【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱
想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。
▌公寓、大樓怎麼選
我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。
但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。
▌屋齡與居安考量
不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。
在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。
所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。
經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。
▌公寓優缺評比
低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。
◆ #各樓層都有不同的優缺點：
一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。
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二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。
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三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。
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四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。
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五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。
大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。
◆ #自備款拉高：
買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。
假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。
更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。
簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。
對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。
故事太長，買房人生 to be continued...
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老屋翻修申請 在 Re: [請益]美國歐洲怎麼防止炒房的? - 看板home-sale 的推薦與評價
回一下原標題.
基本上除了北韓,其他只要國家金融制度有一定穩定.
炒房都是很正常的投資行為.
單純就是每個國家的政策不同,延伸出不同的炒作方式.
就像日本,日本不能炒房?那吳淡如去日本買房是為了收藏公仔?
https://www.youtube.com/watch?v=Wm7aVxtjc2o
歌舞伎町一堆樓都是台灣人的.
美國不能炒房?
那川普和富爸爸是幹啥吃的?
英國不能炒房?
那英國皇室的生活費怎麼來的(它們的收入除了國家給的之外,大多都是靠不動產收租)
現在魯蛇鳩葛的應該只是"房價所得比"
也就是台灣房價所得比很高,所以一直嚷嚷台灣炒房.
其他國家房價所得比比較低,所以嚷嚷它們都不炒房.
但實際上根本不是這樣一回事.
單純就只是不同水溫產生不同物種.
至於炒房....炒房跟絕對房價高低無關.
炒房賺錢兩個型態.
1.買賣價差.
2.租金.
你一個房價所得比3的地方,他可以產生買賣價差,那就會有人炒.
房價所得比3不代表他不能炒房....
反觀現在中國的狀況怎麼炒?...北上廣深房價所得比那麼高.
上海房價所得比25.1(台北15.22).
但你現在告訴我妳上海怎麼炒??
所以魯蛇真正想要的只是房價所得比低,而不是甚麼能不能炒房.
當然魯蛇永遠都不願意去面對一個殘酷的事實就是.
房價所得比低是因為稅金低,例如中國持有稅比台灣更低,幾乎快接近於零.
再透過限購另,綁戶籍,貸款限制等等.
因此他可以撐到那種天價房價居然沒有直接泡沫垮掉.
就算現在跌也都還是沒跌得很嚴重...
而稅金高的國家,房價就容易有波動.
因為持有成本高,一個震盪,很多自住戶現金流炸掉,房價就大跌.
所以這叫不同的生態.
但是不同的生態依然可以延伸出不同的炒房辦法.
就像川普,他做商業開發,或是直接掃一區的商用不動產.
或是房屋獵人,買爛屋翻修轉賣.
或是台灣以前拿綠卡的,到美國買三棟房子,兩棟出租一棟自己住結束未來1x年回合.
這些都是在美國環境下的炒做.
甚至現在利率那麼高,但是一票人跑出來買房子,現金買不貸款.
大概規劃就是等到降息房價大漲的時候,再來辦貸款.
畢竟目前升息循環已經快告一段落,所以他們在賭局面最糟就是現在,未來只會轉好.
這就美國的炒房.
所以誰跟你說外國不炒房的.
炒法不一樣形態不一樣罷了.
而房價所得比則牽扯到不動產基本面.
出租投報率 vs 資金成本+持有成本.
你持有成本高,那自然出租投報率就要高.
而租金已經被炒到cap,那自然就會壓制房價數字不會太高.
所以稅金高的地方房價都不會太高.
而這就延伸出日本的甚麼房地產泡沫不起.
阿日本以前稅金很低所以東京最貴一坪1000萬台幣,平均200萬台幣.
(號稱可以把美國買下來.)
後來大跌後日本自己改稅制變成稅金加重之外還有老屋維護費.
所以改變了水溫,產生了新的物種.
自然現在日本的房價就會比較低...因為基礎不一樣.
但是就算是日本房價比較低,對於都市而言,你看東京的房價還不是一路往上.
阿鄉村則是吃到老屋維護費這一塊,成本過高,所以日本鄉下房子就很悲悽.
這就是水溫造成不同物種的型態.
跟台灣這種玉山山上都會漲的狀況不一樣.
so..
稅制不同政策不同產生不同的生態.
而不同的生態,資本家就會延伸出不同的炒房辦法.
到頭來,全世界,只要金融和不動產制度有"雛型".
就有人炒房.
並且不是華人...而是全世界都會炒.
英國倫敦,德國漢堡,房子一大堆都是外資的..外資又以白人為主.
所以炒倫敦炒漢堡的,可不是華人喔,炒到倫敦年輕人在泰唔士河上放船當家住.
而認識的英國投資客,就是買大房子來申請切割成兩戶,翻修後再轉賣.
(小坪數比較貴..所以他們賺大切小的價差)
單純就是魯蛇整天認為只有華人會炒房.
所以他買不起台灣的房子...XD
哀,以前封建時代,土地都是貴族的.
貴族因為搶土地在那邊打來打去.
也常常交易土地.
你跟我說歐洲人都不炒房..XD
是奴役的人民沒能力炒好嗎.
當人民有能力了,誰不炒房.
當然台灣人平均財富世界超級高.
所以台灣人才能做到全民炒房,還炒到中國日本英國美國到處去.甚至南美巴西都有人炒.
直到後來中國也許財富不多但是人多,才取代了台灣人全世界炒房的地位.
那是因為台灣人有錢...!!!!
其他國家月光族太多了,月光族自己房子都是租的怎麼炒.
因此其他國家都是財團或是有錢人炒....
自然你認識的白種豬魯蛇都不炒房阿,他沒錢怎麼炒.
但是如果大家都不炒一堆人租屋.
你都沒想過那房東是誰??難道是國家?
又不是北韓或新加坡...XD
那些房東不就炒房的...難道他慈善事業家??
so..台灣人你要慶幸你還有機會加入炒房一族.
你如果生在其他月光族國家,妳爸媽也是月光族.
你要跨入炒房門檻,你大概要有超級的賺錢能力.
那些國家炒房的門檻可是遠高於台灣的.
(表面上價格比較低,但因為稅制和利率的關係,你現金流的壓力非常龐大)
不過我覺得我都在講廢話.
這些不是都講過了??
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.107.18 (臺灣)
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小日本政府有時候想法比較無法理解..XD
這種可能問對日本更有興趣的人比較清楚.
也許日本也不想要做到平衡發展.
而是把資源丟在大都市為主.
也許拉.
畢竟日本通縮很久,資金瘋狂寬鬆效果也很有限.
搞平衡發展也許對日本政府來講不是調好路.
當然以上隨便講講,各位不用認真.
真實狀況請去問對日本有興趣並且有研究的比較好..
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 17:57:24
以賺錢為榮.
難道賺錢要感到羞愧??
那川普要不要找個洞鑽進去...
喔不,川普只會嗆你說.
You are fired!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/11/2023 01:21:53
川普名言你不知道?
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/11/2023 01:53:25
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