【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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王又民背景 在 電影狂人-影評情報交流平台 Facebook 的最佳解答
【#狂迷投稿】文:AB 《Dune #沙丘瀚戰》
// 過時過譽,希望越大,失望越大 //
外國如痴如狂地吹奏,以至首映有「起立鼓掌八分鐘」之說,上畫後台港兩地也是一面倒好評,如此「世紀鉅作」,理應、也相信經得起最嚴格的檢驗和推敲。然而,看完之後,最大的感覺便是「不外如是」,主因是故事已經太舊,它的素材幾十年來已被其他電影利用殆盡,重拍如緊跟原著,其結果便是一個又一個熟口熟面的場景,沒有驚喜。
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1. 世界觀不合時宜。原著成書於六十年代,正值能源危機、反殖民運動高峰時期,本片無疑也取材當時的世界局勢(當然,小說也參考了《羅馬帝國衰亡史》、《A Silent Spring》、《沙漠梟雄》等),問題是到了21世紀的今天,能源危機喊了幾十年,石油還是沒有枯竭,相反美國成功開采頁岩氣,不再依賴中東石油之餘還反過來有能力輸出石油、中國研究核聚變、各車廠開發混能車、電動車甚至氫能車、還有各種可再生能源,肉類以至澱粉皆可合成,「資源/能源短缺」已經不是一個關乎世界生死存亡的問題,國與國間的鬥爭領域更多元化,僅僅因爲爭奪資源而大動干戈的時代已經過去,所以至少在本片而言(不論續集,如有的話),這種世界觀設定無疑有點過時,無法呼應當下世界的格局,也就難以令觀衆産生共鳴。
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2. 浪費沙漠場景。說本片「拍出沙漠浩瀚」的人,一定沒看過《沙漠梟雄》,後者用了大量的篇幅,從各種角度、時段、距離拍攝沙漠的壯麗,它敢認第二,沒人敢認第一。珠玉在前,原本很好奇《Dune》拍沙漠還能變出什麽花樣,結果大失所望,那些影評都誇大其詞,事實上本片幷沒有真的聚焦沙漠景色,沙漠只是一個布景,僅此而已,完全沒有《沙漠梟雄》的藝術性,也沒有好好運用沙漠的危險性—脫水、曬傷、失去方向感(因爲有高科技)、海市蜃樓等(不知續集會否有這樣的情節),真正的「危險」就只是那些沙蟲,而沙蟲概念也早被抽出來拍成一系列怪獸電影,也被《風之谷》改造得更有特色,相形之下本集的「始祖」未免較為沒趣。
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3. 大橋已用到爛。「天將降大任於斯人必先勞其筋骨餓其體膚」、落難被部族收留練成一身武功再率衆反攻敵人的「臥薪嘗膽」、《王子復仇記》式大橋大抵是希臘神話/古代戲劇改編再改編,萬變不離其宗,主角與沙漠部落相遇>證明自己實力>一起合作生活>成為領袖的故事明顯「致敬」《沙漠梟雄》(即英國軍官T. E. Lawrence的真人真事),沙蟲保護香料無疑和西方火龍保護寶藏一類的傳說相似,因此故事主幹部份並無很大特色(電影、小說皆然)。
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4. 政治情節乏味。我一直對西方的家族情仇、政治勾心鬥角片無大興趣,因爲怎麽拍也不會好得過中國,中國一部二十四史已是人類各種勾心鬥角、厚黑權術的百科全書,類似的題材一百年也拍不完,西方什麽紙牌屋、什麽莊園那些只是小兒科,本集Dune的所謂家族/星際政治鬥爭劇情也一樣,無非就是搶資源,甚至連政治也談不上,就是赤裸裸的用暴力搶,沒有技巧可言。而《星球大戰》以至日本的高達動畫早已把這題材發揚光大,沒有必要回看Dune。當然,又是那一句,希望後續(如有)會有更多這方面的著墨。
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5. 科技設定不通。據稱作者鉅細無遺地在小說中介紹若干科技設定,那我們觀衆/讀者當然也有需要、有權利嚴謹地辯證這些設定的合理性。然而,與《尚氣》的毛病一樣,高科技世界打架卻還依賴中世紀式刀劍技擊,無論如何於理不合。據說,小說設定是人類爲了防止濫用武器,發明瞭只防高速物體却可容許低速物體穿透的shield,於是片中軍人近身搏鬥不用槍械只用刀劍。這樣的設定無疑是荒謬的,一方面片中基地有高科技火炮、敵軍太空船可以發放炸彈把基地炸成火海,人類不去管這些大殺傷力武器,却去管近身搏鬥?還有,如果一個派系可以爲了香料厚顔無耻到揮軍把主角一家殺得家破人亡,怎麽又會如此講“武德”,不去研發科技破解shield、致使全宇宙軍人的戰爭科技倒退回只用刀劍?又,即使退一萬步,兵器科技真的如此倒退,那故事中的人類至少也意識到遠距離攻擊比近身搏鬥更安全,起碼可以用弓箭吧?片中也出現過低速飛鏢,卻只用於暗殺但又不用於打鬥,何解?希望往後能夠詳解。炮製別開生面的故事設定沒有問題,但也得自圓其說,本片至少在武器設定這一點上有「講多錯多」之虞,這設定在上世紀六十年代可能很酷,讀者可能還會單純地照單全收,但放在21世紀的今天便太離譜、太難以置信了。
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6. 情節平鋪直叙。由於需要推進劇情,沒有時間建立角色形象和性格,也沒有時間建立衝突、張力、兩難、懸疑,沒有起承轉合,一切平鋪直叙,完全可以預料(事實上單看主角 「夢境」對接下來的劇情已可知一二),就連沙蟲來襲也是幾十公里外已經可以見到,不是《大白鯊》裏鯊魚的神出鬼沒;全片速度沒有快慢之分,既沒有某些可以放慢步伐讓觀衆細味沉澱的場景,也沒有驚險刺激、節奏急促、突如其來的扭轉。雖然有著名演員加盟,但礙於人物衆多且需要趕故事,每人的發揮空間其實很少,主角的性格尤其模糊不清(可供對比的是《教父》續集中的阿爾柏仙奴,背景相似、面臨的是相似的困境,他的演技和電影對他的性格塑造是經典),是一大敗筆—不知這是否又是小說設定或往後會否改善了。
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7. 無法帶出訊息。原著小說之所以成爲經典,相信是對環保、超人類的利弊、英雄主義等大課題的探討,但顯而易見的是本片爲了减省對白、增加娛樂性,這些探討都不見了,以至本片欠缺深度,沒有發人深省的地方,給人一個强烈的感覺便是 “本片僅供交待故事之用”,正如某影評所言,是一部2小時的預告,希望續集(如有)的平衡可以做得更好。
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總體而言,《Dune》的先天問題,在於故事素材早被其他電影分割取用,更糟糕的是這些 “後來者”青出於藍,把《Dune》的素材發揚光大成為文化符號,以至Dune本尊已黯然失色。更更糟糕的是,導演决心緊跟原著重拍,以至幾乎沒有可加工改良、與時並進的空間,進一步拖低本片的可觀性(情形大抵就似Marvel要嚴格按照60年代的漫畫重拍電影,連人物造型也要一致)。外界的好評,相信很多都是源於「科幻經典」的情意結和「拍過一次不行、屢敗屢戰再接再厲」的期待。
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再者,由於《Dune》的「agenda」很多(世界觀設定、 政治鬥爭、哲學討論、環保議題等等),如何在合理的時間、節奏和娛樂性下利用電影語言交待,如何剪裁平衡無疑是巨大的困難,所以至少在本片而言,有點「既想面面俱到,但又兩頭唔到岸」之感,希望(又是那一句)後續的定位可以更加鮮明,更勇於取捨,給觀眾一個清晰的「賣點」(是藝術性(鏡頭、場景設計等,例子如《2001太空漫遊》)?哲學性(大課題討論)?演技?還是純爽片?)這樣效果可能更好,而且挾著「科幻小說始祖之一」、「科幻經典重拍」的光環(或包袱),如無法超越《星球大戰》等的水平,處境將會很尷尬,很難在科幻片林立的21世紀佔有一席之地。這樣的任務無疑是非常艱鉅的。
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原著故事結構龐大,而且有大量背景描述,難以用電影表達,所以也許這小說本來便不應拍成電影。如果第一集已經拍得這麽吃力,往後當世界觀進一步擴展,故事進一步複雜化,其成效如何,令人擔憂。
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Part one 疫情更新
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19:11 但為了刺激5倍券,全台鬆綁,挖數位渠道,但口罩照樣給我戴,免得忘記誰是奴隸
-澎湖怪病,反正不管啥原因,都與喵喵無關
-馬克宏「中蛋」,小心同樣套路喬喵喵護照
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-突然來個刪Q哥台語質詢邱國正
33:00 剎那間「本土政權」國防部長成藍營英雄;沒人質疑上兆特別預算
-如果要講母語,刪Q哥應講上海話
-刪Q哥背後滿滿人民幣,操作認知作戰,抹黑台派,語言狹隘
42:44 方便操作藍營分裂無用、需要藍白合,無色覺醒
-然後它最後應該會靠Dominion保住;兩岸統一,還須Q深海同志
PArt Three 國內外政經議題
45:10 學習歷程「肥手指」個鬼啦,為何北高沒事?
-喔,原來用雲端系統,以後就全雲端,唐姊最開勳~
48:12 大陸不缺電但限電,ESG套路
51:00 共和黨阻撓 美參議院未能通過債務上限草案
52:50 債限危機,Fed備妥應變方案
-買違約債,賣公債,另類扭轉操作
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-如果10月有逆風呢?
-確定恒大、DELTA、美債違約等IPO落幕了?
你斗內、我回答
感謝斗內大德cattie:純斗
1:01:36 感謝斗內大德鰻魚:要成為成功政治人物需要什麼特質?你最欣賞哪個政治人物?邱吉爾算是成功的政治人物嗎?
-老子云:不敢為天下先;
-摩西不錯,孤僻、口條爛、不會說話,更不想當猶太人的牧羊者
-另一個喜歡Malcolm X,但下場不好,所以不要學他
https://accrcw75.pixnet.net/blog/post/38418722
-邱吉爾算是DS型很成功的政治人物,但「世界新秩序」是他先說的之一
-我比較喜歡道德經派系
1:19:17 感謝斗內大德林大貓:今天因工作關係,得進入某養護機構。被要求,沒打疫苗的話要有快篩證明。我又不甘願捅鼻子,最後用P圖照成功騙過他們
1:23:12 感謝斗內大德Jack:王大師,謝謝你的分享,你預測了3Q哥的背景,和黎智英的背景讓我深深感到認同。從不認同到漸漸喜歡王大師。
1:25:26 做大事,可以跟DS合作嗎?
感謝斗內大德ChenJohn:大師加油,純斗
感謝斗內大德胡寅宇:大師,加油,純抖
1:34:40 最近板橋'萬華區天空早上都有直升機聲音,難道有大逮捕?
1:37:31感謝斗內大德Wu Tiga:大師好,請問您最近有跟黎明柔姐聯絡嗎?他會提供您香港的情資嗎,謝謝!
感謝斗內大德Rocky You
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【今日詩集】
白蓮出好藕,況出半塘西。
化液同瓊屑,含消在瓠犀。
節疏冰易折,絲亂玉難齊。
為愛甘腴甚,朝朝踏紫泥。
——明•屈大均《藕》
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中秋鮮果列晶盤,餅樣圓分桂魄寒。
俱是閤家門不出,要同明月作團圓。
——清•沈兆煶《吉林紀事詩》
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【今日詩集】
秋風詞
【唐代:李白】
秋風清,秋月明,
落葉聚還散,寒鴉棲復驚。
相思相見知何日?
此時此夜難為情!
入我相思門,知我相思苦,
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短相思兮無窮極,
早知如此絆人心,
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王又民背景 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
210902壹電視 豪宅帝王大PK!信義聯勤房價超越仁愛帝寶
壹電視原址→https://www.nexttv.com.tw/NextTVApp/Home/News/UpToDate/2021-09-02/562329.html
坐落台北高級地段,從高樓落地窗望出去視野一覽無遺,《仁愛帝寶》房價長年盤據台北住宅之冠,從藝人小S夫婦、國民黨榮譽主席連戰、到鴻海集團創辦人郭台銘,不少政商名流都是住戶之一。如今帝寶房價卻被天后江蕙居住的《元利信義聯勤》超車成為第二。
記者/陳明華、曹婷涵 採訪報導……↓
東龍不動產資深經理陳泰源:雖然帝寶看出去是蠻漂亮的仁愛路綠蔭景觀,但是跟元利信義聯勤比起來它是遠眺整座大安森林公園。
元利信義聯勤不僅視野輾壓仁愛帝寶,加上新屋落成勝過15年屋齡,而帝寶在建國南路高架旁形成風水學上的攔腰煞也連帶影響房價。
東龍不動產資深經理陳泰源:對於身價億來億去的買家在找資金的停泊處,要把財產放到不動產的時候,一定是首選屋齡新的,相對的會覺得比較保值。而且在物業管理非常嚴謹的情況之下,會讓人家覺得軟硬體兼具。
根據最新實價揭露,元利信義聯勤每坪成交價再創新高,超越了帝寶成為了新一代豪宅王。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐:每一戶動輒就要3、4億,也限縮了住戶的財力條件跟背景,目前看到非常多的住戶都是一次掃兩戶而且都還是現金不用貸款,這也凸顯了目前豪宅市場資金豐沛的狀況。
元利信義聯勤擠下仁愛帝寶成了置產首選,台北豪宅排行榜又進入了重新洗牌階段。
陳泰源YT→https://youtu.be/Kh_tQnhlzqM
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210902-pk.html