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深坑房價也悄悄的漲了...🤔
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#房地產 #房市 #深坑
#縣市國土計畫 #新北市
新北市民照過來～明年就要正式上路的國土計畫，你了解多少呢？新北市是第一個進入內政部國土計畫小組審查的縣市，6月底再度領先全國，成為第一批通過大會審查的縣市國土計畫！
新北打出「國際嚮居之都」的遠景，期望能引導產業離開人口密集區、往 交通便利的地區發展。人口約401萬，鄰近政經核心，加上公共住宅、三環六線等重大建設，預期計畫年人口將增至410～440萬人。
🔺回顧小組審查
新北規劃農業發展地區共3.4萬公頃，但光是第三類的坡地農業就佔了94%、共3.2萬公頃。平地農業幾乎消失、農糧將大量倚賴其他縣市，民團質疑過於「重工輕農」，市府應規劃產製儲銷的配套。
🔻本次大會審查
本次新北市縣市國土計畫的審查重點，在於 #產業區區位的重新調整。
💡回應小組審查，新北將 #部分國土保育地區改為農業地區，並保留部分都市計畫農業區，宜維護農地面積從1.6萬公頃增至2.1萬公頃。
💡違章工廠：新北將 #三峽鶯歌 列為輔導違章工廠進駐的區域，雖有環團認為不足，但也有委員認為，新北應從 #產業政策為核心加以檢討。
💡國土復育促進地區：原訂將蘇迪勒颱風部分受害地區劃入國土復育促進地區，但在 #大會前刪除。台灣水資源保育聯盟主任粘麗玉認為國土復育地區規劃應保留，才符合《國土法》精神。
大會審查後，金山雲端觀光旅館、三芝橫山住宅社區未符合成長區位原則，建議不通過。建議深坑輕軌石碇機廠區日後在國土功能分區分類中設置、捷運三峽機廠改劃城鄉發展地區第1類，其餘均 #通過審查。
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詳見全文👇
【縣市國土過關】新北市：生活機能吸引人流 產業區位調整再出發
https://e-info.org.tw/node/225394
國土計畫重大進展！ 基隆市、新北市及桃園市縣市國土計畫率先通過
https://e-info.org.tw/node/225361
明天6/18（四）蘋果日報刊登我第52篇每月專欄文章《房地產「好區位」知多少？》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登，提前分享，其內容如下連結。由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下。
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張金鶚專欄：房地產「好區位」知多少？
（張金鶚，清華大學科技管理學院榮譽講座教授）
傳統房地產的教科書都強調「區位（Location ）」是投資首要考量因素，然而房地產區位的內涵為何？那裡是房地產的「好區位」？購買房地產的區位要付出的代價有多高？是否值得？自住者和投資者的好區位是否有差異？換言之，你的好區位是否也是我的好區位？更別提現代高科技網路購物或上班逐漸普及，再加上這次新冠疫情的居家生活與工作的經驗，特別臉書公司預計5～10年後將有半數員工永久在家工作，我們對房地產的區位條件是否該重新認知？值得再釐清。
首先，房地產的區位包含二個層面，一是一般人所認知距離市中心遠近的「都市區位」（或稱大區位），包括第一圈市中心（蛋黃區）、第二圈市區（蛋白區）及第三圈市郊（蛋殼區）；另一是鄰里生活機能是否完善的「鄰里區位」（或稱小區位），包括捷運站、公車、便利商店、公園、學校、餐廳等日常生活設施的便利程度。
很明顯地 「都市區位」最為昂貴，佔房地產價格的最大比例。以台北都會區為例，第一圈蛋黃大安區房價平均約每坪80萬，第二圈蛋白文山區房價只要一半，平均每坪約40萬，第三圈蛋殻新北深坑或淡水房價再一半，平均每坪約20萬；而「鄰里區位」的好壞差距有限，平均每坪只有1～3萬差異，頂多差個3～5萬。換言之，都市好區位的代價要遠比鄰里好區位的代價要高出許多！自住者為了居住生活，應首重鄰里好區位；而投資者為了增值，較看重的是都市好區位。
就消費自住者而言，每個家庭因為成員工作與就學的地點不同，每個家庭對「好區位」的認知與需求應該也有所不同，例如我在政大教書，文山區應該比大安區的區位要好；然而就投資者而言，一般市場上都會認為蛋黃區要比蛋白區的區位要好。換言之，消費者和投資者所認知的好區位也不盡相同，消費者應重視「心中之尺」的自己個人需求，而投資者則是看重「市場之尺」的大眾看法。
另外，區位條件也經常被房地產業者廣告宣傳此個案附近未來將會有捷運、公園、大賣場、都市計畫道路開通、甚至大型公共建設等開發願景，未來區位發展有無窮潛力。典型的是重劃區或新市鎮的區位優勢，這些「未來區位」應是偏向投資者「期待未來」的需求。而這和「現在區位」，如成熟社區鄰里或都市更新的區位環境，偏向自住者「活在當下」的生活需求，有所差異。換言之，未來的好區位未必是現在的好區位。
區位好壞條件的另一重要因素是交通設施的可及性，其中都會地區重視大眾運輸系統的便利性，尤其是捷運站的遠近距離，這對房價產生相當影響。根據實價登錄資料，鄰近市區的永春捷運站聯開宅每坪單價要超過130萬，而後二站的昆陽站步行5分鐘公寓每坪單價只要50萬，如此房價差距是否值得？購屋者對「好區位」所要付出的代價應審慎評估。
由於區位對房價的影響很大，因此所謂「好區位」必須考慮到CP值（性價比）的高低，而我認為高CP值好區位的基本原則是「不要太近也不要太遠」的中庸之道。從都市大區位來看，即是第二圈的蛋白區，這可避免第一圈蛋黃區的過度昂貴，也可降低第三圈蛋殻區的過度偏遠；若從鄰里小區位來看，即是大馬路後面的「第一巷」，捷運、公園、學校、便利商店等走路5～10分鐘的距離，如此可以避免相鄰太近造成相關鄰里設施的吵雜混亂，干擾居住的寧適性，同時也不會因為走路太遠造成鄰里設施使用的不方便。尤其若是購屋是以「居住為主，投資為輔」為目的，「中庸之道」的區位原則，應該可以作為房地產「好區位」的判斷依據。
這次受到新冠疫情的影響，許多人被迫居家視訊上班上課，乃至網路購物訂餐食，開啓了遠距工作生活的新體驗。隨著高科技網路的快速發展，未來工作機會與購物生活未必需要聚集在市中心，傳統房地產的區位重要性將受到挑戰。若再加上未來更重視居住生活品質，都市大區位的重要性可能逐漸降低，鄰里小區位的重要性將逐漸提高，區位好壞的轉變乃至區位對房價影響的變化，值得未來進一步觀察。
當然每個人不必要追隨市場的好區位，尤其要審慎選擇都市大區位，避免造成個人的過度負擔。若能「逆向選擇」，找到個人心中的好區位而非市場的好區位，重視鄰里小區位，才能成為房地產居住的真正贏家。
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