樓市專題分析 – 青衣篇
作者:見習金錢師
www.facebook.com/moneyist2015
最近小編遷居，終於搬了出來住，亦因此有很多時間用在搬屋、買傢私家品等各樣事情上，所以原本在星期日刊出的文章要到今天才完稿。真不好意思呢…
小編本來要比較青衣的四大屋苑的，後來時間所限，就只選了其中兩個，即是盈翠半島和灝景灣。這兩個屋苑見證著香港樓市在金融風暴後由盛轉衰的日子。灝景灣一期開售時，售樓廠萬人空巷，入票人數達三萬人，當年最高建築尺價更逼近7000元/呎。而後來金融風暴捲來，灝景灣變成「浩劫灣」，大多業主在此變成負資產，甚至沒頂。而位置更方便的盈翠半島則在1998年開售，當時長實面對金融風暴後的淡市，即時劈價，建尺只賣約4000/呎，殺出一條血路。經過18年，青衣都由新發展區變成成熟的社區，亦有不少中環上班的人選擇住在青衣，再往港島上班。灝景灣的呎價亦已站穩，「浩劫灣」已成歷史。
回顧最近一年的成交，盈翠半島有72宗，灝景灣有68宗。雖未及將軍澳中心、沙一、淘大等過百宗成交，不過基於兩個屋苑主要都提供中大型的單位，所以以上的成交宗數都不算少。當然，基於按揭原因，最多成交都是兩房單位，差不多佔總成交宗數的一半。以下是兩個屋苑按季及最近兩月，以間隔劃分的成交價。
圖1: 按間隔劃分的平均成交價
圖2: 按樓層劃分的平均成交價
有趣的是，盈翠半皖的三房呎價比兩房為高，這是與以前討論的屋苑不同的。這是盈翠半島的獨特格局使然。盈翠半島坐落青衣島東端，東南方向可遠眺維港，這些都是最大的三房套儲，反而兩房主要是望內園或北望公路，噪音較多，所以呎價就有這個趨勢 (但反而這才應是正常)。灝景灣雖有海景，但是都是以望荃灣、深井為主，加上坐向是向北為主 (東北或西北)，就比盈翠半島輸了一點點。
至於樓層方面，高層比低層做得高價亦屬正常。只是高層呎價比高層只高7% (盈翠)及9% (灝景)。這相信是兩個屋苑都較為開揚的關係。如果屋苑的密度較高，差異就會相對顯著。
好了，到了景觀的分析了。照常的，在開始景觀分析前，都先界定各種不同的景觀給大家參考。(見圖3)
圖3: 景觀圖解
以下是按照不同景觀按季的平均呎價。值得一提的是，灝景灣有部分單位望墳景。雖非正望，但各位如果要在青衣置業，都要留意「墳海雙輝景」。當然是有一定的距離的，所以對呎價沒有太大不利影響。
另外，盈翠半島的最低呎價不是園景，而是向西的山景。這是因為山景可望到機場快線，相對較為嘈吵。另外在這一年，海景的單位沒有如其他單位一樣調整。大家以為真的高質唔怕輸? 實際是因為一宗極高層的海景單位成交拉高呎價。而至於位置離地鐵站較遠的灝景灣，海景單位呎價則下跌12-16%不等，比盈翠半島幅度為高。
最後，以下比較了最近未上土地註冊處的成交價及類近單位成交價的差別。由於只有6宗，統計學上沒能總結出甚麼結果，但可以給大家作一參考。
樓市專題分析系列到了第四篇了，不知大家有甚麼意見? 希望可以聽到大家聲音，令本博文章對大家更有用。謝謝大家!
#見習金錢師2015 #窮小子投資專頁
作者簡介:
見習金錢師，80後普通打工仔，一直追尋知識、財富、生活的增值，亦希望路上交朋結友，一起為富足生活而努力 smile emoticon
============================
大家覺得資訊有用就幫手Share出去或比個Like!
投資先機盡在 #窮小子投資專頁
投資先機討論平台 https://www.facebook.com/groups/poorkidsinvesthk/
窮小子投資筆記 http://poorkidsinvesthk.blogspot.hk/
*本專提供資訊僅供參考，不應視為任何投資之建議或邀請，投資涉及風險，投資者應先考慮個人因素及風險，如有疑問請諮詢專業投資意見
