#書來面對EP25為何你買不起房子
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本集關鍵字：
台北房價所得比 | 房地合一税2.0 | 囤房稅 | 土地壟斷 | 經濟租 | 亞當斯密 | 新古典經濟學派 | John Bates Clark | 凱因斯主義 | 新自由主義 | John Rawls | 財產所有民主制 | 柴契爾 | 購買權 | 房屋私有化 | 信貸管制 | 金融大改革 | 債務轉移 | 證券化 | 次級房貸 | 生命週期假說 | 亞洲四小龍 | 低利率 | 利益相關人銀行
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推薦閱讀：
Peter Moskowitz《如何謀殺一座城市：高房價、居民洗牌與爭取居住權的戰鬥》
David Harvey 《新自由主義化的空間：邁向不均地理發展理論》
Ken-Hou Lin, Megan Tobias Neely《大逆轉：金融擴張如何推升不平等》
金融擴張如何推升不平等 在 [新聞] 誰說包租婆好賺？專家喊「買股不買房才- 看板home-sale 的推薦與評價
※ 引述《anti87 (888)》之銘言：
: 年看到的，不同主題及內容的書籍中，居然有著與投資理財相關的共同致富密碼：想要成
: 為有錢人，千萬記得要「買股，不買房」！
這段話算是倒果為因
有錢人持有大量的股票，並不等同於買股票就會變成有錢人
有錢人持有大量股票的原因很多
有些是為了把持住公司的經營權
有些是在玩一些交易手法，透過金融制度產生更多的錢
像下面提到的金融詛咒，裡面就是在講這些操作手法
使得金融過渡膨脹，傷害了實質的生產力，使產業邁向死亡
而且裡面就有提到吸收金錢最多的之一就是房地產
大逆轉：金融擴張如何推升不平等
這本書中也沒有提到你要變得有錢就改買股不買房
這本書本來講的金融本來是為了服務眾人的角色 (借款、信用中介、風險控管)
逆轉反客為主變成支配眾人的角色
反而擾亂的整個消費市場的秩序，加重了財富的不平等
: 首先在《金融詛咒（Finance Curse）》這本書中，作者Nicholas Shaxson指出，美國最
: 富的5%人，握有2/3的股份。且由於公司越來越優先拿利潤，買回自己的股票，而非用來
: 投資，使得股價大漲，並造成股東受惠最大。根據Nicholas Shaxson所引述資料顯示，
: 2015年，公司回購股票佔公淨收入的比，美國是110%、英國更高達150%。
: 另外在《大逆轉：金融擴張如何推升不平等（Divested：Inequality in the Age of
: Finance）》這本書中就提到：自1980年代開始，雖然美國全國的財富繼續增加，但經濟
: 成長的果實，幾乎全都落入最富有的前20%家庭手裡。富人（富有家庭）的致富方程式就
: 是：高所得→投資更多→賺到更多的錢→改善子女人生機會→財富移轉→更為富有！
: 一般來說，富人的資產配置主要是股票（美國前10%的富人，擁有80%的股票，包括直接持
: 有股票、股票共同基金、退休帳戶、年金和信託），中產階級則多半是房地產；至於窮人
: ，則擁有最多只能穩定家庭生活，但對於累積財富沒啥幫助的車子及房子，且可能欠下一
: 筆不小的車貸及房貸（經統計，一半人所欠房貸，大約是住宅價值的1/4）。
: 該書作者林庚厚及Megan Tobias Neely 認為，自2007年以來，美國社會不平等大幅擴大
: 之中，頂層所得一直能保持穩定，但底層60%人口的收入卻下滑的原因，就在於房貸危機
: ，造成中產及勞工階級家庭的財富崩跌。特別是家庭往往將很大一部分，甚至是全部，全
: 都重押在房屋的投資上。不但債務負擔較重，也比較容易因為失業，或是遇到緊急醫療狀
: 況周轉不靈而債台高築。
: 作者林庚厚及Megan Tobias Neely指出，有錢人雖然借得多，但利息也低。且有錢人的所
: 得中，有30%~50%是用於投資（以便賺取更多財富），而窮人則多半是「入不敷出」。
: 至於在《只有資本主義的世界（Capitalism, Alone）》一書中，專門研究全球不平等議
: 題、曾任世界銀行（World Bank）研究物門首席經濟學家的作者Branki Milanovic，就引
: 述2013年的數據指出，全美1%的富人，擁有一半以上的股票、55%的金融證券、65%的信託
: 產品，以及63%的股份，使得全美90%的財富，都集中在10%的富人手中。
: 這些有錢人的特徵，主要是「有更多資產」、「資產/所得比較高」，以及「有更多不同
: 類型的資產（證券及金融工具佔3/4，房產則不到10%）」；中產階級的特徵則是「資產不
: 多元（主要擺在房地產）」及「舉債度高（2010年已高達80%）」。
: 為什麼富人越富，但中產及窮人的財富，遠遠落後於富人？ Branki Milanovic 認為其最
: 主要的關鍵，就在於「不同資產類別的回報率是不同的」。他引述文獻資料指出，從1983
: 年到2013年這30年間，有錢家庭的家戶所得較高，是因為金融資產的表現，遠勝過房地產
: 以金融資產為例，其平均實質（排除通膨）年報酬率為6.3%，但房地產的平均實質回到率
: ，就只有0.16%。如此之下，財富排名前1%的總資產報酬率，每年平均是2.9%，中間60%的
: 中產階級報酬率，則只有1.3%。30年下來，以上的差異讓富人的投資報酬率，整整多了
: 60%。
這段不完全正確，看了數字就覺得怪怪的
根據Observations的網站
https://reurl.cc/rRLpky
房地產和股市在1980以前成長率是相當的
但是1980以後金融資產市場成長率是房地產的兩倍
: 以上，筆者花了一些篇幅，把這幾本主題不同，但關於「富人之所以成為富人，且越來越
: 富」的原因陳列，就是想趁此機會提醒國內投資理財大眾，千萬要揚棄過往不切實際、沒
: 有大規模真實統計數據佐證的錯誤迷思了。
: 以國內為例，根據過往資料統計，過去15年，0050 ETF的平均年化報酬率至少有8%（
: https://fund.udn.com/fund/story/7488/6374780），以上面提到的台南700、800萬房子
: 為例，除非年複利報酬率也能超過5%（如此一來，得保證15年的房價漲幅，要超過208%，
: 也就是由現行800萬元，漲到1664萬元以上才行），否則，投資0050的整體報酬率，將遠
: 高於買房並出租。
這段不正確
我們就假設0050的年化報酬率是8%好了
就用他說的800萬房子開始算好了，2成自備款再加0.5成其他成本共2.5成好了
銀行利率算1.8%，每月還本15年來平均是14500
一開始本金是200萬
0050 15年後是634萬，複利所得434萬
15年來還本的利息持續投入，成本為263萬，獲利為229萬
算到房屋來，假如你一毛出租獲利都沒有，那房價15年要漲到1628萬(已算房地合一)
假如你有出租投報率4%呢，扣掉15年來平均利息約8.5萬/年，獲利是352萬
實際上15年來房價漲超過1188萬(已算房地合一)就會打敗0050的績效
大概平均房價年增幅2.6%
如果租金投報率更高，則有更明顯的套利空間
但因為房屋第三間以後限貸成數問題，績效也會打折扣
會造成這樣結果的原因在於房地產是帶有槓桿的
也有就是所謂的租金現金投報率和租金總價投報率的不同
: 但就算如此，從事不動產投資的人，還必須注意以下幾大問題，首先就是「初期投資金額
: 不低」。且正因為單次投資金額過大，投資人就很難因為「標的分散」，而降低「選錯標
: 的」的風險。
: 其次，由於投資標的過於單一，未來就算要脫手或轉換投資標的，也很容易因為標的（房
: 子）先天上的特質，而比一般標準化的投資標的要困難一些，且時間延長。
: 再者，只要是出租，就有可能遇到「空租」，以及房屋維修費用等問題（有興趣的讀者，
: 也可以參考此文：
: https://www.cnbc.com/2022/08/11/millionaire-and-real-estate-expert-dont-buy-a-home-unless-you-can-afford-to-waste-money.html
: 、https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4023507。當然，美國在房地產持有的
: 費用及稅負上，比台灣高出非常多）。以上種種，都會影響（降低）整體不動產的投資報
: 酬率，值得想要透過房地產投資而致富的民眾多加參考。
: 心得：
: 簡單講，富人的特徵是，主要投資在股票上，中產階級和窮人投資在房地產
: 而中產階級與窮人的差別在，中產階級是買來自用和租人
: 窮人則是貸款買房或是租屋。
: 各位房子買整排的大房東怎麼看？
如果問我的建議的話
1.有錢人持有大量股票以及其他大量金融資產，但絕不代表買股票你就會變成有錢人
2.股票和房地產都是好的工具，不用畫地自限
3.前兩間房的槓桿很大，加上利率不高，應該好好利用
記得以前有一句話，要變成有錢人只有三個方法
1.投對胎 2.投機 3.創業
想靠正常手法投資變富有實在不太可能
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