【又一間家樂福要熄燈了 ...】
繼高醫家樂福熄燈,昨日傳出愛河家樂福店,也即將熄燈 …
愛河家樂福是我從大學時代,社團聚餐、登山採買的記憶,相信很多高雄人也在愛河家樂福有各種家庭、親友聚會、與另一半的生活回憶;
不過,家樂福的用地,是跟南和興產承租的,2年後租約即將到期,而在昨天,南和興產以以單坪119萬元,總價42億元售出給建商豐邑機構。
未來,家樂福預期將消失,取代的是河景第一排建案。
對我來說,這真的不是好消息;因為新建案我應該是買不起,但是,消費得起的家樂福,要消失了。
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最近高雄房市到了一個近似瘋狂的狀態,最近的問候語是:「台積電要來,附近房可以投資!」我昨日聽聞房仲描述的情況是,前一周900萬交易的房子,在隔一周交易轉手,1100萬成交;親友間互相提醒,有錢趕快買,某些地段原本待售的房屋,瞬間下架。
這樣瘋狂的房地產交易,對於崩世代的人類來說,真的不曉得世界怎麼跟想像的不一樣 … 房子變成投資商品,不會奇怪,但是對於僅是傳聞中的台GG,高雄產業轉型還沒發生,房產的轉手熱度已經炒上天。
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包含過去的高醫商圈家樂福、美奇萊,在近幾年陸續熄燈,也很多高雄人反映:高雄的 #夜生活好像逐漸消失中,晚上經過那一帶,原本閃亮的招牌,如今已下架,夜間一片寧靜,看著已逝去的高醫商圈風華,心中不免一陣難過,出售土地及投資在資本主義掛帥的社會中,不是新鮮事,但若牽扯到 #公共利益,就是我們需要關心的事了。
這些土地的持有者:高雄的最大地主「南和興產」,原本南和興土地在創辦人陳啟川堅持下 #只租不賣,但近年來,陳家子孫對於當初的祖訓,有了不同想法,開始將手上持有土地大量出售,光是曾經公開報導的資料,從2014年起,南和興產在高雄的土地交易總額,將近300億元。
其中的「眉角」在哪裡呢?
⚠南和興如何利用 #土地交易證券化 繞過土地法規範?
簡單說,透過土地交易證券化,表面上,土地所有權還是在南和興手上,但實際上,土地處分的決定權,已被外資股東介入
⚠土地資本證券化,用證券交易的方式,把南和興58%股權賣給香港 #亞太置地集團(APL)在台灣成立的公司 #德高置地。
德高置地共成立三家公司,再轉投資成立達原、願興、致力、期昌、程凱、致德六家子公司,用這六家子公司,取得南和興董事會及監察人過半席次,實質掌握南和興產的運作。
但,因為名義上還是南和興的地(本國法人),所以台灣 #土地法 中,對於外國人買賣台灣土地的規範,在這邊不適用*
亞太置地透過子公司代表,入主南和興之後,先是拋售大量股票,先拿回20億元;再來又一次減資,將減資股款都退回股東(最大的股東就是自己),又拿回20億現金,入主南和興第一年,就拿回40億元現金。
🔺會造成什麼後果呢?
在大筆交易中,應該繳的稅完全被豁免,有關土地交易的稅收如土地增值稅完全收不到,只能收點皮毛如證券交易稅。外資賣地賺贏,高雄商圈凋零,這就是高雄商圈式微的進行式。
*根據《土地法》第17、19、20條,外國人取得台灣土地,必須經過直轄市或縣市政府核准,並且在 #移轉、#設定負擔或租賃 上有限制,但,外資藉由取得台灣公司股權,操作被認定是本國法人的土地交易,而避開外國人在台買賣租賃土地之限制。
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偏門研究員 KUN 表示:「愛河環境隨著近代的整治下,沿岸的住宅大樓如雨後春筍般建起,無敵水景造就極高的房市價值。家樂福愛河店土地賣出後,未來應該也是以住宅大樓為主要發展,不過眾多高大量體的座落,是否會影響愛河的景觀品質仍需慎重思量,畢竟愛河是高雄重要的文化觀光資產,期待未來有更全面性的都市設計準則,針對愛河周遭的新建建築詳細規範其量體配置、材質顏色、開放空間等,把美好的城市河岸風景延續至下一世代。」
未來的愛河畔,在土地變賣之後,應該還是難免成為河畔高樓,除非,建商有讓我們跌破眼鏡的選擇,否則只能看著房價成為年輕人越來越不可及的夢幻數字,而大多數的高雄人,再一次失去逛賣場的小確幸,河景第一排,將成為少數人及投資客的專利。
面對愛河家樂福即將熄燈,你的感覺是:
高雄房價起飛👍
我最喜歡逛家樂福了🥲
可惡,以後要去哪裡尬推車😡
期待新屋落成❤️
#你的事就是阿凱的事
#愛河商圈式微進行式
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,790的網紅李基銘漢聲廣播電台-節目主持人-影音頻道,也在其Youtube影片中提到,本集主題:「當藝術遇上法律:藝術投資收藏的攻防對策」介紹 訪問作者:葉茂林 (Edward Yeh)律師‧博士 內容簡介: 畢卡索也得知道的一門課? 華人世界首部藝術投資相關法律專書 藝術蔚為最具品味、熱門之投資標的, 偽作、著作侵權、買賣糾紛、詐欺、失竊毀損...
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【竟然有小三?!雙重國籍人沒在台灣登記結婚告的成嗎?】
A男與B女皆有雙重國籍(台灣籍、C國籍),兩人在C國登記結婚後,決定回到台灣定居,沒多久竟發現A男出軌有了小三,B女傷心之餘,決定對A男與小三提出侵害配偶權告訴,卻想到自己與A男並未在台灣辦理結婚登記,這樣還告的成嗎?
🎸A男與B女以其關係最切國籍台灣的法律為本國法
A男與B女都擁有雙重國籍,在兩個國籍衝突時,要依據哪一國的法律呢?涉外民事適用法第2條規定,當事人有多數國籍時,依其關係最切之國籍定其本國法。依第2條的立法理由,當事人與各國籍關係之密切程度,宜參酌當事人之主觀意願(例如最後取得之國籍是否為當事人真心嚮往)及各種客觀因素(例如當事人之住所、營業所、工作、求學及財產之所在地等),綜合判斷之。
本案A男B女在C國結婚後,沒有繼續留在C國,而是選擇回到台灣創業,並有意在台灣永久居住,可以認定與台灣有深切聯繫,所以以台灣法為本國法。
🎸A男B女的婚姻依C國法合法、有效成立
兩人的婚姻是否成立,依涉外民事適用法第46條規定,婚姻的成立依各該當事人的本國法,也就是台灣法規定,但結婚方式依舉行地法也有效。C國的婚姻以登記,並舉行結婚儀式為有效,A男與B女在C國登記,並舉行婚禮,適用C國法律,合法有效成立婚姻關係,B女為A男之配偶無誤。(涉外婚姻的效力參照102年度民商上字第5號)
夫妻必須互負忠誠義務為婚姻的效力,依涉外民事適用法第47條,依夫妻共同的本國法,無共同的本國法時,依共同的住所地法;無共同之住所地法時,依與夫妻婚姻關係最切地之法律。A男與B女的共同本國法為台灣法。
🎸B女可以以侵害配偶權為由,請求精神慰撫金
夫妻互守誠實,是為確保婚姻共同生活之圓滿安全及幸福之必要條件,故配偶因婚姻契約而互負誠實之義務,配偶之一方行為不誠實,破壞共同生活之圓滿安全及幸福者,即為違反因婚姻契約之義務而侵害他方之權利,故A男與小三侵害配偶權的行為是侵權行為。(55年台上字第2053號參照)
依涉外民事法律適用法第25條規定,關於侵權行為所生之債,依侵權行為地之法律,A男與小三侵害配偶權的地方是在台灣,本件侵權行為事件之準據法是台灣法。
A男與小三破壞B女圓滿的婚姻生活,並侵害B女的配偶權及其身為A男配偶的身分法益情節重大,使B女身心飽受打擊與痛苦,所以B女可以依民法第184條第1項、第195條第1項、第3項之規定,請求A男賠償精神慰撫金。
雙重國籍人即使是在外國結婚,如果外遇也是可能侵害配偶權。結婚後,雙方就必須對對方互付忠誠義務,千萬不要心存僥倖,以為只要換個國家外遇就沒事喔。
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我今日在記者會上的發言,摘要如下:
戶政事務所依據內政部函釋,認為依照《涉外民事法律適用法》第46條規定「婚姻成立依各該當事人本國法」,如果婚姻當事人有一方來自同婚未合法的國家,就不准登記。阿古來自澳門,目前尚未通過同性婚姻,因此戶政事務所拒絕登記。這也是許多跨國伴侶無法順利結婚的理由。
簡單來說,該內政部函釋列出已通過同婚的國家,要求戶政機關機械化地適用,只要不是清單上的國家,戶政事務所就會一律拒絕為跨國同性伴侶進行登記。
伴盟律師團召集人許秀雯解釋,阿古與信奇的個案是用反致原則勝訴,根據澳門規定,婚姻成立要件必須依據當事人常居地法律,而阿古雖是澳門人但常居地在台灣,所以判決允許他可以直接依據台灣法(而非澳門法)結婚。
在另一起跨國同婚案,法院裁判則是認為戶政機關若以外國法不允許同婚為理由拒絕跨國同婚登記,此結果違背台灣公序良俗,該外國法應不予適用,因此判決應該允許跨國同婚登記。
許秀雯律師強調,這兩個判決說明了內政部限制跨國同婚的函釋顯然漏未考慮反致原則,也未正確適用「公序良俗條款」,函釋顯然違法。但今天個案勝利尚無法擴及全部的人登記結婚,呼籲政府知錯能改,應儘速開放跨國同婚。
https://www.facebook.com/tapcpr/photos/a.10150711237530965/10158038420535965/?type=3
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本集主題:「當藝術遇上法律:藝術投資收藏的攻防對策」介紹
訪問作者:葉茂林 (Edward Yeh)律師‧博士
內容簡介:
畢卡索也得知道的一門課?
華人世界首部藝術投資相關法律專書
藝術蔚為最具品味、熱門之投資標的,
偽作、著作侵權、買賣糾紛、詐欺、失竊毀損等各種NG也伴隨而來,
置身其中的畫家、藏家、投資人、畫廊或經紀業者,乃至拍賣公司,
該如何捍衛自身權益,並及早預防、避開風險?
葉茂林律師透過28則深具代表性的藝術交易經典案例,
將繁瑣燒腦的判決書,轉化為流暢好讀的法庭教戰寶典,
引領讀者避開法律地雷,悠遊藝術創作,投資無往不利!
拍賣圖錄內容出包,不論錯誤大小均可解約?
拍賣公司擅自賣出未交割拍品,已涉違約?
賤價購得席得進、星雲等大師偽作,可否以此為由拒付尾款?
買到假畫如何驗明正身?疑遭賣家「暗坎」的真品證明書又該如何討回?
終止託售卻拿不回畫作;藝術家與畫廊誤簽終身約該如何解套?
仲介買賣畫作,約定不清當心公親變事主!
寄放銀行保管箱的貴重物品失竊,修繕施工不慎毀損藝術品,賠償金額如何判定?
利用AI大數據資料庫產生的判決分析,也可主張著作權?
本書作者 葉茂林律師,任職於博識本國法及外國法律師事務所,是台灣少數處理藝術領域法律糾紛的專家。他將多年所見國內的藝術法律糾紛與判決,有系統地篩選、整理跟分析,分門別類收錄於「藝術拍賣防雷」、「買賣及所有權等相關糾紛」、「偽作贗品交易」、「仲介委託爭議」、「失竊毀壞求償」、「著作權益維護」共六大單元。
各單元下的每篇文章採用簡明的「事件緣起」、「法院判決」、「律師叮嚀」三階段架構,輔以說故事般淺顯方式,方便讀者輕鬆讀完相關案例,並從「律師叮嚀」學習避開糾紛或維護權益的做法,既是華人世界首部藝術投資相關法律專書,更是畫家、藏家、投資人、畫廊業者或經紀,乃至拍賣公司都值得入手的法庭教戰寶典!
作者介紹:葉茂林 (Edward Yeh)律師‧博士
博識本國法及外國法律師事務所 主持律師
德州大學奧斯汀分校法學博士/碩士、紐約大學法學碩士。曾任教於美國天普大學及台灣數所大學,教授科目包括:著作權法、國際智慧財產權授權、網路法、國際商業交易及中英文商業合約撰擬等。1994及1997年先後獲選為美國德州大學法學院「德州學者」及「少數族裔傑出校友」,並在美國執業多年。
過去曾在台灣的知名法律事務所專任智慧財產權顧問,並擔任經濟部智慧財產局著作權法調解委員及修法諮詢委員等職,長達十年之久。目前也擔任多家畫廊、拍賣公司、藝術家以及畫廊協會、國際藝術博覽會業者的法律顧問,是台灣少數處理藝術領域法律糾紛的專家。
■著有:
《解僱與被解僱:員工與企業如何保護自身權益》
《e世界的法律初體驗-網路智財權、隱私權、電子商務》
《資訊法律(一)-著作權法與消費者保護法》
《資訊法律(二)-Internet、多媒體、藝術作品與著作權法》
《編採人員v.s.著作權法》
《營業秘密保護戰術-實務與契約範例》(合著)
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2012年11月21日立法會會議
經張超雄議員修正的議案:
香港作為一個國際都會,經濟發展先進,社會發展卻落後,殘疾人 士的基本權利往往被忽視;鑒於自2008年8月31日起,聯合國《殘疾 人權利公約》('《公約》')已在香港生效,本會促請政府盡速成立獨 立專責委員會,推動、落實及監察特區政府尚未全面履行《公 約》的有關條文,並根據世界衞生組織的國際殘疾定義標準,擴大 對殘疾人士的保障範圍,檢討傷殘津貼'嚴重殘疾'的定義, 並讓12歲以下的殘疾人士,同等享有'長者及合資格殘疾人 士公共交通票價優惠計劃'賦予的權利。
議案獲得通過:http://www.legco.gov.hk/yr12-13/chinese/counmtg/voting/v20121121.pdf
張超雄議員:代理主席,首先我要多謝梁耀忠議員提出這項"締造傷健共融社會"的議案。正如議案內容所述,我們其實早應在2008年便開始實施聯合國《殘疾人權利公約》("《公約》"),而《公約》第三十三條"國家實施和監測"中清楚說明:"締約國應當按照本國建制,在政府內指定一個或多個協調中心,負責有關實施本公約的事項,並應當適當考慮在政府內設立或指定一個協調機制,以便利在不同部門和不同級別採取有關行動。"就這一點,梁耀忠議員剛才已經提及,現時政府內所謂的協調機制,其實便是隸屬勞工及福利局的康復專員,可是康復專員這位屬首長級薪級第2點的官員,根本是沒有能力協調其他政策局和各部門來實施整份《公約》的。
《公約》第三十三條下 的第二點說明:"締約國應當按照本國法律制度和行政制度,酌情在國內維持、加強、指定或設立一個框架,包括一個或多個獨立機制," -- 請注意是獨立的機制 -- "以促進、保護和監測本公約的實施。在指定或建立這一機制時,締約國應當考慮與保護和促進人權的國家機構的地位和運作有關的原則。"還有一點便是︰"民間社會,特別是殘疾人及其代表組織,應當獲邀參加並充分參與監測進程。"這些便是《公約》第三十三條的內容。現時在政府心中用以促進和監測《公約》的實施的框架或獨立機制,其實便是我們的康復諮詢委員會,但該委員會只是一 間諮詢機構,並沒有實權,根本沒有能力監察政府落實《公約》的情況。代理主席,所以如果現時要來到聯合國殘疾人權利委員會面前,即使只是就着第三十三條來說,我們其實也是未曾履行《公約》的要求。
所以,梁耀忠議員提出的議案非常重要,而我的修正案乃是指出有關機制必須是獨立的。如果每次也是由政府自設諮詢委員會,然後現在又要經中央政策組的高小姐審閱,看看是否符合政治正確,在親疏有別之下,那麼如何可以監察政府呢?在《公約》中還說明我們有責任讓殘疾人士及民間社會的團體代表參與,但在現時所有政府的諮詢架構中,基本上絕大部分人士也是以個人身份獲委任,他們根本不能夠代表任何組織或社團,所以現時的制度根本便不符合這要求,我們希望政府可以認真地履行《公約》。雖然今次的議案辯論沒有法律效力,但《公約》是具有法律效力的,如果政府不按照着它來執行,基本上便是等於犯法。
日期:2012年11月21日星期三
時間:上午11時正
地點:會議廳
議程:「締造傷健共融社會」
http://www.legco.gov.hk/yr12-13/chinese/counmtg/agenda/cm20121121.htm
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