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OH～多麼聳動的標題「中國版次貸風暴」😲
是否讓投資人們想起 2008 年的「#雷曼兄弟 惡夢」呢？
💡 先來說一下：#恆大集團 是做啥滴？
1. 中國規模最大的房地產開發商之一，1996年創立
2. 業務多元，跨足能源汽車、旅遊、體育、金融、養老
💡 這麼強大的企業，為何會走到如此悽慘的地步？
其實，中國有不少房產公司都沿襲香港「#預售屋制」：
企業向銀行 🏦 貸款 💰 買地 → 數月內開始賣樓 🏬、收回資金 💵💵→ 把這些錢 💵 去買更多土地
（然後就 💰 → 🏬 → 💵，不斷循環 ...）
🚫 恒大當時搭上政策「順風」＋高槓桿開爆 → 成了中國第一大房產商
玩這麼大，結果 #流動率 出現問題了（94 手上的現金不夠）
當然～也被中國監管單位盯上了 😱
這件事除了告訴我們「槓桿亂開的下場」外，還可關注這些問題：
💡 中國政府會出手幫恒大收拾爛攤子嗎？
💡 恆大危機可比擬當年雷曼兄弟風暴嗎？
💡 恆大違約恐對債券市場產生什麼影響？
就讓我們繼續看下去唄 🤓
#中國房地產到底怎麼了
上上週我們提過中國的遊戲圈被限制、演藝圈被整治。
再更早之前我們提到補教業的「去資本化」，
所有補教業者通通變慈濟，公益不營利。
然後科技大老們「瘋狂捐錢」，響應習近平的「共同富裕」。
現在中國市場簡直是颱風天的海平面，
海浪亂七八糟，一下這裡拉起一陣大浪然後立刻崩掉，
一下那裡一堆碎浪晃的你暈頭轉向。
然而，這些都只是前菜。
如果我們把目光放向中國房地產。
那才是真正的無敵海景佛跳牆。
.
#索羅斯開口 #你就得擔憂
美國有個超級有名的億萬富翁叫索羅斯（George Soros），
有在關注金融市場的台灣人應該也都認識他。
索羅斯是個貨幣投機客，但也是眼光超銳利的金融巨鱷。
他最有名的事蹟就是在1992年放空英鎊，
結果英鎊像大怒神一樣跌到地下十八層。
索羅斯一個人將英國央行搞到破產了。
.
但我們今天重點不是索羅斯有多厲害。
而是最近他說的話。
上週，全球最大資金管理業者的貝萊德集團（BlackRock Inc.）高調宣布進軍中國市場，
貝萊德這一舉動不容小覷啊，
它將成為中國第一家全外資擁有的共同基金公司，
也象徵著中國金融市場對外開放的第一步。
.
然而，索羅斯大搖頭。
他上週投書到華爾街日報，直言不諱的說：
「Pouring billions of dollars into China now is a tragic mistake.」
（現在向中國投入數十億美元，就是個悲慘的錯誤。）
喔喔喔，索羅斯辱華專車要出發囉，你各位快繫上安全帶。
索羅斯這篇文章提及了各向我們前陣子說過的事。
其中有一句話特別吸引我：
「The BlackRock managers must be aware that there is an enormous crisis brewing in China's real-estate market.」
（貝萊德的管理人員必須意識到，中國房地產市場正在醞釀一場巨大的危機）
#中國房地產倒閉潮
#很大的恆大也難逃
索羅斯這句話讓我想起最近讀到的相關新聞。
上報前幾天報導：
【中國地產公司「一天倒一家」共274家破產 2022年3月將達償債最高峰1039.4億元人民幣】
沒錯，中國房地產公司現在正像颱風天的路上招牌，
狂風吹過路倒一片。
光是今年，就倒了274家房地產公司。
當然大部分以小家的為主，
但我們都看過美國2008年金融風暴，
房地產不是英雄單打獨鬥，
房地產是火燒連環船，
小船起火，綁在旁邊的大船你也別想躲。
.
但為什麼會倒成這樣？
中國不是大家都富起來了嗎，不是有更多人可以買房嗎？
是這樣沒錯，現在中國的中產階級變多了，
房市交易也已經飛奔了好幾年。
問題不是出在消費者，而是出在這些營造業集團上。
.
中國房地產的產業特色是高規模槓桿。
就是明明手上沒那麼多錢，
但為了要搭上中國經濟起飛的風潮，
企業們硬借了大量資金投入開發。
他們的想法都是我先蓋了再說，反正蓋出來一定有人買。
再加上中國政府官員鼓勵銀行多放貸，刺激經濟成長，
地產大亨們的狼性開發，搭配銀行資金的搧風點火，
中國的民間債務風險越疊越高，越來越驚悚。
這些建設公司很會蓋很高很大的建築物，
但其實他們最會蓋的，是債台高築。
#中國政府出手了
中國政府有意識到債務的嚴重性，所以他們去年就出手了。
去年他們推出所謂的「三道紅線」，也就是我們認知的打房政策。
三道紅線都是在規範企業不准借太多錢，
如果債務比高出一定數字，
中國政府將會有所懲罰（或限制不准再貸款）。
這聽起來很合理對吧，
但是因為政策來的太突然，各集團為了短時間內符合規定，
反正作了更多加速市場崩跌的舉動。
.
其中一間叫恆大。
恆大是中國前幾名的房地產集團，富可敵國的那種。
他們同一時間在中國可能有數百甚至數千棟房子在蓋。
但是恆大同時也是全中國債務比最大的企業。
預計負債高達3,000億美元。
恆大為了快速降低他的負債，開始低價販售他手上的建案。
.
哇，低價販售也太棒了吧！
來唷各位，這裡有一批好便宜的房子喔。
房價降低，消費者不是應該要很快樂嗎？
答案是否。
因為恆大這幾年來債務過高，
其實已經有很多房子都蓋不出來了，
消費者買了一套兩年的預售屋，蓋了四年都還沒蓋好。
再加上我們前面講說有很多小家的房地產倒閉，
現在大家對於「買房子」已經是避而遠之，消費者信心度全失。
而且恆大的債務危機新聞一直被大量報導，
身為消費者，你肯定就會擔心，
就算我現在衝進去撿便宜，
萬一恆大兩年後倒了怎麼辦，我的血汗錢是不是就丟水裡了。
.
就這樣，中國房市呈現一種「無量下跌」。
就是賣家跳樓大拍賣，買家都不願意買，
整個市場陷入恐慌，大家都在擔心，
如果連恆大都倒了，積欠上千間的營造商的貨款付不出來，
以及數萬戶成交的消費者血本無歸，
它將會是一整個從上到下的經濟崩盤，無人能倖免。
.
我在研究這篇新聞時，腦袋裡不斷回放美國2008年次貸危機的畫面。
大家有興趣可以去看電影《大賣空》，
或是看一本書叫《高盛陰謀》。
看完後那你可以想想看，
中國房地產若崩潰，會發生什麼事呢？
我光想像，就不自覺的瑟瑟發抖呢。（怕.gif）
---我是工商線---
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#Day房產投資思維Day1
今天總共有86人上線，創了新的紀錄！
感謝課程中所有的助教以及組長的支援，你們真的是太棒了！
今天我們學會了～
房地產投資的邏輯與心法
了解了資產與負債
知道了預售屋與中古屋的優劣以及如何選擇
會算了自己的額度與貸款條件
學會了如何陌生開發銀行人脈
除此之外
我們還分享了買房最重要的區域六大指標
如何從謄本找到賣方的背景與弱點
雖然內容很多，但是我們很有效率地完成了這些內容！
房地產投資雖然看似簡單，但實際上要了解的還真不少，這是這輩子可能要花的最大筆的錢，當然不能馬虎，你同意嗎？
今天我已經空了，相信你們已經滿了！
明天還有一天，請繼續加油喔！
我們明天見！
＃房產投資思維
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1.房子賣掉、轉貸、提前繳完貸款保單不會失效，就變成一般壽險的概念繼續繳費，第一順位從銀行變成受益人。
2.被保險人必須和貸款人同一人。
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本頻道紀錄各式不動產的參觀紀錄與懶人包，
內容與立場皆不代表建設公司或銷售單位，
如有任何購屋疑問，請洽銷售現場或建設方，
感謝大家的支持，也歡迎大家邀請我們參觀各建案！
210319TVBS+民視 加強打炒房 央行調降貸款成數 法人最高4成、自然人第3戶降至5.5成
TVBSyoutube→https://youtu.be/uj90-dctcWM
TVBS新聞→https://news.tvbs.com.tw/life/1479810
民視youtube→https://youtu.be/nFj4xZcPim0
民視新聞→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2021319F02M1
【TVBS記者 林旼叡 / 攝影 蕭明正 劉昱駿 報導】
央行18日理監事會再宣布打房政策，因為發現我國法人持屋比例高，甚至從去年統計看，有54.51%的法人「購屋不到1年內就售出」，因此這回針對法人購屋貸款提「貸款成數限制」，還要擋投資客，名下如果有3間房要申辦房貸，貸款成數也降低，若買豪宅同樣也限制，有沒有效？帶您來看。
記者林旼叡：「全台這麼多間房，這麼多棟樓，哪一戶是你的呢？央行在去年12月說打房，遏止投資客炒房價，但被說效果不彰，因為法人還是持續囤房，而且短時間內的交易也很明顯，3/18央行祭出『第二波打房政策』，不讓你有任何緩衝時間，3/19新制就上路。」
央行總裁楊金龍：「我們為什麼會對這幾項來做調整，我們以前呢是一個自律規範，現在是把它變成一個一致性規範。」
以前讓銀行自律規範的，這回直接訂規矩要你跟著做，這次的打房4大措施，第一法人購添購不動產貸款，最高成數從6成降到4成、其次一般民眾名下如果有第3間房辦貸款，最高申貸成數也從6成降到5.5成，若你買的到第4間房，貸款成數只能5成！要是買的是豪宅，一樣只能貸房價的5.5成，如果有好幾間豪宅買到第4間貸款金額只能4成，再來就是從自律規範變硬性規定的，工業區閒置土地，若要拿來抵押貸款最高只能5成5，當中1成還得保留當動工款，同時要附具體的興建計畫才OK。
房仲陳泰源：「只能夠說這一次央行祭出的這個政策啊，可以說是相當的重，而且也相當的精準，所謂的精準是說至少它排除了自然人，尤其是持有3戶以下的，那至於對於首購買第1間的人，是完全沒有任何的影響。」
看看內政部統計我國有555.79萬人擁有不動產，當中8.09萬人擁有4間房以上，而法人則有11.24萬人擁有住宅，但也有1.34萬人用有4房以上，持屋比例高1年內出售比例也高，有過半的法人去年買屋不到1年就售出。
央行總裁楊金龍：「各個國家的一個實政的一個結果呢，都認為稅跟選擇性信用管制的組合呢，對於抑制房價呢它是有效的！」
先推增稅讓你繳更多再推信用管制，讓你能貸的變少，央行這次大刀闊斧，因為楊金龍早說過打房要各部會合作，加上房地合一2.0中長期效益如何？想買房的百姓正在看！
【民視新聞／林苡婕、李奇 台北報導】
政府打炒房再出招，行政院祭出房地合一2.0修法，央行再度加碼打炒房力道，從19日起調降多屋貸款成數，其中公司法人自第一戶起貸款條件僅剩下4成，自然人第3戶起則從6成下調至5.5成，防堵投機客利用預售屋炒房。對此，商總理事長賴正鎰則表示，將會衝擊房市交易量30%。
預售屋看板高高掛，疫情之下房市急遽升溫，為了抑制房價，行政院先前新拍板，房地合一稅2.0，出手對短期買賣課重稅，央行也在去年12月開出第一槍，祭出信用管制貸款成數，不過現在央行打炒房再出招。
行政院長蘇貞昌表示，「中央銀行也訂定，對於買豪宅第三間房以上的，不再給予高成數貸款，把貸款成數降低，這些都是為了打炒房。」
央行拋出震撼彈，配合政府健全房地產市場方案，3月19日開始，國內公司法人購置住宅貸款，最高成數一律限制為4成，自然人方面第三戶開始，從6成降成5.5成，第四戶以上降為5成，工業區閒置土地抵押貸款，也從過去銀行自律規範限制為最多5.5成，加大打炒房力度。
房仲專家陳泰源說，「針對這個投資客炒作的，比較是針對預售屋，因為畢竟預售屋在中南部，房價基期比較低，可能總價不用一千萬，幾百萬也可以買房子，最主要針對的對象，就是針對法人，也就是成立投資公司，來買賣這個不動產短進短出。」
根據內政部統計，非不動產及營建工程業法人，持有一年內即出售住宅的比率，高達54.51％，因此政府再出招防堵投機客，對預售屋衝擊最大，不過本身就是建商的商總主席賴正鎰不贊成，評估將影響銷售量30%。
商總理事長賴正鎰提到，「對房地產將會帶來非常負面的影響，整個的預售的量，會減少30%以上。」
政府打炒房一招接一招，從去年禁紅單預售、信用管制後，房市短期投機稍有降溫，政府這回再出狠招，財政部與央行兩大部會聯手，希望能有效遏止炒房歪風。
陳泰源youtube→https://youtu.be/7dM9VegNtyw
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想請問大家如果預售屋貸款不走整批貸款而是自己找配合的銀行迅速對保然後立刻要求建商驗屋然後驗屋一次就過不複驗這樣是不是可以以最快速度交屋理論上 ... ... <看更多>
預售屋貸款銀行 在 [閒聊] 預售屋自己找銀行對保可以比較快交屋嗎- 看板home-sale 的推薦與評價
想請問大家
如果預售屋貸款不走整批貸款
而是自己找配合的銀行迅速對保
然後立刻要求建商驗屋
然後驗屋一次就過不複驗
這樣是不是可以以最快速度交屋
理論上只要有使用執照就可以對保
這樣要求建商對保完立刻驗屋應該很合理吧
第一次買房，請教各位前輩了，感謝
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.11.65.220 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1635858075.A.C26.html
... <看更多>