關於 20年的房子 能 買 嗎 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

讀者問：“品揚，我最近看中意一間中古屋，但它屋齡17年，這樣還值得買嗎？我擔心以後我要賣的時候這社區屋齡已經20幾年，可能就沒人要了（或房價成長性低）……“ 。

你會對一個屋齡17年的社區感到有興趣，一般不脫離以下幾個誘因：

a.地段超好
b.這是你相當嚮往的建商品牌
c.屋況超好、甚至裝潢完全是你要的（無需調整）

若是a.地段超好：那你倒可不必擔心，幾年後當人口湧入越來越多、機能越來越成熟，房價穩健成長是可預期的。除非你不幸地遇到主流商圈的大挪移，那就只能接受自己眼光賭錯了。

若是b.嚮往的建商品牌：你會選擇買17年的房子而不去買該建商的新成屋，無非是他新案子太貴，你手頭預算不足，只能退而求其次買中古屋。那麼我們可以預見，往後當你要賣房子的時候，依舊能打出建商牌用以彰顯房屋優勢，故屋齡問題倒不太需要擔心。

若是c.屋況超好、裝潢完全無需調整：這確實是能為你省下一筆錢，不過這只是短暫性的。哪天當你房子要賣的時候，除了裝潢會折舊外，下一手是否也認同這裝潢這倒未必。這至多只能說明該屋符合你目前的需求與預算，跟保值關聯性不大。

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總結：
影響房價的三大因素：“地段“、“建商“與“屋齡“。

如果希望三者兼具，那就只好比別人花更多的預算來買，市場價格是資金追逐後的結果。

210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html

買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html

「我要成為一個沒有戶口的人了。」在我爸媽離婚後。

年前媽媽離了婚，搬出了跟爸爸一起住了20幾年的房子，獨自在外租屋。
一同住在外面的，還有最小的妹妹。

我跟大妹還有弟弟因為工作的關係，長期都是在外租房子住的，對我們來說，有一個家可以在休假時回去聚聚，一起吃飯聊天，就很足夠了。我沒有去思考到戶籍的問題，只有在投票的時候，才會想起自己的戶口在阿公過世後，在爸爸的要求下，移到舊家當戶長避免後續麻煩。

爸媽離婚後，媽媽跟小妹搬出了家，我一樣在外漂泊，大妹也一樣，弟弟也一樣。
爸媽離婚後，爸爸把我們的東西通通丟掉了，口中說希望我們回家，但我們的東西都沒了。
爸爸每天來訊，要我們滾出他的家，把戶口遷出去，不准遷到他的親戚那裡。法律還沒斷絕我們的親子關係，爸爸先丟掉了我們的連結，以及戶口。

遷去哪？
我打電話問戶政事務所。
戶政說：「人不能沒有戶籍地址。」
我又問可否遷到戶政事務所，戶政說：「妳不能主動遷來，只能屋主把妳遷過來，他才有權力。但之後每次來辦事，都會罰款喔。」

每次辦事都會罰款喔...
我赫然發現沒有戶籍的人，原來是會被懲罰的。

從小到大，我都很怕跟爸爸對話，連對視都很害怕。
爸爸對我說的話，從來都是以「不可以」開頭，從來都是以「嘲笑」開頭。

「爸，我可以買毛筆跟墨汁嗎？」
「不可以，去跟老師說你沒帶要跟同學借。」

「爸，我可以讀高中嗎？」
「女生讀什麼書，趕快去工作。」

「爸，我想讀大學。」
「讀什麼大學，讓你讀高中就不錯了，不可以繼續讀，快點去結婚，但妳那麼胖，沒人會要拉。」

「爸，可以不要再傳姑姑做夢夢到我拿房子去抵押這種事情了嗎？」
「我是妳爸，我要怎麼打給妳都可以。」

我在工作上，總是被交辦很多工作。即使已經吃不消了，都還是會被「拜託多做一點」、「能者多勞」後，接下了超出我能負荷的工作。

「不敢拒絕」，是我最大的軟肋。

我看了很多心理學的書，也看了很多職場文章。
「不會拒絕就準備做到死」、「情緒勒索」等等，我看了又看，翻了又翻，每次都會寫下洋洋灑灑的對策，但只要超出預想對話，我就會又接下新的工作。

我曾經因此找過心理諮商，1小時2,000元的諮商，我看了無數次。諮商師人很好，手把手的帶著我練習。諮商師告訴我，職場上的問題，要回到家庭去看。不敢拒絕，是小時候我沒有建立足夠的自信心造成的。

剛看完的時候很有效，但久了忘記了，又必須要回去。一來二往，我忘記了要回去看，就吃上了藥。

談了戀愛後，我也唯唯諾諾，生怕一個不小心，把我愛的人嚇跑了。

第一次放膽大哭，是因為對方沒有因為我的要求，拒絕我、辱罵我，甚至他還回應了我的需求，並且記上了我的需求。

但每次要拒絕工作，我還是很怕跟對方眼神對視，還是很怕據理力爭，我覺得我隨時會被資遣，縱使我的朋友、前同事都說我的工作表現很好，我還是沒有自信。
跟愛人對話時，我也總是揣測著他的語氣，以至於對方總是問：「我先跟妳說我的意思是什麼，怕妳又想太多。」

工作跟愛情上的關係困難，讓我備受困擾。即使去找諮商師，也礙於現場都在哭，沒辦法記下太多，導致要一再去找，花費也很可觀。
其實我很清楚早期家庭經驗跟童年對長大後的我來說很重要，因此我也常常在搜尋、閱讀相關書籍。

可是人在痛苦時，需要的是聆聽與聲音。
我在親子天下追蹤很多年「心理師的媽寶研究室」的溫柔心理師曾心怡，最近在線上平台開課了。
我在試聽的當下，邊跟著試做，邊哭泣。

「你目前心裡面最重要的三個人是誰呢？」
「對這三段關係的期待以及與現實的落差是什麼？」

一步一步帶著我重新去拆解，去了解，去練習童年的經驗對我現在的影響。

我非常喜歡裡面的一句話：
「我們了解原生家庭的經驗，不是為了咎責，是更能去了解自己，減少因為不了解所造成的情緒干擾。」

我無意回到過去指著爸爸的鼻子說：「都是你害我沒有自信，都是你害我自卑、害怕」
這無濟於事。
我只希望能夠在未來有機會見面時，抬頭對視著他，告訴他：「你說什麼對我來說，都不重要。」
並且在跟親人、愛人、工作同仁與主管的對話中，能夠更自信的表達需求。

我或許沒辦法一步到位，但因為是線上課程，所以我可以一直聽、一直聽，有疑惑就聽，流淚就聽，受挫就聽，聽久了內化在心裡，一定可以改變什麼。
我也推薦給大家，藉由理解放過在各項情感中受傷過的自己。

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週五了，希望之後每個晚上，我們都可以輕鬆度過，減少眼淚滑過。