#與仔仔互動的機會來了🎉
早上10點到12點仔仔在現場
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從今年9月開始,臺北市動物保護處舉辦一系列豐富精采的活動,希望將更多正確的資訊以及知識分享給大家,讓我們都可以一起用更正確的方式做到真正的動物保護與保育。
響應【10.04 世界動物日】✨2021臺北動物保護月
壓軸主場活動🐶🐱世界動物日✨
🌟10/2(六)10:00-16:00
地點 : 臺北市立動物園生態公園(捷運動物園站與貓纜站之間)
🚩導航位置:https://goo.gl/maps/ykUqWLwZYiCkGXmV9
跟著蹼仔一起來「我愛毛孩兒 我挺野孩兒」
歡迎家有毛孩的毛家庭與蹼仔一起同樂🥳
🎁眾多精彩內容包括
👉🏻有趣的實境解謎活動
📌名額有限,快手刀報名🏃🏻🏃🏻♀️(解謎成功可獲得精美小禮物唷!)
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👉🏻全國首兩座動物保育藝術貨櫃展
📌創作者們: #音樂創作_賴儀婷 #插畫創作_梁阿水阿鏘的動物日常 玉子日記 梁阿水
📌故事主角: 野生動物急救站 #落難野孩兒與牠們的守護者
大家一起加入成為守護者!
👉🏻充滿知識性的動保小學堂
📌專業講師為你揭開動物世界的精彩,認識同伴動物與野生動物的小知識。
👉🏻精彩可期的藝文表演
📌動物主題雜耍🤹♀️動物打擊樂、石虎偶劇、電音與靈魂歌手的演唱。
👉🏻豐富多元的動保、藝文市集攤位等你來逛逛
貼心提醒:當天採實聯制(請記得帶手機),禁止飲食(補充水分除外),並有人數控管(人流狀況可關注),現場如需等候還請耐心配合。
#TAS #臺北市動保處 #2021臺北動物保護月 #世界動物日 #WorldAnimalDay #我愛毛孩兒🐕🐈 #我挺野孩兒
同時也有83部Youtube影片,追蹤數超過2萬的網紅翔太の卡將的廚房日記,也在其Youtube影片中提到,Bosch洗碗機來囉|組裝工作陽台層架|如何安裝洗碗機在陽台|FB直播 【 BOSCH 4系列德國原裝進口獨立式/櫥下式兩用洗碗機 】 ⭕️團購這裡買 ➡️ https://gbf.tw/xmdij ⭕️團購日期:2021/08/05~2021/08/11 ⭕️本次團購已結束,若想買洗碗機請在影片...
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「所謂的詩你很難抓住它的奧妙,不過文字會在你的腦袋裡頭堆砌。
所謂的人你很難讀懂他的心思,不過感覺被人讀懂更是大有玄機。」
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《#馬男波傑克》的主創 Raphael Bob-Waksberg 出了本短篇小說集《#誰會愛上你受的傷》,全書收錄十八則短篇小說,喚起當初愛上《馬男波傑克》的心情,情節奇幻又荒謬,內容因觸及生活的取捨、愛情的起落、心靈的創傷等議題,而能讓人產生共鳴。例如「#最神聖最吉利的一場盛會」敘述一對新人準備結婚,他們思索著該要簡單或奢華的婚禮、該不該依照傳統讓女方跟大祭司睡覺,以驗證新娘的「處女身份」(諷刺宗教、男性、衛道人士的影響力)、要殺幾隻羊、要買什麼價位的「承諾蛋」(婚姻關係真的只重「愛情」不重「經濟、比較、輿論壓力」嗎?)都能吵翻天,作者透過一場婚禮的舉行向男女主角(以及讀者)提問:婚禮是什麼?婚姻是什麼?愛情又是什麼?
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或著,短篇故事集的《誰會愛上你受的傷》,在書中收錄一篇「#短篇故事集」(短篇裡的短篇,俄羅斯娃娃嗎?哈哈),『她告訴他,她愛他、關心他,他沉醉在愛情中而暈了頭,#並沒有意識到她是要跟他分手。』簡短幾句話,道盡一對佳偶(怨偶)看待彼此關係的觀感落差。
#愛死這則極短篇故事啊
或者,「#錯過的連結」敘述列車上一對互不相識的乘客對彼此有所好感,他們想跟對方打招呼,但出於害羞與膽怯,遲遲沒有行動,火車不斷向前,時間不斷流逝...。「錯過的連結」像極了《愛在黎明破曉時》的平行時空版,如果傑西和席琳一直沒有跟彼此攀談,會是一個怎樣的情境?
.
「妳說呢?妳想回紐約看看嗎?」
「不了,」妳會說,「那裡有太多鬼魂了。」
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或者,「#給連續式單一配偶論者看的紐約市重要地標指南」故事裡的主角,回憶她已經結束了的多段愛情關係,因為曾經與戀人在紐約的不同地點有過美好回憶,使得一整座城市變得酸苦,每一個他人眼中尋常的地點,都是觸發記憶的「地雷區」;或者,一對同父異母的兄妹,在一趟旅途中,彼此試探他們在對方心中的位置,希望能夠重拾手足情的努力;或者,分手了的戀人共進午餐,透過平行時空概念,看見多種不同的結局(結果);或者,狗狗與牠的飼主的「愛情故事」,狗眼看世界,原來跟我們想像的不同;或者,擁有超能力的超級英雄,面對愛情卻是與你我無異的平凡與無助;或者,一間以扮裝美國歷屆總統聞名的遊樂園,創造出以十個總統基因組合而成的科學怪人,而扮演總統的員工們為了保住工作,上演鬥爭的生存戰...
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「我想到,其實如果你想的話,你也可以如此形容人生。人生很恐怖、威力強大,而且隨時可能發生。當你面臨人生時,你可以很懦弱也可以很勇敢,但無論如何你都會活下去。所以你不如就選擇勇敢吧。」
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《誰會愛上你受的傷》有時帶著幽默自嘲又挖苦的方式,笑看人類面對群體、職場與愛情的種種荒誕行為、有時又會鑽入主角腦袋,窺探人心底幽微脆弱的一面。全書十八則短篇,每一則故事都迷人,而 Raphael Bob-Waksberg 總能用不同的視角看待日常,賦予它更多的趣味性。
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——Netflix動畫影集《馬男波傑克》主創者首部短篇小說集——
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《誰會愛上你受的傷》(#附誠品獨家扉頁印刷作者簽名留言)
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《誰會愛上你受的傷》【#有聲書】
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【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0823
股息率:3.9%
每股股息:$2.90
市值:$1500億
業務類別:地產業
集團主席:聶雅倫
主要股東:貝萊德(8.98%)
5年業績
年度:2017/2018/2019/2020/2021
收益(億):92.5/100/100/107/107
盈利(億):177/478/203/-171/11.9
每股盈利:7.93/21.7/9.56/-8.17/0.57
每股派息:2.28/2.50/2.71/2.87/2.90
(截至31/3為一個財政年度)
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金,擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求,而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計,領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金,亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金(REIT)--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金,而根據信託契約,領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%,另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中,見到盈利數字反而比收入數字大,由於收入主要為租金收入,盈利則包括投資物業公平值變動,即物業賬面上的升值都會反映,由於物業估值近年上升了不少,故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅,就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素,估值上升雖令盈利數字上升,但不會為領展帶來實質收入,沒有真正的現金流,而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用,但對實質盈利並非有直接幫助,故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理,故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年,租金保持上升,每年均有不錯的增幅,雖然不是暴升,但這種平穩上升的情況,證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下,賺錢能力不斷提升,能以市場價格去調整租金,而估值亦能與市場看齊,因為領展在上市前的賺錢能力很低,但上市後能提升賺錢能力,這正是價值的逐漸釋放,亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意,領展已上市逾10 年,雖然釋放價值的過程仍未完結,但釋放較多價值的時期已經過去,即是高增長年代已過去,往後雖然仍有增長力,但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來,領展已為數十個項目進行翻新,而接下來的5年,領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新,令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身,近年亦更進取地發展,近年完成的旺角彌敦道700號,就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業,由於位置十分優質,於是領展將物業然後進行翻身,低層的部分,改建為商場「T.O.P」,善用了位置的優勢,大幅提升租金,從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期,可能因加租而令出租率受影響,但近年已轉成市場主導,加上領展管理亦已有一定經驗,故出租率不斷提升,由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入,又或是賺錢能力,多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場,而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升,雖然不少已完成,但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模,成本較易控制,在融資或其他方面都有一定優勢;領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%,成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面,領展仍有空間。於2012 年,領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別,包括但不限於單幢式資產及綜合用途(以零售為主)之發展項目,但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年,領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書,共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分,按估值計約佔領展超過1成,而領展本身已有資產本身已很龐大,發展其他項目相比整個領展來說,影響暫時未算明顯。
另外,由於領展對自由行等的依賴比其他商場少,始終較為貼近民生,因此租金收入相對其他市場物業會較平穩,就算整體物業市場租金下跌,對領展的影響亦只會有限,故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略,是持有物業,翻身物業,到了近年,開始變得較為進取,會進行物業買賣,亦會買入物業翻身,雖然領展在翻身物業有一定的經驗,但近年的策略,難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力,但又同時增加了風險,投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租,疫情對業務都會有少少影響,但從領展的財務數據分析,影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況,並不是長期性,因此,只是疫情慢慢過去,領展就會回到更理想的業務水平,投資者只是忽視中短期情況,集中分析長期價值,就可以。
--投資策略--
綜合而言,領展是理想的優質股,有一定規模,坐擁不少優質商場,而餘下仍有一些有條件提升的商場,故仍有一些潛力。加上此股派息穩定,因此無論是收息又或是增值方面,領展都擁有條件,長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質,因此市場估值往往不平,而息率有時會處3.5% 以下,雖然預期股息會逐漸上升,但較有耐性的投資者,宜等息率達4% 才投資,而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平,可理解為合理區約中間位置,對於追求平穩增長及收息的投資者,已可以分注投資,長線持有。如果本身有貨的投資者,只要長線持有就得。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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洗碗機其實就像洗衣機一樣,手洗當然也能洗得乾淨,不過如果份量多了清潔起來還是很費力的,每天洗碗花30分鐘,每個月累積下來就是900分鐘,一整年10800分鐘累積下來的這些時間其實還能做其他更多的事情,想想看你現在手洗衣服的機會多嗎?如果你相信洗衣機那你就應該相信洗碗機,雖然有些東西是不能進洗碗機清潔還是必須得手洗的,但是它大大的協助我減輕了洗碗清潔的工作,所以對我來說洗碗機讓我更加輕鬆,所以我覺得購買洗碗機是很值得的一件事
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Update 此物業是 Shop - 《無入伙紙? 即係點!》2543成交(100%堅),成交5600萬,感覺5.5分位。九龍旺角洗衣街0165號地下,建築約2,500呎,民生 Daily Manson,成交價: $5600萬。
。。。。。。。。。
關於此舖 Updated information.
這間舖2013年已經入了A&A, 將天井部份入則加蓋,把未盡的地積比率完全使用。而且物業用途也清楚列明是SHOP,是屋宇處已經批核了的。這點也得到了稅局印花稅組的確認。
。。。。。。。。。
經紀可能無同你講 .... 小心!
這間洗衣街165號舖,轉轉折折,昨日最終成交價是5600萬。波叔沽貨。100%堅!
位置唔錯、大大件,我也傾過,但我最終「懸崖勒馬」,why?
經紀無主動講,要我識 check 再 check 才知,吹脹! ???? ... 最大問題是無 OP (入伙紙 - 屋宇署發出的佔用許可證)。
如果無OP,即大打折扣,因為無 OP 物業可能有以下問題 (我不是指 this shop,只是說一般情況):
1. 銀行估價不足。銀行較難借錢,大機會要100% payment。
2. 有機會要交住宅印花稅, 有限公司 is 30% vs 4.25% 舖契。
3. 做食肆出牌較難, 可能要入A&A (alterations and additions)及申請改變用途。
4. 日後轉手也難。 未諗買入,要先諗賣出。下手買家也要好有實力才會考慮買入無OP物業。 唔寫清楚,分分鐘市跌就被「踢契」!
但一分錢一分貨 .... 老實說,如果有OP,一早賣了! 唔會轉轉折折、 扭來扭去、 扭到全香港所有買家都知,才扭得出!
OK 啦,感覺5.5分位! 總之小心啦! ? 興
波叔走兩轉: 2543成交(100%堅),成交5600萬,感覺5.5分位。九龍旺角洗衣街0165號地下,建築約2,500呎,民生 Daily Manson,成交價: $5600萬,租金15萬,回報3%。 應是交吉,not sure. 門闊約27呎,深約60呎。 近弼街。
旺角洗衣街165號地舖,波叔貨,全城力唂到曝! 原業主(鄧成波)2017年3月以5250萬買入。
波叔於2004年曾經以1370萬買入此舖,2009年以2200萬沽出。波叔於2017年再以5250萬回購,現以5600萬再沽出。
走兩轉合共帳面賺1180萬(帳面)。
大大件, 斜對面水務署大型地盤發展項目,有前景,good deal! 可惜無 OP. 5.5分位。
簽約日期大約是2021年6月2日。
Note: 評分基準,5分市值,10分超平,一分騙案(超貴?)
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