樓價可以跌多少？
上年11月11日出po講樓市，認為樓價會跌，但不會跌得好誇，而且到了某個點美聯儲便需要停止加息甚至減息，到時樓價又會回升。當時有財演講到樓市會崩塌，為免火上加油，我無估樓價會跌多少。但自從美聯儲華麗轉身後，開始有意見認為樓市跌幅有限，為免大家開心太早，我唱下反調，量化樓市的可能跌幅。
我對樓市的看法相對樂觀，覺得即使經濟走下波，租金也只會微跌5%，而利率上升雖然會令投資者要求較高的租金收益率，但升幅不會太高，上升0.5%已差不多。但要反映我這兩個睇法，樓價就要下跌24%。為什麼這輕微變化會令樓價大幅下跌？那就要分享一個概念：價格敏感度。
風險管理工作經常要評估不同金融工具的價格敏感度。例如債券價格對利率變化的敏感度，會用 BPV（Basis Point Value），意思是每0.01%的利率變化，會如何影響債券價格。貼地風管不談算式，只提兩大要點：（i）年期越長，敏感度越高；（2）利率越低，敏感度越高。一份50年期債券，市場利率由2%升到3%，債券價格大約跌26%。相較之下，一份5年期債券，市場利率由5%升到6%，債券價格就只跌約4.3%。
你可能會問，邊有人咁癲，買隻50年期嘅債券？其實唔算癲，誇張啲講，好多人都買了一份年期超長的債券，現時票面息率大概是2%，這債券的名稱叫「樓」。樓牽涉的資金流，某程度上同債券有點相似：每月租金就好似債券利息，五十年後把樓賣掉就像債券到期取回本金。不同者是租金會跟通脹上升，而租金上升又會帶動樓價上升，這些分別會令到樓價對利率變化的敏感度更加高。
也可以把樓比作股票：租金似股息，有增長預期，而且長收長有。所以評論股票的人會用「股息收益率」，評論樓的人講會用「租金收益率」。但這兩種收益率之間，有一重大分別：股票是先分析經營前景，評估股息的長遠增長率，股息收益率只是算式結果；樓則較多考慮租金收入與融資成本的關係，所以租金收益率與按揭利率有明顯相關性。
綜合上述兩個角度，我選擇借債券靈魂、用股票肉身，利用分析股票的「股息貼現模型」計算樓價對利率變化的敏感度。為求簡單， 我假設租金收益率相對按揭利率或政策利率變化穩定得多，如果按揭利率上升1%，租金收益率只會慢慢爬升，最終只上升0.5%，不會跟足。有了這假設，便可以直接評估租金收益率變化對樓價的影響。另一個影響樓價的因素是租金，經濟在下行週期時，租金會下調。
下表列出（i）租金收益率和（ii）租金變化對樓價的影響。請注意，表列的只是算式結果，並非對後市的看法。都係老話，讀者應培養自己心水，估算樓價會跌多少。如果你很悲觀，認為租金收益率會由1.5%升到3%，而且租金會下調15%，樓價就應該由100跌到43，跌幅為57%。以我為例，我的心水是租金收益率可能由2%升到2.5%，租金可能要下調5%，根據表列結果，樓價會由75跌到57，約24%。但下行週期發展到後段，美聯儲可能減息並維持一段長時間，樓市又可能掉頭回升。
2018年11月11日樓價帖文
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