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中午利用吃飯時間到市府聽取市長帶領的市政團隊就南港「東區門戶計畫」簡報並交換意見，也吃到了傳說中的鐵盒便當。
嘉瑜在會中提到南港東區門戶計畫固然值得期待，但是不能金玉其外、敗絮其中，如何帶動南港的老舊住宅都市更新以及解決南港都市計畫長期沒有檢討導致的工業區造成的工業住宅現狀也是市府必須一併處理的。
另外，東區門戶計畫帶來的龐大交通量如何紓解，在南港舊莊、研究院路的交通問題怎麼改善，舊莊輕軌計畫可不可行？也是要連帶討論跟整體規劃。
這個星期六（10/3）晚上7點柯文哲市長也會親自在南港高工操場（興中路29號）向市民親自報告、聽取民眾意見，歡迎有興趣的朋友ㄧ起來關心。
柯市府四年成績單
有哪些還沒完成?又有哪些是未來要做?
這是柯市長這屆任期最後一次總質詢，本質詢組總結柯市長這四年的施政表現，第一年：跌跌撞撞，市府出包連連、新任政務首長或學者適應不良、只好靠事務官救火!第二年：佈滿荊棘，五大案雷聲大雨點小，政策形成過程未竟周延，影響市民信任度，尤其是大巨蛋。第三年：漸入佳境，世大運成功舉辦凝聚台灣人心，民調支持度回升!第四年：穩健務實，厭惡藍綠對決與意識形態治國的台北市民依然願意支持沒有私慾的市長。
從70%高滿意度掉到四成，到世大運成功凝聚台灣人心、白綠分手、到成為台灣最大尾，市長創造台灣政治奇蹟，從沒有一個人掉下去可以再爬起來，這場變革，還在持續發生!
台北市長柯文哲成為民調支持度最高的台北市長候選人，在於執政沒有私慾或私利，沒有政黨的包袱或壓力!
台北市政府四年來做了很多以前做不到的事，公務員累壞了，城市進步了!
但是，我們還是要監督，柯市長四年來有哪些事情還沒完成，或是外界有所質疑還沒說清楚的？又有哪些是這四年已經完成的政績？以及未來四年本質詢組期望柯市長要做的事，這三個面向將是這次總質詢的重點。
黃珊珊議員表示，所謂五大案，大概只剩下大巨蛋了，其他三創、松菸、雙子星以及美河市都有一定進展，但還是有很多人在外面說三道四，市府應該提出完整的說明。就拿松菸來說，柯市長上任以後重啟談判，營運權利金自104年9月10日起，每年增加645萬元，另外再爭取到一項文創回饋金，104~107年這四年約增加1368萬元。清楚的說明以釋眾疑。尤其是大巨蛋，現在都依市府要求的方式進行中，通過審查就同意建照變更，沒通過審查就不可能復工，現在施工的部分是法院裁定同意施工的，不是市政府偷跑，這一點可以說得更清楚一點。
再來就是柯市長這四年做了哪些事。老實說，這四年我們質詢組提出不少市政建議，而市府大部分也幾乎都完成：
1. 行動支付繳納停車費，可以省下大筆手續費
2. 幫市府找公宅用地，許多機關用地解編已規劃為公宅、
3. 要求訂立更合理的公宅租金補貼政策，從健康公宅開始適用新的租金補貼，健康公宅最低每月6110元、興隆公宅最低每月2100元就能入住、
4. 增取私幼補助擴大到3歲，107學年度開始每學期補助13660元、
5. 增取圖書分館康寧分館，確認落腳康寧所後方空地、
6. 敲定雙北吃到飽月票1280元，並要求推廣記名保障市民權益、
7. 要求捷運車站編碼，讓外國及其他縣市旅客更方便、
8. 推廣臨時托育與假日托育，讓父母有喘息時間、
9. 拆除公安海砂屋，讓苦等10多年的聯邦合家歡終於動工、
10. 麗山國小、胡適國小電塔遷移等。
以上幾乎全部完成也落實了!
黃珊珊議員指出，這近四年來市府其實很認真地幫很多議員解決了很多事，這部分有很多外界都不清楚，市府真的需要在宣傳上多用點力。
但還是有一些美中不足的，就是這屆任期內，柯市長還沒做到的有哪些？
1.內湖焚化廠除役的問題，在市長剛上任之初就曾帶著市長、環保局長以及附近幾個里長，到焚化廠內聽取簡報，就目前台北市垃圾減量有成的狀況下，是有條件讓台北市從三座焚化廠降為兩座。而內湖焚化廠是最老、焚化量最少的，如果除役後，現地可以規劃為環保生態公園。關於這個建議，市長在這屆還沒有答案！
2.民生汐止線也是。在上次總質詢中，市長及捷運局曾諾會在年底前完成民生汐止線市區段以及替代路線的環評作業，接下來就是何時送中央核定路線。另外在8月31日市長也敲定東環段將走瑞光路這一方案，也宣示希望能在2021年動工。黃珊珊議員表示，民生汐止線能否在2021年前完成路線核定以及動工，市長也要給個答案！
3.還有就是內湖三總對面的6座球型瓦斯槽。這個問題也是柯市長上任之初就提了，市長也要求產發局針對安全性及替代方案進行評估。但結論就是安全沒問題，遷移的話，大台北瓦斯要花很多錢，所以就這樣又擺在內湖3年多。問題是這六座球型瓦斯槽是屬於大台北瓦斯，而大台北瓦斯又沒有供應內湖地區，為什麼其他行政區瓦斯供應商的儲氣槽要放在內湖？黃珊珊議員表示，大台北瓦斯之前在光復北路也有一座球型儲氣槽，1998年市長選舉時，黃大洲市長政見之一就是遷移光復北路的瓦斯槽，雖然黃大洲市長沒當選，但繼任的陳水扁市長繼續協調，終於在他任內把光復北路瓦斯槽搬走。柯市長，你能比照陳水扁市長魄力，也協調大台北瓦斯把內湖這6座瓦斯槽也搬走嗎？
4.另外就是敬老卡以及愛心卡的擴大使用。以目前敬老卡實際使用狀況，每個月把480點用光的比例大約只在10％，雖然政策的目的是在鼓勵老人家出來走動，但不可諱言有些老人家根本就走不動，套個廣告詞「我為什麼不願意走，我雙腳都麻了是要怎麼走」，柯市長一直強調每個月有480點，每年5760點，遠比重陽敬老金好，對這些老人家來說無感的。據了解，敬老卡部分開放小額使用仍在研議中，年底前應無法完成相關配套作業。但，至少開放運動中心這可以先做吧。雖說目前12區運動中心有開放公益時段給老人家使用，但老人家非公益時段難道就不能使用運動中心嗎？敬老卡也能在運動中心使用，不正是符合鼓勵長者出來走動政策目的。
5.至於愛心卡也有同樣480點使用率不高的問題。尤其是愛心卡搭公車能扣點、搭觀光巴士能扣點、搭愛心計程車能扣點，卻不能扣抵搭捷運與復康巴士，這邏輯是說不過去的。況且北市府還編列預算補貼身心障礙者停車優惠，以路邊停車為例，前四小時免費。沒道理政府預算補貼開車出門的身心障礙者或陪同者停車優惠，卻要求身心障礙者如果要搭乘大眾交通工具，只能搭公車，不能搭捷運，否則沒補貼。愛心卡開放扣點搭捷運何時能上路呢？
最後則是柯文哲市長如連任成功，未來四年應該做些什麼？
本質詢組有幾點建議---
一、都更加速。東、西區門戶計畫基本架構都已完整，剩下的就是更細部的執行計畫。尤其是在東區門戶計畫中的「產業生活特定專用區」，自細計通檢案公告實施日起6年內須向市府提出都市更新事業計畫報核，逾期則回復至原工業區。因此這部分目前是訂有落日條款的，產專區專案工作站責任重大，要盡到說明、溝通以及釘緊進度的責任。
二、捷運路網進度。捷運南北環、東環段以及民生汐止線，相關可行性研究報告、綜合規劃作業以及環境影響評估、路線核定等，都要跟時間賽跑，才有機會在下個四年有個眉目。
三、住宅政策。柯市長在興建公宅的同時，更應照顧到經濟更為弱勢族群排隊等候的出租國宅。台北市有一批苦苦等候出租國宅的市民，平均等一個出租國宅都要等個七~八年，好不容易終於等到了，卻讓承租戶傻眼，不僅租金沒有比公宅便宜到哪裡，屋內不但沒有任何家具，還毀損老舊，跟公宅完全天差地遠。
(萬美出租國宅) (興隆公宅)
萬美出租國宅 興隆公宅
23坪6400元，管理費550元 24坪最低9300元(含管理費)
32年房子 剛完工
租期最長12年 租期最長6年
沒家具
衣櫃、窗簾。淋浴設備、免治馬桶、洗臉臺、化妝鏡、毛巾架。廚具、流理臺、抽油煙機、瓦斯爐。鞋櫃、曬衣架、燈具。
試問一下柯市長，如果是你會選擇哪一邊？
黃珊珊議員表示，過去的確因為出租國宅租期最長可達12年，市府希望由租客自備家具，但時代在變，市府的住宅政策也應該跟著改變。柯市長應該趁此機會好好重新整理一下台北市現有的出租國宅，至少從現在起也應比照公宅提供一些基本的家具。(以前的陋規、柯市府不該延續)
四、下一個世大運或國際活動?
台北有很多重大建設，硬體設備不斷興建、但是更需要的是人心的凝聚，體育賽事或國際性的活動，可以帶動產業發展與商業活絡，最重要的是讓世界看見台北，台北走向世界，世大運爭取多年才成功，市長下一個四年將為台北市爭取甚麼振奮人心的活動或賽事，需要市長好好思考及規劃!
五、台北未來的電力需求檢討?
內湖山區紅白相間的高壓電塔已經蓋好很久了，到現在核四不
商轉、松湖變電所未興建，那些電塔之間沒有任何電線相連，
國際友人笑稱台北真進步，有高壓電塔沒有電線，以為我們的
電力是無線傳送!不但破壞台北市山區景觀，數十年前規劃的
電力設施與路線應該重新調整，市府應善用自己的權力，對於
台北的電力設施配置徹底檢討，如果沒有電力運輸的需求，要
這些高壓電塔何用?
台北市長應該站在101大樓頂端俯瞰這座城市，心中有一個主要的計
畫，再落實在每一個行政區的都市計畫，進一步引領這座城市的區域發展，台北除了讓市民安居樂業以外，還需要與世界其他城市競爭，台北居本不易，本質詢組希望在剩下的80多天裡能看到柯市長提出更多未來四年的規劃，尤其在開創商機能有更多著墨，畢竟不管東西區門戶計畫多成功，如果沒有國際投資與商業活動支撐著，一切努力也會被打了折扣。
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柯文哲指出， 東區門戶計畫 是以南港車站為核心也是東北部台灣的交通樞紐，五大中心產業(軟體、會展、交通、新創、生技)。他表示，之所以選擇南港作為生 ... ... <看更多>
東區門戶計畫簡報 在 [心得]新東區門戶計畫(四)一場10年以上的多頭- 看板home-sale 的推薦與評價
[之前沒有分類被刪文...抱歉在此重發，看過請跳過]
大家好我是damps，今天又要來放火了。自從我前年PO出的三篇整理文章後，市場就開始
努力地恢復效率，出現更多討論南港的聲音，也出現了更多的捧：
非凡新聞台 三角洲戰略 https://youtu.be/jxfKAlItJvk
過去一年多來，眾多理財的報章雜誌上刊載了不管是房地產業或是金融業對南港的看好。
當中還有提到2030年這個南港翻轉的時間點，所以我想可能有不少研究員來參考我整理
的 新東區門戶計畫系列。然而看好的人不明白的是，2030年對於南港而言已是相當成熟
的一年，實際上南港破蛹而出的時間點是位在2027年，而2020年的我們正位處於南港的中
程爆發期上...
新東區門戶計畫(四)，會是最後一部曲預估不會再新增，因為今年開始看好的人會變多了
，看壞的人會突然變少了。南港將從一道 送分題轉變為一道 選擇題，風險與獲利並進。
很多先進評估今明兩年房市將開啟另外一個循環，因此我想趁這個最壞的時刻，同時也是
最好的時刻帶大家來回顧南港的開發案。
首先我們以現在的時間點對照之前2018的開發案列表，可以發現很多計畫中(未開工)的案
子進入紅色興建中表格，而同樣地興建中的開發案也有不少完工進入橙色表格。同時也有
新增的計畫中開發案進入藍色表格。
2018/12/19 開發案列表(資料參考mobile01全力支援樓主，ptt damps整理)
https://upload.cc/i1/2018/12/19/whH4Yo.jpg
2020/03/01開發案列表(資料參考mobile01全力支援樓主，ptt damps整理)
https://upload.cc/i1/2020/04/27/F0DSPy.jpg
新增計畫中的部分多了台電儲運倉庫AR1-2、國泰利百代都更案，中華電信站前開發案與南
港隧道案，其中 國產實業開發案擁有六萬多坪樓地板面積相當引人注目，它將集合潤泰創
新商辦、BR-J、BR-3以及國泰利百代案在市民大道七段百花齊放，預計今年建照拿到後就
要開工了。到了今年如果你還是對南港抱持懷疑的態度，期待這些案子拖好幾年最後不了
了之或甚至是變成爛尾樓，恐怕您是中了 憎恨偏誤，更何況我表列的這些還只是大型的，
尚不包括其他小型的或幾年後【群聚效應】伴隨而來的更多開發案!
更新原 新東區門戶計畫(三)的部分：灌水文請看重點開發案
1. 南港C4(台肥總部)
在LALAPORT旁邊，緊鄰文湖線捷運站的C4基土面積共6911平方公尺，將蓋商辦大
樓，其中一棟規畫興建台肥總部大樓。因C3、C4兩塊土地相連，共同規劃在2018年底動工
。
2. 疾病管制署疾病管制中心
衛福部預計在近捷運昆陽站，現衛福部大樓後面興建疾病管制署疾病管制中心，
防疫中心將有行政、實驗兩大樓，一棟規劃地下2層地上13層屬名B區作為疾管署防疫中心
辦公室，另地下2層地上9層一棟屬名A區則作為食藥署實驗大樓使用，Ａ區計畫納入前瞻
基礎建設，已編入特別預算預計2020年施工，工期4.5年，疾管署防疫中心因屬於歷史文
資須待審議通過預計2023年開工。2020年的 Covid-19肺炎將為此開發案帶來強大的推力
，今後台北地區的衛生公務單位近乎全數都將在南港辦公，國際會議以及醫療業務都會讓
這個地方注入大量的人流與車流，南港成為台灣生技王國的版圖將再下一城。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/xu3l21.jpg
3. 南港轉運站東站BOT案
面積4,875平方公尺，規畫建築體為地上19層、地下4層綜合大樓，1樓作為轉運站
體，高樓層則建議廠商建置旅館、百貨商場及會議廳等，地下樓層設置停車場。規劃往返
桃竹苗與新北市之路線設置上、下客月台9席及備用車位6席，計15席。2019年10月進行第
3次公開招標，因為北市府收取的權利金太高加上高鐵東延政策成真，宜花東至南港轉乘
客運的人數預估會減少，另外南港目前對於商場以及飯店的需求遠大於客運，因此三度流
標。東站地段就在南港車站旁屬於精華區中心，可以轉向商場或是商辦經營，台北市政府
會繼續修改標案內容，吸引廠商投標開發。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/d0U1kq.jpg
4. 南港僑泰興麵粉廠開發案
基地由工業區變更為商業區，回饋市府40.5%(7,889平方公尺)之公共設施用地及
可建築土地，市府將可取得1,948平方公尺公園用地、1,416平方公尺道路用地以及4,525
平方公尺特別商業區(八)，回饋之商業區後續將提供市府作為興辦公共住宅、社會福利等
市政建設基地；私人13,006平方公尺部分為特別商業區(七)透過更新開發，打造商業、旅
館、住宅等複合型功能空間，同時規劃連接南港高工、轉運站東側公辦更新基地之人行空
橋，逐步實現東區門戶立體連通系統規劃藍圖。
另一方面，回饋之土地將作部分變更為道路，轉運站東站東側市民大道八段處將
可整段整合成雙線道，為南港成為交通樞紐中心不可或缺的基石。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/gX2aEf.jpg
https://upload.cc/i1/2018/12/19/vzQLoT.jpg
https://upload.cc/i1/2018/12/19/hkxNBi.jpg
5. 南港瓶蓋工廠開發案
地處南港車站前精華地段的南港瓶蓋工廠存廢爭論已久，臺北市政府規劃利用歷
史建物打造新創基地，計畫命名為「自造者工廠」，未來有共同工作室、自造者空間和展
示、展售場所，以協助青年創業。
臺北市南港瓶蓋工廠歷史建築及保留建物整修工程，土地面積約 0.8 公頃，歷建
所佔面積約 939.14 坪，預計 107 年 10 月 15 日開工、109年第三季正式對外營運。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/7JKop5.jpeg
https://upload.cc/i1/2018/12/19/C9IeRl.jpg
6. 基隆輕軌
為了騰出軌道給台鐵從南港出發的東部旅運班次，基隆市規劃 從基隆出發之 基
隆輕軌案，除了既有規劃基隆、三坑、八堵、七堵、五堵、汐止、汐科及南港展覽館站外
，預計新增旅運智慧大樓、六堵工業區、北五堵、樟樹灣站。鐵道局採用方案二【全線雙
軌化】，它將不受限於鐵路瓶頸限制班次，每小時發車10至12班，不採用台鐵1067軌距，
採用類似文湖線通勤車型專軌專用，運能高達每小時1萬800人。路線由基隆發車至南港展
覽館站，從樟樹灣銜接 民生汐止線、南港展覽館銜接文湖線及板南線，並預留未來在南
港站銜接高鐵及台鐵系統。規劃先施作至南港展覽館站，待通車之後再視情況從樟樹灣另
施作 地下化軌道至南港站。目前可行性研究已經核定，預計2020年中細部綜合規劃與環
評報告完成送請中央核定，最快2021年底施工，工程約需6.5年，2027年底通車。
https://upload.cc/i1/2020/05/01/3mEY7R.jpg
7. 北宜高鐵
高鐵延伸宜蘭目前辦理綜合規劃，完成後進入環評，鐵道局已經完成初評，高鐵
優於北宜直鐵。高鐵定案後，原先北宜直鐵就會取消。這條路線跟北宜直鐵路線不一樣，
往北邊調整，更遠離翡翠水庫，可避開南港段幾十戶拆遷戶，遠離國道5號路廊，大幅降
低工程困難度。初步規劃，從南港延伸至宜蘭市，路線長度近五十公里、總經費約九百五
十五億元、列車行駛時間只要十三分鐘。
https://upload.cc/i1/2020/02/14/bVMA3e.jpg
8. 台電修護處開發案(CR-1)
2017年2月14日台電與北市府合作簽署土地開發MOU，台電「電力修護處」佔地5公
頃；簽署MOU後，2塊地開始進行土地變更程序，預計1到2年內完成。2019年11月6日AR-1
暨CR-1都市更新細部計畫由都委會審議通過，劃設占 CR-1基地總面積 10％計 3,395.95
㎡，於本計畫區東南側集中留設公園用地。
特定商業區（十一）：面積計 30,563.53 ㎡（占 CR-1 基地總面積之 90.00％）
，本區朝向複合型功能之開發定位，提供辦公、商務、住宅、休閒及購物等功能，提升南
港居民生活品質及設施服務水準。基於南港區鐵路地下化沿線土地之一致性與公平性原則
，特商（十一）作住宅使用比例不得超過容積總樓地板面積之 50％。
https://upload.cc/i1/2020/02/12/o2V8FM.jpg
9. 國揚大南港開發案
國揚(2505)、工信及和桐合作的[大南港]案，面積高達一萬坪經由土地變更後分
回7600坪，是一塊方正且工整的素地。可興建樓地板面積約有6萬多坪。2020年大股東達
成共識決議共同標售 大南港開發案，處分收益上看300億元。
https://upload.cc/i1/2018/12/14/PZeR0o.jpg
10. 南港國產開發案
國產實業南港廠基地原有9,600坪，分為靠市民大道的南基地、及靠南港路的北基
地；其中南基地約2,600坪參加政府辦理的市地重劃，變更為商三用地，公司取回約1,600
坪土地，出售給潤泰集團旗下潤泰創新。北基地開發案占地約6,000坪，其中2,000坪作為
捐地，國產拿回4,000坪自主開發，開發總樓地板面積137,175平方公尺。根據集團規畫，
將分為企業總部、觀光飯店及商場三大主題開發，其中企業總部供集團事業進駐外，亦有
剩餘空間租售，興建地上28層，地下5層之建築物。捐地2,000坪部分開發為 台北市的衛
生局大樓，總樓地板面積58,310平方公尺，興建地上18層，地下4層之建築物。2020年申
請建照，預估工期3年，最快2023年底、2024年初完工。
https://upload.cc/i1/2018/12/14/mS20uQ.jpg
11. 南港輪胎開發案(世界明珠)
2016年原本規劃興建七棟35層樓的A級商辦，總樓地板面積6.88萬坪。今年上市公
司南港(1301)法說會表示：[世界明珠是老天送給南港輪胎的禮物]，未來住宅、商辦的比
重將有大變化，住宅將有六棟、共296戶，取消原先規劃的飯店，住宅占比將達到五成，
辦公樓有兩棟，占比約42%，商場則約8%將引進[微風集團]。雙方簽訂長達20年的租約，
微風將進駐經營直營品牌、超市、牛排館、鐵板燒等。南港輪胎開發案佔地廣闊，位置處
於台北流行音樂中心旁，是台北市中心指標性的超級大案。開發案將於2019年 6 月施工
並進場銷售，基地面積 9453 坪，容積率 390%，總樓地板面積 7.1 萬坪，住宅比率由
29.9% 提高到 49.1%，商辦由 45.4% 降為到 42.5%，商場約 6.7%、藝文展演為 1.7%。
預計2024年中完工。
https://upload.cc/i1/2020/03/11/vQcPGk.jpg
12. 南港機廠開發案
南港線南港機廠聯合開發案，基地總面積7.8萬平方公尺，原由日勝生規劃6棟住
宅大樓，於柯文哲當台北市長後解約改由捷運局自行開發，南港機廠基地將配合東區門戶
計畫，規畫1473戶公共住宅，兩棟地上樓層為26樓，總樓地板面積約47283坪，總工程費
約73億元，另一部分基地將可能配合生技產業廊帶，開發生技創研匯流中心。由大陸工程
和達欣工程組成的投標聯盟得標，於2019年12月27日由台北市柯文哲市長舉行開工典禮，
預計於2024年5月完工。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/YWipAZ.jpg
https://upload.cc/i1/2018/12/19/aicB8V.jpg
https://upload.cc/i1/2020/05/01/LFeYBo.png
13. 南港三期市地重劃
市地重劃區塊 特商業區合計15215平方公尺，道路用地2784平方公尺，路寬8公尺
，建蔽率55%，容積率382%。地處南港調車場開發案旁，是一塊精華的素地。2017年土地
權利變更登記完成，西鄰台鐵調車場開發案以及新新公園，北鄰南港國產實業開發案，東
邊鄰瓏山林開發案，國產實業開發大樓完成後，土地潛在開發利益驚人。其中729地號開
發為潤泰創新商辦，732地號屬於台鐵局所有預計開發以辦公室、主題百貨商場、連鎖餐
飲為主之A級商辦，目前正在招商作業中。
https://upload.cc/i1/2020/04/10/YNJXTW.jpg
https://upload.cc/i1/2020/03/11/J70RsX.jpg
https://upload.cc/i1/2018/12/19/1ew8na.jpg
14. 宜進總部
宜進實業、光明絲織及大田國際開發在 2017 年投入 19.67 億元費用購置
1639.57 坪的工三土地，建蔽率60%、容積率300%，換算每坪價格達到 120 萬元。合建案
已經完成簽約，將興建 15 層樓高廠辦大樓，全案估總銷 59 億元。分屋比例分別為宜
進 29.3%，光明 21.0%，大田 13.7%、建方遠雄建設分回 36%。2019年1月29日與遠雄建
設簽約，規劃為宜進集團(1457)總部，部份樓層進行出售或出租，2020 年第 1 季取得建
照，2023 年第 2 季完工。
15. 龍巖開發案
位在南港車站對面臨忠孝東路七段的1727坪土地開發案，2011年申請建照預計要
推出地下5層，地上27層的觀光旅館大樓樓高約122.15公尺，以服務銀髮族旅客為主。
2013年後預計專注在陰宅本業，將轉售處分此土地。此土地就位於南港車站正後方，在南
港車站三鐵共構完成後，預計處分利益驚人。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/HOr8Vg.jpg
16. 瓏山林開發案
華南駕訓場與臺鐵調車場東南側基地東臨昆陽街(10m)， 南臨市民大道七段(30m)
，南側鄰近捷運昆陽站，面積共計10,968平方公尺，9,730平方公尺為特商區，朝複合型
開發，提供商業、辦公、住宅等功能，其中4,926平方公尺參與都市更新，集中規劃作為
公共住宅使用，其區位位於東側毗鄰公園用地處，1,097平方公尺公共設施原則劃設公園
綠地為主。
https://upload.cc/i1/2020/03/11/aZiIV3.jpg
17. 台電儲運中心倉庫(AR-1)
鄰近捷運後山埤站，面積約3.6公頃，為第三種工業區，台電約占面積99.89％，
餘0.11％皆為公有土地，未來變更為商業區後，市府分回57.7％、約1.8公頃。
北市府分回的部分(代號AR1-1)，保留台電地上 2 層樓、樓高約3.1公尺總樓地板
面積347坪之舊建物：特定商業區(九)將由市府主導，該區內北側多座文化資產，將採整
建維護方式，包括三棟市定古蹟(C庫、N1N2庫、交貨臺旁機房)及一座待重組的歷史建築
(P庫桁架)規劃為藝術實驗場域、另N24庫將規劃為金融科技創新育成中心，其餘該基地南
側則興建兩棟21層大樓規劃作為公共住宅、智慧銀髮宅、社會福利設施等市政建設使用。
台電的部分(代號AR1-2)占地約4700坪同步規劃開發住宅和商辦大樓，透過都市更
新權利變換，加計都市更新獎勵預計可建容積逾23,500坪，為台北市非常稀有的大規模開
發土地。由民間投資人投資興建後，預計總投資金額將上看300億元。台電預估將分回近
200億元商品，未來將作為商用辦公室，台電會以出租換取穩定收益，藉此有效活化土地
、提升台電資產價值目標。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/nUOAPt.jpg
https://upload.cc/i1/2020/02/12/Ll35nf.jpg
https://upload.cc/i1/2020/05/01/72M9Hh.jpg
18. 潤泰創新商辦
位於南港路三段47巷以東、昆陽街60巷以南，為特定商業區面積約5288.69平方公
尺。潤泰新與日本三菱地所共同取得的，潤泰新持股 70%，日本三菱地所持股 30%。2019
年起搭上一波商辦熱潮，擬興建 1 棟 35層的頂級商辦大樓，總銷200億元以上。預計
2020年取得建照，並擬全棟出售作為企業總部。
https://upload.cc/i1/2018/12/19/b9TmAO.jpg
19. 國泰南港利百代都更案
地下三層，地上18層之RC結構商辦兩幢，國泰建設可分回其中1棟，兼營金融業，
餐飲以及旅館等業務只租不賣原則，享有長期穩定的租金收益。利百代公司會將此處作為
台灣的企業總部，目前都市更新計畫已於2019年4月核定，國泰建設預計2023年完工。
https://www.youtube.com/watch?v=0YphuR0a3pg
中華電信董事會也通過南港商業大樓開發案，計畫投入25.38億元，在南港區打造
一個地下四樓，地上13樓的電信新機房與商業共構大樓，總樓地板面積約11,981坪，預計
2024年完成，只租不售。中華電信表示，南港商業大樓開發案位於南港高鐵、台鐵及捷運三鐵共構車站前
面，位置相當好，且看好未來南港的商業發展，預期未來租金收入可期。
https://upload.cc/i1/2020/04/06/6lcVni.jpg
21. 南港隧道案
串連南港生技研究園區、南港車站的「南港隧道」案，。隧道全長約716公尺，含
徵收土地的整體興建經費約13.29億元，經北市都市計畫委員會決議修正通過，無需環評
續送內政部審查，預估2020年通過，2024年9月啟用。中研院打造南港生技研究園區，「
南港隧道」構想早於2008年提出，希望作為園區的聯外道路，在環保團體反對下，環境影
響評估未通過，全案喊卡。隨著南港生技園區2018年10月啟用，每天2千位以上員工進出
，也讓「南港隧道」重啟。
https://upload.cc/i1/2020/02/24/y9I6JF.jpg
22.市民大道五段東往西向貫通工程
松山車站至南港研究院路間之鐵路地下化工程(南港專案)完工後，2012年率先通過
市民大道五段至六段西往東方向連通，西往東方向之車輛將可不須經由基隆路1段35巷(臺
灣水泥前)繞行，大幅縮短行車距離及時間。但是東往西方向伴隨北市東邊的蓬勃發展急
需貫通，以紓解目前六段經由八德路四段再重新進入市民大道的龐大車流量。預估貫通工
程完成後，市民大道南港至新東區方向的行車時間可節省約5分鐘，汽機車流將從目前的
南港路與忠孝東路導引至市民大道，2020年6月30日完工。雖說這是一個小小的貫通工程
，對於南港的交通卻是至關重要。未來伴隨僑泰興麵粉廠開發案完成後，現市民大道八段
會擴充成雙向雙線貫通至南港展覽館，加上忠孝東路以及南港路，南港交通的任督二脈將
被徹底打通，成為 東邊的台北車站。
https://upload.cc/i1/2020/03/02/NQ5Jb3.jpg
https://upload.cc/i1/2020/03/02/XxR74O.jpg
正題接著開始...
我們從目前已經開發完成與未來比較確切的案子來列表(圖一)，並將時程在2020之後的開
發預定地標記在地圖上(圖二)，會得出爆發的順序大概如以下：
圖一：開發案時程https://upload.cc/i1/2020/04/23/N19aUi.jpg
圖二：開發案搭配地圖 https://upload.cc/i1/2020/04/24/muOgnF.jpg
首先在今年 台北流行音樂中心這個大型公共建設啟用後，市場會先把以前舊有的跟未來
的開發案例如世界明珠先怒炒一翻，然後稍事休息。2021年會有大巨蛋引爆新東區題材撐
場，2022年LALAPORT接續登場在南港展覽館爆發。接下來是2024年國產實業、BR-J那邊爆
發，最後主軸又在2026年回到南港車站這邊來，吸人眼球的主要是南港之心、僑泰興跟基
隆輕軌。(地圖上的標記尚不包括計畫中的台肥總部、轉運站東站BOT、台電修護處CR-1、
台電儲運中心倉庫AR1-2、南港三期市地重劃BR-J、國揚大南港、瓏山林BR-3以及未開工
的台鐵調車廠，其中有不少已經在招商招標中，之後就會簽約開工。)
南港雖然被稱作 第二個信義計畫區，但是實際上你會發現它的開發案內容比較像是 內湖
科學產業園區加上大直重劃區，是一個以商辦為導向而非觀光商場的新興開發區 。回顧
歷史 內湖產業園區在1995年完工後，2002年開始轉型為內湖科技園區，到了2008年時內
科就業人口就有九萬人。八年後的2016年，內湖科學園區有眾多企業總部及總計5750家公
司、行號，就業人口因此增加了六萬多人至156808人。南港或是內科這種以商辦為主的計
劃區帶來的房地產增值效應是 溫和漸進而且穩定綿長的，主要原因就是其帶來龐大的 工
作以及居住人口紅利。
市場上某研調機構曾說，未來確切的新增商辦會產生約20萬坪樓地板面積與3萬工作人口
，其實不然。事實上光統計圖一裡的2020年後開發案，扣掉商場或是地下室公設的商辦樓
地板面積將超越30萬坪；預估新增工作人口會是超過4萬人，而這還不包含台肥總部、台
鐵調車廠、CR-1、AR1-2、BR-3、BR-J的台鐵商辦等等...。我們將圖一的各開發案藉由已
知的資訊搭配完工日期與商辦的樓地板面積來預估工作人數會得到圖三。從2007年到2019
年這12年間約新增了四萬工作人口，2020年持平之後在2021年重拾增長力道，而這一次的
力道由於商辦開發時程緊密的緣故會使得2026年時，新增工作人數翻倍成長。換句話說
2021至2026短短六年，南港就又多了四萬工作人口。雖然這個預估的新增工作人口數有點
樂觀，但是只要把時間軸拉長來看，絕對是會超過這個數字的。另外從開發案與地點的關
係來看，南港展覽館那邊預估可以新增約一萬五千工作人口，國產實業和BRJ那邊則是約
一萬工作人口，南港軸心的車站則是預估會超過兩萬工作人口(詳圖四)。
2007年的南軟一直到2019年可謂南港的初期爆發，光是南軟一二三期就產出了兩萬多工作
人口，加上展覽館一館的完工為南港這個計畫區開啟了新頁。那差不多從今年開始南港就
步入中程爆發期一直到2026年，這個期間南港日益高漲的人流會創造龐大的商機，而商機
又會創造更多的就業人口引進更多的商業模式，形成一個正回饋。約莫2027年之後，南港
會進入終程大爆發，就如同現在大直重劃區以及信義計畫區一樣。到了這個時間點，地價
上漲的效應會推動更多的都市更新，不只是高級住宅甚至舊商辦大樓也可能拆掉改建摩天
大樓。最後這個階段是難以預測的，充滿了無限的可能，同時也會是房地產價格最高的時
候。
圖三：開發案時程與預估的新增就業人口
https://upload.cc/i1/2020/04/23/U2QluD.jpg
圖四：預估新增就業人口數搭配地圖(單位：人)
https://upload.cc/i1/2020/04/24/Bpg2y7.jpg
內湖因為產業園區以及大直重劃區新增了龐大工作人數及人口紅利，信義區則是也有類似
的軌跡，我想大家不明白的是商辦誕生的工作人口紅利或多或少影響了過去十幾年來台北
市各區的消長。我們從過去13年的商業登記家數(圖五)來看，民國96年1月台北市在案總
登記家數是56270家，到了109年1月成長為58863家，平均總成長率是4.6%。對比之下信義
區從3505到4300家成長22.7%；內湖區則是從3271到4421家成長了35.2%。
圖五：台北市商業登記家數比較(虛線為未來預估)
https://upload.cc/i1/2020/04/24/XI0A5q.jpg
若是從過去13年來的 現有公司家數(圖六)來看會更加地顯著，民國96年1月台北市在案總
登記家數是167360家，到了109年1月成長為179275家，平均總成長率是7.1%。對比之下信
義區從13520到17640家成長30.5%；內湖區則是從9798到15876家成長了62%，而南港在
2007到2019這個初始爆發期就從3699到4898家成長了32.4%，竟有不下於信義區的增長幅
度。依照現有公司家數來看，明顯地成長超過北市平均者只有內湖、信義跟南港區而已。
另外一方面，你會發現成長最茁壯的 信義區加上內湖區一共增加了10198家幾乎涵蓋了這
13年來台北市的成長。以上就是商辦誕生的工作人口影響地區發展的最佳寫照，接下來也
可以預估南港在未來十年，公司的成長將會逐年更加地顯著提升，走上如同內湖以及信義
區的道路。
圖六：台北市公司現有家數比較(註：無法歸類另有1165家，虛線為未來預估)
https://upload.cc/i1/2020/04/30/iKdD1T.jpg
最後在這裡預告，也許會有 新東區門戶計畫(後記-馬後炮)：淺談資產的低位階投資法，
買進價值被低估的標的(便宜的標的)。但是我想這必須要七年甚至十年的時間由市場印證
後，我的論點對你而言才會具有說服力，這是一場要花10年的時間讓我們親眼見證的一課
。若你在2000年前後錯過了大直重劃區，2005年又錯過了信義計畫區，那這一次你千萬不
能再錯過這個讓你資產增值的機會。
呼應我之前說的，大家都不看好的時候買進，之後時間就是你最好的朋友，耐心等待市場
恢復效率，相信未來會得到豐碩的報酬。
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※ 編輯: damps (175.182.176.99 臺灣), 05/01/2020 21:15:42
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