#裁判時報第109期 📌從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授）
本文評析最高行政法院108年度判字第116號判決，分析案例事實之爭點，涉及預計以多數套房「出租」可否視為「營業行為」，最後「出售該房屋」的一次性行為，應如何認定為「營業行為」的問題。就此，涉及營業稅法及所得稅法如何涵攝的問題。李惠宗老師逐一分析法律爭議，精準說明營業稅法以及所得稅法規範內容之適用與涵攝，就具體個案以及判決內容進行分析，執得一讀。
✏關鍵詞：稅疑惟輕原則、反面解釋、信賴保護、一時貿易所得、法律不強人所難、稅捐適用選擇權、特種營業人
✏摘要：
本案事實徵、納雙方並不爭執，乃納稅義務人於民國（下同）95年1月1日購買位於臺中東海大學附近土地及地上物，嗣改建為8層樓之建物，其內設有45間套房，於96年1月19日取得該建物之所有權後，持續出租收取租金（下稱「東海翰林苑」）；復於99年8月31日將系爭房地以總價新臺幣（下同）50,000,000元出售與訴外人梁○○。納稅義務人就租屋收取租金行為，於97至99年申報綜合所得稅，並經國稅局核定在案，其後出售該房屋，亦申報個人綜合所得稅。
✏試讀
🟧「租屋」與「售屋」行為認定為營業行為之理由
私人以出租營利之目的而斥資購建房屋，於購建之後，又長期出租，收取鉅額租金，即屬事實上經營租賃業務，為營業行為，自屬經營租賃業務之營業人。另營業人銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產，亦屬整體營業行為之一部分，除屬於依營業稅法第4章第2節規定計算稅籍之營業人，免徵營業稅外，仍應課徵營業稅，此稽之營業稅法第8條第1項第22款規定自明。且參酌行為時商業會計處理準則第17條亦規定：「固定資產，指為供營業上使用，非以出售為目的，且使用年限在1年以上之有形資產；其科目分類與評價及應加註釋事項如下：……二房屋及建物：指營業上使用之自有房屋建築及其他附屬設備……。」
以上判決，就長期租屋構成營業行為，應可贊同。再者，營業人」，故其「銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產」……
🟧就經核定綜所稅是否構成信賴保護之理由
就納稅義務人針對「租屋所得」，已先行報繳個人綜合所得稅及針對售屋行為報繳「財產交易所得」，是否構成「信賴保護」而言，最高行政法院認為：
（四）次查，上訴人購地建屋出租及出售系爭房屋，符合以營利為目的，且持續性從事一定經濟活動之營業行為，亦不符合免辦營業登記，免課營業稅及營利事業所得稅之情形，自應辦理營業登記，課徵營業稅。縱其出租套房租賃所得部分，上訴人雖自行申報綜合所得稅，惟因營業稅與綜合所得稅屬不同稅目，尚不得因本件課稅事實已先受有綜合所得稅之核定，就認為出售系爭房屋非營業行為，而可免除其就該銷售行為負有申報繳納營業稅義務等情，經原判決論述甚明（參見原判決第22頁2）。是依上訴人經營模式以觀，乃該當於營業稅法第2條第1款所稱之銷售行為，上訴人依規定負有開始營業前辦妥營業記，並申報銷售額之義務，並不能因其自行申報年度綜合所得稅，將出租系爭套房之租金收入列為租賃所得，經被上訴人誤依其申報而核定，而免除其法定義務。
🗒全文請見：從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授），裁判時報第109期
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附屬建物定義 在 [閒聊] 台北市都這樣亂賣房嗎？坪數都亂算- 看板home-sale 的推薦與評價
小弟最近在上網看台北市房子，
想不到努力工作十幾年之後還是買不起台北市的房子，
很好奇，台北市都是這樣在亂賣房嗎？坪數都這樣亂算嗎？
這樣亂賣的房子真的有人會出價買嗎？
這在台北市是正常現象嗎？
以這個房子為例：
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/7941813.html
號稱權狀坪數28.04坪，公設比：42%，
反推至少室內居住面積也有58% = 16.2632坪,
但是這個照片一看很明顯的室內面積連十坪都沒有，
他是怎麼得到權狀坪數28.04坪？
還有這個附屬建物：4.416坪，這是什麼東西？
共用部分家附屬建物大概16.5坪,
所以實際公設比是59%?
更不要提"主建物：11.791坪"這個根本比室內面積多了三四坪
台北市都是這樣亂喊坪數亂賣房嗎？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 24.4.131.164 (美國)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1597694069.A.3C4.html
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 08/18/2020 03:54:51
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 08/18/2020 03:55:20
我質疑的點是坪數亂算，
你說的這些應該都已經算進公設裡頭，
柱子跟牆佔的室內面積也不會超過兩坪，
而且我還是第一次聽過有人把牆也算進室內面積裡頭，
那你是怎麼算牆的坪數？這就有趣了
如果你不算牆的厚度，而是用牆的面積，
那這間房子可以算室內面積一百坪
這種算法太超過
※ 編輯: waitrop (24.4.131.164 美國), 08/18/2020 04:58:55
權狀28.04坪，最後室內居住面積少於10坪，
誇張到不知道是怎麼得到這數字的
以同樣主建物：11.791坪左右為例，
另外這個房子主建物：11.66坪卻明顯大很多，
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/8085932.html
問題是室內居住面積明顯比主建物11.791坪小
就是這間讓我覺得很誇張
沒錢飛來飛去啦！就只是個到處流浪的打工仔，
也曾經在北京上海深圳打工作，
南部沒人這樣在算的啦！
透天都是實坪，電梯大樓也不會算到後來得房率<=42%,
更不要提美國北京上海深圳，沒人在這樣算的
地下室絕對不可能算在坪數裡頭，
美國的實坪定義是必須可以住人的空間才能算坪數，
很多加蓋的房間跟單位也都不能加在坪數裡
三間房子加起來都還比不上台北市的一間房，
甚至這間房都比我買的任何一間房子都要貴很多
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