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210913蘋果大直漲起來1 店面3個月5筆交易 壽險業7.8億包2層樓
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210913/2NMNKMAVEBCAPB3FDYNSAWALKU/

零售產值上看百億元的大直商圈，今年5～7月三級警戒期間、迎來罕見的5件店面交易量，最大買家為台銀人壽、砸7億8389萬打包「台北時代廣場CBD」1、2樓共10間店面，另4件為住宅大廈1樓店面、總價3088萬～1.3億元之間；專家解讀，疫情讓國際旅遊、商務交流喊卡，部分店面持有人若看不見商圈榮景，就會考慮退場，讓滿手現金的壽險業跟高資產族、把握時機進場挑好地段的不動產，作為長期投資或自用，等待商圈熱度恢復，投報率達3~5%不成問題。

（施智齡／台北報導）......↓

大直囊括中山區大直、永安、成功、劍潭、北安與金泰等6里，依官方入籍人口統計，8月大直域內共3萬9760人，而近年豪宅聚落成形、讓商圈更有發展潛力。美麗華百樂園2004年亮相、摩天輪一舉成為觀光地標，2016年後美麗新廣場、ATT e Life（原名ATT 4 Recharge）、春大直商場也相繼進駐，就連忠泰集團跨足百貨的首站「NOKE忠泰樂生活」也相中大直、將於明（2022）年開幕。

觀察疫情期間的大直房市，店面交易量明顯躍增，過往數月成交1間店面，今年5至7月加總共14間賣出，其中10間位處樂群二路「台北時代廣場CBD」的1、2樓，目前有星巴克、烘焙坊等業者承租，10間成交總價共7億8389萬元、由台銀人壽打包帶走。

第2、3高價為敬業一路上「玲瓏閣」、「家和興」2大樓空置多時的1樓店面，分別由台中董姓自然人、加連登實業公司以1億3088萬、9188萬元購置；而第4、5高價成交物件，則隱身明水路397巷內「大直國璽」、「大直晶華」之1樓，總價各為6700萬、3088萬元。五筆交易店面，拆算車位後，單坪界於105.4萬～137.1萬元之間。

東龍不動產資深經理陳泰源說，大直在疫情之前、跨區消費人流多，加上住戶消費力高，店面收租效益佳、持有人普遍惜售，這回3個月就成交5筆，實屬罕見現象。

細看店面座落區塊，他表示，「CBD」、「玲瓏閣」、「家和興」的3件屬於美麗華商圈，單坪月租金落在4千~6千元區間，若滿租、接手的新房東租金投報率有3~5%，是適合長期置產的金雞母店面；另2間則在文教住宅區，流動人潮少，但適合開設安親班或者小型企辦。

屋比房屋總經理葉國華說明，基隆河截彎取直後，大直重劃區在樂群二路以北、規劃為商業區，可開發商場、飯店旅館，樂群二路以南則規劃低密度住宅區。他並回憶「2006年進入大直房仲市場，當時賣出區域最貴店面、成交價7900萬元，是大直消防隊對面的一間透天店，現在行情早已翻倍」。

觀察近年大直商圈變化，葉國華認為，域內豪宅雲集、賦予精品店開設優勢，唯尚未發展起來，「本來它有很好的美景、旺盛的生命力，但疫情讓國際旅遊、商業流動喊卡，迫使部分持有人降價脫手資產」。

有人喊撤、即有人逢低進場，「講求投報的壽險業、與滿手現金的資產族，這波商圈景氣循環的低點，正是他們趁勢撿貨的好時機」，因此短短3個月，大直商圈就寫下5件成交、刷新紀錄。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/2109131-35-782.html

疫情之下，星光明暗— #2021米其林台北台中評析

米其林在8月25日公布2021年星級名單，這個時間點，堪稱幸運。

台灣疫情控制下來，人們出門吃飯意願變高，雖仍有內用防疫規範，餐廳正在緩一口氣。此刻頒獎，不再那麼不合時宜。

攤開名單，卻讓人欲言又止。

我向來傾向以正面的態度看待米其林。米其林的初衷是美食旅遊指南，時間推移下也發展成為餐飲評鑑，具備國際的權威性。米其林能為主廚鑑價，就像奧斯卡為演員鑑價，那是高度的專業肯定。米其林進入台灣四年以來，確實為台灣餐飲界帶來好的影響，從業人員更有自覺，產業更加活絡，一般民眾更願意了解餐飲標準與團隊心血。這些都是眼睛看得到的改變。

每一年的名單，都有符合期待的部分，也有不符合期待的部分，是否符合期待，除了依循客觀標準，也是在與各人的品味做比對。

我卻感覺今年某些地方落差更遠，遺珠更大顆；加上某老記者外洩名單、破壞秩序的傷眼事件，爭議更甚。今年榜單，不僅要看誰摘星，還要看誰沒摘星；星光明暗之間，你不禁要問，疫情中的米其林，究竟是怎麼做評鑑的？

#台中爭議較小

今年的星級名單，先從爭議較小的台中說起。新增一星餐廳「澀」，其以法菜手法、在地食材呈現台灣滋味，符合近年來的主旋律；主廚林佾華（Ed）曾身為RAW餐廳的開幕團隊，今年同時獲得米其林年輕主廚大獎，應可激勵與他同期的許多青年廚師。

「俺達的肉屋」也被歸為新增一星，是因為他們今年搬家。店址遷移會影響評鑑，去年香港指南中天空龍吟被除名，也是因為他們暫時歇業、預備搬遷。

台中其他星級餐廳持平；備受好評的「鳥苑地雞燒」終於進入餐盤推薦。去年開幕大熱門的粵菜餐廳、由前台北世貿聯誼主廚賴遠輝執掌的「頂粵吉品」則未入選餐盤推薦。更令人意外的是，「小樂沐」也被這屆米其林遺漏了，不僅未摘星，也未在餐盤裡。

#台北掉星遺憾

台北新增五間一星餐廳、一間二星餐廳，固然吸引眼球；真正令人大驚的，是過去三年穩居一星的「MUME」與「大三元」，掉了星。

疫情中被拔星，是重中之重，因為餐廳不知道未來的營運狀況會是如何，如果再度因為疫情停止內用，就有可能影響評鑑，也不知該怎麼努力。

在此為MUME與大三元加油。MUME創辦主廚林泉這二年逐漸將事業多元化，重心轉為發展餐飲集團MMHG，他是很有能力的經營者，相信他會調整優先順序，讓MUME轉骨變強；MUME也在今年六月正式迎接新主廚卓均仰（Ernest Toh），正在重新建構團隊中，相信接下來會有一番新氣象。

大三元近年來新舊交替，第三代經營者吳東璿接棒後，努力跨出舒適圈，和人氣酒吧合辦餐酒會、參加市集，積極為老品牌注入新活力，也想為中菜找到更年輕的群眾。大規模的老餐廳要穩定出菜，並不容易，盼望吳東璿能堅持理念，保持信心。

#台北新星閃爍

台北新增一星餐廳中，我認為「T+T」、「牡丹天婦羅」、「米香」實至名歸。T+T人氣頗旺，生意很好，主廚蔡元善（Johnny）以法菜手法揉和台灣與東南亞風味，今春更加入來自香港、fine dining歷練完整的古俊基（Kei Koo）主廚，羽翼更豐，籌備多時的實驗空間也將開放，未來發展值得期待；牡丹天婦羅，已是我過去三年的遺珠，今年終於摘星，其天婦羅媲美日本水準，也樂見台灣的日本料理多了一間天婦羅專門的星級餐廳；米香是位於美福大飯店內的台菜餐廳，第一任主廚為擅長宴席菜、酒家菜的董欽清師傅，後由陳永華師傅接手，口碑不錯，且擁有飯店的硬體設施與服務，開心台灣又一間規格較精緻的台菜餐廳獲得肯定。

「L’ATELIER de Joël Robuchon」由一星升二星，可謂黑馬，對於2019年11月上任的Florence Dalia主廚而言是莫大肯定。2009年開幕，L’ATELIER de Joël Robuchon是國外米其林星級餐廳進駐台灣的先行者，現在重新獲得關注，也是好事一樁。

#遺珠變大顆

星光閃爍之下，遺珠更顯孤單。

我說的是「Orchid Restaurant 蘭」，是「晶華軒」，是「Ephernite 法緹」。名單可以繼續加長。

蘭餐廳與晶華軒，是過去一年很受好評的二間餐廳，好成績反映在聲量上，也反映在生意上，卻被米其林忽略。李信男（Nobu）主廚與鄔海明主廚，帶領團隊呈現出來的用餐體驗，真的穩定且有水準，今年還是沒有星，令人納悶；再看看今年某些新一星餐廳，更狐疑了。這家有星，為什麼那家沒星，這種檢討每年上演，然而今年的情況，我真心不解。

Ephernite 我一直認為很接近巴黎米其林一星餐廳，小而美，菜好酒好，今年依舊停留在餐盤，十分可惜。

#要連餐盤名單一起看

星星的遺珠，落在餐盤。也因此，我認為看米其林要連餐盤名單一起看；有沒有進入餐盤，重要性也漸漸逼近有沒有摘星。星級名單、餐盤名單、必比登推介三者相加，以台北而言，頗能描繪出這個城市的餐飲地景。

其實去年台北的餐盤名單就開得不錯，今年新增Embers、Holt、月夜岩、Mu:等等，更加充實；不過，還是有些頗受好評的餐廳未被囊括，例如去年六月開幕後即訂位踴躍的「Coast」，以及備受吃貨愛戴的「鮨二七」；台中的餐盤名單有「名人坊」，台北的名人坊則一間都未進入餐盤，也頗玄妙。

#疫情中如何評鑑？

今年的結果，有些讓人看不懂的地方。不禁要想，這是否和疫情中做評鑑有關？

意思是，在疫情阻礙國際旅遊，海外評審難以進入國境、且必須隔離的情況下，評鑑程序是否有受到影響？台灣是否有本地評審，本地評審是否角色更吃重？尤其，米其林國際總監Gwendal Poullennec反覆強調，米其林不會只憑一次用餐經驗決定評鑑結果，必須造訪某一餐廳複數次，才能判斷其水準是否穩定，那麼，疫情中米其林還做得到這件事嗎？

說實話，台灣是防疫資優生，在米其林去年底至今年初的評鑑期間，餐廳正常營運，不若許多國家餐廳開開關關；即便如此，你還是會懷疑米其林到底怎麼做評鑑。

這個問題，米其林將持續面對。尤其，米其林在疫情肆虐嚴重的國家，似乎另有權衡，譬如今年五月發表的紐約指南，米其林三星餐廳過去一年無法內用甚久，Eleven Madison Park都是關閉的，還是維持三星。究竟它哪些地方寬容？哪些地方如常？是否能反映出餐廳在疫情中做的努力？也讓人霧裡看花。

#樂見台南高雄指南

頒獎典禮最後的驚喜，則是宣布米其林2022年將新增台南與高雄指南。

這樣的呼聲早已出現，政府繼續加碼，米其林欣然接受，我認為是合情合理的交易。即便國際旅遊仍未復甦，但無庸等復甦了才做，現在做，一方面刺激內需消費（也盼望疫情持續穩定），二方面累積美食論述。所謂的論述，是指台灣從南到北的主要城市，作為整體一起對外的精彩豐富，米其林在這方面是有效度的，不必否認。

於是，當我又看見「我們不需要別人來定義什麼是好」之類的發言，深感遺憾。這等於倒退回四年前米其林剛發台北指南的狀態，當時的諸種義憤填膺，現在理應可以一笑置之，因為行內人清楚這幾年台北的餐飲市場如何蓬勃。難道台北就比較適合讓別人來定義？難道台中就沒有自己的生活步調？事情的核心就不是在這裡。應該要有更整體的戰略觀。

就算不論台南，以高雄而言，已有幾間餐廳摩拳擦掌，例如Liberte、Sho 承、Nibbon、Majesty 美享地、Marc L3等等。其中，也有業主賭對了，高雄會有米其林。明年的榜單應該會相當有趣。

產業研究在前，股票飆漲在後！

為什麼隊長製作完視頻後， #海悅（2348）打出底部？
打房之後為什麼股價這樣走？
這時間點隊長看到什麼？
海悅去年第4季營收成長驚人，會有多少獲利？
前3季EPS已經逼近1個股本，今年怎麼看？

海悅成立於1987年，原名為力廣科技股股份有限公司，為影像掃瞄器生產大廠，於2013年經營權由代銷業者——海悅廣告接手並轉型為房地產代銷業務。

海悅近年亦跨入建案投資，而在代銷業務中，主要分為包銷及純企畫。通常包銷收取建案總銷約5%～5.5%佣金，並興建樣品屋、接待中心等；而純企畫主要為廣告銷售企畫，約收取建案總銷2%～2.5%佣金，海悅主要以包銷為主。

海悅為國內推案量最大的房地產代銷公司。業務包括不動產開發、代理銷售、仲介經紀等，今年全年推案量估1,100億元～1,200億元。

海悅轉投資：海鉅廣告（85%）、鉅陞建設（20%）、海研建築（70%）：自地自建的新莊案2020年取得建照後開賣；悅大建設(55%)：於鶯歌推出「微笑海悅」自地自建案；與豪昱營造、互立機電工程合資「金毓泰公司」，取得台北市議會舊址的50年地上權開發案，並與日本三井不動產簽約，未來將由三井負責營運改建的新飯店，預計2022年開幕。

海悅前年EPS為6.59元，去年前3季EPS為9.35元，法人預估全年EPS為12元以上。

2019年為海悅的轉型元年，主要進行幾項營運調整：代銷區域跨出雙北，海悅過去專注北部市場與案件代銷，但近年來深入中南部，去年台南、台中、新竹房試都熱銷，海悅代銷中南部市場，在台南、高雄、台中、桃園皆有代表案件熱銷，一舉打響海悅在中南部的知名度，也使得後續中南部潛在簽約案件大增。

銷售產品轉型，過往豪宅產品占比約30%～40%，但2019年雖然營收大幅成長，但豪宅占比不到10%，幾乎全為首購市場，因應整體市場轉型，海悅集中於首購市場進行代銷，由於剛性需求帶動，首購市場去化速度遠較中大坪數豪宅更快，亦使得人員運用效率更高。

還有什麼參加完法說不能說的秘密？等您來了解喔！

（新聞資料來源為經濟日報）

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