191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺
【前言】
無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導,多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶,讓買家可以把錢匯入,等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念,對雙方來講都蠻有保障的。
只是,有了「履約保證」機制,買房的交易流程是否就真的萬無一失?除了履約保證,還有一種制度叫「價金信託」,這兩者之間究竟又有何不同?
【案例1】
2018年1月的新聞,安新建經被一狀告上法院。根據原告表示,勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣,委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證,並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。
殊不知在進行交款過程中,安新建經公司委託的毛姓代書,竟以要繳1.3億元土增稅為由(事實上稅款只有三千多萬元),自安新建經申請了這筆款項,而安新建經不知因何緣故,在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書,導致勤德公司遭受損失,因此依法向安新建經求償。
相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html
【案例2】
2018年7月的新聞,中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法,至少13人被害,不法獲利超過2億元。
檢方查出,陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員,尋找低於行情、急欲求售的房屋,先由沈姓代書(沈咨凡)出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」,並在買賣合約書的內容做手腳,騙走賣家房子,再以人頭名義貸款取走現金,讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。
相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240
【履約保證與價金信託的差別】
看完上述兩個案例之後,是否發現,無論是「履約保證」還是「價金信託」,只要遇上黑心代書,其實都有漏洞可鑽。
究竟哪種制度比較好?且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。
《帳戶有別》
履約保證:由四方成立的契約書,上面清楚記載著委託人是「建經公司」,受託人是銀行,買賣雙方只是被保證人,而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢,進的是建經銀行的價金信託帳戶。
價金信託:單純扮演「管理價金」的角色,買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司(沒有建經公司的存在),錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。
《便利性》
履約保證:因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶,因此在簽約當下就能立即給帳號戶,比較便利。
價金信託:銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶,因此帳戶通常需隔一天才能給,最快也是上午簽約、下午給帳號,這的確是稍微麻煩一點的地方。
《撥款效率》
在撥款文件事先準備好的前提下,
履約保證:代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。
價金信託:代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。
小結:看起來履約保證多了一道程序,實則不過就是多一通電話通知而已,所以其實差不多。
《簽約形式》
履約保證:建經公司100%不會派專員到簽約現場,都是代書直接處理,因此,只要碰上黑心代書,漏洞便出現。
價金信託:銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係,因此會派專員到現場,至於派哪家分行的專員去,代書無法事前掌握,而且,簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外,也會多1方(銀行)見證,這樣的簽約形式,對黑心代書多少有震攝的效果。
《買賣契約書》
履約保證:由建經公司出,契約書內的條文採統一格式,較難在內容做手腳。
價金信託:銀行沒有「買賣契約書」,所以,若找A代書簽約,就會採用A代書事務所版本的買賣契約書;若找B代書簽約,就會使用B代書事務所的買賣契約書,因此,倘若出現黑心代書,漏洞便出現。
《代書代繳稅的方式》
履約保證:代書將撥款單交給建經公司,建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶,通常是代書事務所或代書的個人帳號,也因為代書能經手到錢,倘若代書黑化,漏洞便出現,這也是上述案例1會發生的主要原因。
但自從案例1事件發生後,建經公司開始有了新規定,一旦稅金超過50萬元,會改出到代書就近的分行,請代書直接在分行繳納,不入代書指定帳戶。
價金信託:請代書把稅單交給信託銀行,由信託銀行繳納,或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行,直接到分行窗口繳稅;換句話說,代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可,代書在全程是碰不到錢的。
《收取相關費用》
履約保證:費用通常為總價的萬分之6,買賣雙方各付萬分之3。
價金信託:因為少了建經公司這一層的「服務」存在,價格會比較便宜,費用通常不到總價的萬分之3,有的甚至才幾千塊錢而已,至少便宜一半以上。
《服務有別》
履約保證:一旦發生交易糾紛,能提供主動調解的服務。例如,買家延遲不匯款,這時建經公司就會代替賣方,提供相關的法律行動,比方說催告(寄存證信函)、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解,建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之,建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。
價金信託:單純管理價金,發生糾紛時銀行亦不介入,買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好,若真進行訴訟程序,銀行就得等法院判決下來,再依照結果執行價金去向。
小結:這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。
【買房,你該這樣做】
無論是「履約保證」還是「價金信託」,概念都是把錢放在銀行保管,可一旦出事了,差別就會出現。但強調,履約保證提供的並非「保證」而是「服務」(法律面的催告程序、主動調解交易糾紛),這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。
再回頭細讀案例1與2,不曉得讀者注意到了沒?遇到「履約保證」,只要一名黑心代書即有漏洞可鑽;但遇到「價金信託」,由於代書全程碰不到錢,因此,除非買家亦是共犯,才能破解。
再試問大家:銀行跟建經公司,誰的資本額比較大?誰比較容易出現財務危機?誰承擔風險的能力比較強?誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉?採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶,還是用「價金信託」制度把錢存進銀行,到底哪個讓人覺得比較安心?答案呼之欲出。
不過,你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務,假設此次的交易金額不大且相對單純,你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的,基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」(如果仲介公司能讓你選擇的話);但如果交易金額龐大且案件本身較複雜,委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟,或許選擇履約保證可能比較好。
話又說回來,兩種制度皆有漏洞可鑽,與其這樣,不如採用「雙代書制」,找你信任的代書陪同,並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序,這樣更能萬無一失。
===法律教室:台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===
【法律教室】
依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定,銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時,對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定,賣方於產權移轉登記與買方後,買方未依約結清尾款或辦理代償時,建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。
代書(地政士)受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續,因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應依地政士法第26條之規定,因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時,對買賣方負損害賠償責任。
【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】
買房是人生大事,誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約,就有不履約的可能性。因此,越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險,保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現,才能做到「有事無恐」,除向違約方求償外,若可歸責於銀行或建經公司,也可連帶請求損賠。
【履約保證增添違約處理簡易流程】
買賣契約簽訂後,最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記,或買到凶宅、海砂屋,身為買方的你,該怎麼辦?辦完產權移轉登記後,但買方遲遲不付尾款或辦理代償,身為賣方的你,又該怎麼辦?
遇到上述情況,最怕就是違約一方避不見面、置之不理,尋求法律訴訟途徑,耗時冗長,徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託,非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定,不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」,若買賣之任一方發生違約情事,一般經他方七日以上催告未履約,再經建經公司最終催告仍未履約,亦未提起訴訟,未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司,得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收,以維持買賣契約之公平性,並提昇交易糾紛解決效率。
【慎選合法代書】
在上述案例1、案例2中,受任代書因一己私心,觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪,除受國家刑法制裁外,並應負起相關損害賠償責任。
然,在現行不動產交易制度下,無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證,買賣雙方通常都需委任代書,協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外,若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者,買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書,可獲得較好的制度監督及保障。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html
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新竹房屋仲介推薦 在 綠黨 Facebook 的最讚貼文
不要等死的農夫-吳紹文
「我們不能把農業當成夕陽產業。我們不能任憑國土計畫法、農業基本法躺在立法院動都不動 ; 任憑農業政策破損不堪。不作為就是等死。」
—— 綠黨社會民主黨聯盟宜蘭立委候選人 ⑦ 吳紹文
來自大塊文化董事長、前國策顧問 郝明義Rex How 的推薦!
吳紹文:不要等死的農夫
「我們不能把農業當成夕陽產業。我們不能任憑國土計畫法、農業基本法躺在立法院動都不動 ; 任憑農業政策破損不堪。不作為就是等死。」
#綠黨社會民主黨聯盟 #宜蘭縣選區立委候選人
@郝明義看到的這個人
寫吳紹文 ,第一件想起來的事情是那天很餓。
去宜蘭見他之前,當天先去新竹訪問了邱顯智,到桃園訪問了呂東杰。偏偏除了 一早吃了點東西外,一直到近傍晚的時候都沒吃上東西。
一路總想,新竹桃園宜蘭,不信找不到好吃的,但每一站都因為時間超出了預期,結果就一直趕路吃不上東西。
因此當我們快五點在吳紹文訂的那家「貓小姐食堂」下車時,真是開心,以為能有一吃。
但我們畢竟仍然沒有。
坐下來之後,最初一兩分鐘還在揣摩該怎麼問問有沒有吃的心思,很快就被吳紹文打開來的話題所引走,沒再回來。
他談的也是吃的,但是農業問題。
那一陣子,正是國民黨還在換柱風波的後續震盪之中,又有十七名立委鬧出攔阻「農業用地興建農舍辦法」修正案的時候,連陳長文都氣得說「有這種國民黨的立法委員,國民黨還需要救嗎?」
我在寫《如果台灣的四周是海洋》的時候,有一章是<無魚之海>,比較大幅地寫了台灣的海洋資源如何被漠視及破壞。
對於我們的農業資源如何被破壞,則因為所知不足,所以並沒當一個主題來寫。
然而就在這兩個月連續訪問這麼多年輕世代的立委參選人後,我逐漸聽出農業所面臨的許多問題。
到了和吳紹文談,更終於全面性地了解了危機的嚴重。長期以來,我們不但不重視自己的農業,更在一路破壞自己的農業,比破壞海洋資源有過之而無不及的破壞。
一如台灣的四周已經是無魚之海,台灣島內也很快就要成為無米之鄉。
可能因為是吳紹文一路揭露的種種景像太過嚴重,所以嚇得我連自己的飢餓都忘了。
他提醒每個人都要重視這件事的理由言簡意賅:「我們講台灣獨立,這裡頭有意識形態、有感情因素,但現實上,獨立就是得糧食自足、資源自足、經濟自足,不然獨立全是空話。」
他講自己進立法院要做的事情,從國土計劃到農業政策,到農業產銷體系,到對外貿易談判,一體成型。
他講自己決定在宜蘭參選的理由很直白,也是對聲言需要全面執政的民進黨直接的打臉。
吳紹文說,宜蘭有黃煌雄、林義雄、陳定南這些前人的努力,一直是民主聖地,綠大於藍。「但是對於農舍管制,民進黨現任立委陳歐珀不吭一聲,完全自失立場。」
見吳紹文那天,他的穿著就和任何一個台北都市裡的年輕人沒有什麼不同。
但他確確實實就是在宜蘭的一個農夫,自耕自產自銷。只是他和一般農夫不同的,是他多了綜觀的視野和論述能力,以及他要扭轉現實的勇氣。
吳紹文很瘦削,但聲音和握手,都一如他的談話,充滿力量。
那天臨別的時候,他送了我一罐他們自釀的豆腐乳。
但是我回家後一直打不開。已經放了快兩個月,每隔一段時間試都不行。
後來我決定就不開了。
我把它當成吳紹文送給我每次打開冰箱看到的一個提醒:台灣人怎麼才能吃得自給自足,還沒有解 。
@吳紹文自己說的話
我一定要出來選。
我不出來選,農地農用這個議題,在大選中馬上就淹沒了、消失了、扭曲了。
綠黨本來推薦的是在梨山種果樹的李寶蓮。但是這個時間,阿寶種水果山上農忙;我種水稻,正好有閒,自告奮勇的出來選,不讓農地農用的議題中斷。
現實也不能不選。
我們宜蘭在(2015)九月十日發生一件很可笑的抗爭,反農舍管制,出來抗爭的是農會、土地仲介、還有議員--民進黨的議員。
農舍管制是民進黨籍縣長林聰賢的政策,民進黨的議員出來反;而農會,應該保護農民的,也出來反。 宜蘭十二個鄉鎮市,扣掉兩個原鄉,十個鄉鎮市農會全動員了。這個現象太奇怪了吧。
由這個情況推論,蔡英文就算當選了總統,她支持農地農用、農業基本法,但是立委不支持呢?老農派的利益掛鈎那麼深,可能性太大了。
所以,一定要出來選,而且選票還要達到一定的數字,讓政府不能忽略、輕視這股民意。
我們宜蘭八選一,有夠熱鬧。 其中一位是不動產建商。
他買了一甲農地,結果被劃為濕地保護區受管制,不能蓋房子。他的計畫,本來是拿十分之一的一分地蓋集村農舍來賺錢。不能蓋房子,那塊地連750萬都不值。所以他要出來選,把損失爭回來。
我宣布參選之後,國民黨的候選人李志鏞掛出了「支持農地農用,農舍自由買賣,維護農民權益」。
這個邏輯不但不通,還有夠怪。但是,因為支持農地農用的態度,政治正確,沒有人敢不跟進,所以就在「農地農用」之後,再加一句「農舍自由買賣」。農地就是因為「農舍自由買賣」才變得不能農用,不是農民的人買農地,農地還能農用嗎?。
這實在太荒唐了。
我們觀察社會意見,幾乎所有的媒體,都支持農地農用,已經跟反核議題一樣有了共識。整個社會都贊成農舍管制。
但我們在宜蘭依然被塑造為「少數人」,因為我們沒有地,算是新來的移民,我們很認真的種田,卻不能算農民,我們的意見也不能代表農民?
所以,我們必須用選票證明我們堅持農地農用的意見,是有民意基礎。
反農地農用,其實才是真正的少數人。但這撮人的力量最大。連李登輝當總統的時候都搞不過老農派立委,在農發條例開了後門,以致農地濫用。
所以這場選舉是拼搏概念,我們要把農民的尊嚴和農地真正的價值找回來。
我們的政府,從來沒尊重過農民。
農業地位低落,農業政策不健全,經常拿農地來解決財政問題。
台灣的政府,沒錢 就賣地,用區段徵收、強制徵收的手段,把農業用地改成非農業用地,換錢還債。
中央如此,地方也一樣。
苗栗的劉政鴻不就常說,他們的負債減少了,因為他們又賣了多少地?
這樣一來,農地面積的消失,越來越快。
農地可以買賣,不可以買賣,要徵收就徵收,一切都政府說了算。
農民這樣被玩了一次又一次。農村犧牲了。農民由農轉工,被迫遷移到城市的邊緣。
我們必須還給農民正義,政府甚至得有一個合乎體制的道歉才行。
我們的國土,完全沒規劃。
農委會估算,我們必須有84萬公頃的農地,才夠使用,糧食才能自足。但我們現在只有65萬公頃的農地,還包括了旱地、山坡地、上面蓋了房子的農地,農地區位沒有標準,也沒有任何手段來保護。
對農民更是缺乏照顧,農民沒有退休金,有的只是老農派立委每年吵的老農津貼、災害補償。可是老農津貼,就算年年吵年年加,一個月還不到一萬元,夠生活嗎?
最近在貨貿談判,中國的農產品都要進來了,又給了我們農民什麼保障?
之前的WTO,進口米來了一大堆,我們還可以拿去給軍人、犯人消化。將來的TPP,進口米必須上市上架。怎麼辦?
我們政府對農業的保護等於零,一步步退縮,終有一天糧食要全靠進口。
我們講台灣獨立,這裡頭有意識形態、有感情因素,但現實上,獨立就是得糧食自足、資源自足、經濟自足,不然獨立全是空話。
我進了立法院,目標就是推動國土計畫法、農業基本法通過,把農發條例的漏洞補上。
農發條例真的是很糟糕,農業精神完全消失。之前只有農民才可以買賣農地,現在變成了買了農地變成農民。於是,引發了農地炒作之風,用十分之一的農舍建地蓋豪宅,或都集村圖利。
宜蘭農業處有一份統計。新建的農舍,有八成以上,在三年內轉讓。意思就是說,管制期滿馬上脫手,這不是炒作,什麼是炒作?
他們主張管地不管人。可是你會相信不種田的人,買了農地會去種田嗎?
所以,我們主張管地也要管人,農舍不能自由買賣。
今天,像我們這樣種田的人,反而買不到農地,價錢被炒的太高了。也沒人願意把農地租給我們,因為他們的地是由375減租耕者有其田來的,他們害怕舊事重演,這次輪到自己把地租給別人之後地不見了;所以地可以讓別人種,但就是不能簽約。
另外,依據規定,全國總預算得有15%用於農業,但現在只有7%,大多數用在老農津貼和休耕補償。
因為農民沒有退休制度,不像勞保漁保軍公教退休保險。這樣對種田給全台灣人吃的農民不公平。
政府還鼓勵休耕,不耕作反而有錢拿!台灣應該要鼓勵雜糧復耕才對。台灣以前是有種小麥和黃豆的,全因為美援而消失這些種植技術和農地。大量的黃豆、小麥、玉米全靠進口。
預算不足又亂花,使得我們的農業發展,沒有前瞻性、不計畫生產,也不做農地規畫以及種植計畫。大家什麼行情好種什麼。農民愛種水稻,這也是原因,有保證收購價格。
立法院得儘快通過國土計劃法、農業基本法。
在農業政策上,推行計畫生產,這樣農民的收入才能提高。
農地則應有整體的規畫,讓生產與生活分開,維持完整的耕地,農民則集村在耕地周圍。
全世界沒有像我們一樣農地零碎化,不要說日本、德國,連中國,都對農地有整體規劃,保持完整。
另外,還得修正農業系統。
我自耕自產自銷,還有盈餘,但農民只要扯上了農會、盤商,加入他們的系統,賺得反而比我少,可見法規大有問題。
農會、盤商有他們一套機制,控制農產品價格,剝削農民。
我們不能把農業當成夕陽產業。我們不能任憑國土計畫法、農業基本法躺在立法院動都不動 ; 任憑農業政策破損不堪。不作為就是等死。
我們不能讓這種情形再持續下去。
我主張農業政策,屬於國安層次,對國家好,對農民好。
這次選舉很不容易。宜蘭自黃煌雄、林義雄、陳定南以來,就是民主聖地,綠大於藍的地方,但是對於農舍管制,民進黨現任立委陳歐珀不吭一聲,完全自失立場。
不過,這也是我挺身而出的機會。
大家討厭國民黨,也不見得喜歡現在的民進黨,那麼就讓真正的農民出來。
我們錢少,只有靠腿。
我追垃圾車,大家出門倒垃圾,我為大家補充農業養分。
我去各社區的廟口煮鹹粥,和老先生搏軟,請他們支持農民。
我也去跑農用店,更深入了解農民的需求。
宜蘭縣東山鄉去年(2014)誕生了一位24歲的議員薛呈懿,可見大家支持年輕人。
我的情勢會越來越好。
我有信心,農民翻身的時候到了。
@陳季芳的側記
和吳紹文見面訪談的地點,是「貓小姐食堂」,旁邊是「小間書菜」,有門互通;食堂拙樸,書菜親切。我說,很文青欸。他立即反駁,「我們是農青,不是文青。」
吳紹文是外省的都市小孩,念完研究所做過社工,外配、原民、88風災;十幾年怎麼做,都是「外人」,沒有血統,現在他走進農地,小農,親自耕作、販售,「我就是農夫,誰也不能說我是外人了。」
但是,他還是外人,因為深溝這地方的「農民」,有七成是外地人,不種田只管炒作農舍;抗議農舍農用,竟是以房屋仲介為主力,荒天下之大唐,笑死人了。
種田的農夫在農田裡,竟是弱勢,吳紹文說,「農民一直被犧牲,一波又一波,沒完沒了。不能再這樣繼續下去。」
吳紹文很瘦,手細而有力,低低的比著,像畫出一塊塊的農地護著。
http://twunbound.github.io/view/shaowen333
⑦吳紹文 宜蘭縣立委參選人
#年輕的力量進國會
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隨著兒子的成長,現在住的竹北二房已經不敷使用,於是工程師老公努力做功課,找到了建商口碑評價高,,CP值也很好的「上德湛」,距離竹北市很近!離新豐火車站不遠。而且,最重要的是增值性高!買房是人生大事,一定要親自挑選,採光、格局、建材都要仔細審視!
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我們其實更喜歡買預售屋,因為價格會比成屋更親民些!其實2020年房市很熱門,我們問了竹北的四間預售屋,居然都被搶購一空,房仲打趣的說~~現在是有錢都買不到喔!因為投資的人不少。既然我們的預算竹北買不到,只好去新豐看房!這就是我們的初衷之一。
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「上德湛」位處於明新科大重劃區新核心,基地面積1821坪、三面臨路,開闊大地標,規劃豐富人文的中庭景觀與大尺度公共會館,提供住戶更大的機能運用,廣大中庭就如擁有一座「私有」的大公園,尺度寬約50M深30M,讓住戶與小小孩在家中庭野餐,享受安全的大樹生活,走入不同主題的灌木花卉區,帶來生活多樣的散步情懷,重點放在全區無障礙坡道,無論老人家、幼童都能安心的在花園裡活動,養一座公園在家,享自然健康、自在安全。
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