配合SHK Grand Yoho 新盤即將推出, 這篇值得一看!
樓市專題分析 – Yoho Town篇 (上篇)
By #見習金錢師2015
今次所寫的屋苑對自己而言是一個學習的過程。因為自己的成展歷程，所以我是很少走入元朗區的。不過元朗是一個政府銳意發展的社區，不論是市中心、工業區、還是錦田，都大興土木，將會有大量的新盤。所以希望本篇可以為各位準業主進行預習，對元朗區的樓價有更多的認識。
Yoho Town是新鴻基其中一個大型項目。現時整個屋苑有16座大廈，單位數目為4000多伙。加上即將開售的Grand Yoho，總住宅數目將超過6,500伙，成為新界西另一大型屋苑 (當然最大的還是嘉湖山莊吧)。第一期於2003年樓市低谷時出售，2004年入伙，個別單位售價更為100萬以下。而第二期則在2010年入伙。
Yoho作為新界西北的大型屋苑，加上發展商品牌效應，故一直捧場者眾。2015年的成交達189宗，轉手率超過4%，在受到辣招限制下的樓市中表現出眾，尤其是Yoho Town主要提供的單位都不是今天流行的「納米單位」。而2016年的上半年成交則稍為減少，有66宗。詳見圖1。
成交減少當然不是因為少了人結婚買樓了。事實上，元朗Yoho Town除了是自住以外，亦是具備「中港融合」概念的屋苑。當前海發展成熟，香港人要上前海工作時，元朗在地理上便具備相對的優勢，亦因此吸引了投資者大舉買入。事實上，在樓市高峰的去年第三季的58宗成交中，有38宗是涉及500呎以下的中小型戶，當中更有單位成交呎價攀升至13,000以上。不過當第四季樓市調整後，成交量即時下跌。2015年10月至2016年3月的下跌期中，成交只有42宗，不但少於去年同期的130宗，甚至比之前的任何一季少。由此又可說明，樓市「升市多人追，跌市無人要」的現象。
今日主要先略解不同樓層的成交價。在之前的文章中，我假設成交價主要是住宅高度與大廈之間的空間有關。住宅大廈愈高，樓層間的呎價分別愈大。而樓宇間的空間愈少，樓層間的分別亦愈大。Yoho Town雖然每幢高40層，然而由於佈局原因，令每座的距離甚遠，因此令高低層間分別不大。當然，特色戶就當然會有較高溢價吧。詳見圖2
由圖2所見，Yoho Midtown的分別又比Yoho Town相對地大，但兩期的高度實在是相近的。究其原因，是成交的時間問題。
如果大家重新再看圖1，會發現在2015年，Yoho Midtown的成交比起Yoho Town多 (Yoho Midtown: 101; Yoho Town: 88)，而2016年，則是Yoho Town跑出。樓齡上，兩者分別不大，但在位置上，Yoho Midtown較為近西鐵站，所以在市旺缺盤時，較易吸引買家。另一方面，市況較弱時，Yoho Town的業主明白自己相對沒有二期的方便，加上買入價低，就會較易接受現實而沽貨，所以2016年的樓市，尤其第一季，Yoho Town成交就會較多了。
來到2016年的下半年，有一宗成交是很值得留意的。Midtown 2座39C (為四房大單位) 成交了1268萬，呎價達13,693。其景觀向南望向內園，故為優質戶。當然，這單位可能是內地的大戶人家捲土重來入市，但這宗亦是平台特色戶，只屬個別例子。
下篇為景觀及間隔篇。今晚繼續寫。
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