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🔴06標 設計款 寮國檜木福袋蟾蜍(大)$2800+1
🔴07標 設計款 寮國檜木福袋蟾蜍(小)$1680+1
🔴08標 寮國檜木咬錢蟾蜍聚寶盆 $1580+1
🔴09標 寮國檜木招財龍聚寶盆 $1980+1
🔴10標 寮國檜木招財聚寶盆 $$888+1
🔴11標 寮國檜木咬錢招財龍龜 $1988+1
🔴12標 寮國檜木齊天大聖 孫悟空 $2800+1
🔴13標 寮國檜木關公 $2888+1
🔴14標 寮國檜木招財金牛扭轉乾$988+1
🔴15標 寮國檜木招財相親相愛豬$1800+1
🔴16標 寮國檜木招財咬錢蟾蜍 $688+1
🔴17標 設計款 寮國檜木黃金招財惡霸 $888+1
🔴18標 設計款 寮國檜木黃金柿子事事如意(4顆)$1588+1
🔴19標 寮國檜木Q版彌勒財神兩隻 $888+1
🔴20標 寮國檜木斧頭(福到 $988+1
🔴21標 寮國檜木雙龍寶瓶 $1980+1
🔴22標 設計款 寮國檜木福瓜&絲瓜兩顆一組 $1580+1
🔴23標 寮國檜木寶箱咬錢蟾蜍 $688+1
🔴24標 特別版!沈水綠檀寶箱咬錢蟾蜍$1580+1
🔴25標 寮國檜木關聖帝君 $1200+1
🔴26標 寮國檜木寶瓶觀音 $1500+1
🔴27標 越肖雙倍聚財咬錢蟾蜍 $988+1
🔴28標 寮國檜木雙倍聚財咬錢蟾蜍$888+1
🔴29標 血龍木招財福氣豬 $588+1
🔴30標 寮國檜木招財如意小姊姊豬 $688+1
🔴31標 寮國檜木招財豬 $588+1
🔴32標 寮國檜木如意豬 $688+1
🔴33標 樣本 寮國檜木壽桃小姊姊招財豬 $688+1
🔴34標 寮國檜木葫蘆(福氣 招財小哥哥豬 $688+1
🔴35標 寮國檜木招財黃金咬錢龜(小)$800+1
🔴36標 寮國檜木招財黃金咬錢龜(大) $3980+1
🔴37標 越肖釘瘤招財豬 $888+1
🔴38標 寮國檜木網紗瘤咬錢蟾蜍 $3980+1
🔴39標 設計款 血龍木屠龍寶刀 $1980+1
🔴40標 血龍木聚寶盆 $1500+1
🔴41標 寮國檜木彌勒財神 招財進寶$2800+1
🔴42標 寮國檜木招財大聚寶盆$2588+1
🔴43標 寮國檜木招財金賺豬擺件 $5000+1
🔴44標 花梨木茶具組$888+1
🔴45標 越肖三用途 $68+1
🔴46標 寮國檜木元寶招財豬 $888+1
🔴47標 寮國檜木招財豬$588+1
🔴48標 牛樟香噴噴聚寶盆 $888+1
🔴49標 龍柏茶具組 $1800+1
🔴50標 龍柏聚寶盆 $888+1
🔴51標 越肖釘瘤造型寶瓶 $1800+1
🔴52標 越肖風化造型寶瓶兩款一標 $888+1
🔴53標 越肖手珠20mm $168+1
🔴54標 血龍木寶瓶 $688+1
🔴55標 龍柏蘋果 兩顆一標 $358+1
🔴56標 越肖釘瘤寶瓶一次兩隻 $2800+1
🔴57標 越肖茶具組 $999+1
🔴58標 寮國檜木金磚 $588+1
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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬 買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Re...
龍龜 辦公室 在 龍潭拍賣場-少年猴直播現場 Facebook 的精選貼文
金沙坑贔屭
贔屭是長壽的象徵,因此家中有老人時,則可在老人家的睡房裡擺放贔屭,甚為適宜,可對老人的身心健康起重大作用
贔屭可化解小人如若在工作中遇到不順心的事,受小人排擠或上司不喜,在辦公室或家中客廳裡擺放贔屭,能助事業更好發展
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龍龜 辦公室 在 蔣堂銀飾 Facebook 的最佳解答
【999純銀 招財鎮煞-陰陽五行龍龜 】【倒流香版本】
重量:約 壹兩 肆錢 參分
三圍:約 53.3mm X 32.8mm X 33.9
(一)龍龜解災化太歲
1、八字或住宅犯太歲,家中、辦公室安放或隨身佩戴開光龍龜,可以化解制服太歲的力量。
2、家中有官非、是非、犯小人、資不抵債,財運衰弱等問題,宜擺放龍龜在客廳或主臥室中,化解凶氣,亦可當作鎮宅興家之用。注意:龍龜的頭不要衝床。
(二)龍龜化煞
1、可化解五黃煞、三煞、槍煞、柱沖煞、飛刃煞、尖射煞、火形煞、沖天煞、反弓煞
見煞方安放開光龍龜。
2、汽車內放置龍龜,具有擋災化凶煞的風水寓意。
3、家宅的大門、主臥室落在凶位,極其兇險,可用開光龍龜擋煞,龜背朝煞方。
4、如果家宅附近有負能量場所(例如醫院、殯儀館等),安放開光龍龜,可以辟邪化解負能量。
5、經常出入負能量場所(例如醫院等),身上佩戴一隻開光龍龜,可強化自身氣場,不讓負能量入侵,達到辟邪化煞的作用。
(三)龍龜招財旺運
1、可以將龍龜放在家中客廳或辦公室,將龍龜朝向門、窗方向,吸納財氣入宅。如果要安放在風水旺位,請參考本文對於風水旺位的介紹。
2、龍龜放在老闆的辦公桌或書櫃,可以有效化解種種官非是非、財運不暢。龍龜放在職員辦公室里,能化解是非口舌。
3、職員在辦公桌上安放龍龜,可以增強自身氣場,化解小人是非及災厄,且安神定智,穩定情緒,安心工作。
(四)龍龜保健康
龜會吸收天地山川的靈氣,所以特別長壽。因此,在老人家的睡房裡安放龍龜,甚為適宜,但要注意,龍龜的頭部必須向著窗外。
(五)龍龜鎮宅
龍龜安放在家宅的後方(離正門最遠的房間),有鎮宅的作用。
(六)龍龜聚氣旺人丁
龍龜安放在客廳,還有聚旺氣之作用,可旺人丁,生益子孫。
龍龜擺放方法:
1、龍龜用作招財旺宅用途時,頭部朝向門窗位即可。
2、龍龜用作化煞解災時,頭部或背部衝著有煞的方向均可.
3、如果和佛像、神像供奉在一起,正確順序應為:將佛像供在中間,菩薩像供在佛像的旁邊,神像供在菩薩像的旁邊,靈獸供在最旁邊,為親近三寶。
4、龍龜不需要上香,如有條件,可以供清水、水果。
龍龜注意事項:
1、如果與龍龜交流、培養感情,可以撫摸其頭部,但不要摸龍龜的嘴。
2、不要將龍龜倒過來放置(即背朝下,肚朝上)。
龍龜 辦公室 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值,否則只會有市建局用公家錢來收購,蝕住都要做做才會有人收購, 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶,但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號,地盤面積895呎。我做過重建報告,即使重建,最好就係重建起幢6層高嘅大廈,合共17米高,總樓面3395呎。法例規定, 如果你層樓係高過15米,但少過18米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍, 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面,住宅就最多6成, 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈,買舖博收購係好煩㗎, 如果你唔想煩,記住全香港有個證監會攞正牌,最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金,就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」, 籌備咗好多個月,八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金,開放式因為投資期三年起,之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位, 期間亦都可以喺二手市場自由買賣, 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅,你可以繼續長揸基金單位,留俾子孫, 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女,我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖, 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦,計計數,大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎,set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層,site coverage 係6成,895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎,減去135呎公用空間,實用saleable area 407呎,合共建築面積3395呎,減去公用空間815呎,實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000,地舖每呎賣$50000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本,包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%,賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%,就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,依家總建築面積只得4800呎,拆樓就要成約$1000呎。記住,越細面積,成本每呎越貴。大啲面積的話,我老婆屋企姓彭,做俊和, 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費,住宅每呎3000,地舖每呎2800,即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師,測量師,工程師,律師,會計師,設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬,就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅,就再減預期15%嘅利潤,即係478萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬,呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過,呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬,但對發展商來講,Redevelopment Value 就只得3180萬, 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話,無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇,呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購, 為咗市區發展,蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成, 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說,咁細嘅地盤,市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁,得895呎? 未發生過。
又回到後巷,如果你識得計數,上面話我哋計過,單一number 重建的話,最好係6層高,總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎, 地積比率都只係用咗3.8倍, 點解唔用盡佢呢,上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤,Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍, 加埋商業元素,仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定, 如果棟大廈唔高過六層, 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話, 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯, 地盤已經夠曬細,慳番好多位。
仲有,即使唔理,要用盡地積比率9倍,起到最高, 棟一支牙籤樓係道,每呎建築費貴之餘,住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%, 即係每層建築面積285呎, 再減埋前後樓梯, 電梯大堂, 公用設備位置, 實用面積只係剩返一百呎都唔夠, 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢, 建築費都蝕埋。 因此,地盤細,反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢, 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅,希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢,上面嘅數字係要啲時間消化下嘅,再去片:
有前景嘅舖,可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁,原業主係1967年用5萬元買返來, 依家市值,重唔重建都好,都起碼二千幾, 52年間升成四五百倍,差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖,兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
如果重建,最佳選擇是六層高大廈,一梯一伙,合共建築面積3395呎,實用面積2580呎。地舖實用佔545呎,樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成,樓上實用每呎$15,000,地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤,即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV < EUV,因此無重建價值,否則蝕本近三千萬
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