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早上有經過711的話～快進去買😂
我大膽預測這會是下一個大缺貨的飲料XD
這是比菲多公司推出的「所以奶茶」
其實就是含有豆乳的飲料～
感覺比純奶茶健康一點點😅
飲料要少喝，但瓶子不能不蒐集💪
❤️豆乳紅茶
很像南部夜市會賣的豆漿紅茶，
順順的口感很好喝～
💚豆乳綠茶
有種抹茶的味道，一開始還有甘蔗味，
哈哈哈包裝很美可以買兩瓶收藏，
硬要選一瓶的話，我會選紅茶口味的🙋
#深夜去逛711都會發現有趣的新產品
#因為都是晚上進貨吧🤔
#買到的人來下面回報👇
By. 春
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。
總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。
因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。
最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。
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要做到投資獲利其實非常簡單，因為你只需「低買高賣」即可！相信這個道理大家也明白。。。不過現實又如何？你會發現身邊不少投資初哥還是老手都會經常做錯方向，「高買低賣」以至焦頭爛額，為甚麼？其實他們犯上四種心態上的錯誤，只要能夠避免接下來影片中所介紹的錯誤，投資勝算將能大大提升！
第一點就是延遲，投資跟買菜買衫是不一樣的，買菜買衫就算是買車全部也有一個共通點，就是價格方向只有一個，就是向下，我們會認為想買的東西是可以等待，知道價格方向是向下，所以第一件事在圖表當中如果在低位彈上，大家往往也不夠證據做投資決定，這是因為在你未購入時，必定是估計價格是向下走的，這是生活上預設在腦海中投資的方向，就是自己買不到的東西，早晚也能等到它減價 一定買到，所以機會就此錯失了。仍成了第二步是原來功課做對了，最後資產向上升，就此會導致你在真正買入時的價格，已經不是今天的價錢，風險亦不是今天的風險，你就要追貨了。
第二就是貪心，在心理學來說，人對最近發生的事是最大記憶的，所以對過往發生的事情，包括2007年，基本上大家開始投資時候都是買股票，買一次升、買十次又升，買第十一次時沒可能是跌吧！注碼越加越大，其實你不知道是第11次或是12次會爆，2007年一樣 1997年一樣，科網股其實也是一樣，因為大家對最近的事件是最大興趣及回憶，所以會覺得自己已是無敵，所以大家要了解清楚自己在買甚麼，成本需時多久，長期策略應該是什麼，避免最近的回憶會影響自己的買入賣出決定。
第三就是太驚輸，驚輸其實是沒有問題，不過太驚輸會令所有事情扭曲，令最初的投資決定，最初是投資還是投機，止蝕位置、賺的位置所有也忘記得一乾二淨，就像剛才的例子
因為自己想太多，基本人別人不是這個意思，多了雜聲在策略內，所以我們有少許提示給大家，第一最主要留意的是自己的成本價完全不要放進部署內，因為自己的成本價其實影響不大，對後市、股票或者是國家所做的事情，不會因為你成本價50元會回落到給你買，不會因為你未買會繼續升給你賺，所以我們往往也會有貼士給大家，成本價其實影響很深遠，不過這是很難的功課，不過盡量嘗試成本價不要在大策略內，這樣就有可能不會太驚輸，令自己有多點理性，去做一些自己應有的投資決定。
第四就是沒有耐性，剛才的故事提及了資產價格跌到最後的時候，我們也沒有離開，去到最後真的等不到，永遠在見底的時候就走了，情況就好像這升降機，因為這升降機我們是十分清楚它的循環，十分清楚它一定會回來，但剛才也提及過，投資跟買菜是不一樣的，因為剛才提及的都是會貶值，而投資就好像做生意，當你熟習你的資產、股票和經濟數據，是一個循環的時候、早晚也會發生的時候，才會用「耐性」這兩個字，千萬不要濫用「耐性」這兩個字，但如果你所買的資產是不熟習其循環，或者甚至你知道資產是會繼續下跌時，你應該回到第三步就是早早止蝕，希望經過今集大家都明白到「人性」為什麼會導致在投資上會高買低賣。
首先第一樣就是要熟悉自己資產的週期和循環，第二是希望剛才分享的四個小貼士，我明白是較難的，不過大家加以嘗試，多於練習，希望可以克服這個問題，感性少一些、理智多一點去做每一個投資決定。
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