《簽約前先幫房子做健康檢查》
之前我們看的房子,很幸運的,我們得標了,但是得標後簽約前都還是可以棄標,消費者有權利找第三方專業人員來估價,依地段和房屋狀況判斷,我們所付出的價錢合不合實際價值,於是我們約了今天來幫房子做一次整體健檢。
這種房屋健檢的檢查項目包含房屋結構、管線、濕度、暖氣系統、建材、電力系統。這種服務大概是300-500€不等,我們請的公司是我們的財政顧問推薦的,一次480€,一開始我覺得偏貴,但是看到他們的嚴謹和專業程度後,我覺得值得,真的有經驗的會從很多細節注意到房子問題,屋主想靠壁紙、擺設、柔焦來隱藏的秘密也逃不過他們的法眼。
這間房子是1870年建的,屋齡大約150年,不要覺得它很老,在德國這還算常見,
-地下室有幾面牆出現壁癌
-暖氣系統過於老舊、耗能
-照片裡幾處暖氣的位置,為了放暖氣而把牆面打薄=影響結構強度
-屋頂是平頂
-電力系統沒有安全斷電裝置
-房子裡面有幾個角落濕氣有點重
-浴室一道牆上有一條莫名的裂痕
這幾項是這間房子的弱點,其他還有一些小問題是可處理可不處理,不影響房價的就不用提,但是上述這幾項要處理的話,其實也是一筆開銷,所以整體估算下來,房屋健檢公司的建議是,我們開的價,以周遭房價來說算高,可以跟屋主協商,可能價格依照我們開的價不變,但是他們負責這些房屋結構問題的維修費,或者他們降價,我們就自己處理這些。
聽完專業分析後,我好像就瞬間恢復理智,完全平常心,不再祝他們漏水鬧鬼了~
現在就看屋主願不願意退讓,
願意就成交,不願意就絕交🍀
*看到我一路把有問題的地方拍照紀錄,師傅跟ND說:這真的是有sense的作法,我現在知道大Boss是哪一位了!
#德國日常 #德國生活 #德國買房日記 #德國買房步驟 #德國買房小撇步 #聽某嘴大富貴
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,191222中視 宮廟電線桿怎避?嫌惡設施影響房價 影片網址→https://youtu.be/nWdOdhSv0g4 主播/蕭惠文:「買房或租房,其實周遭的環境很重要,比如說有電線桿,或者是變電箱,有些人不喜歡,萬一是住在附近可以怎麼樣來避開呢?」 主播/蕭惠文、攝影/黃逸帆 採訪報導……↓ ...
變 電 所 影響房價 在 好房網News Facebook 的最讚貼文
只要是嫌惡設施都會擔心吧
#嫌惡設施 #預售 #鄰避設施
變 電 所 影響房價 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
191222中視 宮廟電線桿怎避?嫌惡設施影響房價
影片網址→https://youtu.be/nWdOdhSv0g4
主播/蕭惠文:「買房或租房,其實周遭的環境很重要,比如說有電線桿,或者是變電箱,有些人不喜歡,萬一是住在附近可以怎麼樣來避開呢?」
主播/蕭惠文、攝影/黃逸帆 採訪報導……↓
一整排電線桿,而且每百公尺可能還會有架高高的變電箱,電線桿就在我家門前還是在我家對面,位置不同,房價就有差。
房仲業者/陳泰源 表示:「你要避免看到這個,你又要往上住,可是往上住,你又要爬更多的樓梯。像這樣的房子,買家多少都會蠻疑慮的。沒有電線桿景觀,跟靠太近的房價,價差可能甚至至少有20%的房價的價差。」
如果住家樓下或是隔壁有宮廟,生活可能受影響之外,房子想賣也會有難度。
房仲業者/陳泰源 表示:「緊鄰宮廟的這個房子,其實也是最難賣的,通常賣了好幾年都不一定賣得掉,走路至少超過1分鐘以上才會到廟的話,保持這樣的距離就比較好。」
住家周遭環境很重要,離電線桿、宮廟別太近,連學校也要保持距離,如果學校就在隔壁或是正對面,上下課鐘聲、朝會、早操,還是學生體育會活動,所有的聲音無秒差傳到家裡,住家環境裡裡外外都要注意。室內的觀察重點,天花板、浴室。
主播/蕭惠文:「室內的空間格局呢,還要注意看看這房子是不是每一間都有對外窗,而且有對外窗的同時也要記得打開來看看,是不是離隔壁鄰居家的廚房很近?」
隔壁家三家吃些什麼,以這樣的距離,餐餐聞得到,能不能天天忍受,要想清楚,而且離鄰居家廚房這麼近,還要想到是不是有違建空間。想要違建空間又怕被檢舉,可以上相關網站查詢是不是曾經被舉報,另外也可以觀察鄰居家的陽台。
房仲業者/陳泰源 表示:「喜歡陽台外推的話,你也可以去看看說,像這些住戶的鄰居大家是不是都跟著有外推,因為大家都外推嘛!那我們就不會互相檢舉。」
不管買房或租房,住起來舒服最重要!周遭環境,有學校、有醫院,至少要隔條馬路才算「安靜」距離,至於室內空間格局,違建雖然多了超值空間,但也要想清楚,被檢舉報拆的後果,能不能承擔。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/12/191222_23.html
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191222中視 宮廟電線桿怎避?嫌惡設施影響房價
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主播/蕭惠文:「買房或租房,其實周遭的環境很重要,比如說有電線桿,或者是變電箱,有些人不喜歡,萬一是住在附近可以怎麼樣來避開呢?」
主播/蕭惠文、攝影/黃逸帆 採訪報導……↓
一整排電線桿,而且每百公尺可能還會有架高高的變電箱,電線桿就在我家門前還是在我家對面,位置不同,房價就有差。
房仲業者/陳泰源 表示:「你要避免看到這個,你又要往上住,可是往上住,你又要爬更多的樓梯。像這樣的房子,買家多少都會蠻疑慮的。沒有電線桿景觀,跟靠太近的房價,價差可能甚至至少有20%的房價的價差。」
如果住家樓下或是隔壁有宮廟,生活可能受影響之外,房子想賣也會有難度。
房仲業者/陳泰源 表示:「緊鄰宮廟的這個房子,其實也是最難賣的,通常賣了好幾年都不一定賣得掉,走路至少超過1分鐘以上才會到廟的話,保持這樣的距離就比較好。」
住家周遭環境很重要,離電線桿、宮廟別太近,連學校也要保持距離,如果學校就在隔壁或是正對面,上下課鐘聲、朝會、早操,還是學生體育會活動,所有的聲音無秒差傳到家裡,住家環境裡裡外外都要注意。室內的觀察重點,天花板、浴室。
主播/蕭惠文:「室內的空間格局呢,還要注意看看這房子是不是每一間都有對外窗,而且有對外窗的同時也要記得打開來看看,是不是離隔壁鄰居家的廚房很近?」
隔壁家三家吃些什麼,以這樣的距離,餐餐聞得到,能不能天天忍受,要想清楚,而且離鄰居家廚房這麼近,還要想到是不是有違建空間。想要違建空間又怕被檢舉,可以上相關網站查詢是不是曾經被舉報,另外也可以觀察鄰居家的陽台。
房仲業者/陳泰源 表示:「喜歡陽台外推的話,你也可以去看看說,像這些住戶的鄰居大家是不是都跟著有外推,因為大家都外推嘛!那我們就不會互相檢舉。」
不管買房或租房,住起來舒服最重要!周遭環境,有學校、有醫院,至少要隔條馬路才算「安靜」距離,至於室內空間格局,違建雖然多了超值空間,但也要想清楚,被檢舉報拆的後果,能不能承擔。
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180811三立 豪宅規定多 特殊職業別 鄰居未必歡迎
影片網址→https://youtu.be/OmjhjERq_HM
想要入住豪宅,不一定口袋深就能夠當主人,有的豪宅禁止抽菸、不能養寵物之外,規定多又多,某些特殊職業,鄰居未必歡迎。像是小開、富二代雖然有錢,但感覺容易惹事;藝人生活光鮮亮麗,讓想低調過子的住戶很困擾;住戶私下透露,還有一種就是小模,因為收入不穩定,住到後面可能就繳不出房租。
記者彭柏勳、呂紹伯/台北報導……↓
豪宅裡開毒趴,警方破門各個嚇到不知所措。
電競戰隊經理Eric(2018.01.24):「我是承租人,我應該可以進去吧!」
警察(2018.01.24):「再不讓他們進去他們就要提告了啦!」
管委會委任律師:「那就來啊,那就沒關係。」
走到哪被擋到哪,就連房東 也進不了門。電競公司替選手租宿舍,卻被住戶貼上標籤,百般刁難。
住戶(2018.01.31):「那12點、1點多的,只要在溝通,光講一個晚安好了,可能我們住在你樓上,樓下我們都聽得到。」
想住豪宅,不一定口袋深就能當主人。有的豪宅禁止抽菸、不能養寵物之外,也會考量房客年齡,年紀太小擔心把傢俱弄壞;年紀大的話,萬一哪一天出事變成凶宅,影響房價。就連國籍、宗教也都會納入考量,規定比一般房屋來得還要嚴格。
房仲陳泰源:「它的規矩會相對嚴格許多,因為對於豪宅屋主而言,出租投報率並不划算,所以有時候它寧願空著,也不要出租。」
某些特殊身分的人,鄰居們也未必歡迎。像小開或富二代,雖然有錢但年紀輕,感覺很容易惹事。藝人生活太光鮮,住戶想低調也難。還有一種就是小模,住戶私下透露收入不穩,住一住繳不出房租大有人在。
房仲陳泰源:「像小模、富二代啦,主要是擔心說,會不會影響到社區的品質,或者是說你會不會在裡面開趴,甚至吸毒、抽菸、喝酒,這個都會擔心。」
想住豪宅規定多又多,不管是買還是租,你挑房,其他房客也挑你。
新聞網址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=415210&From=Search&Key=豪宅規定多!特殊職業別鄰居未必歡迎
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/08/180811-eric2018.html
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160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc
主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?】
答:
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」,出租期間,若發生凶宅,房客或房客的直系親屬需賠房價的20%,房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。
【怎樣的死法會被認定成凶宅?】
答:法律標準嚴格,必須陳屍在專有處才行,主建物、附屬建物,如果是其他公設區域,不算凶宅。
【房客在租屋處自殺身亡,房東可以跟其家屬求償嗎?】
答:可以啊?為何不可?過去不都發生過判例了?
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日,台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡,林姓房東認為王某是自殺身亡,致其房子成為凶宅而減損價格,提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元;一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成,缺乏因果關係下駁回,但台中高分院認為,老翁自殺與房屋跌價有關,判家屬應賠償66萬元定讞。
【到底凶宅是怎麼認定?】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答:
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準,以便明示於不動產說明書中,減少紛爭。
「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分,(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),即在專有部份有「求死行為」致死,(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
104年10月,房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出,凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。
舉個例子:某人從七樓跳到一樓,一樓是老張家後院,老張家和七樓都是凶宅,要是一樓是中庭花園,那就只有七樓是凶宅,但如果某人在家被殺,從家裡爬出來到電梯門口斷氣,那麼,七樓也不算凶宅。
【凶宅險,大家保的意願高嗎?值得保?】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人,於承保住宅內自殺並陳屍,或,在承保住宅內跳樓自殺當場身亡,但未陳屍於該處(自殺)
◎被保險人以外的人,在承保房屋內遭他人殺害並陳屍,或在承保住宅內被殺害,但未陳屍於該處(他殺)
◎被保險人以外的人,在承保住宅內10天以上被發現遺體
給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註:清理費指超度誦經等法事
資料來源:富邦產險、《蘋果》採訪整理
【凶宅通常都便宜多少?】
答:法院過去的判例是房價約兩成,實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折,買家的期望值是6~5折。不過,還是要看凶的程度如何?
若要購買凶宅,打幾折才會考慮購入?凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅?】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租,怕變凶宅怎麼辦?39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅?36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡,房東可以跟其家屬求償嗎?36.9%
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問
【買房時,如何得知是否為凶宅?】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%
陳泰源補充:建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」,要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)
註:有效樣本數1068份,在95%信心水準下,抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【位於精華地段的凶宅,可以買嗎】
只要不介意凶宅,享受一樣生活機能,卻便宜入手,為何不能買?
【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡,算凶宅嗎?】
不算喔!要死在「專有部分」,若是公設、梯間,都不算。但如果跳樓到一樓中庭,如果中庭是住戶的專屬庭院,那一樓也算是凶宅喔!
【隔壁鄰居是凶宅,我家房價會被影響嗎?】
1.法律上是不會,但實際上多少還是會,有些人就是很介意,例如我實際的例子,我6月份原本成交一間房子,買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭,連凶宅都不算,買家都介意,悔買,還被沒收斡旋金了。
2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務,所以建議消費者,如果介意,麻煩主動問。
【法拍屋有可能是凶宅嗎?】
1.當然有可能是,發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前,很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅,然後故意不繳貸款,故意被法拍,法院不擔保物件瑕疵,是不是凶宅,根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍,所以買到便宜,誰知道,事後才知道誤買到凶宅。
2.但自從2014年5月21修法過後,就比較有保障囉~
資料來源:法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/
遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日
曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說,希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導
立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案,將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項,未來法院拍賣不動產時,都要記載、公告該建物的相關資訊,包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說,修法方向非常好,讓制度更透明,以後才沒有糾紛,希望她是最後一個受害人。
銀行拒貸虧39萬
去年十一月,莊明玉繳了四十五萬七千元押標金,標下大眾銀行釋出的法拍屋,結果房屋竟是凶宅,她陸續找銀行貸款都遭拒絕,回頭找大眾銀行,也竟遭拒,只好棄標,還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會,痛斥銀行只會欺負小老百姓,其悲慘遭遇促成此次修法。
昨三讀通過的《強制執行法》規定,未來法院查封不動產時,查封筆錄要載明相關資訊,包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡,或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項;法院拍賣不動產時,同樣也要公告上述相關資訊。
陳亭妃昨說,這是遲來修法,將來民眾面對法拍屋時,能有較對等資訊,減少買到凶宅的機率。
【購買凶宅,可以貸款嗎?】
要看銀行,很多銀行幾乎不給貸,有的勉強貸。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252