最低且最划算的?意思就是我們如何找到利率最低的銀行來做增貸,這樣所繳的利息能降到最低?
#20. 房贷利率可以和银行谈吗?有哪些建议? - 头条问答
房贷利率可以 和银行谈吗?有哪些建议?:通常情况下,银行房贷利率一般是不能谈判,银行利率的上浮范围是相对比较固定的,当然利率是死的,人是活的,想要获得更低利率 ...
#21. 房貸利率可以和銀行談嗎?有哪些建議? - 每日頭條
通常情況下,銀行房貸利率一般是不能談判。銀行利率的上浮範圍是相對比較固定的,當然利率是死的,人是活的,想要獲得更低利率總有些辦法。
#22. 我該轉貸嗎?房貸族該留意的三件事! - 遠見雜誌
新冠肺炎疫情衝擊全球經濟,央行宣布降息一碼,行政院祭出紓困方案,要求公股銀行加碼降息,金管會也力促民營銀行挺紓困。在房貸利率調降趨勢下, ...
#23. 買房首購族看過來》該選擇40年房貸嗎? 別忽略這 ... - 奇摩新聞
央行利率處於史上新低,連帶壓低房貸利率,市場上更出現1.31%歷史低價,但隨著央行總裁楊金龍暗示今年可能升息,房仲業者建議民眾申貸可以考慮三大 ...
#24. 買房要貸款5招輕鬆提高信用評分 - 591新聞
... 評估貸款成數與利率。對此,專家寄出五種可以提高信用評分的方法。 ... 圖/民眾想辦房貸,成為銀行的VIP客戶也能談到比較好的貸款成數與利率。
#25. 買房不只青安貸款可以看!盤點2021年7家最優惠房貸專案
銀行現行的一段式房貸利率「地板價」,其實是1.31%,比青安貸款的1.4%還要 ... 空間大,因此通常會比一般房貸方案更為優惠,不僅利率較低,甚至能談到 ...
#26. 超殺房貸利率來了! 最低0.94% 兩種人省最多
央行因應疫情釋放降息大利多,公股銀行1千萬元以下房貸利率更大減2碼,迫降到0.94%起跳的超低利水準,面對錢越存越薄,貸款利息比存款利息還少的時代 ...
#27. 房貸利率可以和銀行談嗎?有哪些建議? - 小熊問答
如果銀行沒熟人,也可以認識一些跟銀行往來密切的貸款中介,給點好處讓他想想辦法爭取優惠利率,不要捨不得出這個錢,畢竟跟長期的房貸相比, ...
#28. 房貸利率看漲固定利率成主流避免違約金有妙招
固定利率最大的優點,在於對抗升息而增加房貸支出的壓力,這種前幾年固定、往後再採機動利率的方式,可以有效降低前幾年的升息負擔。 固定利率雖然有優點,但是目前五年期 ...
#29. 人生第一棟房這樣買!抓預算、估成本、房貸技巧全攻略 - 經理人
房貸 如何談到優惠利率? ... 不只是看房比價,更要記得盤點財務狀況,算出自己可以負擔多少錢的房子、能否找到條件好的貸款,做好萬全準備再出手!
#30. 买房的房贷利率可以和银行谈吗?有哪些建议? - 知乎
房贷利率可以 和银行谈吗?有哪些建议?房贷利率的确可以和银行进行谈,不过要掌握具体方法,否则谈判成功可能性比较低。 一、银行利率筛选:询问各家银行挂牌房贷利率, ...
#31. 庶民不炒房買房前和銀行好好談房貸- 財經 - 中時新聞網
外商銀行主管認為,民眾普遍缺乏談判經驗,也不敢一股腦託交給業務專員,實際上可以把握「原則性」的考量,例如:房貸利息、房貸利率、個人財務狀況,或是 ...
#32. 砍銀行利息先學砍招@ 金魚不是魚 - 隨意窩
如果原來貸款銀行推出新的房貸商品利率很優惠,不妨可以向原申貸銀行詢問是否 ... A銀行認為我的房子路段好,出租、轉售都容易,願意把成數提高到8成,你們可以嗎?
#33. 房屋貸款申辦流程看這裡! 6 大步驟輕鬆完成房貸流程.常見 ...
好不容易籌備到頭期款,找到滿意的房子、談到合理的房價,但碰到申請房貸、房屋貸款利率比較就不知道該如何是好了嗎?房屋貸款流程讓許多民眾感到 ...
#34. 聰明用房貸把財富撐大起來 - 中國信託
買房子,金融機構願意提供高額度的貸款,而且利率低廉,但如果是買股票、買基金,幾乎沒有金融機構願意提供大筆、低利率貸款,這是房地產獨有的特性。 雖然善用房貸,可以 ...
#35. [房貸選擇] 內行的3步驟挑好房貸銀行(附最新銀行房貸利率比較表)
所以當每個人談到的利率不相同、費用不相同,那到底怎麼計算出屬於自己的APR 呢? 過去我會告訴你可以透過Excel 公式中的IRR 來進行計算,但是現在你不用 ...
#36. 轉增貸划算嗎?你還有二胎房貸可以選擇 - 好事貸
近幾年台灣的房價上漲,房屋的可貸額度大幅增加,而且房貸的利率一直下降 ... 評估過後發現轉貸成本太高,建議您可以先和原貸款銀行談談看,如果還款 ...
#37. [起雞厝] 房貸的一些心得,給其他要買房的人參考一下。
前面都是談論到利率的部分。 還有一個很重要的參數,叫做成數,就是妳能貸款到幾成。 跟銀行談 ...
#38. 富邦購屋房貸-台北富邦銀行 - 富邦金控
特色一:優惠利率1.51%起,利息負擔低。 特色二:貸款額度最高為本行鑑價金額的80%,實現您購屋或換屋的夢想。 特色三:貸款期限最長30年,還可搭配寬限期內只還利息不 ...
#39. 房貸同時送兩家銀行可行嗎?走錯一步恐成黑名單 - AI智貸
有些人第一次申請房貸,常常會貨比三家,希望能從銀行那談到比較好的房貸利率,因此會將房貸同時送兩家銀行審核。 但房貸申請兩家真的沒問題嗎?
#40. 如何避免信用貸款影響房貸?5大技巧讓你申辦時不會被刁難
剛辦信貸可以辦房貸嗎? 如果剛有信貸再辦房貸是否會過,你需要掌握銀行審核標準幾個因素:. 1.信貸撥款已經核准,短期內又要辦理房貸,銀行認定是近期增貸,利率、 ...
#41. 房貸利率哪家最低
你可以談到接近一段式的利息. 對於房貸利率偏高的族群來說,轉貸是減少還款壓力的好方法之一。本篇為您整粒各家銀行房貸轉貸的利率與申辦條件。轉貸好處 ...
#42. 【認識房貸成數】瞭解影響成數高低的5大原因,解析常見疑問
因此建議您在簽約前,向多家銀行尋求房屋鑑價,掌握該物件行情,避免簽約後才遇到貸款成數不足的窘境。 房屋貸款成數問題4:銀行貸款成數若不夠,仲介會退款嗎? 能否退款 ...
#43. 房貸利率可以調降嗎?有什麼需要注意的地方嗎? - 理財板
... 一棟透天無貸款,前年貸款600萬買了總價800萬的房子,利率我記得是1.5x的軍公教利率,但最近發現ptt 一堆人談利率談到1 - 房貸,利率,買房.
#44. 2021最新年度房屋貸款方案與利率的秘辛!5招教您挑選適合的 ...
首要條件就是那個人信用要好、要有財力證明! 兩個人共同擔保申辦房貸可以有效提高房貸的成功機率,也可以談到較好的房貸條件!
#45. 貸款過件經驗談-貸款買房子
如何貸款與貸款程序-貸款利率計算公式沒有自備款能買屋嗎?該如何貸款?-新北市貢寮區個人信貸想解決債務或是貸款問題嗎?小額借款歡迎免費諮詢評估。
#46. [請益] 想請問已貸款的房屋利率能再談低嗎? | PTT評價
目前手邊有一間房屋貸款約800萬自住簡稱A房大約3年前買的,當時貸款利率1.64(當時的地板利率應該是1.56左右) 現在央行降息一碼,上個月查詢A房利率 ...
#47. 房贷利率能和银行谈吗? - 虎扑
房贷利率 能和银行谈吗? CrK是个伪文青. 02-14 08:02阅读529814. 只看楼主. 各位jrs,坐标新一线,首套,LPR4.6+基点1.2. 利率5.8,好高啊.
#48. 買房首購族看過來》該選擇40年房貸嗎? 別忽略這 ... - 聰明貸款
央行利率處於史上新低,連帶壓低房貸利率,市場上更出現1.31%歷史低價,但隨著央行總裁楊金龍暗示今年可能升息,房仲業者建議民眾申貸可以考慮三大 ...
#49. 目前房貸利率最低就是1.31%嗎?還是有其他條件可以談更低的 ...
房屋貸款知識家編輯部彙整 · (1) 目前房貸利率最低就是1.31%嗎? · A:1.31%是央行的地板價(大家都得買單)~ 我們目前有醫護專案到年底, 有優惠半年最低 ...
#50. 如何打電話叫銀行降低房貸利率?(實際演練的教戰手則
我來講一個冷門的,郵局也有承作房貸,而且可在1.7以下,可以去問看看!! 每次我接到銀行房貸推銷電話,講完我的利率,他們就講不下去了!! 給大家參考!!
#51. Re: [請益] 和銀行談房貸利率- 看板home-sale - 批踢踢實業坊
大家晚安: ) 先講結論,實務上,是可以跟銀行談房貸利率的。 1.以成數或是年限換取更好的利率想要最好的成數、最高的年限、最好的利率, ...
#52. 沒固定收入!銀行「看到這點」秒給8成5貸款!人生解鎖買小套房
陳泰源分享自己購入小套房,卻能順利向銀行爭取到8成5房貸條件的歷程。尤其申請房屋貸款,主要分四大項目「還款年限/年期」、「貸款成數」、「房貸利率」 ...
#53. 〈房產〉上半年房貸成數及利率20-29歲女性取得條件最佳 - 鉅亨
台灣房貸利率探低,加上市場資金充沛引爆購屋意願,依據金融聯徵中心資料 ... 擔心成數不足的民眾,不妨多詢問幾間銀行,有機會能談到比較好的條件。
#54. 有信貸還能辦房貸嗎? 貸款成數和利息恐不理想 - 信義房屋
近日有網友在房產網站提問,自己擁有穩定收入,也沒有信用瑕疵,但身上背有信用貸款,如此一來還能申辦房貸嗎?專家建議,「最好還是先把信貸還完」, ...
#55. 頭期款不夠怎麼辦|這招「時間差購屋」減輕買房自備款壓力
除了房貸,若剩餘頭期款的部份可以找到其他貸款填補,就可以達到完全不用拿 ... 萬的房子,20年期銀行房貸800萬,利率1.2%;而剩下的200萬頭期款使用 ...
#56. 你買房了嗎?上半年房貸成數創10年新高銀行最愛輕熟女
根據金融聯徵中心資料,今年上半年房屋貸款利率平均水準是1.5%, ... 成數及利率的主因,如果擔心成數不足的民眾,可多詢問幾間銀行,有機會能談到 ...
#57. 流程怎麼跑?房子增貸需要多少工作天? - 貸款知識
這時就可以好好善用您名下的房子來做房屋增貸。房屋增貸條件及 ... 辦理房子增貸時間會很長嗎? ... 想要找民間辦理房貸增貸,和銀行的利率差在哪?
#58. 台北富邦銀行談房貸利率已經超過22倍負債可以信用貸款嗎
手腳一定要快!! 是不是激起你台北富邦銀行談房貸利率已經超過22倍負債可以信用貸款嗎購買的慾望呢? 還在猶豫 ...
#59. 好難選?3種房貸類型大拆解,輕鬆挑出適合你的好貸款! - 喬王
但喬王也遇過少數案例,因為買方的債信條件較差,所以只能適用整批分戶貸款專案中較差的方案。 經過喬王的建議後,他們改找其他銀行,反而談到比建商配合的銀行還要更好的 ...
#60. 你還在擔心購屋貸款辦不下嗎?提高房貸申請審核過件率的4個 ...
好不容易找到想出手購買的房子,卻擔心房貸審核下不來,或房貸利率貸太高將來無法負擔, ... 如果你每月有固定收入,銀行會認定你可以按時還款。
#61. 2022最新銀行&融資公司二胎房貸額度、利率、費用比較資訊
本人沒有房子,但父母有房,可以申請新鑫二胎房貸嗎? 有債務協商、前置協商或信用不良紀錄,可以辦新鑫二胎房貸嗎? 以上都沒有解答到我的 ...
#62. 信貸利率大概多少?教你3 個談到超低利率的秘訣!
信貸就是信用貸款的簡稱,就類似房貸跟車貸一樣是一種借錢的方式, ... 盡可能談到最低利率,希望能夠幫助你如何可以貸到對消費者來說最好的條件。
#63. 房屋增貸買車好嗎?房屋增貸買車流程、優缺點精準分析!
除了辦理購車貸款,也有些人會辦理房屋增貸買車,因為房屋增貸好處多,利率低、金額高,可以降低壓力與負擔,所以成為許多人買車貸款的最佳選擇。
#64. 【房貸懶人包】貸到高成數好利率?自由工作者怎麼準備貸款 ...
#65. 房貸利率可以更改嗎? | 房事QA - 賣厝阿明
請問,房貸是在3、4年前辦的,用青年首購利率1.9%。後來得知有點高,聽到很多人說都沒那麼多,再加上這一兩年聽到銀行說現在都有降息,有人建議我去跟銀行談利率。
#66. 貸款- 玉山銀行
請問房貸對保時需要攜帶哪些資料? ... 個人信用貸款最高可以貸多少金額?利率最低為多少? ... 申請貸款找代辦公司協助辦理,貸款額度會比較高或利率會比較好嗎?
#67. 2021房屋族必讀房貸6大潛規則,7分鐘教會你房屋貸款流程小撇步
房貸 銀行利率: 買房通常是20~40年的人生規劃當然是越低越好 ? X答案是錯的 !! 因為每家銀行對區域的估價略有偏差利率低的金額貸不到利率高的額度可以滿足你先決條件是 ...
#68. 繳房貸期間還可以跟銀行談利率嗎? - Mobile01
大家好這兩天接到某Y 銀行貸款的行銷電話,然後就有提到我如果有房貸的話也可以轉貸過去之前一直都知道轉貸這東西,但也沒有認真思考過要使用因為Y ...
#69. 與銀行談判(房貸利率)的秘訣提供大家參考
二、準備自己過去良好信用紀錄的資料良好的信用紀錄可以擴大解釋:房貸還款紀錄、信用卡繳款、小額信貸、票據…等,只要與銀行業務相關的往來紀錄都計算在內。一、兩次的 ...
#70. 房贷利率可以和银行谈吗?如何降低房贷利率?_谈判
通常情况下,房贷利率是不能跟银行谈判的,但如果你开出的条件比较有诱惑性,或者你跟银行的关系比较到位,不排除银行会坐下来跟你谈谈。
#71. 房市熱怎麼「貸」最划算?內行人揭開銀行不說的八個真相
儘管國內房貸利率不斷下殺,對大多數的上班族來說,房貸依舊是「最甜蜜的 ... 如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除, ...
#72. 房贷利率可以和银行谈吗?有哪些建议? - 腾讯
通常情况下,银行房贷利率一般是不能谈判,银行利率的上浮范围是相对比较固定的,当然利率是死的,人是活的,想要获得更低利率总有些办法。
#73. 聰明還房貸,就是不要「快」!
這讓許多人買完房子後面對債務如臨大敵,還沒買的則望之卻步。 其實,上班族可以不用這麼焦慮。《Cheers》雜誌透過採訪發現,趁現在低利率快速還光房貸的 ...
#74. [理財] 房貸應該怎麼貸款利息較低?新手買房必會的5個 ... - 蕾咪
... 如果,你跟我們一樣,不是100大企業上市公司,不是軍公教,不是銀行從業人員,那麼可以來參考底下的幾個小技巧,可以讓自己比較有辦法談到低一點的房貸利率。
#75. 政府優惠房貸利率生活不再唉聲嘆氣@ 告訴你沒工作去哪借錢 ...
政府優惠房貸利率生活不再唉聲嘆氣購屋最重要的是衡量自己的財務能力政府優惠房貸利率不要一時衝動買了太貴又付不起的房子 ... 可以考慮要不要換一家銀行申請房貸轉貸.
#76. 央行降息歷史新低備好5條件,幫你爭取房貸降息 - 康健
房貸利率可以 少?5個條件幫你爭取降息. 首先來看債務部分,民眾每月繳的房屋貸款金額與信用卡貸款金額,若是採用機動利率,照理說會跟著減少,而若是 ...
#77. 房貸轉貸划算嗎? 要怎麼跟銀行談利率? - 懶惰文醫師的診療室
先講結論: 轉貸通常不划算,考慮轉貸的目的是,利率可以利用這個機會和原銀行好好談談。 成本:轉貸不是去新銀行借錢把舊銀行的錢還清就好,轉貸是有 ...
#78. 房贷利率可以和银行谈吗?怎么谈? - 融360
有朋友说买房时和银行谈了谈,从上浮10%降至了上浮5%.这是真的吗?那么怎么和银行谈房贷利率呢?一起来看看。
#79. 【封面故事】省房貸!利率有得談與銀行過招,先擦亮招牌
雜誌列印, 目前市面上的房貸戶利率條件不一,利息支出落差不小, ... 時期,且在利率優惠期間繳息正常的貸款戶,在綁約到期後,就可以與銀行協商調整房貸利率固定加碼 ...
#80. 為什麼推薦「 新鑫二胎房貸」? - 問問貸
房貸利率 介於7~14%,成數最高可以到130%。(利率和成數依照貸款者的條件和適用的專案會有所不同!) 申請流程. 估價(提供房屋所在 ...
#81. “提前还房贷是傻帽”?现在还信这句话的人,该醒醒了 - 网易
现在买个年金,买点理财,都能cover,所以完全可以无风险套利至少1%以上。 如果你购房时享受了贷款利率打折优惠,也没必要还。 像我买第一套房时,用的是 ...
#82. 经验之谈!用错房贷远比结错婚更可怕! - 和讯网
关注大胡子说房的朋友,应该有印象,我之前写过一篇房贷的科普文(点击蓝字查看),当中计算了很多,告诉大家房贷有多划算。 但是效果有限,说得越多,杠 ...
#83. 政府立案當鋪借錢好嗎透過網路就可以完成貸款的 ... - 新浪部落
透過貸款專家協助找出最適合的銀行方案。 2022最新銀行信用貸款方案都在這. 一次暸解自己的申貸額度/利率/成功 ...
#84. 房貸還了再借
可以 拿有房貸的房子再貸款嗎? ... 有信貸還能再貸嗎? ... 只要我們懂得借到低利率的資金,那麼20年房貸就可以省下一大筆利息;若是低利率的信用 ...
#85. 政府定调信贷松动_ 东方财富网
近期羊城晚报记者走访楼盘了解到,并非所有楼盘的首套房贷都能做到5.4%,例如金沙洲某在售楼盘的销售人员介绍,该盘目前的首套房利率还是5.6%,“如果是 ...
#86. 有哪些可行方法可以降低房贷利率以下的更容易减息
房贷 申请。利息是业主们最看重的事情,因为利息越低,还款压力就减少,借款人就可以以最优惠的价格购买到心仪的房子.
#87. 房貸繳了還能再借出來用? 一次搞懂「理財型房貸」優缺點!
信用貸款因為無擔保品, 只憑藉借款人的個人信譽, 所以貸款利率落在5%~15%, 而理財型房貸是以房子作為擔保品, 對銀行而言風險較低, 所以能降低利率. 一般 ...
#88. 多地首付20%可买房,地产市场会回暖吗? - 大公网
此外,据贝壳研究院统计,2月监测的103个重点城市中有87个房贷利率环比 ... 购房的首付比例是按20%计算的,但是在实际操作中,比如首付是12万,可以先 ...
#89. 【工商】貸款專家孫蓮英談房貸利率及房屋走勢
孫蓮英建議購房者,不要盲目跟隨市場,「當你準備好了就可以買」,但同時也要考慮工作收入及穩定,做好風險管理。 在房價漲幅 ...
#90. 房屋貸款| 常見問題 - 滙豐(台灣)
房屋貸款其他篇; 2020年4月15日優利型房貸月調指標利率變動問題 ... 此種利率的房貸,借款人可以在第一階段期間享有較低利率,減輕貸款初期的房屋利息支出;之後利率調 ...
#91. 房贷利率可以和银行谈吗?有哪些建议? - 头条问答
房贷利率 是可以谈的,这个要和银行协商,通常情况下银行是不同意协商的,毕竟僧多粥少等着买房子申请贷款的人非常多,现在银行的商贷是4.9%,一般上调10%-30%,可以通过和 ...
#92. 國銀灑狗血全力搶攻房貸市場利率最低下殺1.6%
房仲業者表示,其實還可以拿到比1.7還低的利率,包括青年安心成家房貸最低前兩年1.44%,第三年起回到1.74%,工作薪資穩定的首購族利率也有機會可以談 ...
#93. 理財規劃不求人 - 第 13 頁 - Google 圖書結果
但房貸本身有抵押品,因此房貸的負債利率較低,償還期很長,所以每期的還款額可降低, ... 所以消費負債儘量可以不借就不借,借來的負債一定要按時還款,不要造成循環利息。
#94. 東北角海岸‧澎湖南寮: 躍上國際觀光舞台 - 第 14 頁 - Google 圖書結果
偶爾有些閒錢可以跑短線賺波段就該偷笑了!偏偏股市不是我們一般人可以跑短線賺外快的地方,常常一個不小心就血本無歸,嗚呼哀哉。高房貸的畸形生態不過我們今天的主題 ...
#95. 個人理財之井字分析 - 第 231 頁 - Google 圖書結果
包括上述產生20年負債(這是指房貸之外的信貸)的方式,但只要借款利息不超過某個限度(此例為8.9%),他仍然可以安然度過。如果以每月的收入支出表或資產負債表來提供客戶 ...
#96. 无师自通百姓经济学 - Google 圖書結果
之中,按照既定计划清偿完毕就可以了。 ... 除了最明显的房贷、车贷之外,使用信用卡消费、融资买股票,或是应急向亲友借钱等,这一切都是与日常生活息息相关的负债行为。
#97. 耶魯最受歡迎的金融通識課 - Google 圖書結果
... 就是降息來刺激經濟但是如果利率已經調低到零或接近零利率就不能再下調了但如果還需要進一步刺激經濟該怎麼辦呢?這二十五個基點緊縮貨幣供應兆美元左右的房貸證券 ...
房貸利率可以談嗎 在 Re: [請益] 和銀行談房貸利率- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價