華懋早喺60年代已研究上市,呢個議題一直受王德輝、龔如心關注,但往往到最後時刻打消念頭。至2007年龔如心病逝,上市計劃亦不了了之。
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【華懋60周年】專攻低價地皮 王德輝看好荃灣區
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【華懋60周年】龔如心贏爭產案 惟未能清算官司幕後黑手
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華懋集團上市 在 君子馬蘭頭 - Ivan Li 李聲揚 Facebook 的最讚貼文
[明報股市非常道專欄]成日都唔記得貼,希望KEEP返個習慣,亦會回帶。因為多數都唔係寫太短線嘅冧把。不過今次就寫新地(16)
幾個重點:
— 一早有人講,但提多次。領展(823)一年收租100億,市值1800億。新地一年收租250億,市值只係3300億。仲要完全未計賣樓未計數碼通之類。齋收租都250億
— 當然領展啲場租金下調空間肯定細好多,新地寫字樓同商場租金都肯定有壓力。但,租呢啲咁透明嘅嘢,反映晒啦下話
—大家似乎高估咗樓價跌對新地嘅影響。而反正出埋施政報告,我唔多認為會大跌。
—最後講「囤地」迷思,未必個個岩聽。但如果積埋養草唔起唔賣就掂,地產商唔使個個月賣樓,而龍頭應該係華懋同恒隆
其他慢慢睇明報原文:(http://bit.ly/2NwK735)
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李聲揚:基礎紮實 新地現價吸引
【明報專訊】說了數星期環球股市及樓市,是時候將焦點放回港股。有追看本欄文章的,應該估到小弟喜歡逆向思維。今次想說的是新地(0016)。
友人盧志威在友報專欄看好港鐵(0066),認為估值已低殘,長線投資價值已現。分析當然合理,但觀乎港鐵年初至今仍升超過一成(想不到吧?),似乎不算極抵買,况且公司始終是大半間「國企」,難免繼續捲入政治漩渦。小弟寧取私人公司新地。香港人對「自己人」企業仍是有一定尊重,看看首富由三五七年前的過街老鼠,又再變成為港人偶像,而國泰(0293)也未有受人杯葛。
租金收入受壓 股價已反映社會動盪
當然投資不能只建基於感情,行有行規,講感情也要講錢。市場一直低估新地的收租實力,又或者是高估了樓價下跌的影響(况且,林鄭推出新措施後,樓價真的會大跌?)。且看被視為最強收租股的領展(0823),一年收租才100億元,但市值是1800億元。新地呢?一年收租達到250億元,但市值才3300億元。未算,這還未計及新地近600億元的其他收入(主要是賣樓,也有電訊及其他業務)。
當然,兩間公司並不完全可比(但,世界上有哪兩間公司完全可比?)。反對者會認為,賣樓收入可升可跌,三更窮五更富。即使說收租,領展的公屋商場及車位,租金也肯定較新地的硬凈。事實是新地的租金收入肯定有壓力,之前因社會活動關閉商場,必定要減租賠償。問題是,這些資訊大家每天看到,完全透明,照計已反映在股價中。
樓市購買力仍強勁 資金回籠不成問題
若果大市有像樣的反彈,新地的上升空間,照計也會較防守性的港鐵及領展為高。當然看upside也要看downside,即使香港陷入衰退(很可能已經是),新地淨負債率才13%,市况急速惡化也不會有存亡的危機。加上集團將會是「月月有樓賣」(很好的口號),觀乎市場的購買力依然極強勁,資金回籠應該不成問題。
說起「月月有樓賣」,也可以討論一下「囤地」的問題。很奇怪,大家對「鬥地主」反感,但不少人心中仍然十分左傾。「囤地」以及其他的「囤積居奇」,被為視屈機的必贏方程式,但事實是否如此?
實踐是檢驗真理的唯一標準,若果囤積就是必勝,發達就太簡單。但黃牛一樣會炒燶,而地產商雖然是大企業,但明顯地市場充滿競爭,如何可以單靠囤積致富?正如上文提到,若果囤積等升值是如此簡單,新地為何要「月月有樓賣」?
囤積地皮有成本 如黃牛或會炒燶
小弟傾向相信,囤積或惜售與否,是個別公司策略。以惜售馳名的,當然是華懋和恒隆地產(0101)。但這兩家公司是否最好賺,創造了最多價值?大家心照。不要忘記華懋並非上市,自然不用和股東交代。其他上市的大地產商,每年要交業績,當然希望貨如輪轉,多年無樓賣,定會受到基金股東的壓力。此外,公司也要還債,也要保持資金流,完全不是「買地丟空等升值」這樣簡單。
另一方面,丟空地皮,絕對並非無成本。首先,地價理論上不是只升不跌(雖然是升多跌少,多得環球量化寬鬆)。而且不少人沒有留意,若果地價愈高,發展商補的地價也會愈高,還要計及機會成本、利息開支,建築成本上升等等,這些都被人忽略了。
那為何農地發展這樣緩慢?有人依然相信是發展商「囤地」,我認為可能另有原因。農地和市區收樓不同,沒有強拍,位置分散,業權有些不明,甚至涉及阿爺的阿爺年代。這和大家見慣的市區重建相當不同。
反省近月風波 商界制衡好過政府獨大
發展商不做,不如政府做?「市場失效,政府就應介入」,這套左傾思想幾年前大有市場,現在無人敢提,當初聲稱政府要回購港鐵的政客已齊齊失憶。無數實證均顯示,政府帶頭,只會更無效率。戳破盲點說一句,現在林鄭已成跛腳鴨,還有幾多動力推動這些「瑣事」?既然示威者聲稱房屋問題並非反抗原因,那下任特首(如有)又有幾大誘因先行處理?說回來,以往的「官商合作」 發展新界模式,當年被稱為「官商勾結」,但經歷幾個月風波,似乎大家才發現,商界為其「私利」制衡政府,總比政府獨大為好。
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