『#妍選Monday』 每週一早上咖啡時間配上專論小文章。五分鐘一個觀點,深入思考新竹生活。
【0920主題】人往哪裡走? #大新竹人口流動地圖
最近大新竹合併升格的議題正夯,常常被提到的大新竹相加夜間人口有「120萬」,比戶籍人口硬是多了近20萬人,這個數字究竟從何而來?又反映出什麼人口現象呢?今天,我想要以內政部在今年七月份首次公開的「#電信信令地圖」為基底,與各位聊聊大新竹的幾個人流現象。
👉什麼是「信令地圖」?
顧名思義,是「電信訊號」為基底的數量反應,相較於戶籍人口更能反應工作、季節性遷徙、日夜週間等測量區段的變化;其次,信令人口較能夠反映「勞動力」的遷徙,因為行動電話的持有者多為青少年到中年人士,相當符合行政院所劃設15-64歲勞動力的基底,適合作為平均年齡低、移入人口多的新竹市作為政策研究使用。
👉縣市之交:科學園區生活圈
根據信令地圖顯示,#湧入科學園區工作的狀況相當顯著。新竹科學園區所在的新竹市東區、新竹縣寶山鄉平日白天人口分別為374143人以及75662人,合計將近45萬人口,比起相加約23.3萬人的戶籍人口,已經幾乎是兩倍,其中新竹縣 #寶山鄉 戶籍人口僅約1.4萬,白天的工作人數可以高達戶籍人口的五倍。
另一方面來說,從園區下班的城鎮往返,也值得觀察。以平日晚間信令人口來看。寶山人口則明顯下降到3.3萬,東區則下降為30萬左右,鄰近的新竹縣 #竹東鎮 則是從平日白天的7.9萬回升到平日晚間的10萬人,#竹北 則是從21.5萬回升到22.7萬人。稍微遠一點的 #新竹市北區 則是從平日白天11.9萬回升到晚間15萬人,#新竹市香山 則從7.9萬回升到9萬左右。
雖然單純以行政區人口流動歸納到園區人口進出狀況並不嚴謹,但綜合園區生活圈商家的銷售型態、租屋以及開發熱區等條件綜合來看,#以竹科為核心的生活圈,確實存在且仍在成長。
👉北新竹新重心:從頭前溪兩岸到 #南北向發展軸線
除了園區之外,#北新竹 的工業帶也帶來大量的住家需求,促成了人口的增長。以平日夜間人口,也就是大家主要的居家時間來看,竹北、#新豐 加總比日間多了幾乎兩萬人,而鄰近的 #湖口 可能是工業區因素,夜間人口雖僅有11.7萬,比平日日間13.7略少,但已經比戶籍的7.8萬人口足足多了近4萬人。原本以頭前溪兩岸為主要發展軸線,已經逐漸呈現南北向趨勢,搭配近年來建案蓬勃在頭前溪北岸一路往新埔交界的十興地區擴散,確實已人口重心來看,#大新竹的發展核心有逐漸北移狀況。
👉新竹發展的下一步:區域整合與區域再調整
從信令人口的解讀來看,新竹縣市的人口流動,事實上也吻合了目前重要的 #公共議題,例如,#交通節點(車塞在頭前溪的幾座橋上)、 #學區宅熱點(新竹市東區與竹北的設籍爭議)、以及 #重要建設規劃(重劃區、南北向快速道路等)的熱門項目。新竹市作為竹竹苗三縣市的產業核心,需要更有效的整合鄰近縣市在各項議題上的合作,才能為下一代的新竹人,以及下幾個十年的大新竹產業發展,開創更有利的條件,達成更好的生活品質。
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竹北房市三亂象》LINE社群影響力明顯發酵 建案都還沒正式開賣「付款明細表」瘋傳
https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/29471
竹北三期建案 在 Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 Facebook 的精選貼文
讀者問:“品揚,你覺得竹北單價50萬還可以買嗎?會不會買了就套牢了?“。
針對這個問題嘛……
首先,不論在哪個時期,買的人永遠都覺得當下很貴,你可以去網路上翻一下歷史建案價格討論,大家都問著同樣的問題,從竹北單價1字頭的時候就在問了,你不是第一個問這問題的人,當然也不會是最後一個。再者,這題太過廣泛,單價50萬是什麼案子?屋齡多少?地段為何?建商品牌?配備如何?
不過,我們可以有幾個大方向來思考:
1.看單價不準,總價才是考驗消費者的負荷上限
如果今天單價50萬是發生在建坪38坪三房+一車的案子上,那這樣總價50*38+150=2050萬,有實力的首購族或置產族是會買單的。
但如果今天單價50萬是發生在建坪60坪的案子上,加上兩個車位,總價50*60+150*2=3300萬。這總價對於一般換屋族來說,可能就顯得有些吃力。更不用說建坪70~80坪總價達4000萬,又是不同的境界了。
2.如果你今天是自住,有需求就買,不要擅自去判斷價格的高或低
我們常看到很多買方說:"我覺得現在短期內價格衝太高,購屋計畫應該可以緩一些,等回檔時再買"。
這句話其實暗藏著很大的風險:第一,如果真有回檔,你確定你能買到嗎(市場上存在著不少老手,"資金比你雄厚、決定速度比你快",現在也正磨刀霍霍等低接進場)?第二,那如果沒有回檔,你願意追高認錯買回嗎?
如果你對於以上列出的風險,你自己也沒有個把握,那麼在物件分數60~70分且能力可負荷的情況下,就趕緊買一買吧。
切記:你是要自住不是投資,若是投資,才會考慮當下是否買貴的問題。
但偏偏有很多買方他"自住"兼"投資"的特性他全都要,這樣買房子就很難了,因為這兩個是截然不同的思維。這也是為什麼一般自住客不容易買到房子的原因之一。
竹北三期建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
140923中天 打房奏效? 北台豪宅凍 小宅夯
影片網址→http://youtu.be/Izgt_3fbHvU
感謝記者 黃琡雯 的採訪,大坪數豪宅近年來豪宅市場急凍+政府打房+對有錢人查稅+限制貸款成數,資金周轉率不佳,因此改推「小坪數『非套房』產品」,主附建物超過12坪&房屋權狀至少超過15坪,對銀行認定就不是套房,又是低總價產品,貸款又剛好可以達7成,成為大家熱愛也熱賣的產品!
XD!我很會推銷吧?建案【W&H】(前“文創CEO”)老闆趕緊也讓我賣啦!
以下是新聞報導……↓
施工車輛進進出出,加緊趕工,基地面積不大只有220坪要蓋34戶,進駐大直地區,建商不蓋大坪數豪宅,竟轉向22~23坪的小宅產品。
記者 黃琡雯:想要入住台北市大直地區,總價多在六千萬甚至上億元豪宅。現在有建商推出22~23坪的小宅產品在大直地區積極搶市。
豪宅市場交易急凍,看來央行打房似乎奏效,因為大坪數豪宅央行規定總價超過8000萬元,貸款成數最高只能拉到6成,等於自備款至少就要備妥3200萬,建商積極推出小宅,除了想要用高貸款成數,小坪數自備款多半在1000萬元以下,低總價方式為求銷售順利,不少建商也變向開始推出小坪數產品,包含新莊、五股、桃園、青埔跟竹北,小宅產品搶進北台灣。
房仲業者 陳泰源 表示:豪宅市場可能好幾個月才交易一戶,根本就是急凍的狀態,建商也不好賣,資金都卡住了,所以他們考慮資金可以流動快一點,才都改推小坪數。
為了防止炒房,政府房市控管,反而讓小坪數產品如雨後春筍,根據央行提供的業務資料,截至八月底豪宅放款成數從過去的八成至九成九,降到現在的五成一,特定地區也降到五成六,豪宅平均利率也更從1.84%提高到2.19%,特定地區也提升到2.14%。
降低貸款成數、增加利率,總裁彭淮南打房三管齊下,外界也推測,即使全球景氣復甦和緩,但預期到年底美國可能升息,加上打房已見成效,周四央行理監會,升息可能性低,有可能會維持連續13季利率不變。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/79224732
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