#財產法爭點整理
<債權相對性及債權物權化：體系鳥瞰>
各位好，我是賴川，這是這幾天寫在 foreseer 上的一篇民法核心觀念整理，是關於「債權相對性」及「債權物權化」的問題。這篇文基本上是整理民法的核心基本觀念，雖然篇幅稍微長，但建議大家可以先存下來，有空時還是可以拿出來閱讀。
一、債權相對性
債權相對性，是指債權人只能向債務人主張之基於債之關係所生權利，而不能向債之關係以外之第三人主張。因為債之關係既然是債權人與債務人間所生之法律關係，當然只能在債權人與債務人之間發生法律效力，故不得對相對人以外之第三人主張。
舉例而言，甲與乙就A地成立買賣契約，出賣人甲已交付A地於買受人乙，惟尚未移轉A地所有權，即使乙之移轉登記請求權已罹逾消滅時效，甲得主張時效抗辯，而拒絕給付A地所有權給乙。但甲仍不得對乙主張所有物返還請求權，因為乙之占有土地是本於甲乙之買賣法律關係，而具有正當權源，自不得認乙是無權占有而請求返還（參見最高法院85年度台上字第389號民事判例；最高法院101年台上字第266號判決）。
然而，買賣契約是債權契約，基於債權相對性原則，不能對抗契約相對人以外之第三人，則若甲再將A地出賣並移轉所有權於第三人丙，此時第三人丙原則上即得本於所有權人之地位，對乙主張所有物返還請求權，乙不得以和甲之買賣契約對第三人丙主張有權占有（參見最高法院83年台上字第3243號民事判例）。
最高法院 85 年度台上字第 389 號民事判例
按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。
最高法院 101 年台上字第 266 號 民事判決
本件承租人既早已向出租人承租土地，事實上予以使用，倘原始出賣人已將系爭土地全部交付予出租人，雖出租人就系爭土地應有部分三分之二之移轉登記請求權已罹於消滅時效，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源；果爾，出租人之占有權源倘未被解消，其後手即承租人何以變為無權占有，即屬費解。
最高法院 83 年台上字第 3243 號民事判例
買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。
二、債權物權化
債權相對性之例外，除涉他效力契約外，國家考試上最重要的就是債權物權化。債權物權化，是指債權例外發生得對抗一般不特定人之效力，常見者有，所有權移轉不破租賃（民法第425條）、分管契約登記（民法826條之1）、公寓大廈規約（民法第799條之1；公寓大廈管理條例24條）、土地預告登記（土地法79條之1）等，筆者以下即簡單介紹之。
（一）所有權移轉不破租賃（民法第425條）
依民法第425條規定，出租人於承租人「占有」租賃物期間，若將租賃物所有權移轉於第三人，則在出租人與第三人間發生「法定契約承擔」之效果，由第三人繼受出租人在租賃契約中之一切權利與義務，第三人成為原租賃契約之出租人，故承租人可依本條規定向第三人主張租賃契約繼續存在，學說上稱此為一種「債權物權化」之表現。
（二）分管契約（民法第826條之1）
依民法第826條之1規定，關於共有人間之約定，在不動產，若共有人已將分管契約或分割協議等於地政機關進行「登記」，即可發生「物權效力」，即登記後將導致契約或協議發生「債權物權化」，而得拘束不特定之受讓人。至於動產，立法者基於登記制度成本之考量，並未創設動產物權之登記制度，故規定受讓人於知悉或可得而知該契約或協議存在時，始能拘束受讓人。
（三）公寓大廈規約（民法第799條之1；公寓大廈管理條例第24條）
民法第799條之1及公寓大廈管理條例第24條規定，公寓大廈之規約對於任何區分所有建物之受讓人均有拘束效力。該二條規定之所以使規約得以發生「物權效力」而一律拘束受讓人，是因為公寓大廈之規約是採取「分散登記」之方式，即不同社區之規約各自存放在其管理委員會內，而受讓人在成為公寓大廈之區分所有權人前，均得依公寓大廈管理條例第35條請求閱覽或影印規約，則規約之內容即存在「公示性」而得發生「物權效力」，具有拘束受讓人之正當性。
（四）土地預告登記（土地法第79條之1）
民法第79條之1規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。本條之立法目的在於保全請求權人之權利，以「登記」作為公示方法，進而限制登記名義人處分其土地之權利，使請求權人之權利發生「物權效力」，而得對抗不特定之第三人。
三、結論
綜上所述，讀者似乎已經發現，債權可以物權化的關鍵原因在於「公示性」，即透過債權的「公示外觀」使第三人可以認識該債權存在，進而發生物權效力而拘束該第三人。例如：民法第425條承租人是以占有作為公示外觀，而使房屋受讓人受租賃契約之拘束；不動產分管契約和公寓大廈規約則是分別透過集中登記（地政機關之分管契約登記）以及分散登記制（各社區規約存放），使共有物或區分所有建物之受讓人受分管契約與規約之拘束；土地預告登記同樣也是透過登記，使後手必須受前手登記請求權之拘束。
當債權存在公示外觀時，第三人對於獲取債權存在資訊的搜尋成本很低，而此時若能立法使債權發生物權化效力，也有助於當事人（如承租人或共有人等）對於物的事前長期投資，而使資源被投放在更精確的位置，整體而言，更能避免社會資源的浪費，離整體社會效用最大化的理想更近一步。
財產法爭點整理 在 讀家補習班2021【司律】張璐的民事財產法爭點解題班第1堂 的推薦與評價
歡迎分享影片連結 ~更多資訊請點擊以下連結~▻ 購買讀家雲端課程https://www.kai-tech.com.tw/▻ 讀家補習班電子書 ... ... <看更多>