📌誠信原則適用於拆屋還地事件之未竟難題：土地使用對價之請求權基礎？／吳從周教授 #月旦實務選評 第1卷第2期(2021/8)
✏摘要：
當事人能否依據所有物返還請求權主張，應否援用「債權物權化」理論，將占有土地之人與前手間原有之債權關係予以物權化，以對抗主張拆屋還地之現土地所有人，一直是我國民事案例實務上的本土難題。最高法院於本件評析案件仍然捨棄該院已經廣泛宣示之「債權物權化」理論，堅持採取誠信原則，否定土地所有人之請求，在法律理論繼受上甚為可惜，且因此衍生土地所有人主張土地使用對價之請求權基礎為何之疑問。本文認為這個未竟難題，不宜求諸不當得利，而應訴諸情事變更原則加以解決，較為穩妥。
✏關鍵詞：誠信原則、拆屋還地、無權占有、不當得利
🗒本文完整請參閱：
誠信原則適用於拆屋還地事件之未竟難題：土地使用對價之請求權基礎？
──簡評最高法院109年度台上字第2804號民事判決
吳從周(臺灣大學法律學院教授)，《月旦實務選評》第1卷第2期。
📕本期內容：http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=3817
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拆 屋 還地 不當 得 利 在 [心得] 高雄被當文(屋主自售) - 看板home-sale 的推薦與評價
距離這間房子「確定買不到」已經是一年前的事情了，內容可能會有點流水帳，廢話很多
我希望能明確的表達「第一次買房的不安與忐忑的情緒」
如果不想浪費時間的網友，本篇要講的就是一個
「跟屋主買房子結果最後房子沒買到，當初訂金匯了三十萬過了一年也還沒退還給我」
的故事。
上禮拜簽約了另一間房子，期間這一整年，房版的各種心得文章幫助我不少。
很多人一生就只會買一次，所以大多都沒經驗，只能吸取別人的經驗。
剛好我現在也算是有一點經驗的人了。
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小弟原本也是空空，前幾年，在丈人的圈子流行一件事情，就是把這輩子賺到的錢，
在鄉下蓋一間漂漂亮亮的別墅，然後大家用教育訓練的名義，花公帑去某個地方旅遊
，順便去你剛蓋好的新家看一下，當時被我岳母戲稱，包車去看人家介紹自己家裡的
廁所設備有多高級。
我丈人後來在鄉下蓋了一間房，室內設計很多部分是以養老為優先，但希望還是有晚
輩願意陪他一起回鄉下住，找了當時還住在汐止租房子，工作也沒做很久沒很高薪的
我家下來一起住，好處是不用租金。這間新房蓋好後是以多個女兒共同持有，我老婆
是其中之一。
後來搬下來之後，也找到「沒有很爽但是薪水是原本在汐止兩倍」的工作。這邊提個
題外話，我以前住汐止，到家樂福只要三分鐘；搬來這邊，到家樂福要四十分鐘。
以前住大都市的時候，總想著老了在鄉下買塊農地，種種菜優閒過日子，反正只要有
超商，有宅配，網購什麼的，有網路線啊不是都一樣。
實際上住沒幾個月發現，便宜的農地真的有夠偏僻，你偶爾來度假就算了，在這邊生
活真的會很不習慣，即使只是吃個早餐都要跑很遠，叫外送？太偏僻連外送都滑不出
店家。我老婆有一天看到距離兩公里的街上新開了一家車輪餅，她說她很感動。
逢春夏兩季，那個草長的速度啊，你後面還沒割完前面已經長出來了，兩台割草機一
台操壞送修換一台，兩台輪流操。
一開始丈人繼承農地的時候，很不滿老一輩的人口頭便宜租給人家務農，丈母娘更是
不能接受這麼大塊農地年租金只有一點點(兩位是台北信義區人)，所以後來把農地取
回，再來就是惡夢的開始，割不完的草，自己割不動，花錢找人割，一直長一直割一
直爽錢一直花。
只有秋冬草長得慢，可以休息一下。
過兩三年態度軟化問當初務農的人還要不要再租了，不用租金也沒關係。
要買農地養老，還是要多看多問。有那個屁股再吃那個瀉藥。
住一兩年之後，我開始跟娘家的人有點爭執。當初有跟丈人借一個空間玩我的興趣。
丈母娘認為這個興趣有賺到錢應該要付租金把錢拿出來大家姐妹分。
我認為這個空間當初也是丈人叫我搬下來的其中一個條件，且我覺得如果這興趣賺更
多錢會被就地起價。
後來又說這筆錢是因為我老婆住這裡都不喜歡掃地，這個錢是要拿來請人掃的。
娘家的姐妹則認為我這頭白眼狼，住這裡不用租金還不知感恩。我老婆說，他有持分
為何要租金。這房子我水電全包，回來度假冷氣沒在關，灌溉用自來水我也沒吭，
啊我覺得你們有種就拋棄在北部的好工作，捨棄那種都市生活搬下來鄉下一起住啊！
以上這些話在過年的團圓飯桌上大家全說了出口，我明白最難受的是我丈人，他當初
想蓋一間大房子，讓所有晚輩一起和樂融融的住。看來最後是沒辦法。
不適合也不要硬磨合，我老婆覺得他父母都只站在「沒住一起的姐妹」那邊，
那我們就搬走，大家同在一條起跑線上吧，可能這樣你父母就會比較喜歡我們家的人。
PS.我能接受人家不掃地，但我不能忍受人家一直唸。
以上是買房的原因，反正我就是覺得軟飯很難吃。
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小弟的家鄉在楠梓，我媽聽到兒子被欺負，當然是支持在老家附近買間房子。
計算了一下女兒升小學的時間，在這邊工作還有興趣的收入與支出的花費。
花多久大概可以存到多少錢，大概可以買到多少錢的房子。
我也不像版上那麼多什麼年收兩百老婆年收一百的「普通鄉民」
我就是個不玩股票每個月領五萬多的小主管而已。
最後目標落在總價600~800萬之間，最高捏到850，再上去就要爆了。
老家，即使很偏避，但因為你都知道什麼店什麼東西喜歡的食物在哪，所以你不會覺得
不方便。
去年，大家懂的，台積電要來，楠梓發大財。
中古屋主先補漲了之前五年的，再順便預漲之後五年的。
實在是買不下手，最後就往梓官看。
因為要維持興趣的關係，我需要一樓，透天或一樓公寓都可以。
梓官有個社區，均價每坪約10萬上下。有兩三戶要賣；從台積電沒說要來大概每戶650-700
，台積電說要來每戶漲到850以上，屋主的姿態跟房價一樣，逐漸水漲船高。
後來也請我媽在那個社區看了幾間，每間看每間嫌。
直到她看到某一間屋主自售的房子，各種稱讚，說就算這間用九百多買也值。
以下節錄屋主帶看時講過的話：
1.我的房子裝潢很用心啦，如果看不慣的人說要拆這個拆那個齁，我房子也不會賣他。
2.我就是不爽給房仲賺所以要自己賣啦。
3.定金不要匯五萬十萬那種鳥定，要就匯三十萬我才看得出你的誠意，我當初買前屋主也
是這樣要求啊。
4.定金只是入場卷，最後我會挑一組買家，其他的如果沒交易最後就是把錢退給你們。
5.我不會騙你們啦，我是舞蹈老師，偶爾也會兼職教一些生物，像我這種有頭有臉的人不
需要也不想要騙這個。(這位屋主在街舞上有些造詣，在螳螂界也有些經營)
最後在電話中跟我講好，他房子要賣770萬，家具30萬，要不要都可以。
但他實價登錄也是800萬這事，他回答說，我就是不爽繳房地合一稅啦。
好嘛，跳街舞養螳螂的老師，可能性格有點怪僻。又怕惹怒他房子不賣我們。
定金押一周後匯款。
當晚回家大家討論很久，隔天發現他家的大門，跟591另一間法拍屋的照片一模一樣。
再隔天早上向屋主詢問此事，的確他家被法拍了，但法拍屋是可以賣的，他身為屋主有優
先承購權，這個不用擔心。
PS.提醒一下，屋主就是沒錢哪來的什麼優先承購權。但我翻閱過相關的案例，法拍屋屋主
只要有本事塗銷，的確他是可以自售的。
當晚約了雄信不動產的一位家人認識的仲介阿姨，他拿了地址之後調出謄本，但因說是商
業機密為由，只能念給我們聽。以下節錄：
1.這種被法拍的人都欠很多錢啦，我們仲介會壓著他去法院，他當然不願意找仲介啊。
2.他二胎跟XX借捏，會借到二胎都很慘了啦。
3.喔，他房子還被一個自然人假扣押捏。
4.你千萬不要匯定金給他，就算要買也要找我們仲介去，比較安全。
又討論了一天，「明明跟屋主都已經講好了，為何還要給仲介幾十萬，這幾十萬拿來買家
具不是很好嗎？」
「那屋主只要保證房子他一定搞得定，定金的收據沒問題，這樣就沒問題了吧？」
「你不私下跟他買要用法拍的買，他說他要把房子弄爛，我在PTT看過有人插座的電線被拉
出來，磁磚每片都被鑽孔的案例捏。」
「30萬訂金的門檻比較高，我看我們是不會有什麼競爭者。」
「大甲媽線上求籤也說要把握機會才會春暖花開啊」
「拼了啦，大不了被騙，難得媽有看到這麼喜歡的房子」
隔天帶著三十萬現金去付定，屋主說需要一點時間他寫一下收據，讓老婆帶著家人到社區
走走晃晃。「反正你們以後就要搬過來了，幫你們介紹一下」
當時屋主說，不用直接給現金，現在先把但書跟領據拿回去，明天用匯的，有個紀錄。
第一次買房不安的心情，讓我們有很多的小劇場可以演，
因為怕哪邊出錯，也很努力的看了很多版上的文章，
更是花了幾天把CECA大從有紀錄開始的文全部爬過一輪。
也很認真的打電話給很多銀行問了貸款的利息跟成數，包含一般貸款的，包含法拍屋代墊
的，甚至我連他當初第一抵押權的銀行都打了，第一抵押權的銀行也很詳細的跟我討論。
3/22，橋頭地方法院拍賣，屋主說他會搞定，他手頭上還有九百多，這沒問題。
3/2?，我去地政調了那間房子的謄本，大概知道他欠多少錢，還跟家人討論有九百多他應
該塗銷沒問題
3/29，我查了拍賣公告，拍定人付款完成，結標金額970萬。
3/30，屋主說他要北上跟家人報告要賣房子的事情。
4/5 ，把591的廣告改成1260萬，說是改給家人看讓家人放心。
4/6 ，他說他給家人最後決定期限為4/19，在4/20會給我們答案。
4/14，傳訊約定4/17面談
4/17，那天
一邊道歉一邊說房子不是他拍下的，但新屋主有說他一時衝動，他願意出面幫我們談。
定金的部分，因為弟弟在跟他爭家產提出訴訟，所以帳戶被凍結，目前沒辦法還。
(原來弟弟就是當初謄本上面那個假扣押的人啦)
5/15，回LINE，房子已於5/13交屋給新屋主了(你還不是乖得跟隻貓一樣把房子弄得乾乾淨淨
給人家？)，法院告知5/26處分房產金額，預計6/6退訂金。
6/6 沒退，反正又是家人吧啦叭啦，他也很無奈叭啦叭啦，法院會在開庭八啦叭啦。下次
叭啦叭啦會回覆。
每次都以兩周為一個單位報告進度並拖欠到下次，
一直到9月都還沒看到要還的打算，才去報警告詐欺。前幾天查，還在收集相關案件證據
我知道請律師很快，但買房是當務之急，沒有多的律師費。
只能先把房子搞定，手頭餘裕了再說，不然就只好期待我國的司法系統幫我主持正義。
明天剛好是這間我曾經想買的房子被人家買走滿一年，
什麼不要匯那種鳥定，什麼你要拍我也可以把房子弄爛再給你。
螳臂當車，虛張聲勢。我以後跟養螳螂的人講話不會再被嚇到了。
原本畢恭畢敬，後來講話我也變得很不客氣，他說他想自殺，我叫他賣一顆腎就能解決，
幾百萬而已，不要想不開。現在不是我想跟你買房子，現在是你欠我錢。
後來又說現在做領現金的工作甚麼的，反正就是沒有還錢的打算了。
當然是很生氣，但當初也是做好「如果被騙就認了，不如賭一把」的心理準備。
結果還真的被騙了，後來只好重存那筆錢。
昨天看到某篇文下有位版友推了一句「跟屋主買有沒有什麼問題」
我只能說，你的話我不知道，我遇到的問題可大了。
雖然後來那間房子沒買到，但後來明白了一些事情
1.該找仲介還是要找仲介，我上周簽約的房子，仲介就幫了非常大的忙。
2.如果我當初找仲介我就不會被騙30萬。但我可能會花850萬買同社區別的房子。
3.後來台積電停工，那個社區又掉回700-800萬了。
4.至於970萬入手的那位，我就不酸葡萄了，因為970萬的房子我買不起。
如前所說，很多人一生可能就買一次房子，大家也只能上房版來汲取前人的經驗，
我得到了很多人的經驗，但我沒看到有人定金拿不回來的經驗，
剛好我有一些，給大家看看笑話，笑我也沒關係，啊我就笨又自作聰明才會被騙。
但我只有拿不回來的經驗，沒有拿回來的經驗，真是抱歉。
去年被當並不是沒有學到東西，今年的房子，從看屋、下斡到簽約，只花了八天，
預算內，沒有加價。第十天就把房貸申請資料全部都交完了。託房板的福。
我還是買透天，只是改買在淡水了，那個大家有點不屑的社區。
但符合我的條件與預算，對我來說，我覺得很棒了。
待交屋後，再分享畢業文給大家。
以上文長，傷眼抱歉，謝謝各位的觀看。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.76.215.52 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1679409465.A.E44.html
※ 編輯: sanadakenta (42.76.215.52 臺灣), 03/21/2023 22:38:17
我也只有拿到一張手寫的收據書，內容大概是有確定要買賣就進履保，沒要買賣全額退還
我知道沒要買賣一般是退兩倍這件事啦，這邊我就不去計較這些。
沒有啦開玩笑的，後來發現我的興趣，金山淡水汐止最適合，
我還要工作，金山不適合，
汐止說要蓋捷運買不起了，
就改買雖然說要蓋大橋但還沒什麼漲的淡水了。
下面有網友說其實沒有要蓋。
那屋主也賣過華人匯，五甲新象
誰知道哪天他又有房子可以賣
岡山沒有懷念的回憶
第一次是個年輕熱血律師，看完了說這就穩妥的詐欺；
第二次是個老律師，連看資料都懶就說這是買賣糾紛。
我知道這意義上是不一樣的，法官可能心證也會因人而異吧。
隨便一天晚上講電話的時間可能都比我打這篇文的時間還長了。
最後破局的機會很大；不過現在回頭看，這麼做是一定會破局的，因為他就沒辦法賣我。
可當時是想要買到這間房子的，是不希望破局的。
當時的市場氛圍就是法拍投標金額飆高，買房子的預算很有限。
屋主開價的我覺得是合理的，同時也想省一點錢。
當然現在回頭看，也許他一開始就想利用這一點騙我付定金也說不定。
所以當時就算有問，搞不好我還是一樣會被騙吧。
買這間就是以「最多能出到多少錢」的角度買下去的，所以要告就等有錢了。
也沒息事寧人啦，已經報警，公訴罪讓檢察官大人幫忙我處理，只是不知道要等多久。
我也不希望造成教大家屋主自售騙錢，我本意是希望有人GOOGLE的時候可以GOOGLE到我這
個，不管是自售的部分也好，匯訂金的部分也好，買法拍屋的部分也好。
我現在靠這個吃飯，頭期款這塊也幫很大的忙，
講太多我就沒得混了，大大抱歉啊。
總之就是如果房子沒有要買賣就是全額退還。
若有進入簽約流程，當時是談好什麼代書費履保費這些都是一人一半，代書甚至誰找都可
當然前面房子就沒了，後面就沒什麼簽約流程了，也就沒有找代書。
我先給寫給你相關但書與收據，明天有空再去匯款給我就好。
所以後來是進私人帳戶
※ 編輯: sanadakenta (114.38.4.189 臺灣), 03/22/2023 11:47:58
計算過後，我到他第一抵押權銀行去貸款買他這間房，多餘的錢還給他二胎是夠的。
但兄弟不知為何，弟弟能假扣押哥哥的房子，這就不清楚到底是相欠多少。
我哪知道他根本沒辦法。
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