#裁判時報第108期 📌法人侵權責任之趨勢/侯英泠(成功大學法律系教授)
藉由最高法院之一則判決,分析其歷審之見解,聚焦在法人侵權責任之建構與分析,首先說明傳統之法人侵權責任,而我國學者在探究法人侵權責任時,時常比較德國法上往來義務之立法例,侯英泠老師亦對此有所論述,比較德國民法上之規定。詳細論述說理之後,回歸判決案例事實說明,評析判決見解,完整敘述了法人侵權責任之各個面向與學說、實務以及比較法上之見解,值得讀者仔細閱讀,必有豐富收穫。
✏關鍵詞:法人侵權責任、往來義務、往來交易安全義務、組織義務、契約保護義務
✏摘要:
被告乙信託商業銀行股份有限公司於民國(下同)99年3月24日聲請桃園地方法院(下稱「桃院」)核發對原告甲之支付命令,經桃院以99年度司促字第7997號支付命令向原告戶籍地為寄送,並以寄存送達方式完成送達,惟原告甲自99年4月起已無居住於其戶籍地址之事實,桃院並於99年5月3日核發支付命令確定證明書。被告乙並於100年11月17日、101年7月9日寄送繳款通知單於原告甲三重之實際住所地,原告甲重申並未申請過信用卡,並要求乙銀行提出事相關申請及刷卡紀錄。
✏試讀
🟧傳統法人侵權責任
法人是否有侵權行為能力,則因法人行為能力之擬制說與實在說而有不同之見解。依擬制說,因法人本身無行為能力,自無侵權行為能力;反之法人實在說,認法人有行為能力,亦有侵權行為能力。依目前學說通說與法院實務,皆採法人實在說,認為法人之代表人執行職務之行為,即為法人之行為,其代表人以代表法人地位為侵權行為,即為法人之侵權行為。而且法人有侵權行為能力之法人實在說,亦適用於不具法人格之團體。
🟧德國往來義務立法例之參考
國內學者建構往來義務,主要參考德國侵權責任之發展,因此本文在此大略介紹之,讓德國往來義務之輪廓更加清晰化,供臺灣未來往來義務建構之參考。首先觀察德國侵權責任之往來義務發展,應同時對照契約法上保護義務責任類型之發展,兩者所欲建構之責任與保護客體大致是一致的,契約法的保護義務(Schutzpflichten)的注意義務內容,大致自侵權責任法的往來義務導出,因此在實務上,如果違反侵權責任法的往來義務,同時也會成立契約法的保護義務之違反,兩者屬請求權基礎競合關係。由於兩者所欲建構之責任與保護客體大致一致,因此,對於固有利益之保護義務應建構在契約法還是侵權責任法,屬德國過去立法技術與學說爭議之點,隨著2002年德國新債法新修正德國民法第241條第2項後,此爭議也塵埃落定,但兩個責任類型之發展也各自完善,而有請求權競合之關係。
🗒全文請見:法人侵權責任之趨勢/侯英泠(成功大學法律系教授),裁判時報第108期
📕本期目錄:http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2774
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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm 【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,...
101比較法 在 宋國鼎律師 苗栗縣議員 Facebook 的最佳解答
「被跟蹤或被騷擾」對許多受害者而言,是個幾乎看不見終點的折磨。
幾日前,新聞報導一位在台北101工作的櫃姐,遭陌生男子每天跟蹤盯哨,造成她內心莫大的恐懼,連休息時間都只能躲進廁所裡,深怕男子突如其來的攻擊。
高雄地區在15日也發生一起女大生被強拉下車的案件,當時女大生正獨自騎車回家,一名男子沿路尾隨,最後在停等紅燈時,男子竟然一把抓住女大生衣服想進一步認識。
根據調查或比較法上的研究,許多重大殺人和傷害事件發生前,被害人都遭到長時間跟蹤、盯哨或其他糾纏行為,即使被害人以各種方式拒絕和閃躲,仍無法使加害人退散。就算沒有發生重大刑事案件,光是跟蹤的行為,就足以讓被害人承受莫大的心理壓力。
這些跟蹤事件都不是個案。現代婦女基金會調查,16~24歲女性每8位就有1位曾被跟蹤騷擾過。而隨著科技進步,科技跟蹤、社群軟體的騷擾行為也層出不窮。
立法院最近舉辦「跟蹤騷擾行為防制相關法制立法」公聽會,討論跟蹤騷擾行為防制的修法方向。許多委員也提出不同版本的跟騷法。
我查閱了內政部提出的「糾纏犯罪防制法草案」,跟蹤騷擾行為被定義成「需要經性騷擾防治法、性別平等教育法或性別工作平等法調查成立性騷擾行為,一年內再次、反覆,或持續對同一特定對象實施騷擾、控制、脅迫或其他不法侵害」。這樣的制定將跟蹤騷擾與性騷擾劃上等號,完全無助於解決實務上正在發生的困境,且無法達到及時預防犯罪的效果。民團甚至形容新版草案是越弄越倒退,難以保護被害人。
民間團體認為『跟蹤騷擾行為』最重要的關鍵在於『公權力事前給予即時幫助』,預防性干預絕對重於事後刑法制裁。
我贊成王婉諭委員在公聽會上發表的看法,跟蹤騷擾行為並不等同於性騷擾行為!若是依照內政部的版本,前面所舉的案例可能都將因為不構成性平三法的性騷擾,而沒有跟騷法的適用。甚至也無法保護到先前因跟蹤騷擾行為衍生的殺傷事件被害人。
以美國法為例,在1980年代發生多起糾纏行為後遭到加害者謀殺的社會矚目案件,在1990年代開始,加州也制定了全美第一部的反騷擾法。迄今,不論是加州法、各州法、聯邦法關於反騷擾法的規定,仍不以性騷擾的構成為要件為前題。鄰近我們的日本也在2000年訂定了《纏擾行為防制法》,其態樣也不當然受限於性騷擾的定義。
我很希望政府趕緊跟進,不應該繼續漠視這個議題。如果要建構更完善社會安全網,在法律的層次上,至少在立法上、在法條上要補得足、要跟得上其他國家已經累積的經驗,提出真正能預防犯罪並有效保護被害人的跟騷法案!
如果撇開法律層面的制定,我想說的是,我們社會真正需要的是「學習平等的心」,不強迫他人成為自己生命中的一環。如同料理一樣,絲瓜的口感讓許多人不喜歡,但是絲瓜仍有許多不同的出路,它可以選擇跟鹹蛋一起搭配成為金沙絲瓜;也可以選擇蛤利,一起成為蛤利絲瓜。道路的選擇有非常多條,無論如何就是不要去強迫食材跟自己合體。
每當矚目的社會事件發生後,跟騷法案又會再次浮出檯面,我們社會能有怎麼樣的改變與推進,值得持續關注。
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📘#裁判時報第100期
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🎉🎉🎉裁判時報從2010年2月創刊,歷經十年的蛻變,剛好滿100期了,謝謝本刊所有讀者的支持,讓這個刊物可以不斷成長。誠如當代德國法學大師Karl Larenz教授所說的:「法學理論與司法實務以一種特有的方式交互關聯,法學具有實踐司法的使命」,裁判時報一本初心,經過一百期的開展,今後仍然將持續秉持作為法學理論與司法實務對話平台之創刊理念,實現法學與司法相互協力的任務!
🎯本期月旦講堂,臺灣大學名譽教授 #王澤鑑大法官 特別專文賜稿,針對最高法院大法庭最近作成備受矚目的108年度台上字第2035號判決所創設民法第184條法人自己侵權行為責任之統一見解,從請求權基礎之法律思維、比較法理論繼受之法學方法等角度,深入剖析該裁判在法人侵權責任規範體系重構上之重大意義!學說理論引導法院裁判,實務個案驗證法學釋義,恰恰為本刊一百期以來架構司律平台的理想,作了最好的印證與勉勵。
🎯本期也特別刊登最高法院 #吳燦院長、司法院法官學院 #周占春院長、法務部司法官學院 #蔡碧玉院長 等司法前輩,給新一期受訓之新進法官的重要建言與期許,希望讀者在本刊的司律平台上也能體會資深法律人對司法志業的使命與熱情。藉此,亦將預告本刊自第101期開始,規劃加入「法苑‧法觀」新專欄,刊登由法官、檢察官、律師等撰寫的短篇知性文章,也請本刊讀者期待與指教。
🎯一百期的裁判時報特別規劃了「程序與實體」專題,邀請公法、民法與刑法之學者,綜合程序法與實體法之角度撰稿,希望可以藉此展現出十餘年來臺灣部門法之法學發展,已經呈現出結合程序與實體的融貫性角度進行理論探究與案例分析之思維特色。感謝 #陳清秀教授、#吳信華教授 及 #楊子慧教授 針對憲法解釋及行政訴訟之實務問題、#許政賢教授 針對基地優先購買權之民事裁判、#林鈺雄教授 針對沒收新制之刑事司法等,撰寫鴻文為百期的裁判時報誌慶。
🎯民法欄位部分,#陳忠五教授 撰文評析綜覽最高法院有關民法上社團總會決議涉及最低出席人數問題之基礎性難題;刑法部分,#蔡聖偉教授 繼續針對2019年刑法修訂中有關傷害罪章之規定進行重要評釋,都屬司法實務上具現時社會意義之研究成果,增益本刊讀者,也值得逐篇品味。
【#本期精彩內容】http://qr.angle.tw/40j
【#月旦講堂】
🔸法人侵權責任的發展──民法第184條法人自己侵權行為責任的創設/#王澤鑑 名譽教授
【#期許與展望】
🔸刑事法官「認事」的正當程序/#吳燦 院長
🔸給新進法官的建言/#周占春 院長
🔸給新進司法官的期許──永遠保有正直與誠實的品格/#蔡碧玉 院長
【#程序與實體】
🔸大法官統一解釋法令後之救濟問題探討──評臺北高等行政法院105年度簡上再字第15號行政裁定/#陳清秀 教授
🔸依「地方制度法」之聲請釋憲──釋字第527號解釋評析/#吳信華 教授
🔸復審後可救濟、再申訴不行?──釋字第785號解釋與公務人員訴訟權保障/#楊子慧 教授
🔸權利保護要件與基地優先購買權──最高法院108年度台上字第2636號民事判決/#許政賢 教授
🔸第三人沒收之漏未判決及其救濟途徑──108年度台上字第579號刑事判決/#林鈺雄 教授
【#裁判時報】
🔸社團總會決議的最低出席人數問題──最高法院106年度台上字第102號及108年度台上字第120號民事判決評釋/#陳忠五 教授
【#智匯觀點】
🔸2019年傷害罪章修法評釋(一)──評普通傷害罪、對尊親屬施暴罪、合意傷害罪、參與自傷罪及過失傷害罪/#蔡聖偉 教授
【#實務法學 】
🔸租地建屋之優先承買權不因該屋嗣被拆除而受影響(106台上1263)/#曾品傑 教授
🔸法院裁定命第三人參與沒收程序,不以經檢察官聲請為必要(108台上大3594)/#林鈺雄 教授、#王士帆 教授
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101比較法 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖,揸長線。其餘一半係睇地區發展,揸中長線, 淨返四分一就係專買平舖,筍價,短線轉手俾啲想買舖,但唔想煩嘅買家。
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《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
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