【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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【盤勢解析】 0929 無聊詹大盤分析與規劃圖
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各位戰友安安,我是 Boring。
今天的大盤表現不佳,一路開低走低,收盤收在 16855 點,大跌 325 點,成交量為 3234 億。
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這兩天的大盤在假日大盤分析以及昨晚的 PP 選股做功課教學中都有分析與規劃,大致條列如下:
1. 短線支撐可先看短頸線處,長線支撐看大頸線處,圖中白線與黃線
2. 上方壓力重重,需特別注意遇壓之後的狀況
3. 多方能否突破壓力,要看攻擊能否出量與外資現貨的連買
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回到今天的大盤,答案我想顯而易見,今天大盤直接開低跌破白線支撐,一路往下探求大頸線支撐,最後收在大頸線支撐處附近。
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這邊雖然勉強在支撐處收腳,但腳也不算長,短線上乖離過大有機會有短彈,可是整體格局依舊對多方不利。
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不利的部分有幾點:1. 均線幾乎全數下彎,2. 頭頭低的空方結構成型,3. 大量都在壓力位置。
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總的來說,短線即便有反彈,壓力會先看長黑中關 + 下彎 5MA 處,在還沒有站上雙短均 + 雙短均線翻揚之前,切勿掉以輕心
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再來看看籌碼,大盤籌碼呈現「調節」的格局,外資現貨再度大賣 300 多億,散戶小台也是萬口多單留倉,屬於空方籌碼的表態。
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今天以畫圖的方式做分析,戰友們可以邊看文邊搭配圖來學習,應該能更容易理解。
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今天大盤表現差,PP 選股多方策略 1723 中碳、2408 南亞科上漲;空方策略 6182 合晶、8016 矽創、6456 GIS 大跌。
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前兩天發的Q姐升學文章意外獲得廣大迴響,沒想到這麼多人對英國的教育有興趣。 因應今天是928教師節,我決定再來詳細解釋一些比較多人提出的疑問,希望對教育話題沒興趣的朋友不要轉台,明天就回歸育兒或裝修或精品了(誤)
#喜歡Q媽英國教育主題的朋友歡迎留言分享啊
首先,文章中提到英國很多小朋友為了準備11+中學升學考,從國小三年級、四年級就請英文/數學家教的大有人在。有網友問:「已經住在英國了,還要請英文家教嗎?就像住台灣請中文家教?」 網友提出的這個問題,我知道絕對沒有惡意,一定很多人都有相同的疑問。 簡單來說,英國的英文考試並不像台灣的國小或國中英文,著重在英文單字/句型/文法;當然這裡的考試也有包含上述幾項,但難度更高更艱深,而且佔比不重。 英國的英文考試,最難的項目在於 #閱讀理解 Reading Comprehension 和 #寫作 Creative Writing or Composition這兩大部分。 其中閱讀理解真的是大魔王,不只要看懂、理解、難的考題甚至還要進一步分析。 用一個更具體的比喻,就好比我們台灣考國文一樣,要看懂理解文言文或古詩,這個要拿高分就有一定的難度了。
所以話題轉回來,如果是英國本地人,在準備考試時也會補英文或是請英文家教嗎? 答案是肯定的。 當然,如果父母有辦法自己摸索或自己教就自己教、沒辦法就只好外包請老師教。我和DDC的英文都並非第一語言,Q姐的英文程度老早就超越我們,所以英文這考科我們完全舉手投降,就幫她找個家教輔助一下。 而且一般來說啊,數學反而是比較容易在短時間內靠刷題或大量練習而進步的科目,英文則是要考長時間的培養,所以 #從小閱讀習慣養成 是非常非常重要的,沒有大量閱讀,上述的閱讀理解和寫作能力真的會很有限!
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再來,為什麼我們決定讓Q姐去參加11+考試? Q姐從四歲多至今一直都是在快樂學習、沒功課(頂多一週一次10分鐘寫完)、沒考試、沒壓力的公立小學就讀。 學校教的內容大致上是跟著全英提供的課綱進度在走(私立小學則是整體超前1-2年)。Q姐從三年級接近四年級開始,學校會依照學習進度和程度來分table,她英文數學一直都是在Top Table,老師也會另外提供更難的試題給她寫; 再加上Q姐自己也很好學,看到難的題目就很興奮,當時我就覺得她適合走「考試」這條路,也許可以挑戰看看去和更多人競爭,目標放在私立中學或是公立重點學校(Grammar school)
我們大可以選擇念不用考試直接分發的公立學校一路到大學,既輕鬆又省錢,陪小孩一起準備考試最累的絕對是爸媽自己。 但我覺得既然現在我們自己還有能力、還有資源、女兒也願意的情況之下,何不讓她嘗試看看自己的潛力可以被開發到哪裡? 能夠在這個年紀,在不是強壓硬逼的情況之下,慢慢學習處理壓力的能力也是不錯的。 經過這次準備考試的過程,Q姐也知道原來世界這麼大,在英國其他學校、其他區域,存在著更厲害、更優秀、更努力更用功的同儕們。
更何況,以前我考不好還擔心被媽媽罵、考不理想還會被說「一定是妳還不夠用功。」 、到了國中升學期間只能把學了好多年的鋼琴停掉,專心準備聯考。 對比現在,Q姐寫習題寫不好我卻得想法子安撫她的玻璃心,常常都在調整腳步,怕自己給她太大壓力; 音樂、運動部分還是持續在走 (現在她每周都組隊和其他學校打Netball英國女子籃球),不用為了課業放棄。
「這個年頭的父母,比考生還不好當呀! !」
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最後,有網友想看看英國11+中學升學考究竟在考些什麼? 其實每間學校的考題、題型、考科都不盡相同,但主要準備的大方向就是四個項目:英文、數學、NVR圖像推理邏輯、VR文字推理邏輯。
我隨手分享一些習題和知名中學的考古題(Past Paper),大家可以一起來看看,以10-11歲、台灣小學五年級的年紀來說,是不是很有挑戰性呢?
#今天應景分享教育文
#祝全天下的老師教師節快樂
#也替自己和DDC身為孩子人生中第一個老師的身份鼓勵鼓勵
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能耗雙控拖累台股大跌?中國限電傷到PCB?短空長空?面板長紅反彈浮現本益比價值?EVA、PVC報價大漲創高,二線塑化還能追?2021/09/28【老王不只三分鐘】
04:06 道瓊昨天嘗試挑戰季均線,但最後收盤沒站上,美股四大指數跟上周五分析的一樣沒變吧?
12:46 小編喊完要唱一路向北後,陸股就再也沒回來了,接下來該怎麼觀察?
16:44 台股月季均線的壓力過不去,今天一度又跌快二百點,也太難玩了吧!
27:14 關於中國的限電政策,這次衝擊最大的PCB族群,尾盤好像都有收腳?
51:49 講完了受害族群,再來講講受惠族群,董哥剛有提到的塑化該怎麼看?
01:04:39 昨天長紅大漲之後,又有很多人在問面板可不可以買了?
本集談及個股有以下:
3037欣興、3189景碩、2368金像電、2383台光電、6213聯茂、6269台郡、4927泰鼎-KY、1308亞聚、1304台聚、1305華夏、1309台達化、1312國喬、1310台苯、3481群創、2409友達、6116彩晶
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今天英國最陰的墓地
這個墓地就是海格特公墓
這裡據傳是倫敦最陰的地方
不過因為這裡下葬了很多名人
因此這裡也成了一個熱門景點
也有人就聲稱在這裡看見吸血鬼
整起事件更是鬧到需要警察看守
但這座公墓到底發生了甚麼事情?
真的有吸血鬼出沒還是只是單純鬧鬼?
各位觀眾趕快在下面留言跟我們一起討論
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@老高與小茉 Mr & Mrs Gao 即將成立宗教? / 末日邪教天堂之門
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腳型分析 在 老王愛說笑 Youtube 的最佳解答
這一集的老王給你問讓老王來告訴您,搶反彈,選強勢股還是弱勢股?修正乖離會到哪條線?回測支撐怎樣叫有守住?最後中秋佳節愉快!
Timecode:
01:03 1.想再請問老王實際操作的例子,搶反彈老王會選擇哪個好公司呢?
1.四面楚歌後突破五日線
2.接近季均線
3.近期區間盤整尚未突破盤整區
02:39 2.董哥和小編您好,首先感謝浦惠團隊的無私教學,令小散戶獲益良多!這次想請教董哥有關,個股上漲一波後,出現回檔,打算在回檔後買進的實務操作問題,記得董哥說:買股票最好的時機就是回測有守住支撐,例如均線和頸線的時候買進,但請問是應該如何判斷有守住呢?
例如,個股出現上漲回檔後,股價已經跌破5日均線跟10日均線,當開始有K棒連續都在月均線或季均線以上或是收腳,加上均線是向上翻揚的情況下,是否要觀察2-3天?沒有大幅跌破就是有守住嗎?之後做好停損,就可以勇敢買進做多,若可以達到前波高點附近的時候就先做減碼,留一半看能否突破前高?還有個股的上漲後的回檔的觀察重點是否以能否守住月均線和季均線為主呢?看董哥的影片學了跌深搶反彈SOP,所以今天想要了解上漲回檔後買進的SOP,謝謝董哥和小編!
04:23 3.請問王董所謂的強勢股的回檔是指股價在所有均線之上,可能因為乖離變大回檔測5日均線的意思嗎?
05:59 4.今天沒有小編的聲音,難道你們不知道小編有多重要嗎,可惡啊RR~~~
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