「以前我們剛入行的時候，三房基本坪數大概就是35坪起跳，現在20出頭坪都可以做三房了，厲害一點的還可以三房雙衛浴！」前幾日去採訪的時候，現場的專案突然有感而發。的確如此，尤其在房價高的都會區，建商為了銷售順利，最快速的方法就是把總價壓低，但總價降低利潤可不能降低，只能把坪數縮小，變成市場上「魔術空間大比拚」的奇特現象。
市場上流行的小三房，真有這麼神奇嗎？
戲法人人會變，變得好不好就要看各家真功夫。20幾坪的三房是什麼概念，我們先抓個中間值25坪來拆解看看。現在市面上的建案公設比平均大概是32～33%，那麼實際坪數大概就是17坪左右，如果有工作陽台那就要再扣掉至少1坪，16坪的室內面積要再拆出客廳、三個房間、一至兩套衛浴還有廚房，也不是不行，只是每個空間的尺度會被壓縮到極致。
為了要解除消費者的疑慮，接待中心裡面通常都有美美的樣品屋可以參觀。以前常有不肖建案在樣品屋的部分「偷」空間，天花加高一點、客廳推寬一點，現在因為法規的關係已經比較少人會這樣做了。不過就算沒有偷尺寸，樣品屋注重的是還是「氛圍」的呈現，整個裝潢設計和擺設，絕對做到讓人踏進去的那一秒就開始幻想住在這的美好，當消費者的心思被包裝吸引，往往就會忽略使用上的實用性。
你有看過樣品屋衣櫃擺滿衣服，下面還放了外套、褲子和襪子嗎？你曾經看過樣品屋裡面有行李箱和吸塵器嗎？在看樣品屋的時候，先閉上眼睛，想像一下把自己家移植過來的樣子，就能感受收納空間到底夠不夠。除此之外，小宅為了讓空間看起來寬敞，在隔間的部分常常會用開放式的做法，或是用透明的方式處理，交屋時就會發現隱私性不夠，實務上根本不會這樣做，自然也就無法有樣品屋的空間感。
不管怎麼說，小三房是因應需求而生的產品，雖然每戶人口數逐年下滑，但是需要三房的還是大有人在。想要找小三房建案也很簡單，只要看到廣告文宣寫XXX萬買三房，然後那個XXX的數字又會讓你眼睛一亮的，八成就是魔術三房。也不是說小三房不能買，當有空間需求而預算有限的時候，小三房仍是好選擇，只是買之前格局圖一定要看清楚，才能辨別到底是空間魔法還是空間障眼法。
#地產秘密客 #神奇小三房
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4分33秒建案 在 [心得] 竹北畢業文(文長) - 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
在可悲可嘆的竹北房市以及突來的三級警戒下，我們總算來得及畢業了。
我和男友都沒金援，主要是男友先前省吃儉用存足了頭期款，加上我們琢磨著人生也要進
入下一階段了，於是今年3月開始看房。
看了許多版上的心得，也希望這次的看房經驗能幫助到還在觀望的人~
下文會先分享經歷和心境轉折，然後穿插幾間看過社區的心得，
廢話很多，如果只想看結論建議滑到最底下～
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●首購加上我們都住新竹市，對竹北的房市不了解，所以有先做功課。
原本瞄定的條件是 預售屋/三房/1400萬內，
我則希望基本機能如超市、便利商店步行能到，且學校步行10分鐘內，
因此先把591上有的預售屋資料全部列成表格方便對照和討論。
1.凡賽斯 三房
大致了解竹北重劃區的特點之後，我們把目光放在華興這一塊，主要是考量純住宅+房價
還未漲這兩點，所以先找華興的房子來了解環境。
凡賽斯社區滿小的，有最基本的公設，我們看的三房位在6F，對面有一個正在蓋的幼兒園
。但格局方面很不討喜，三個房間都很小，廚房更小...，記得當時開價大概1100吧，就
沒興趣了。
2.佳陞禾樂 預售屋
我們"唯一"到代銷中心看過的預售屋，剛好錯過推案較多的去年，雖然一直對寶佳這品牌
很疑慮，但老實說它格局規劃得滿好的。
這間最大缺點是前有中華路、後有鐵道，代銷大姐說鐵道中間會種植一片樹林能隔音!
@#$%，正好我們現在就住鐵道第一排，完全唬不了我們XD
不過因為是唯一接觸到且預算內的預售屋，所以先放在備選名單內。
3.台科晶品 三房
台科大區第一印象是環境滿喜歡的，離學校也近，這間採光非常好，入口在巷間。
不過我不喜歡廁所的位置(大門旁邊)，男友則不喜歡廁所沒窗，加上對附近救護車鳴笛聲
也有疑慮...
4.昌益植森園 三房
香山區不在我們鎖定區域，但多看多參考。這間社區維護得不錯，我們看完後發現很喜歡
大中庭！雖然在4樓但是是邊間，採光好。最後當然因為地點沒考慮。
5.碧友富貴 三房
第一次看台元這一塊，真的好偏啊...房仲說這社區命運多舛，我們看的這間坪數很大而
開價低，但屋主的格局實在太亂來了XD 我無法接受原本陽台的好採光居然照不進客廳裡
。
6.富宇晴川悅河 三房 / 富宇現代城 兩房(原三房)
晴川其實一進去的時候我們是很喜歡的，男友第一次想出價。當天看屋也不少組，雖然腹
地小了點但能接受，不過我們後面還有一間現代城要看，就先再想想了(畢竟看屋還不夠
多)。
下午去看現代城後，我自己比較喜歡現代城的周邊環境，但男友不喜歡兩房格局...總之
這天我們非常猶豫。後來都沒買是因為我認為晴川位置太偏了、男友不愛現代城格局，這
也是我們第一次出現分歧。
題外話，現代城這間我們後來才知道有故事，但當初帶看的房仲隻字未提。
7.佳泰世紀城 三房/興時代 三房/竹東喬立富境 三房、四房
水瀧重劃區雖不在考慮內，還是來踩個點，畢竟價格真的低了些。世紀城的格局還行，可
能因為是建商送裝潢，第一印象很難不好(但系統櫃材質不佳)，格局不滿意的點是客衛在
廚房旁邊。興時代廚房寬敞，但壓縮其他空間，沒前陽台。
喬立富境除了地點外，真的是夢想中的最佳格局XD
8.昌禾居美 三房 / 竹北101 三房
居美我們看的是2樓，整體而言公領域非常寬敞，但廚房有點落漆…原屋主也沒有用心維
持。男友對於在車道上方這點很感冒，後陽台的座落位置容易吸廢氣，不過停車位置滿好
的。
竹北101是房仲幫我們約的，雖有點年紀但位置不錯，棟別也不受遮擋。最後沒成的原因
是衛浴沒窗、裝潢可能要打掉重弄，還有社區裡瀰漫著的潮味…
後來發現有點年紀的建案大多衛浴無窗，新的房子則廚房超小XD
●其實中間房仲有建議我們看兩房，但彼時很鐵齒。這樣看一個月下來加上後有令人悲觀
的2.0政策，其實心態很動搖也很不安了，於是我們轉看"10年內的大兩房"，想說這樣的
預算應該可以買到位置不差的建案吧。因為未來也許有換屋需求，地點和屋齡當然還是首
要考量。
9.臻觀 兩房
臻觀是近20坪的大兩房，空間很舒適，但格局頗怪：廚房在最後面，和餐廳隔了一個衛浴
。
步行到高鐵很近，社區也維持不錯，我記得連一般垃圾都是丟冷藏櫃。但最致命的就是旁
邊和後面有兩個新建案正在蓋，我們那時候是看4樓，絕對採光和隱私都會受影響。
10.佳泰一景 兩房
這間是目前遇過最糟的看房經驗。當然不怪我們的房仲，他也是被騙來的...因為這是高
樓層面對農業用地，視野不賴，衝著地點和總價不高我們非常有興趣。
為什麼說經驗很糟？因為當初PO 591的時候就說房客不給看，後來喬一個上午的時間開放
了，房仲也立刻幫我們約，一到現場：「看的人太多了，目前只能透過視訊看屋。」
當時我們很猶豫，因為前面都沒看到有興趣的物件。負責的開發說已有人出價，只能競標
12點收。幸好陪看的家人與我們分析利弊，認為CP值低不值得出價，加上開發油膩的嘴
臉...現在想想還好理智線沒斷XD
11.國賓大悅 兩房5F & 17F
原本抱有期待(因為地點+屋齡新)，看完後發現我們都不喜歡這種飯店式管理的社區，超
高大樓、棟距小、戶數太多，17F更是因為棟距太小，白天關燈秒變小黑屋。
12.大河戀 四房
這間是請房仲帶我們去參觀的，雖然是寶佳的建案，但面河岸&低總價我們認為CP值不錯
。社區的管理和維持也很好，看完之後有請房仲幫我們留意之後的釋出。
13.東方之星 兩房 / 原美館 兩房
我個人挺喜歡富宇的建案，東方之星這間雖然開價挺高，還是為了社區來看看。屋主有做
輕裝潢，社區環境很好，看完一輪下來後房仲說已經有人出價，但由於高於我們心中的定
價就PASS了。
原美館是寶佳的，但我認為位置很好(我喜歡靠河堤)，原屋主的設計不是我們喜歡的風格
，因此有把重新裝潢的預算納入考量。後來覺得沒到那麼喜歡(真的就一種感覺)就PASS了
，不過這間也滿快就售出。
●一開始看屋的時候，會卡在屋主開價太高而不敢去看或不敢出價談。雖說竹北的確是賣
方市場，很多賣方也能拉多高就拉多高，房仲也會各種理由push你下手，此時就是要堅定
原則，當然這個前提是弄清楚現在的房市狀況，遇到喜歡的就開一個合理的價格去談看看
，成不成都去爭取，當然視能力去談、不要追高。
14.德鑫SKY1 兩房
和富宇一樣是台中建商，很多網友認為棟別設計很怪(一個C中間再塞兩棟)。我們看的那
間格局不太好，前陽台採光不佳外還沒有晾曬的後陽台！廚房在中間比鄰沙發，附贈高級
家具我也不行XD
15.富宇雙學苑 兩房
雙學苑讓我百思不得其解的是它遠高於周邊的單價，即使房仲跟我說明過還是覺得不至於
。
格局進去是客廳，右邊廚房、左邊臥房和衛浴，衛浴在中間所以沒有窗。因為是低樓層露
臺戶，價格又開到單價40+，所以PASS，但頂樓夜景真的美(?)
16.菁英典藏兩房 / 大塊藍山兩房
第一次來關埔看房(不在我們考量)，這兩間離Costco都滿近的，但這個價格帶在這裡能選
擇的坪數真的太小，格局也不好，反正就當參觀社區。
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結論：
1.一開始對房子的期望會很大，什麼都要好，但沒辦法預算就在那邊XD
只能從看房的過程去做取捨，並且掌握市場的現況抓出一個秤砣。
即使屋內格局看了不滿意，我們也會把公設、車位都看過，然後該社區繞過一遍；沒看過
的社區即便物件出價高於預算也去看，有喜歡的社區就請房仲留意釋出訊息。
2.培養至少兩位忠實的房仲(不同間公司)，我們這次看屋各遇到一位盡責的房仲，周末就
帶我們看房、或直接幫我們預約看房，真的是不離不棄XD
他們也會分享帶看經驗和分析房子的優缺點給我們參考(一開始都說不熟區域，看他怎麼
介紹)，我們丟的物件即使不是他們店接洽的也會找關係帶我們去看，雖然是年輕人但很
誠懇，也讓我們很願意給他們機會。
3.如果是夫妻或情侶看房一定會有意見分歧的時候，這中間我們也小吵幾次。「溝通」才
能解決事情，每次看完房子都可以分享心得找出共識，不是說今天誰出的錢多就說了算！
男友就說房子是要一起住的，我的意見也很重要XD
4.這中間有遇過一個很心動的物件，但因為只能周末看房，這間等不到我們去看就成交
了...真的扼腕好幾天。
也因為這經驗學到一課：遇到喜歡的物件不管怎樣就是衝第一時間去看，尤其這價格帶的
買家很多，一個猶豫真的就掰掰了。
5.新竹非蛋殼區預售屋大多只能買換約，如果是首購自備款不多的建議直接看成屋，因為
沒有預售屋的優勢。我相信未來還是看漲，如果有金援可以早點下手。
●最後我們用合理價買到了滿意的房子，主因就是我上述的結論：喜歡的社區
請房仲留意，房仲也第一時間幫我們約到，即使是平日也衝去看屋下斡旋！(如果沒衝當
天真的就成交了)
每天滑591看有沒有新釋出，雖然愈看愈煩，但總是會看到房仲遺漏的好物件(屋主自售那
個就是)；成交資訊也要留意。
以上是看過30間房子的心得分享，感謝完整看完的你們，祝各位也能順利畢業。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 203.69.34.209 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1625121344.A.802.html
這邊不方便回覆最後買哪間，經驗和心態才是分享的重點啦XD
但我認為人家說爛的房子也有你喜歡的地方，不用人云亦云，我滿意的房子或許也不是別人的菜。
大河戀當初我看的那戶是邊間，說真的沒遇到上面網友說的問題(當然漏水這種只看一天看
不出來)，不過那時沒看到它其他兩房、三房格局，所以才說若社區喜歡可以多看幾次呀，
社區這麼大每戶的條件也會有些差異吧。
※ 編輯: azureshi (220.135.252.229 臺灣), 07/04/2021 13:47:16
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