11趴倒數兩天!
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聽說股神巴菲特報酬率差不多10趴 在 Re: [心得] 新手買房停看聽第一次買房注意事項- 看板home-sale - 批踢 ... 的推薦與評價
低投報低風險更重視一些東西
貸1000萬 1.6% 投資5% 未稅 不含手續費
1段式
然後兩人都是30年有每月48716
20年
銀行計算機每月48716*20年
30年
銀行計算機 每月34994*30年
(剛剛的是含手續費改掉了~)
有20年 多了每月多13722可以做額外投報=5663705
然後後面有10年每月少了34994 可以做投報=-5456590
請別再說5663705-5456590<0
=============以上稅前============
想算稅後的自己算,別忘了還有有扣除額
我真的搞不懂某人
加油,我花20秒在google找 計算機加keyin
然後花5分鐘打字讓某哥省了一天的推文。。。
別在推了拜託你
※ 引述《deltaz (我還懂不懂飛翔)》之銘言:
: 照版上之前討論買房好還是投資好訂下的低標
: 投資報酬率3%以下都是垃圾,無風險報酬率都3.x%了
: 貸1000萬,一段式年利率1.6%,直接用美金定存或是穩定的債券來相比
: 每月的利息或是獲利都繼續投入投資市場,故為複利
: 貸20年: 每月本息平均攤還48716,總利息169萬
: 貸30年: 每月本息平均攤還34994,總利息260萬(第20年時,利息2276710)
: 一個月差額13722,每個月都定期定額投入年報酬率3%的美金定存或穩定債券
: (預定手續費1%)
: 定存利息都拿來再次投入定存,20年時你的
: 投資到期總金額為:4496158元
: 投資成本為:3326213元
: 投資獲利為:1169945元
: 第20年時,貸30年這一組扣除貸款餘額3878163還會多出617995
: 此時手頭上有4496158的現金可以繼續投資或是一次性還款
: 簡單說只要賺錢的機率 > 利息,錢借越多越賺,傳說中的錢滾錢
: 在突然生病,失業,市場波動等等的問題,基本上20年跟30年是一樣的
: 因為在第20年時,理論上扣除貸款都有盈餘了(除非亂花)
: ※ 引述《johnchuang (股科醫師)》之銘言:
: : 標題: Re: [心得] 新手買房停看聽 第一次買房注意事項
: : 時間: Mon Aug 26 19:06:48 2019:
: : 利率走低的情況下
: : 當然是借好借滿
: : 台灣的利率低於通貨膨脹
: : 去年的台灣實質利率為擴大為負0.335%
: : 這等於是對借款人的變相補貼
: : 所以
: : 能越少頭期款就越少(能貸越多越好)
: : 能借越久越好
: : 多的現金流拿來投資
: : 不管是去買什麼商品
: : 公司債、股票、再投資房地產
: : 只要能打敗通膨跟利息都好
: : 股神巴菲特都說30年房貸是全世界最好的投資工具
: :
: : --
: : 股科醫師 不只看診 還看股票
: : Fb: 股科醫師愛投資、吃美食
: :
: :
: : https://reurl.cc/MqpYm
: :
: :
: : --
: : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.128.103.155 (臺灣)
: : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1566817612.A.173.html
: : 推 gyqmo: 房版個個投資高手,人生似乎沒有賠錢二字 08/26 1
9:
: 房板之前,投資派長期5%說易如反掌,賠錢都傻的
: : 股版更多高手阿
: : ※ 編輯: johnchuang (220.128.103.155 臺灣), 08/26/2019 19:26:42
: --
: Some people keep making the same mistake
: and call it "clinical experience."
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.142.22.246 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1566820072.A.44E.html
: 推 piliwu: 無風險報酬比公債利率高那麼多喔XDDD 08/26 19:
58
: 股版標準是長期5%耶
: → aloness: 這種理想只存在想像中啊,跟當年狂熱買人民幣TRF是一樣 08/26 20:
01
: → aloness: 概念 08/26 20:
01
: 這跟投資好或是買房好都是一個邏輯,如果3%這麼難,那投資派不就是說假的?!
: 推 piliwu: 股版每個都講的比巴菲特厲害房版每個都看川普沒什麼 08/26 20:
11
: → aloness: 20年利息不動或然率,跟發票中前三獎不知哪個高 08/26 20:
14
: 貸30年可以看苗頭不對提早還阿,又不是市場爆炸也要硬貸到30年才回
: 有這麼傻還是拿現金比較好
: → aloness: 巴神講長期借貸,因房貸是所有債務成本最便宜之一 08/26 20:
15
: → aloness: 但你選擇用債務去支持獲利,那你要用什麼東西來支持債務 08/26 20:
17
: → aloness: ? 避免遇上系統性風險 08/26 20:
17
: → aloness: op版有人一天帳上+2xx變成-1xx,8 /24一天狂賠300萬 08/26 20:
18
: → aloness: 特別在於你的債務模型是買空賣空的無本金,又沒穩定金流 08/26 20:
21
: → aloness: 支持要如何cover短期的巨大波動 08/26 20:
21
: 這要用出投資派的名言佳句 "你知道甚麼叫做無風險利率嗎?
: → ducah: https://www.bondsupermart.com/bsm/bond-selector 08/26 20:
24
: → aloness: 定存嗎XD ,就連股版的隔日沖也存在鎖不住或隔日殺的小 08/26 20:
25
: → aloness: 賠風險了 08/26 20:
25
: → ducah: 自己去選一下 YTM 大約在3%-4%的債券 08/26 20:
25
: ※ 編輯: deltaz (220.142.22.246 臺灣), 08/26/2019 20:26:47
: → ducah: 比如說印尼國債 目前YTM約3.8% 08/26 20:
26
: → ducah: 印尼倒店不還債的機率 VS 台灣房市波動 08/26 20:
27
: → ducah: 低風險的標的在債市 不在股市 08/26 20:
28
: 推 basebo11: 推 08/26 20:
28
: → aloness: 把問題導向外債,就要先想清一件事 08/26 20:
29
: → aloness: 你的獲利要用台幣,還是美元為基準? 08/26 20:
29
: → ducah: 長期持有美元還是持有台幣心安? 08/26 20:
31
: → aloness: 國泰富邦今年慘不忍睹,就是他們必須選前著 08/26 20:
31
: → ducah: 國泰慘不忍睹 更多的是保單亂賣 利差低 08/26 20:
31
: → aloness: 這沒有標準答案,像我唯一有買的儲蓄險或是投資險,都是 08/26 20:
31
: → aloness: 美元 08/26 20:
31
: → ducah: 賣台幣2%保單 還要成本 再去投資國外 壓力當然大 08/26 20:
32
: → ducah: 你拿台幣換美金 買外債 08/26 20:
32
: → ducah: 壓力會很大嗎? 08/26 20:
32
: → aloness: 去年認列900億虧損咩…為了救eps只能薄利多銷 08/26 20:
32
: → ducah: 1.5-2%資金加人事成本 台幣浮動約3% 當然慘 08/26 20:
33
: → ducah: 對個人來說 最糟台幣浮動3% 也就第一年的配息 08/26 20:
34
: → ducah: 台灣買儲蓄險的 真的是冤大頭 08/26 20:
34
: 別這樣說,下面還有定存跟活存的穩健投資者墊底呢
: → ducah: 幾十幾百萬的資金 沒有必要去看外債 時間不划算 08/26 20:
36
: ※ 編輯: deltaz (220.142.22.246 臺灣), 08/26/2019 20:36:32
: → ducah: 上千萬的資金 外債就是值得購買的標的 08/26 20:
36
: → aloness: 您說的是,8位數以上一般都買公債或公司債了 08/26 20:
38
: 推 Linerange: 我只知道有人說投資不是複利,被打臉說錯了就開始硬凹 08/26 20:
49
: → Linerange: 越凹越歪開始扯報酬率不夠穩 08/26 20:
51
: → aloness: 你那種算法就不是複利啊(呵欠) 08/26 20:
54
: → aloness: 自有本金零,哪會是複利?資金成本沒算 08/26 20:
58
: → kusomanfcu: 我最低的標的是3.4% 08/26 21:
23
: 其實30年的方案,維持有房貸的狀況,錢再拿去做境外投資,別的不說,稅的部分就差
好
: 萬了
: 金流大一些些,需要考慮的事情多很多
: 推 kusomanfcu: 終身儲蓄壽險已經第8年月月配了 08/26 21:
25
: → megaboost: 他不就說了獲利再繼續投入嗎?這就是複利阿... 08/26 21:
25
: → kusomanfcu: 還有聽說反向貸款是2%不過沒在用。。。 08/26 21:
26
: ※ 編輯: deltaz (220.142.22.246 臺灣), 08/26/2019 21:26:46
: → kusomanfcu: 板上之前講一堆有的沒的都快笑死 08/26 21:
27
: → kusomanfcu: “終身方案” 08/26 21:
27
: → kusomanfcu: 3.4%是含目前稅制節稅進去算的 08/26 21:
28
: → kusomanfcu: 2%是把壽險質押再貸出來,不過我真的對這利差無言 08/26 21:
29
: → kusomanfcu: 之前買房訂金用這質押去付的連錢都不用掏出來 08/26 21:
30
: → kusomanfcu: <=冤大頭 08/26 21:
31
: 推 teasy: aloness你就現金買就好了,不要管我們這些想貸款的俗人, 08/26 21:
31
: → teasy: 我們就是喜歡給銀行賺利息 08/26 21:
31
: → kusomanfcu: 貸出來還可以再節稅一次 快笑死 08/26 21:
31
: → kusomanfcu: 60-70歲的銀行相關的一堆5%的冤大頭 08/26 21:
32
: 推 kusomanfcu: 他們以前少賺20年的5%但是近十年和之後20年多賺了3%以 08/26 21:
34
: → kusomanfcu: 上 08/26 21:
34
: → kusomanfcu: 因為稅制和未來可能通膨的免稅額 08/26 21:
35
: → kusomanfcu: 玩法不一樣 08/26 21:
35
: 推 kusomanfcu: 你如果持有高利時期的儲蓄險,貸出來桿槓本身利差是無 08/26 21:
41
: → kusomanfcu: 風險狀態 08/26 21:
41
: 推 kusomanfcu: 證券本身也可以質押開桿槓 08/26 21:
45
: 推 k300plus: alo不要再推文了好不好= =我看到你都尷尬 08/26 21:
46
: 推 kusomanfcu: 整天說無風險的市值增價,何不桿槓上去一次雙倍 08/26 21:
47
: → kusomanfcu: 無風險桿槓上去還是無風險啊 08/26 21:
48
: → kusomanfcu: 買賣股票沒聽過質押嗎? 08/26 21:
49
: → kusomanfcu: 信貸不是低於那些收益嗎? 08/26 21:
50
: 推 kusomanfcu: 我的舊資金美金定存都和儲蓄險irr只差0.7%我買儲蓄險 08/26 21:
53
: → kusomanfcu: 做啥,做價差很容易超過 08/26 21:
53
: → Watanabe: 某a不要每篇都出來秀下限好嗎..推文到我都認識你id了... 08/26 21:
54
: 推 kusomanfcu: 外匯價差這麼好做 08/26 21:
54
: → kusomanfcu: 為什麼利率好看因為你資金是給壽險公司去做價差和賺 08/26 21:
55
: → kusomanfcu: 手續 08/26 21:
55
: → kusomanfcu: 如果住美國做美金儲蓄險還ok在台灣你資金根本動彈不得 08/26 21:
56
: 推 kusomanfcu: 長期持有美元是ok但是價差要做 08/26 21:
59
: → kusomanfcu: 不然也是被通膨吃掉 08/26 21:
59
: 推 kusomanfcu: 巴非特長期借貸的重點是利息低,稅制好。長期持有房 08/26 22:
02
: → kusomanfcu: 屋在美國稅制上後期稅很低 08/26 22:
02
: → kusomanfcu: 重點是稅制 08/26 22:
02
: → kusomanfcu: 明天台股嘎空,多多發大財 08/26 22:
07
: → kage01: 多單滿手等噴發 08/26 22:
14
: 推 kusomanfcu: 今天空單出乾淨很開心 08/26 22:
16
: → kusomanfcu: 連本來都想損的都一口氣變賺的。。。 08/26 22:
16
: → kage01: 我vix補了50張 剩10張 精元空單也補 多單套牢中 08/26 22:
55
: 推 SMDB: 某a的邏輯真的是...被人打臉之後還能理直氣壯 08/27 03:
44
: → aloness: 我已經說很多次了,自己有本金跟無本金不要合在一起談, 08/27 09:
07
: → aloness: 挑你自己想看來抨擊的,我也不知道該怎麼回答你 08/27 09:
07
: → aloness: 不要老是用那種根本不存在的事實來反擊,哪個數學老師會 08/27 09:
09
: → aloness: 教你利率不同還可以當複利算的? 08/27 09:
09
: → aloness: 要玩這種架空假設,我最喜歡舉個例子,每天都買隔天會漲 08/27 09:
10
: → aloness: 停的股票,一年200個交易天,不用一年身價就超過郭台銘 08/27 09:
10
: 滑坡不要滑太遠啦,我這算法是標準案例,數學上算起來就是這樣,當然在現實生活會
有
: 多因素導致更多變化
: 但數學就是數學,照現有狀況推估大致上就是這樣,假設未來無限的變化那是算命,不
是
: 學
: → aloness: 至於隔天誰會漲停? 那是你的問題,自己沒有能力要檢討 08/27 09:
11
: → aloness: 看在我眼裡,你們立論就是如此,算式很簡,一點都不實際 08/27 09:
13
: → aloness: ,做不到你家的事 08/27 09:
13
: → aloness: 同意,但至少要有應變能力,而且為什麼本金都不用扣呢? 08/27 09:
15
: → aloness: 本金不扣的算法就代表你還要有另外一筆錢來定額還款, 08/27 09:
15
: → aloness: 這個算式才會成立 08/27 09:
15
: 能承受20年貸款的金流,改成30年本來就會多出一筆小錢,用這筆小錢滾20年獲利大概
就
: 這樣了(保險型操作),哪需要什麼額外的錢???
: → aloness: 就算給你利潤一樣,本金一直在下降利潤實額也是跟著下修 08/27 09:
16
: → aloness: ,最後的比例當然不會如算式 08/27 09:
16
: 一個月一個月慢慢存13722,一年164664,這些就是會慢慢膨脹的本金啊,老實說看不
懂?
: 的問題到底在哪裡
: 題外話,美元儲蓄險與債券比較不會有稅的問題,不然動不動20%以上的稅,繳起來很
心?
: 。之前太忙沒時間處理股票,股息繳了快十萬的稅,慘慘的
: 現在改成免管理的標的,收益差不多,還不用花心力管理,可以專注在本業上好好發展
,
: 實還不錯
: → aloness: 借貸成立的時候,借貸的負額,要納入算式 08/27 10:
05
: → aloness: 一開始只有想到少還的錢可以做投資,但沒有把一開始的揹 08/27 10:
06
: → aloness: 債納入等式,怎麼算都會覺得少還比較賺 08/27 10:
06
: 同一間房子,20年跟30年一開始貸款金額都是一樣的,頂多可以討論有沒有可能拿到一
樣
: 利率,但條件好的基本上都沒問題才是
: → kusomanfcu: 要硬咬利率不同也是沒錯啦,因為是“大部份人”是可 08/27 10:
12
: → kusomanfcu: 變動利率XD 08/27 10:
12
: → kusomanfcu: 簡單說本多終勝 08/27 10:
12
: → kusomanfcu: 說這麼多其實想說的只有本多終勝吧 08/27 10:
13
: 這跟本無關啊,討論的是同一筆貸款,同一個貸款人,20年還是30年好
: 推 kusomanfcu: 最低稅負制都是收入和資產夠的人用的 08/27 10:
15
: → aloness: 另外就是你借20年還完之後,第21年~30年的金額也要納入 08/27 10:
16
: → aloness: 計算,可動用本金豈不更多? 08/27 10:
16
: → aloness: 要討論這樣的問題,沒有時間條設定成相同,是沒有意義的 08/27 10:
18
: 20年到期的時候,是貸30年拿去做低風險的投資獲勝
: 後面是另一個數學提,需要的話等等算一次給你看就知道了
: 後十年的計算
: 20年期的貸款組,一樣做相同的低風險投資,等於是全額房貸都拿去投資
: 變成是月存48716的十年期定期定額(手續費依然設定0.1%)
: 投資到期總金額為:6810103元
: 投資成本為:5904379元
: 投資獲利為:905724元
: 另一組要拉excel就要晚點了
: 本金4496158,貸款餘額3878163,每個月還要繳34994的貸款
: 並且仍繼續以13722的差額繼續做定期定額投資
: ※ 編輯: deltaz (61.226.220.14 臺灣), 08/27/2019 10:29:36
: → aloness: 我幫你算完了,1000萬房貸,貸20年跟貸30的差額投資1.1% 08/27 11:
49
: → aloness: 定存 08/27 11:
49
: → aloness: 貸30魁的差額,拿去定存會比20年滿後定額定存,多57萬的 08/27 11:
51
: → aloness: 利息收入 08/27 11:
51
: → aloness: 但利息卻多繳了90萬 08/27 11:
53
: → aloness: 所以我就說要算本金啊… 08/27 11:
54
: 推 amordelcor: alone先算一下30年和20年的那個問題啦 XD 08/27 12:
21
: 推 kusomanfcu: 絕對是30年勝。。 08/27 12:
30
: → aloness: 已經算完啦,照本篇算法呀 08/27 12:
32
: → aloness: 30年房貸要多付90萬利息,怎麼算就是不划算 08/27 12:
34
: 噓 k300plus: = = alo滿口胡言.................... 08/27 12:
34
: → aloness: F也很奇怪,貸20年還完就不再做任何投資,當然是輸給貸3 08/27 12:
35
: → aloness: 0年投資30年的 08/27 12:
35
: 推 redmi2: alo加油 你倒了 魯空就滅亡了 戰~戰~戰~ 08/27 12:
36
: → aloness: 你要做這種假設就是每月拿5萬出來,算30年後的成果吧 08/27 12:
36
: → aloness: 原po算完之後大概也發現不算本金的問題才沒回的,樓上幾 08/27 12:
38
: → aloness: 位大概不會懂算進也要算出的道理…願你們袓上積德,德護 08/27 12:
38
: → aloness: 子孫 08/27 12:
38
: 推 kusomanfcu: 數學老師想哭了,投資利差越大低息貸越多越好不是常 08/27 12:
52
: → kusomanfcu: 識嗎。。。 08/27 12:
52
: → kusomanfcu: 因為本金也可以更晚還啊 08/27 12:
53
: → kusomanfcu: 現金在手希望無窮兄弟 08/27 12:
53
: 推 kusomanfcu: 拉excel 12*30 360格就有答案了 08/27 12:
54
: → kusomanfcu: 兩著的現金是一樣的但是一個每月都多進去繳貸 08/27 12:
55
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.246.103.233 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1566882398.A.478.html
※ 編輯: kusomanfcu (27.246.103.233 臺灣), 08/27/2019 13:06:59
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