210515蘋果 房仲交易糾紛漏水屋最多 專家揭常見隱匿凶宅手法
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民眾買中古屋通常須透過房仲居中協調，卻也發生不少買賣糾紛，根據內政部不動產資訊平台統計2020年全年房屋仲介交易糾紛（不含建設及代銷業），前3名包含房屋漏水問題共169件、終止委售或買賣契約共162件、隱瞞重要交易資訊共119件，除了常勝軍的漏水爭議之外，隱瞞重要資訊則以凶宅漂白、產權糾紛及安裝手機基地台較常見，專家提醒，一定要重視驗屋過程，事先存證。
（林佩萱／高雄報導）……↓
在房屋交易糾紛中，漏水問題很常見，屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前台灣平均屋齡高達31年，老屋漏水相當常見，建議民眾一定要重視驗屋的過程。如果驗屋發現瑕疵一定要提出，因為依《民法》規定，如果在交付過戶之前已經知道有瑕疵，購屋者卻沒做任何表示，表示買家對於該瑕疵可以接受，事後不得再以此為瑕疵而主張賣方應負瑕疵擔保責任。
因此若在交屋前發現房屋有漏水、設備毀損等問題，陳傑鳴建議，購屋者可先拍照、錄影，留存證據，要求限期改善，若屋主未改善，可向法院訴請解約或是減少價金。若民眾驗屋缺乏經驗，可請設計師幫忙驗屋，或請驗屋公司處理，驗屋費用根據「坪數大小」和「房型」而定，30坪左右約需花費1~2萬元。
美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，常見漏水問題被刻意隱匿，尤其室內有過多裝潢時更不容易被發現，或是天花板鋼筋裸露造成滲漏水，屋主卻只在天花板上放接水盤，根本沒有修復漏水源頭問題，便可能造成爭議。
陳泰源也藉此釐清，「發現漏水」與「發生漏水」狀況完全不同，若發現漏水情況在賣屋之前就有，賣方就有保固責任；倘若買房之後因發生地震，或是自行裝修敲打導致漏水，就跟賣方沒有關係，但也容易產生爭議，雙方抝來抝去。
至於隱瞞交易資訊，陳泰源指出，政府有規定，房屋交易時需在不動產說明書上揭露清楚，屋主持有期間，該房是否曾經發生非自然死亡情事，如凶殺、自殺、一氧化碳中毒事件等，以保障購屋民眾的權益。
但是在市面上，「隱匿凶宅」的爭議仍層出不窮，陳泰源解釋，主要是有投資客買下凶宅之後，先過戶給其他人頭，重新登記回自己手裡，再進行轉售，讓自己符合持有產權期間無發生兇案事件的假象，以此手法漂白，導致產生交易糾紛。因此建議民眾應請房仲追查清楚，該房的現任、前一手、甚至前前手的屋主持有期間，是否曾經發生非自然死亡事件。
另外，儘管依據內政部《不動產委託銷售契約書範本》函釋，「凶宅」是指於建築物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實，及在專有部分有求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為，但多數買方仍會在意大樓社區是否有凶宅，或社區是否曾經發生跳樓事件，避免購買到「凶樓」，因此而產生認知上的糾紛，建議介意的民眾，看屋時向鄰居和管理員打聽清楚。
陳泰源補充，大樓頂樓安裝手機基地台也是常見被隱匿的資訊，仲介通常也容易忽視，只在意賣房所在樓層的情況較多。還有物件產權糾紛的問題也可能被隱匿，例如屋主在外欠錢，房屋陷入民事上的法律糾紛，遭到假扣押，或是夫妻離婚，涉及財產分配的問題，先生背著太太私下處理房產，隱瞞仲介，也有可能發生。
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民法 買賣糾紛 在 Re: [請益] 買賣糾紛- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
先說在前面，成年的社會人處理社會事，盡量用圓滑手段處理，法律只是沒辦法的辦法
。遇到糾紛，自己又不熟悉且有理虧，要有多少吃一點損失心理準備，只想著全身而退
有時候結果會更糟。然後我不是律師，只是提供一點個人意見作法律問題討論，不對案
件負任何責任，若欲行法律途徑處理，請找專業諮詢。
假設案件內容都「完全真實」，沒有受到扭曲的話，這應該是一個無權代理的案子。兒
子可以主張自己未授權，依民法 170條規定拒絕承認，那該買賣契約就無效。若要這樣
兒子需要向房仲或屋主表示自己拒絕承認該契約(可以寄存證信函)。此時重點應該在於
有沒成立表見代理(照案件事實看應該是沒有)。
但是若兒子拒絕承認，屋主可能會主張民法 110條，要求損害賠償，這個額度應該會比
違約金低，但這要看雙方的舉證。此時重點在於屋主房仲是否為善意(看起來也沒有)。
仲介可能會用各種方法要求父親賠償，但是仲介乃是居間契約，依照描述內容，看來仲
介違反民法 567條，應該沒有報酬請求權。
文中沒有提到買賣契約上的賣方到底是哪位，到底是蘇還是翁，這牽涉到是無權代理還
是無權處分還有契約相對人無從確定的問題，也有機會主張契約無效。是操作起來比較
難，要詢問律師。
結論，兒子應該可以主張無權代理拒絕承認該契約，則該契約無效。父親可以房仲違反
民法 567，不負責任。但是屋主可能主張自己是善意相對人，要求民法 110條的賠償。
這對原PO朋友可能太難，如果還是完全聽不懂，建議還是跟法律專業人士諮詢，或是協
商解決。
※ 引述《Hotaruinori (Hotaru)》之銘言：
: 幫朋友代PO ，有問題想請教各位前輩
: ，看他們差點要家庭革命了 ……
: 事發經過如下:
: 我爸因有想為兒子B成家的想法，在111年5月6日第1次看了房子後，就被仲介說服先下斡
: 旋金，當下我爸也不清楚怎麼談的.也不知道附近的價格，並沒有真的清楚我買不買得起
: 。
: 到5月7日早上我爸聽了房仲的指示可以去跟屋主討論價格，我爸自己沒有帶身份證沒有帶
: 任何證件也不知兒子B的身份證號碼。原本單純想不成交就解約，拿回斡旋金。
: 之後房仲就帶我到小房間，我爸說自己沒有錢，可能要兒子B貸款才能買房子，代書就表
: 示我爸可以直接在買賣契約上買方簽上兒子B的名字。有需要我爸簽名的地方就簽我爸的
: 名字並寫一個"代"字，也不用核對兒子B身分證文件並指示我爸簽了2張本票，分別為支付
: 頭期款的92萬和支付尾款的679萬.本票上經代書指示我爸也簽上自己和兒子B的名字。
: 簽完約後，仲介幫我爸拍照恭喜我爸成交。5月7日簽約完後當天下午回家後告知兒子B，
: 我爸幫他買了1間房子。兒子B表示怎麼會在他完全不知道的狀況下就用他沒授權我爸的方
: 式，買下房子，兒子B他從來沒看過那間房子，也完全沒授權我爸買房子。
: 1.我爸不知自己無權代理兒子簽名.從頭到尾代書仲介皆無確認我爸代理身分.還指導我爸
: 可以直接簽兒子名字。簽約流程倉促。合約中的不動產現況說明書未有本人簽名"代"字.
: 也無兒子(買方)簽名，我們是否可主張契約效力應該尚未成立。
: 2.我爸當天晚上就反悔該契約並積極聯繫仲介，仲介只表示違約就賠違約金，不然他們也
: 聯繫不上屋主，不知道要等多久才能聯繫上屋主，屋主電話更是都不接聽。
: 3.之後透過兒子聯繫上屋主蘇先生（另一家的房仲），蘇先生表示自己是被借名登記的人
: ，實際上要找的是出名人翁先生。
: 在簽約不及1日之時，我爸就發現整件事奇怪之處，我爸覺得合約及簽約過程有許多瑕疵
: ，我爸主張合約應不成立，這幾天都聯絡不上仲介跟翁先生，希望透過消基會要求他們盡
: 快出面協商，避免後續造成的雙方利益的損失。
: 請問這樣問題有解嗎?我爸要如何自保?
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※ 編輯: Sojourn (61.231.131.222 臺灣), 05/13/2022 12:52:10
※ 編輯: Sojourn (61.231.131.222 臺灣), 05/13/2022 12:52:50
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