樓市專題分析 (淘大花園篇) (請參見附圖)
By 見習金錢師
最近樓市充滿各種的信息，一時有2013年買入的樓盤蝕讓，一時又有新高成交。各方人士站在不同的立場都有不同的解讀。例如有資深的投資者鼓勵大家要有勇氣買樓，然而觀乎市場，市面經濟又似乎沒有數年前美元弱勢時的氣勢。之後是升是跌，暫難定斷，惟有做足功課，才不會被其他人的花言巧語所左右。
今日，小編承蒙各位支持，再為大家分析上車盤的動向，這一篇是介紹淘大花園。
淘大花園位於九龍灣站附近 (雖然要步行十分鐘…)，面積而言則由285 – 489呎(實用面積)，主要提供兩房單位，而間隔大同小異。隨著九龍東發展，受到了不少的上車客所青睞。雖然樓齡已屆三十 (1981 – 1986年發展)，密度亦奇高，但其生活的便利依然吸引了一直以來budget有限的上車客，亦引起「收租佬」的無限憧憬。今日熱潮暫緩，市場又如何呢?
小編收集了由2015年4月至2016年4月的成交價 (見圖1)。呎價而言，現時相比去年的高峰一定有所調整的。按照註冊處的數據，2016年4月平均的實用呎價比2015年的高峰下跌15%，跌幅較大市為大，側面反映了細價樓調整確是比大價樓為快。(以下成交剔走了一宗795萬的成交，避免分析受影響)
而圖2則是淘大花園成交宗數的分佈。
巧妙的是在第二季，即是四月註冊的成交中，高層樓的呎價相比前月有相當的上升。這是在中層及低層中沒有出現的。而更值得探討的是，這三宗成交都並非前排遠望郵輪碼頭的單位 (見圖3)，而以事論事。亦難怪有觀點認為是小陽春來臨，以此慫恿上車客入市。
每個人置業都有其原因，我很難用一句概括是否應該入市。但是按照在大型地產代理網頁 (中原、美聯、利嘉閣及港置) 上報的成交，似乎最近的平均呎價是上升了一點的。另外，在按照價目類的時候亦發現了400萬以下的物業呎價下跌速度雖較快，但四月有一點的反彈。反而450萬以上的樓價暫仍向下。(見圖4) 這側面反映了現時淘大花園似有投資者入市。
下圖是最近市場上未在土地註冊處完成註冊的成交 (圖5), 似乎對前陣子高追入市的買家而言，又再見到希望。
傳統而言，三至四月都是樓市的小陽春。這是因為不少的打工仔拿到bonus而後置業。只是大家在見到樓價略有反彈的時候，切勿忘記這是一年一次的推動因素，今年企業的加薪普遍低於去年，加上零售業、建造業前景灰暗，所以我相信這只是小陽春，五月過後恐難以為繼。至於北水湧港托起港樓一說，我相信在豪宅市場或者成立 (港元高企令港樓有保值作用)，但絕不能放在淘大花園一般的上車樓。
除非香港的企業可以保持盈利，否則沒有客觀因素支持樓市再上升5%。香港受聯繫匯率所限，要降低成本，一則炒人、二則租金需要暴跌，才可令企業有生存空間。這兩個因素，對香港地產市場都是壞消息。
最後，重複一點，置業在香港和結婚一樣重要，所以「自已功課自已做」。正如窮小子兄所說，「自住樓唔怕跌」只是比粗口更難聽的謊話。
希望大家看畢此文，對大家有所得著。
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作者簡介:
見習金錢師，80後普通打工仔，一直追尋知識、財富、生活的增值，亦希望路上交朋結友，一起為富足生活而努力 :)
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