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產品品質管理 在 張金鶚 Facebook 的最佳貼文
今天7/19(五)蘋果日報刊登我第33篇專欄文章「租買選擇的心中之尺與市場之尺」(如下連結,由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記,為方便大家閲讀,我也將全文轉貼如下,副標為編輯所下)。
面對當前房價與房租變動的相互關係,加上有土斯有財的傳統觀念,以及擁屋的安定感,只要房價預期上漲,一般人通常會選擇購屋而不願租屋,特別強調「市場之尺」,忽略了「心中之尺」。如此的「租買選擇」是否適當?值得大家深思!希望本文專欄有助大家能從不同層面思考。
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張金鶚專欄:租買選擇的心中之尺與市場之尺
(張金鶚,政大地政系特聘教授)
最近房市景氣眾說紛紜,各地區及個案表現差異不小,在賣方口袋夠深及當前利率極低情況下,房價看回不回;另一方面,租屋市場雖然房價租金比仍在相當高的水準,顯示租金的投資報酬率還是不理想,但租金卻緩慢上漲,如此購屋報酬的機會成本若考慮預期増值的資本利得,許多人擔心如何面對當前房屋的「租買選擇」?有人純粹從財務經濟分析,提出若每月租金等於房貸,換言之,付房租給房東不如付房貸給銀行,這樣情況應該可以選擇購屋。這些說法是否正確呢?
房市沒有穩賺不賠
我們都應清楚購買房屋具有「消費使用」與「投資賺錢」的雙重特性,而租賃房屋只有「消費使用」的單一功能;同樣地,因為一個家庭多只能居住使用一間房屋,因此,大部分第二或第三屋以上房屋,也只有「投資賺錢」的單一功能。一般人如果所得負擔能力不是問題,很多人第一屋會選擇購屋而不租屋,以便同時享有房屋的雙重特性。然而,這樣購屋選擇的前提是要確認房屋未來能夠「增值賺錢」,如果預期當前房價還會下跌或預期未來房價增值空間有限,増值利益相較購屋的資金成本及房屋持有成本為低,當下應暫時選擇租屋而非購屋。
購屋與租屋最大差別除了所得負擔能力的差距外,購屋相對租屋多了份安定感與可能的預期增值,但也相對的失去人生的自由度與其他可能的夢想實踐(包括生養小孩、出國旅遊或創業等)。租買應如何取捨,完全要看自己個人的內在價值觀與外在的財富能力,應該不只是財務分析作決定。更何況購屋相較於租屋,必需先存有30%的自備款及負擔相關交易與未來長期持有的稅賦成本,而且每個人在不同生命階段的機會成本並不相同,必須自我釐清才能決定當下最好是租屋還是購屋的選擇。
別忘了房屋主要是讓自己住的舒服,快樂人生,而賺錢固然也很重要,但沒有任何財貨(當然包括房地產)是穩賺不賠,沒有風險的。建立房地產是以居住消費為主,投資賺錢為輔(可能有賺有賠的風險),認清自己的「心中之尺」比人云亦云的「市場之尺」還重要!
好好檢視自己對房屋的需求,同時多方觀察考量自己對此購屋個案的喜歡與否(包括區位、產品及管理),再仔細檢視自己的負擔能力,這就是「心中之尺」的核心,包括個人需求、產品品質、管理維護、負擔能力等。
至於購屋時機與房價高低的判斷更是要仔細作功課,千萬不要相信片面之詞,各不同區位和個案乃至建商條件及真實價格、市場銷售狀況都不相同,這就是「市場之尺」的核心,並非容易完全掌握。而且大區域環境的了解並未必適合自己想要的個案品質,也很難一概而論。認清你買的是個股,而非大盤。
釐清自己購屋需求
房屋的租買選擇自己要作功課,天下沒有不勞而獲的「消費」與「投資」!更沒有人云亦云、道聽途說的購屋決策!先要釐清自己購屋的心中之尺,再進行市場之尺的調查分析,才適合自己個人的購屋決策,千萬不要由別人替你作是否購屋的決策。
租屋或買屋的選擇,完全因人而異,個人生涯規劃、生命週期、負擔能力、工作與家庭的考量都必須仔細盤算,沒有絕對的答案。建立正確的觀念,才不會盲目的成為屋奴。
https://tw.appledaily.com/forum/daily/20190719/38395599…
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