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https://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=6&a=4000753
以下節錄自該文章～
產業趨勢》
從去年新冠肺炎疫情開始，美國聯準會（Fed）為了救市，啟動無限QE（量化寬鬆貨幣政策），過去1年半以來，大量資金已湧入股市及房市。就台灣而言，台股由去年股災最低點8,523點到今年最高點突破1萬8,000點；房市的熱度也引來政府關注，政府打炒房措施陸續推出，央行實施限貸令後，房地合一稅2.0亦於今年7月1日上路。
#宏璟（2527）基本面分析》
1986年由日月光集團張姚宏影女士所創立，為日月光投控（3711）的轉投資公司。
日月光集團董事長長期持有宏璟股票約4萬多張，對於其重視程度，應無疑慮。宏璟也持有日月光投控同樣約4萬多張股票，光是這些持股就貢獻宏璟約每年0.5元～0.6元暪股盈餘（EPS）。除了興建國民住宅、廠辦大樓及商業大樓出租外，有很大一部分業務也是來自於日月光投控的廠房需求，例如近年來K13、K24、K25廠房等。
成長動能》
就今年而言，宏璟的帝璟苑、新莊副都心（榮華）、土城日月光、K25等4項建案，都會分別入帳。
廠辦部分，宏璟於6月初公告，將旗下高雄K25廠辦以23億6,200萬元處分予日月光投控，每坪成交價為12萬3,900元，全案總建物面積為1萬9,056.13坪，處分收益為6億700萬元，預計下半年認列收益，以股本27億元估算，貢獻EPS約2.24元。
財務解讀》
宏璟8月6日公告最新財報，今年上半年獲利4億1,400萬元，EPS為1.58元，上半年就賺營去年一整年的1.49元。以每股淨值35.59元，股價28.1元計算，本淨比約0.78倍。宏璟今年將配發1.4元股息，配息率94%。
投資建議》
「現在的你，由過去的你所成就。」營建類股有一個產業特性，就是房子是2年～3年前蓋好，然後開始銷售，若銷售數字亮眼、完銷，未來的獲利掌握度基本上就非常高，深入研究、耐心等待，就可以有良好報酬。例如華固（2548）2019年EPS創新高，當年股價就創新高；去年冠德（2520）因青璞匯等建案入帳，挹注獲利，EPS達6.8元，股價也同樣挑戰歷史新高。
宏璟有富爸爸加持，儘管是小而美的建商，但也是30幾年的老牌公司，絕非一般「一案建商」，長期經營建案，更有廠辦挹注，整體來看，公司前景佳！
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華固eps 在 Re: [標的] 估價模型的探討與應用-長虹(5534.TW) - 看板Stock 的推薦與評價
恕刪
原PO很善心地分享了折現模型，我也想以我的觀點製作一個懶人包? 方便大家閱覽和指正
折現模型在口語上可以簡述為，未來公司能幫你賺到的錢，換算到當下現值是多少?
折現模型在數學上可以簡述為
基數 * f (成長率/折現率) = 現值
這和更簡單的本益比估值其實是相同表述的
EPS * 本益比 = 股價。
在折現模型裡
1. 基數
可以代表著，你或我或市場其他投資人認為的，公司價值
EPS、股利、股東權益增加、FCFF(公司自由現金流)、FCFE(股東自由現金流)、
EBIT、EBITDA、EV(企業價值)、還有很多很多
其中本益比估值就是使用了EPS當作 基數
2. f(成長率/折現率) 裡面的 成長率
通常折現模型必須搭配，企業週期模型來做模擬。原PO提到的終值概念就是企業發展到
瓶頸後的穩定成長，通常終值後的穩定成長率會以名義GDP的成長率或長期通膨率為參考。
因為終值後的價值會佔了總體價值的絕大部分(60%以上)，所以原PO也說，在邁向終值的
成長期，要是有很大的誤差那必須要重新估算。
當企業營利方式發生重大變化，是折現模型本身無法優先體現的，像是最近的AI爆發，
原本毛三到四的OEM、ODM，因為未來成長模型的改變，所以必須重新估算。
短期資本利得投資有很大部分，就是在賺取，未來營利的急遽增加致使成長模型改變，
在短期內的反應。
3. f(成長率/折現率) 裡面的 折現率
折現率有兩個觀點
a. 你的報酬預期，在原PO的文章中，他要求的報酬預期是10%，所以原PO計算出10%預期
報酬後的、搭配其成長推估出合理股價。
b. 市場認為的風險，通常折現率也能表述成 無風險利率+風險溢酬(ERP)，無風險利率
美股通常以 US10YY為參考 所以才有所謂地 利率上升 股價會下跌的說法 (因為
折現率上升了)，但在短期這相關性其實不高。至於台股的無風險利率，該以台灣國債
的利率為參考還是US10YY加上匯率風險的SWAP，我就不知道哪個比重要大些了。
ERP是複雜的，其中包含著Beta值、國家風險、地緣風險、產業前景等諸多項目，
通常是以歷史統計方式或不同市場統計來取得。
以上簡單懶人包，可以搭配原PO的分享服用，有錯也歡迎指正謝謝謝謝。
懶人包中的懶人包，我認為，
本益比就是折現模型中採用EPS當作基數的體現。
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是的，市場上的價格畢竟是，擁有資金的人共同取得的共識。很難去分析市場
所有參與者所採用的估值方式和參數，更短期細微還有很多交易策略不依估值的；
我覺得折現率模型 包含 RIM的估值法，更像是一種讓我們投資人理解 公司價值的由來
可以在外部事件發生時 幫助我們判別較大資金的傾向 以及 模糊不精準的強度
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